我国房地产信托风险及应
对措施
班级：金融管理与实务班
姓名:崔璐琳
学号：12034102 我国房地产信托风险及应对措施
摘要
近年来,随着房地产业成为支柱型产业之一,我国的房地产信托业在迅猛发展的同时,由于受金融环境的影响,房地产业融资渠道单一,缺乏金融创新等问题的影响,在一定程度上又制约了房地产信托的发展。本文写了我国房地产信托的现状及未来发展趋势，同时指出存在的风险 ,并以此些问题也提出若干应对我国房地产信托风险的相关措施。
[关键词]房地产信托、风险、应对措施
引言
随着房地产信托投资基金的试点和开放,房地产信托业发展前途光明,但是快速发展的背后也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识、管理不足的隐患。
房地产信托产品的未来收益水平,首先取决于宏观因素,如宏观经济周期的波动、国家和地方产业政策的调整、税收政策的变化等;其次取决于中观因素,如整个房地产行业的发展状况和整个信托业的发展状况;最后取决于微观因素,如房地产项目的市场需求波动等,这三方面的因素都会引发房地产信托的违约风险。因此,风险控制成为了房地产信托公司必须时刻关注的重要问题,特别是那些业务处在高速发展过程中的信托投资公司和新兴的信托投资公司。
由以上分析可看出,我国房地产信托业确实存在很大的风险,而且风险对相关行业例如:银行业具有联动作用。同时我国房地产信托产品投资以中小投资者为主,因此房地产信托业的风险管理就成为了投资者及信托公司共同关注的内容。本文通过分析房地产信托近几年的发展状况,从中归纳出其发展特点,再结合我国的宏观经济政策,从市场风险和非市场风险两个方面对我国房地产信托所存在的风险进行深入的分析研究,继而具有针对性的提出风险管理策略,希望以此激发房地产信托管理者的创新能力,提高投资者在进行投资决策时的水平,帮助信托投资公司管理和控制信托风险。
一、我国房地产信托的现状
在我国，多年来房地产企业的资金供给渠道非常单一，资金来源渠道是银行贷款。其他渠道中，股票市场筹资门槛较高，只有少数具有较大势力的房地产企业才能够在股票市场筹集到所需的资金，而大部分需要资金的房地产企业将被拒之于门外；企业债券市场是筹资的另一手段，但由于我国的信用评级体系尚未建立起来。加之债券二级市场不发达，使得债券流动性差，限制了其作用的发挥；销售回款和自筹资金方式成本较高，数量有限，难以满足房地产业的资金需求。
可见，一方面房地产企业的融资渠道尚未拓宽，另一方面旧有的融资渠道也不顺畅，与现阶段发展房地产需要的大量资金投入相矛盾，这为房地产的发展提供了机会。自《信托法》开始实施后，房地产信托呈现出日益增长之势、尤其自2003年以来，信托产品的发行和种类创新有加速的趋势，房地产信托是中占据三分之一以上的信托产品市场份额。
近几年，房地产发展较快，有更多的融资需求，由于房地产行业时间周期比较长，资金占用量大，利润回报高的特点，所以需要多种融资渠道，以满足其对资金的需求，而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难，从而使房地产信托有了发展的空间，并在其中占据了越来越重要的地位。中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年，房地产信托发行规模为883亿元，房地产信托成立规模为716亿元。可见，房地产信托的发展非常迅速。
但是由于《信托法》规定，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，信托产品不得进行广告宣传和擅自异地销售。这些规定使信托公司很难开展大型项目，同时私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主，资金盈利要求高，使可供选择的业务类型受到局限。《信托法》还规定，信托公司不得以任何形式吸收或变相存款，不得发行债券，这是信托公司可使用的资金规模和融资渠道严重受限。另外，针对信托的税收政策的空白进而产生的双重征税情况，也在一定程度上限制了人民投资信托的积极性，加大了信托公司的运营成本。
二、我国房地产信托的未来发展趋势
从资金的需求方看，由于按照“十五”规划和全国住宅建设的发展目标，全国城镇居住宅将不断扩大。另外，国家实施的小城镇建设规划，城镇的规模和数量将不断扩大，这预示着房地产业进一步发展的机会，也意味着大量的资金需求。从资金的供给方面看，目前，宏观经济政策已经出现转型迹象，即由扩张性政策转为稳健性政策，由治理通货紧缩转为防止通货膨胀，国家将收紧银根，减少对基础设施、房地产等的投资。在这种银行贷款受到限制，其他融资渠道不畅通的情况下，房地产您信托的作用将日益受到重视。从长远发展来看，房地产信托自身无可比拟的优点使其可以成为房地产融资需求的有效补充和主流方向之一。
1.资金来源多样化。信托公司的资金来源可以是信托公司自有资金、发行信托计划筹集的资金、第三方委托贷款、房地产信托基金。
2.相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低当地产企业整体的融资成本，期限弹性较大。
3.资金使用方式灵活，市场供需双方的选择空间较大。房地产信托可以采取四种模式进行开发运作：直接对房地产项目进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟房地产物业进行处置和土地开发整理。这四种模式基本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前我国房地产信托业务的主要方向。
4.信托产品的流动性和证券化发展空间大，可以在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品。
5.信托产品集合的是民间资金，一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行拆迁等前期投入，节约时间成本，同时也可分流部分银行储蓄，减轻银行系统的经营负担。
三、我国房地产信托所遇到的风险
( 1) 国家宏观政策风险。
由于房地产业与国家经济紧密相关, 尤其房地产业是资金密集型产业, 与金融业关系也非常紧密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策, 对环境保护的政策, 对租金、售价的限制政策, 对材料、设备的限制政策, 尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等, 都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段, 房地产市场和资本市场都还很不完善,政府的监管也缺乏足够的经验, 经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在 2007 年政府接连出台了一系列方针政策, 包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等, 对房地产和金融市场都产生了一定的波动, 也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当, 必然会遭受损失。 ( 2) 房地产行业风险。
