信托自查报告（精选多篇）

推荐第1篇：信托

《信托贷款合同》

合同编号：

当事人

委托人：（以下简称：甲方）

（住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码）

受托人：信托投资有限公司（以下简称：乙方）

（住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码）

借款人：（以下简称：丙方）

（住所、电话、邮政编码、身份证号码）鉴于

甲、乙、丙三方为有效利用和管理资金，明确三方法律地位，经协商一致，达成此协议。乙方接受甲方的委托，按协议办理其信托贷款，保证按甲方指定的方式和程序向丙方发放贷款，丙方能否按时偿还贷款本金及利息的风险责任由甲方承担。合同正文

第一条标的

1、根据本合同约定，甲方向丙方提供本金数额万元（大写：）的贷款。贷款项目、种类、金额、用途、利率、期限如下表：项目种类（1）固定资产（2）流动资金金额（大写）元（小写）元用途 利率每年 % 手续费率 每年 %期限年月(从年月日至年月日)上述事项已经甲方与丙方共同商定。

2、甲方保证该贷款资金来源和用途符合国家有关法律和政策规定。

第二条委托关系的确立

1、借款手续

在本合同签字盖章生效后30日内甲方在乙方开立“信托存款专户”，并将于年月日将贷款资金万元（大写：）一次存入专户。在甲方贷款资金到账后3个工作日内，乙方将把信托贷款发放给丙方。甲丙双方另有约定的，按双方约定执行。甲方委托乙方发放的贷款，不得超过信托存款资金总额。

2、还款来源

丙方承诺用其合法资金归还本合同项下借款本息。

3、还款义务

丙方应在合同第一条第1款规定的借款期限内归还全部借款本息。三方明确同意，经甲方同意，丙方有权提前还款。乙方应在收到甲方同意丙方提前还款的书面通知后，及时办理提前还款手续。此外，三方同意甲方有权以向乙方和丙方发出书面通知的方式，要求丙方提前偿还全部或部分贷款，丙方接到甲方通知后应按甲方通知要求提前还款。

第三条收益分配

1、利息

乙方对甲方“信托存款专户”余额，按中国人民银行活期存款利率计付利息。计息以实际资金到账日为准。信托贷款利息由乙方代甲方向丙方收取，按每年%计，在每季度最后一个月的20日结息。乙方在收到利息后当日将贷款利息划入甲方账户，并通知甲方。如遇国家调整利率，甲方要求作相应调整时，由甲方书面通知乙方，办理利率调整手续，由乙方填制《委托贷款利率调整通知单》通知丙方。从调整之日起，按新的贷款利率计收利息。

2、手续费

乙方发放信托贷款，按规定收取手续费。三方同意，乙方收取的手续费为信托贷款总额每年%，按季向丙方收取。如丙方不能支付，则由甲方支付。

第四条担保条款

对本合同项下的信托贷款，甲方可根据需要，要求丙方提供担保。担保方式、担保人资格和抵押财产等由甲方审定，由甲方与丙方另签《保证合同》或《抵押合同》作为本合同附件。

第五条信托贷款的管理

1、乙方按合同规定，定期向丙方寄发利息单、催收利息；在信托贷款到期前，乙方向丙方寄发催收贷款通知书；收到还款后，乙方应于当日将还款划入甲方账户，并通知甲方。

2、信托贷款到期不能归还时，经甲方要求，乙方有义务协助甲方催收，如需诉讼，乙方不承担相关费用。贷款损失的，乙方不承担赔偿责任。

3、在本合同有效期内，如果甲方提出要求，乙方有权检查贷款使用情况，丙方应按乙方要求如实提供情况和资料。

第六条信托资产归属

信托贷款收回后，甲方可提取委托存款，也可指定新的委托贷款项目。

第七条合同的变更、解除

本合同生效后，当事人任何一方不得擅自变更、解除本合同。需要变更或解除合同条款时，应征得另外两方当事人同意，经三方协商一致后达成书面协议。

第八条违约责任

1、甲方未按本合同第二条第1款的约定，如期将约定的资金存入“信托存款专户”， 或超出“信托存款专户”总额要求发放信托贷款，乙方可拒绝发放信托贷款。

2、乙方未按本合同中确定的贷款对象和贷款项目发放信托贷款，甲方可要求乙方支付贷款总额日万分之五的违约金，并有权提取部分或全部信托存款。

3、信托贷款的延期必须由丙方向甲方提出书面申请，经甲方审查同意，由甲方向乙方提出书面委托，并由甲、乙、丙三方共同办理信托贷款展期手续。乙方违反本合同约定擅自同意丙方延期，应向甲方支付延期贷款余额金额日万分之五的违约金，甲方并可要求乙方限期收回延期信托贷款，由此造成的贷款损失由乙方承担赔偿责任。

4、本合同存续期内，如丙方出现无力偿还贷款的重大情形，乙方可根据甲方的要求提前收回贷款。

5、丙方未能按本合同的约定，归还借款本息，应甲方要求，乙方有权催收贷款。逾期贷款是否加、罚利息由甲方决定，并由甲方书面通知乙方，乙方按通知要求办理。

第九条争议解决

对与甲、乙、丙三方因本合同而发生的争议，由甲、乙、丙三方协商解决。协商不成的，可向人民法院起诉。

第十条其他

1、本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。至本合同项下贷款本息全部清偿时，本合同自动失效。

