房地产信托几种投融资模式的优缺点分析
一、贷款型信托融资模式：
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。 特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
3.退出方式：偿还贷款本金。
4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。
7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
二、股权型信托融资模式：
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
3.退出方式：溢价股权回购
4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果
5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）
8.优势：
（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润
9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。
三、混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目
2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购
3.融资金额：一般在5亿以上
4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长
5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年
6.优势：
（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。
（2）债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
四、财产受益型信托融资模式
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 特点及优劣势：
1.对信托财产要求：
（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；
（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业
2.要求风险控制机制：
（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
（2）回购承诺及第三方担保
（3）物业抵押、股权质押等
3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权
4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定
5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量
7.优势：
（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。
（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
8.劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定