除了国家政策的宏观调控, 房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况, 会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时, 房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 给房地产投资者造成损失。最后, 由于房产本身既是耐用消费品又是投资品, 在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险, 产生房地产泡沫。 ( 3) 利率风险。
利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大, 利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响: 一是对房地产实际价值的折减, 利用升高的利率对现金流折现, 会使净现值减小, 尤其是中长期信托项目, 甚至宏观经济可能出现负的净现值; 二是会抑制对房地产的购买需求, 从而导致房地产价格下降。
(4) 信息不对称导致的风险。
房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面: 房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下, 房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐, 往往会利用财务手段制造虚假报表。此外, 房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密, 这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂, 就会造成项目停工, 信托资金必然会遭受到毁灭性损失。投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如, 有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”, 却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺,“预期收益”是不受法律保护的, 这意味着一旦项目出现问题, 很可能无法获得先前承诺的高收益, 甚至连本金的归还都会有危险。此外, 房地产投资信托在本质上是一种委托代理关系, 由于其在我国刚刚起步, 尚未形成完善的运作机制, 也未形成对受托人的有效约束和激励机制, 可能会发生受托人道德风险, 即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等, 这些都可能影响项目的进展和信托收益, 导致委托人利益受损。 (5) 运营风险。
运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险, 主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。 (6)相关法律法规不完善。
房地产投资信托面临的法律保护的缺失风险主要是指信托合同的内容在法律上有缺陷或不完善而发生法律纠纷甚至无法履约,法律的不完善或修订使信托收益产生的不确定性。目前信托配套法规建设步子过慢已经成为制约房地产投资信托进一步发展的瓶颈,也为很多的房地产信托项目留下了隐患。 (7)信用风险。
信用风险也称为道德风险，是指交易对手（主要是借款人、担保人等）不履行合约承诺而造成的经济损失的风险，主要是由各方的信息不对称导致，由于信托各参与者有不同的利益要求，这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为，同时其约束机制不够完善，从而导致兑付风险的发生。
四、我国房地产信托的风险对策
( 1) 建立我国房地产投资信托的法律法规体系。
房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系, 而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系, 可以有效地防范房地产投资信托带来的风险, 为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴, 美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区, 韩国 1998 年 7 月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于 2004 年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革, 无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法, 建立对房地产投资信托的严格管理, 在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整, 尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展, 设定相关的约束机制, 确认有效房产所有权, 建立银行托管制度, 保护投资者的合法利益。 ( 2) 加强对信托业务的严格监管。
为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险, 必须建立对信托业务的监管机制, 并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规, 使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据, 如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查, 投资信托公司内部要有独立管理机构, 项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次, 要尽力构造相关业务监管的统一框架, 实现监管模式的统一化和集中化, 这样可以减少监管部门之间的摩擦, 有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一, 从而有利于提高监管的效率, 而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次, 根据目前我国房地产投资信托的发展情况, 为了最大限度地防范和控制信托业务风险, 应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手, 逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。