2、本合同正式文本一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。

3、本合同于年月日，在签署。

甲方： （盖章）

代表人：（签字）

乙方： （盖章）

代表人：（签字）

丙方： （签字）

推荐第2篇：信托

信托公司是如何运作的：

信托公司属于金融机构，严格意义上与其他金融机构的运行并无不同，纵向可以分为后台运营支持、中台风控合规产品研发、前台业务部门，横向业务范围可以分为自营业务与信托业务。

自营业务相对好理解一些，就是信托公司以自有资金进行投资获利的行为，投资的范围和标的基本可以覆盖目前市场上主流的各种投资方式，如果沿着信托公司发展并不长的历史上溯的话，在此前还出现过信托公司作为控股平台上演各种资本运作的好戏，这其中有很多活动就是基于信托公司的自营业务进行的。

与一般的投资型企业和基金不同，信托公司受到净资本管理的约束，因此自营业务的投资应当特别慎重，以确保信托公司在风险资本管理上有足够的腾挪空间。自营业务全行业规模加起来恐怕也不会超过3000亿元，与信托业务的10万亿规模实在相距甚远，因此一般大家关心信托公司关心的都是信托业务。

信托业务的结构相对更为复杂多样，在近几年也吸引了大量的关注，也背负了很多误解，众口铄金，积毁销骨。这也不能苛责现状，毕竟电视上报刊上那些言之凿凿的专家们大部分时候也不甚了了，有时候甚至是在凭想象讲故事。废话少絮，进入正题。

理解信托业务首先要理解信托的概念，信托是一个泊来品，最早是为了解决教会的土地传承问题，以委托-管理的法律关系代替了所有权占有的关系，个人认为古埃及和罗马的遗嘱信托与现代的信托制度还是有些不同的。信托随着时间的推移在英美法系国家逐渐成熟成为一种惯常的处理财产及财产权转移的工具，即财产的所有人将财产委托给第三人，由第三人负责按照约定的方式（主要是为了谁的利益）管理和处分财产。

信托制度传入日本之后，在大陆法系的框架下发生了一定形式的变化，最终形成了日本独特的信托银行制度，这里不再展开。由上述可以看出，信托本质上是构建了一种法律关系，这种法律关系处理的是财产的所有、管理、处分等等一系列事宜。

广义的信托关系在目前的金融市场上无处不在，公募基金本质上就是信托的一个细分领域，银行的表外业务其实也可以理解成为信托的一种，现在如火如荼的券商基金资管业务本质上也是信托，只是国内的金融业是分业持牌经营，展业范围受到监管部门的约束，因此叫信托业务的只能是信托公司开展，理解了信托的概念，将有助于理解信托业务。

信托业务顾名思义就是处理信托的业务，信托公司就是开展这一业务的主体，笼统来说，信托公司接受客户的委托，按照信托合同的约定处理被委托的财产。委托的标的是现金，这就是一个资金信托，委托的标的是财产或财产权、这就是一个财产权信托，委托的标的可以多种多样。管理的目的是为了委托人的利益进行的，这就是一个自益信托，是为了他人的利益进行的，这就是一个他益信托。

上面是主要的分类方式，其余还有诸如委托人是一个人的资金信托叫做单一资金信托，委托人是多个人的资金的信托叫集合资金信托计划（这个应该是大部分人最最眼熟的一个概念），当然也有资金信托中资金运用的标的是发放信托贷款的叫融资类信托，以各种投资形式进行运用的叫投资类信托等等分类方式，这样分类下去可以无穷无尽，因而分类太多也就毫无意义。说到这里差不多就可以讲清楚为什么信托被成为目前金融市场上最灵活的工具了。你看基本没什么不能干的，也体现了信托法立法中“法无禁止即可为”的精神，虽然这在实际业务中只能是一个最最美好的理想。

接下来谈谈信托公司的具体业务怎么开展的：

其实重点也就是说说资金信托是怎么玩儿的，毕竟这是市场上最最主流的业务方式，而且最近几年都被玩儿出花来了，可能就快要被玩儿坏了。资金信托是大部分信托公司主要的业务，也是收入的主要来源，最近有些行业大佬主推的土地流转信托、家族信托之类的，目前还只能说是未来的战略方向之一，暂时还无法构成行业主要的支柱业务和收入来源。

资金信托本质上是信托公司接受投资人的委托，为投资人的利益管理和处分受托资金，从而实现资金的保值增值目的的一类业务。信托公司接受委托的资金如何使用完全由信托公司决定的业务，一般归类为自主管理业务；信托公司接受了委托人的资金同时也约定投资指令由委托人决定的，一般归类为通道业务；在这两类业务中，信托公司作为受托人的责任是完全不同的，当然普通的投资人并不需要了解的这么详细。

至于前文答案中大量提到的政府融资平台、房地产融资等等只不过是近两年来资金信托的头像比较集中的领域，并不能与信托业务划等号，在当年股市6000点的时候信托的主流可是阳光私募，资金的运用对象是二级市场股票投资，2012年债市火爆的时候也有一些针对债券市场的信托制阳光私募出现，近期货币市场利率走高，相信各家信托公司的资金池投向有很多都是同业存款。这些都只是资金的运用方式不同而已。

考虑到单一信托基本属于机构业务，与普通投资人关系不大，下面主要谈谈集合资金信托计划。集合资金信托计划的出现本意是监管层希望约束和管理国内信托业务的发展，因而制定了一个标准的产品规范，并且出台了一个重要的管理办法。在监管层指明了方向之后，集合资金信托业务做为合法集资的利器就突飞猛进的开始发展。之所以叫集合资金信托计划，首先是因为这个信托可以集合很多很多个投资人的资金，通常来说，很难有大量的有钱人意见完全一致的自发把资金用于同一用途来获利，而信托公司可以通过明确资金的投向、期限以及可能的预期收益，来制定一个计划，并以这个计划通过信托的形式向多个有钱人进行募集资金，因此这个东西叫做集合资金信托计划。

这样也就形成了目前主流的反向操作方式，也就是说作为信托公司我应该先找到一个投资的标的（也就是很多人提到的融资项目），然后制定一个计划（包括期限、规模、收益、风险控制措施），然后向投资人募集资金（就是各种卖，自己直接卖、通过银行卖、或者其他机构等等）。前面描述的这个过程，就是超过80%的信托业前台业务人员在做的事情。可以简而言之为找项目、批项目、卖项目。

具体到一个房地产项目或者一个政府融资平台项目或者一个其他不管什么项目，集合资金信托计划对于投资人而言，解决的是资金投放出去获得收益的问题，对于资金获得者而言，集合资金信托计划是资金提供方，解决的是其融资的需求，对于信托公司而言，集合资金信托计划是信托公司自主管理的对象，要承担项目筛选、后期管理、收益分配清算等等工作。在这个过程里，资金获得者要支付相应的对价，无论是以贷款利息还是强制分红还是什么其他的方式，而信托公司收到收益之后，要按照预先的约定扣除自己的受托管理费用（这就是信托公司的收入来源）和其他相关的费用（律师费、保管费等等）之后向投资人分配。

写到这里，对于简单的信托业务或者信托计划应该大致讲的差不多了，下面谈谈经常会出现的几个误解，顺便吐槽一下：

1、信托就是理财产品：这是完全错误的一个概念，在国内的语境下，理财产品单指狭义的银行理财产品，即银行表外的特定业务的名称，对于银行理财产品的风险属性和判断这里不再展开，但信托计划不等于理财产品。甚至更夸张一点来说，集合资金信托计划不管是不是在银行柜台卖的，不管是不是银行的理财经理明面或者私下里卖的，跟银行关系都不是很大（中诚那事儿得另说），银行既不为资金安全负责、也不为投资收益负责，所以在银行买信托出风险了去银行拉横幅是很无厘头的事情，虽然信托公司多数乐于见到这一景象。

2、信托是保本保收益的：这是更加错误的一个概念，任何一份信托合同里都不会出现保本保收益的描述，当然销售信托的各路“神仙”们口头上可能说成各种各样，但是，信托如果承诺本金和收益不受损失，就是直接违反信托法，可以起诉信托公司欺诈，估计一告一个准，收益比买信托高多了。一个集合资金信托计划的风险属性与投资标的和信托公司的管理能力息息相关，信托计划出风险了，要么是信托公司选择项目水平有问题，要么是投资下去之后管理没跟上。

3、信托计划有刚性兑付所以万一出风险信托公司会出钱赔偿：这句话在目前的环境下部分正确，信托公司作为受托人，责任是尽职，这是一个职业道德感很强的概念，在目前完全无法衡量职业道德感和从业水平高下的环境下，在监管层的维稳思路下，各家信托公司只能用刚性兑付代替品牌和声誉建设。但是从业务实质来看，信托公司的义务不包括以自有资金补偿受托人的损失，投资标的出风险了还有增信措施，增信措施无法弥补损失的话那就要看信托公司在选择项目和管理过程中是否尽责，极端一点来看，如果哪个房地产项目摊上地震，投资标的全部标的资产和抵押担保资产全部震没了然后变成了一个湖泊，这种情况下恐怕刚性兑付就毫无道理了。只是现在监管层认为放开刚兑风险太大，而且投资人群体也不那么成熟，恐怕距离那一天还比较遥远。

4、信托计划都没风险/风险很大，可以随便买or不能碰：任何极端化的说法多半都是错的，怎么判断一个信托项目的风险，我对于普通的投资人的建议只有一个，找到你周边认为最专业的人咨询一下，考虑到国内这个类型的付费中立机构基本没有，只能是找朋友找亲戚找你信任且懂得的人去替你判断你不能了解的风险。毕竟从现在的情况看，信托计划确实是相当数量的投资人能够接触到的收益比较高的投资标的。不得不吐槽一句目前劣币驱逐良币的情况实在太严重，很多人总是习惯了对专业的不尊重，从对待医生的态度到对待投资的态度都一样，宁愿听信舆论的忽悠也不愿意相信专业人员的判断，宁愿投资的标的出了问题去拉横幅也不愿意在事前被忽悠的时候做一点了解咨询一下别人。有些时候，看到市场上一些高风险的信托产品在信息披露里模棱两可含混不清的表述，都不知道他们怎么卖出去的，销售过程不可想象。

5、政府项目风险很高/很低：只能说一句，不同地方的政府的不同项目的风险水平相差非常之大，甚至可以说判若云泥，写不动了就不展开了。

上半年信托业就业情况大起底： 风口上的调整

2014年6月末，68家信托公司共有员工1.4万，平均每家200人左右，但分布极不均匀。排前五的分别为中融信托（1500人）、平安信托（1000人）、新华信托（600人）、中信信托（500人），以及四川信托（400人），排末尾的为长城信托（40人）、西藏信托（30人）（见附表）。