(3) 强制信息披露制度。 我国房地产投资信托的健康发展,必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度, 约束房地产开发企业行为, 并将所有相关信息公之于众, 以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于 2004 年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》, 确定了 30 家信托公司首批公布年报, 并要求 3 年内所有信托公司实施年报披露制度, 应以此为契机, 督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面, 房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制, 提高信息透明度, 规范运作, 共同提高抗风险能力。在美国, 证券管理委员会负责监管工作, 房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准, 而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验, 提高信息披露的有效性。 ( 4) 信托公司提高自身风险管理水平。
信托公司应提高自身风险管理水平, 降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同, 这些不同又影响着投资项目的风险大小, 因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究, 同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判, 从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施, 以分散风险, 并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况, 房地产开发商的财务情况, 以及项目的进展情况进行跟踪了解, 当发现资金违规使用或项目出现风险时, 要及时采取补救措施, 如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物, 尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理, 提高信托财产的安全性与效益性, 降低投资人的风险和损失。 ( 5) 引入第三方评价机构或仲裁机构。
目前, 大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足, 风险控制能力较差。因此, 引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构,让他们提供专业化管理、咨询服务, 借助专业机构的判断和管理, 可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理, 以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任, 既可以加强房地产信托的专业管理能力, 各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时, 各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保, 具有信用增强作用。出现相关的法律问题时, 信托公司如果以单方决定, 或者以主观意志为转移地判断, 变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为, 往往不能得到投资者的真正认同。因此, 引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估, 并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见, 能有效地解决很多法律问题, 更有效地控制房地产投资信托的风险。 (6) 不断进行产品创新。
信托公司要不断进行创新, 不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进, 还应进行产品的创新。121 号文件之后, 房地产信托进行了一些创新, 出现了股权信托模式和财产信托模式, 但仍以贷款给房地产项目为主, 这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前, 房地产投资信托基金( REITs) 模式越来越成为房地产投资信托的新方向, 其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息, 而我国的商业房地产自 2005 年以来快速发展, 存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于 REITs可以公开发售上市, 并且需要定期向投资人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。
(7) 加强人才的培养和储备。
信托公司应重视对专业人才的培养, 在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则, 培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲, 房地产投资信托运作更偏重于理财, 而非单纯的房地产专业技术, 其注重的是房地产资产的运作, 而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家, 同时, 这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心业务 80%的利润实际上是由 20%的高管或专业人员承担和完成的, 能否建立一支经过专门训练, 具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍, 将是房地产投资信托兴衰的关键所在。 （8）控制风险，严格内部审查
由于房地产项目涉及的资金量比较多，在项目初期就应做好项目的审核工作，首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制，通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险，最大限度地做到风险可控。其次，对其后期管理要进行持续的追踪，包括其评级情况，建设进度，财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次，信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价，并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。 （9）加强人才培养
房地产信托的发展限制引发创新的需求，从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新，设计多渠道、多类型的房地产信托产品，以适应市场多元化的需求。为此，信托公司应加大人才培养，针对其产品的多样性和复杂性，应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度，熟知企业运作及经济环境的变化，通过产品 的创新增强竞争力，为投资人提供更广泛的投资方式，有效的风险审核人员最好是经过专业训练，具有律所或会计师事务所的从业经验，并能独立公正出具风险意见，而交易人员要有快速的反应能力，快速应对交易中出现的变化。