信托行业这几年是站对了风口飞上了天，以至于从业人员的待遇，让传说中的保代都相形见拙。然而风口渐变，随着刚性兑付神话的有序破灭，行业景气度不再那么明朗，就业市场又发生了哪些变化呢。

一、信托公司招聘数量情况

今年上半年，信托行业用人需求环比下降，不再延续自2012年以来的稳步攀升态势。根据金才研究院的职位跟踪系统显示，上半年，信托公司招聘岗位下降8%左右，部分公司开始处于净流出状态。6月末，68家信托公司的招聘职位数为1107个，平均每家16个岗位，环比明显下降。

这一趋势与信托产品发行走势基本一致。上半年，共有63家信托公司参与发行，共发行1077款新集合信托产品，市场参与度为92.65%。新发行产品量较去年下半年减少了8款，下降了0.74个百分点。

二、信托公司招聘大户情况

目前，68家信托公司中的招聘大户主要有6家，包括中融信托、华信信托、陕国投、新华信托、中泰信托、民生信托。每家的公开招聘职位数介于40-100之间。而北方信托、国元信托、华融信托、华润信托、建信信托、江苏信托、昆仑信托的公开招聘职位数较少，基本在10人以下。

招聘大户的业绩表现如何呢？可考察集合信托发行数据。2014年1-6月，中融信托发行了106款集合信托产品，市场占比达到9.84%，列位第一。紧随其后的是四川信托，共发行了79款集合信托产品，市场占比为7.34%。中江信托发行了62款集合信托产品，市场占比为5.76%，位列第三。前三名中的中融信托、四川信托都在市场上有较旺盛的招聘需求。

三、信托公司熟才跳槽情况

据不完全统计，2014年上半年，信托公司熟才（从事信托工作2年以上）跳槽人数达到147人。上到高管，下到信托经理和业务人员，主动跳槽或被挖的挺多，有不少高管跳槽到券商资管、基金子公司、保险资管以及正在试水的银行资管部门。

最重要的原因有三点：一是泛资管的竞争，导致信托业不如前几年那么好做了；二是经济相对疲软，面对转型期的房地产业和信托业，不少熟才已然失去信心；三是大数据引发证券业的捕鼠好戏，而信托业的反贪风暴力度也在提升。甘肃信托便是个中典型，从副董事长到旗下财富管理中心经理，仅一家公司就有7人牵涉贪污受贿问题，因此不少熟才提前换东家。

四、信托公司招聘职位情况

信托公司提供的中高端职位主要包括产品经理、金融市场、风险控制和渠道营销四大类。从占比看，产品经理类、风险控制类岗位需求上升，占比分别从2013年的18%、13.2%提高到今年上半年的21%、16.5%。主要原因是，资管竞争加剧，老员工主动流失概率提高，业务增长和刚性兑付压力带来新增需求，交相作用下导致上述两类人员需求增长较快。从供给情况看，中高端人才求职投递量与需求量之比为3.8:1。

目前，信托公司最急需的人才包括两类：一是通晓互联网技术的人才，部门总的年薪在50-80万之间。二是资产证券化人才。目前，信托、券商资管公司、基金子公司都在找资产证券化人才，来者不拒。起点年薪都在40万以上。有兴趣者可以往这个方向积累人脉和经验。

五、信托从业人员薪酬情况

信托从业人员2010年平均薪酬逾30万元，而2011年增长至48万元。到了2012年、2013年，更是超过60万元，排在金融各子行业之首。根据金才研究院的样本监测数据，2014年上半年，信托业熟才（从事信托工作2年以上）跳槽者的平均年薪约57万元，生才入职的平均年薪约28万元，比其他金融行业要高出不少。

高管薪酬普遍看涨。与几家挖角公司的HR接触中发现，开出的条件很诱人，薪水可以高到原来的3倍，且一两年内不背任务。看来，信托公司难免成为资管人才输出的大本营。有能力的高管和信托经理，哪个信托公司都会抢着要。挖角方通常都会允诺诱人的薪资待遇和职位。

六、信托公司老总变动情况

2014年上半年，共有14例信托公司老总变动案例。横向来看，较2013年上半年的4例变动多出不少，整个行业进入了高层频繁变动期。其中上海信托总经理傅帆离任，北方信托刘惠文离世，甘肃信托邵禹斌、四川信托陈军接受调查都在业界引起不小反响。 信托公司高管的频繁变动，引起了市场的担忧，这变动是否预示着信托行业走向低靡，让高管们都想另谋高就呢？根据格上理财的梳理，这些信托公司高管的变动原因大致可归为四类，按占比看排序如下：

2014年上半年信托公司老总变动原因一览：

一是换届、内部调动因素导致，有4例。这属于公司正常调动、任命，是为了契合发展方向和内部管理，无较大不利影响，但管理风格上可能会有所变动，需要一个适应过程。

二是退休、死亡、身体原因，有2例。到期退休与换届、内部调动等一样，公司早有心里准备和安排。但身体问题，或意外死亡等突发事件，会形成高管职位的临时空缺，给公司带来一定的不利影响，不仅要在短时间内找到合适的继位者，还要兼顾管理上的缺失。

三是接受调查、撤职，有2例。被调查、撤职是最不光彩的了。甘肃信托便是个中典型，从副董事长到旗下财富管理中心经理，仅一家公司就有7人牵涉贪污受贿问题。这类问题导致的高管职位空缺，不仅棘手，还会给公司带来严重声誉影响。

四是跳槽、挖角，有1例。除了负面原因外，跳槽和被同行挖角骨干人员，也是所有信托公司领导和股东最不愿意看到的。

七、信托股东增资及其影响

出现股东增资潮。6月19日，中融信托把注册资本金从16亿增至60亿元，挤掉兴业信托，资本实力跃居行业第二位，仅次于平安信托。泛海控股公告称，全资子公司浙江泛海与控股股东中国泛海将参与民生信托增资。增资后，民生信托注册资本金达到20亿元。今年以来，还有包括安信信托、兴业信托、渤海信托、国投信托、山东信托在内的多家信托公司启动了增资扩股计划。目前，注册资本20-30亿元已经成为行业“标配”。

但是，股东往往增资不增人。把招聘需求与增资行为对比分析后发现，信托公司的增资主要还是提高风险防御能力、应对外部竞争，除中融信托之外，信托公司在增资的同时对人员没有太多增量需求。

八、信托股东变动及其影响

股东方变动频度对信托的影响远较公募基金显著，成为引发高管队伍调整的首要原因。华宸信托就是一个最典型案例。此前，华宸信托大股东为内蒙古国资委，持股比例为50.2%，第二大股东为华菱钢铁，持股比例为48.95%。经过2013年底的股权转让，包头钢铁出资比例达36.5%，成为华宸信托的第一大股东；而大唐资本出资比例为32.45%，位居次席；内蒙古国资委出资比例降为30.2%。

2014年一季度中国信托业运行情况报告

2014-04-23 作者：中国信托业协会 来自：中国信托业协会 将本文收藏至： 0 字号： 小 中 大

一、季度信托业总体运行情况 2014年一季度，信托业总体运行平稳，开局良好，呈现出“三平稳四优化”的格局。

（一）信托资产规模增长平稳。

截止2014年1季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元，比年初增长0.82万亿元，增幅7.52％。自2013年1季度以来，信托资产环比增幅一直维持在7%-8.3%之间，结束了2010年至2013年1季度平均单季增幅11.77%的高速增长，增速有所放缓，冲规模的势头有所遏制。

（二）信托公司资本实力提升趋势平稳。

截止2014年1季度末，信托公司全行业固有资产总规模为2984.63亿元，所有者权益为2683.68亿元，环比分别增长3.94%和2.18%，继续保持了近年来固有资产规模和所有者权益规模逐季平稳上升的趋势，增强了行业风险抵御能力，为信托业健康发展奠定了良好基础。

（三）信托产品收益率波动平稳。

2014年1季度清算的信托产品平均年化综合收益率为6.44%，低于2013年全年的7.40%，仍处于近年来6.30%至7.50%的平稳波动区间。这一收益率在理财市场上仍处较高水平。在近期经济下行压力较大、资本市场低迷的背景下，实现这样的收益率实属不易。其中一个重要原因是在市场竞争压力加大、利率市场化加速的环境下，信托公司为适应市场发展需求，主动让利于客户，正因为这样，2014年1季度已清算的信托产品平均年化综合信托报酬率为0.44%，环比下降0.27%个百分点，降幅达到38.02%。

（四）信托资金来源结构有所优化。

截止2014年1季度末，信托财产中主要由信托公司主动管理的集合资金信托计划规模占比24.97%，环比增长0.07%，同比增长0.97%；单一资金信托占比69.48%，环比下降0.13%，同比下降0.33%。这说明信托资产中集合资金信托计划规模占比逐渐提高，单一资金信托占比逐渐下降，信托资金来源结构有所优化。

（五）信托资金运用方式进一步优化。

截止2014年1季度末，信托资金运用方式中贷款等业务占比为62.51%，环比减少0.78%，同比减少2.15%，金融资产投资和长期股权投资合计占比37.49%，环比增加0.78%，同比增加2.15%。整体来看，信托资金运用于长期股权投资和金融资产投资的占比有所提高，对实体经济的支持效能进一步提升。

（六）信托资产投向结构趋于优化。

截止2014年1季度末，工商企业、基础产业等实体经济重点领域仍是信托资产的前两大投向领域，占比分别为27.85%、24.78%，合计占比高达52.63%，保持了平稳态势。

（七）信托业务功能得到优化。

截止2014年1季度末，融资类信托业务占比延续了近几年来逐季下降的趋势，从2010年末的61.55%降至2014年一季度的43.94%。事务管理类信托业务占比23.58%，较2010年末增长了6.44%。以上占比变化说明信托的受托服务功能得到进一步发挥。

二、信托业发展趋势与展望

总体来看，信托业整体上继续保持了持续健康发展态势，为丰富我国金融市场、支持实体经济发展发挥了积极作用。与此同时，也要清醒地认识到,信托业未来发展仍面临诸多困难与挑战。一方面，发展环境“五期叠加”。当前，我国经济正处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，对信托公司来说还要再加上两期，一个是利率市场化的推进期，一个是资产管理业务的扩张期。另一方面，受“五期叠加”影响，信托业现有发展模式可能面临“三个难以为继”的压力：一是信托产品“高收益、低风险”特性将难以为继；二是信托行业“冲规模、轻管理”的发展路径难以为继；三是以信贷类、通道类为主的业务结构难以为继。

目前，信托业转型发展到了关键时期，如逆水行舟，不进则退。为巩固信托业良性发展势头，切实解决行业存在问题，防范与化解潜在风险，真正发挥信托业的优势，开创信托业又一个黄金时期，监管部门和信托行业做了很多努力，从一季度的数据看，已经取得了一定成效。下一步工作的重心在于如何因势利导，趋利避害，推动信托业加快转型发展。这方面，近日银监会发布了《关于信托公司风险监管的指导意见》（以下简称“99号文”），已经给出了明确的方向、系统的方法和一系列政策利好。

（一）初步绘就信托业转型发展的蓝图。

主要是明确了“五个定位”：一是明确了发展目标定位，即推动信托公司发展成为风险可控、守法合规、创新不断、具有核心竞争力的现代信托机构；二是明确了发展路径定位，即在总体原则上坚持风险防范化解与推动转型发展并重，在具体方法上综合运用市场机制、法律手段等解决问题、化解风险，为转型发展创造空间和条件；三是明确了功能定位，“受人之托、代人理财”的金融功能；四是明确了业务定位，即将资产管理、投资银行、受托服务等多种业务有机结合，走差异化发展道路；五是明确了服务定位，即服务投资者，服务实体经济，服务民生。

（二）明晰了受托人的勤勉尽责要求。

“受人之托，忠人之事”，不仅是做人的准则，更是信托业生存发展的基本法则。对此，99号文提出了明确的具体要求，即信托公司的业务运营中必须做到“七个尽责”：一是产品设计尽责，不得“埋地雷”；二是尽职调查尽责，防止存盲区；三是风险管控尽责，避免有漏洞；四是产品营销尽责，不得有欺诈；五是后续管理尽责，不得有疏忽；六是信息披露尽责，不得有隐瞒；七是风险处置尽责，不得谋私利。同时，信托公司应对这七个尽责进行全方位、全过程、动态化管理。

（三）强化了信托公司股东责任要求。

信托业与其他金融行业一样，有很强的外部性。正因为如此，无论是监管部门，经济部门，还是社会大众，都希望金融企业持续稳健发展，能办成“百年老店”和“常青树”。这也是信托公司股东获取特许牌照价值、实现长期价值的“不二法门”，自然也就要求股东平衡好短期与长期、速度与质量的关系，对所投资的金融机构有清晰、长远的战略发展规划，做好信托公司风险防范与化解，防止风险外溢，切实维护金融稳定。在这方面，99号文突出强调了三大责任：一是出现流动性风险时，需要提供流动性支持；二是资本不足时，应推动压缩业务或补充资本；三是经营管理出现重大问题时，更换股东或限制权利。

（四）严格规范了产品营销的四条标准。

信托产品营销问题一直是市场诟病最多、反应最突出的问题之一，也是广大投资者最关心的问题之一。对此，99号文从保护投资者合法权益出发，进一步严格了四条标准：一是严格合格投资人标准，明确不得违规汇集他人资金购买信托产品；二是严格私募标准，不得公开销售，即不得以任何形式向不特定客户发送产品信息；三是严格操作标准，不得误导销售，要充分揭示风险，并逐步实现录音或录像保存营销记录等；四是严格代销标准，禁止信托公司委托非金融机构推介信托计划。

目前，这些工作有的已有了行动，并初见成效。近期通过央视澄清“百元信托产品疑云”，发布风险提示，提醒社会公众远离非法金融活动，警惕各类虚假宣传，引起了广大投资人的良好反响。

（五）落实中央简政放权的精神。

一是对具体产品实行报告制，在报告期结束后即可自主展业，不需要监管部门的前置审批；二是简化报告要求，仅要求报告不超过两页纸的《信托公司固有业务、信托项目事前报告表》；三是优化报告渠道，99号文要求专门推进建设信托产品登记信息系统，将相关信息登录进入该系统，即算作报告工作完成。

（六）加强信托从业人员管理，严防道德及案件风险。

人才是信托公司的核心竞争力，“管好人”是行业健康发展、防治案件风险的根本手段。其核心有两条，“谁可以进来，谁应该出去”。对此，99号文要求把握好三个环节。一是“准入”环节，设立“资质门槛”，推动开展从业人员考试和资质准入工作；二是“持续管理”环节，实施“履职评价”，建立从业人员诚信履职情况的评价机制；三是“退出”环节，建立“黑名单”制度，严格实施违规问责和案件问责工作。近期启动对甘肃信托个别员工涉嫌违法犯罪的调查，就是信托业清除行业“害群之马”，严防道德风险的主要行动之一。下一步，我们还将继续对案件防控等保持高压态势，整顿市场，净化环境，维护行业形象。

（七）清理非标准理财资金池业务，加强影子银行监管。

在去年下半年，我们就已经开始了这项工作。99号文在摸索规律、总结经验的基础上，对清理非标准理财资金池业务提出了科学严密的工作推进方针，那就是要求“各信托公司要结合自身实际，循序渐进、积极稳妥推进资金池业务清理工作”。具体来讲，主要有三条要求：一是必须尽快推进清理工作，不许拖延，更不许新开展此类业务；二是不搞“一刀切”，而要各家信托公司依据自身实际，“因地制宜、因司制宜”，自主自行制定清理整顿方案；三是不搞“齐步走”，而要各家公司遵循规律，循序渐进，不设统一时间表，不设标准路线图，确保清理整顿工作不引发新的风险。

（八）确立信托公司“生前遗嘱”计划，建立恢复与处置机制。

所谓“生前遗嘱”，就是在出生之前或者活的好的时候，就把遗嘱写好，目的是让人“居安思危，未雨绸缪，防患于未然”。“生前遗嘱计划”也叫恢复与处置计划，是在充分汲取国际金融危机教训的基础上形成的国际重大机制改革成果。借鉴这一成果，制订信托公司的“生前遗嘱计划”，是维护信托行业稳健发展的核心机制之一。其主要内容有：一是“薪酬回吐”。要求信托公司建立与风险责任和经营业绩挂钩的科学合理的薪酬激励机制。二是“红利回拨”。股东承诺或在章程中约定，在信托公司出现严重风险时，要减少分红或不分红，必要时应将以前年度分红用于信托公司补充资本或风险化解。三是“业务分割”。就是说在某些业务出现问题之后，要壮士断腕，马上把这部分砍掉或者托管出去，以免影响公司整体。还有，如果公司不行了，怎样让好的业务继续经营下去。四是“机构处置”。就是要事先写好公司风险处置的安排。这个机构真要是不行了怎么办，是股东救助，还是兼并重组，谁来出资，谁来安排，采取什么措施都要事先写清楚。

（九）探索设立信托行业稳定基金,建立风险防控长效机制。市场法则告诉我们，市场竞争肯定是优胜劣汰，肯定有生有死。怎样使被淘汰的机构不至于影响到行业整体，这就需要有一个行业稳定机制。对此，99号文做出了重大创新，那就是指探索设立行业稳定基金，发挥行业合力，消化单体业务及单体机构风险，避免单体机构倒闭给信托行业乃至金融业带来较大负面冲击。这是化解行业风险的核心机制，也是行业稳健发展不可或缺的制度安排。

（十）明确转型方向，推动信托公司业务转型发展。

信托公司转型发展对信托业的长远健康发展是至关重要的大事，已讨论了很长时间，但很多机构对向哪里转、怎么转还在探索之中。对此，“99号文”释放出六大“利好”：

一是改造信贷类集合资金信托业务模式，研究推出债权型信托直接融资工具。这将使信托公司真正回归管理人、受托人的角色定位，同时也使得信贷类集合资金信托业务透明化、标准化。

二是大力发展真正的股权投资，支持符合条件的信托公司设立直接投资专业子公司。这对于充分发挥信托工具的优势，拓宽产品线，完善盈利模式，对于促进全社会股权投资增长，优化社会融资结构将发挥积极作用。

三是鼓励开展并购业务，积极参与企业并购重组，推动产业转型。这将为新兴产业和中小企业的发展提供创新融资工具，为传统行业的整合提供更好服务，为国民经济的结构调整和产业升级提供助力。

四是积极发展资产管理等收费型业务，鼓励开展信贷资产证券化等业务，提高资产证券化业务的附加值。这不仅有利于盘活存量信贷资产，还将为信托公司发展提供新的业务增长点。

五是探索家族财富管理，为客户量身定制资产管理方案。这是家族财富进行长期规划和风险隔离的重要金融工具，是信托回归本源的重要业务之一。

六是完善公益信托制度，大力发展公益信托。这将更好地推动信托业履行社会责任。 纵观信托业一季度运行情况及发展趋势，马年开局平稳，转型发展可期。机遇与挑战并存，发展机遇大于挑战。可以预见，在99号文指导下，坚持风险防控与转型发展齐头并进总体发展思路，伴随着各项机制建设与制度创新的落实与深化，信托业将在加快转型中持续稳定健康发展。

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集合资金信托

集合资金信托的概述

信托投资公司办理资金信托业务时可以按照要求，为委托人单独管理信托资金，也可以为了共同的信托目的,将不同委托人的资金集合在一起管理，通常这种资金信托方式称为集合资金信托。

信托投资公司办理集合资金信托业务时，应设立集合信托计划，并在集合信托计划开始推介前,逐一向注册地银监局报告。

异地推介集合信托计划的，须先经注册地银监局审批其办理异地集合资金信托业务的资格，并在开始异地推介前向推介地银监局和注册地银监局报告，每个集合信托计划最多只能同时在信托投资公司注册地银监局辖内(城市不限)和另一个银监局辖内不超过两个城市推介,而且接受异地推介的资金信托合同，每份合同金额不得低于人民币一百万元(含一百万元)，且机构委托人需同时出具其投资于该集合信托计划的资金不超过其净资产20%的证明文件，自然人委托人需同时出具个人稳定的年收入不低于十万元的收入证明。

在任一时点，信托投资公司正在异地推介的集合信托计划不得超过两个。集合信托计划推介结束后5个工作日内，信托投资公司应当向注册地银监局和推介地银监局提交有关推介情况、接受资金委托情况的正式报告。

信托投资公司不得委托非金融机构推介集合信托计划。异地推介是指信托投资公司亲自或委托其他金融机构在其注册地银监局辖区以外的其他城市向潜在的委托人散发集合信托计划推介材料(或作口头宣传)并接受资金信托的行为。

集合资金信托分为两种

第一种是社会公众或者社会不特定人群作为委托人，以购买标准的、可流通的、证券化合同作为委托方式，由受托人统一集合管理信托资金的业务。

第二种是有风险识别能力、能自我保护并有一定风险承受能力的特定人群或机构作为委托人，以签订信托合同作为委托方式，由受托人集合管理信托资金的业务。

集合资金信托类型按照其信托计划的资金运用方向，集合资金信托可分成以下类型：

（1）证券投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于证券市场的信托。它可分为股票投资信托、债券投资信托和证券组合投资信托等。

（2）组合投资信托，即根据委托人风险偏好，将债券、股票、基金、贷款、实业投资等金融工具，通过个性化的组合配比运作，对信托财产进行管理，使其有效增值。

（3）房地产投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。

（4）基础建设投资信托，是指信托公司作为受托人，根据拟投资基础设施项目的资金需要状况，在适当时期向社会（委托人）公开发行基础设施投资信托权证募集信托资金，并由受托人将信托资金按经批准的信托方案和国家有关规定投资于基础设施项目的一种资金信托。

（5）贷款信托，即受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按信托计划中或其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。

（6）风险投资信托，受托人接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，以高科技产业为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式。

推荐第4篇：房地产信托

我国房地产信托风险及应

对措施

班级：金融管理与实务班

姓名:崔璐琳

学号：12034102 我国房地产信托风险及应对措施

摘要

近年来,随着房地产业成为支柱型产业之一,我国的房地产信托业在迅猛发展的同时,由于受金融环境的影响,房地产业融资渠道单一,缺乏金融创新等问题的影响,在一定程度上又制约了房地产信托的发展。本文写了我国房地产信托的现状及未来发展趋势，同时指出存在的风险 ,并以此些问题也提出若干应对我国房地产信托风险的相关措施。

[关键词]房地产信托、风险、应对措施

引言

随着房地产信托投资基金的试点和开放,房地产信托业发展前途光明,但是快速发展的背后也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识、管理不足的隐患。

房地产信托产品的未来收益水平,首先取决于宏观因素,如宏观经济周期的波动、国家和地方产业政策的调整、税收政策的变化等;其次取决于中观因素,如整个房地产行业的发展状况和整个信托业的发展状况;最后取决于微观因素,如房地产项目的市场需求波动等,这三方面的因素都会引发房地产信托的违约风险。因此,风险控制成为了房地产信托公司必须时刻关注的重要问题,特别是那些业务处在高速发展过程中的信托投资公司和新兴的信托投资公司。

由以上分析可看出,我国房地产信托业确实存在很大的风险,而且风险对相关行业例如:银行业具有联动作用。同时我国房地产信托产品投资以中小投资者为主,因此房地产信托业的风险管理就成为了投资者及信托公司共同关注的内容。本文通过分析房地产信托近几年的发展状况,从中归纳出其发展特点,再结合我国的宏观经济政策,从市场风险和非市场风险两个方面对我国房地产信托所存在的风险进行深入的分析研究,继而具有针对性的提出风险管理策略,希望以此激发房地产信托管理者的创新能力,提高投资者在进行投资决策时的水平,帮助信托投资公司管理和控制信托风险。

一、我国房地产信托的现状

在我国，多年来房地产企业的资金供给渠道非常单一，资金来源渠道是银行贷款。其他渠道中，股票市场筹资门槛较高，只有少数具有较大势力的房地产企业才能够在股票市场筹集到所需的资金，而大部分需要资金的房地产企业将被拒之于门外；企业债券市场是筹资的另一手段，但由于我国的信用评级体系尚未建立起来。加之债券二级市场不发达，使得债券流动性差，限制了其作用的发挥；销售回款和自筹资金方式成本较高，数量有限，难以满足房地产业的资金需求。

可见，一方面房地产企业的融资渠道尚未拓宽，另一方面旧有的融资渠道也不顺畅，与现阶段发展房地产需要的大量资金投入相矛盾，这为房地产的发展提供了机会。自《信托法》开始实施后，房地产信托呈现出日益增长之势、尤其自2003年以来，信托产品的发行和种类创新有加速的趋势，房地产信托是中占据三分之一以上的信托产品市场份额。

近几年，房地产发展较快，有更多的融资需求，由于房地产行业时间周期比较长，资金占用量大，利润回报高的特点，所以需要多种融资渠道，以满足其对资金的需求，而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难，从而使房地产信托有了发展的空间，并在其中占据了越来越重要的地位。中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年，房地产信托发行规模为883亿元，房地产信托成立规模为716亿元。可见，房地产信托的发展非常迅速。

但是由于《信托法》规定，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，信托产品不得进行广告宣传和擅自异地销售。这些规定使信托公司很难开展大型项目，同时私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主，资金盈利要求高，使可供选择的业务类型受到局限。《信托法》还规定，信托公司不得以任何形式吸收或变相存款，不得发行债券，这是信托公司可使用的资金规模和融资渠道严重受限。另外，针对信托的税收政策的空白进而产生的双重征税情况，也在一定程度上限制了人民投资信托的积极性，加大了信托公司的运营成本。

二、我国房地产信托的未来发展趋势

从资金的需求方看，由于按照“十五”规划和全国住宅建设的发展目标，全国城镇居住宅将不断扩大。另外，国家实施的小城镇建设规划，城镇的规模和数量将不断扩大，这预示着房地产业进一步发展的机会，也意味着大量的资金需求。从资金的供给方面看，目前，宏观经济政策已经出现转型迹象，即由扩张性政策转为稳健性政策，由治理通货紧缩转为防止通货膨胀，国家将收紧银根，减少对基础设施、房地产等的投资。在这种银行贷款受到限制，其他融资渠道不畅通的情况下，房地产您信托的作用将日益受到重视。从长远发展来看，房地产信托自身无可比拟的优点使其可以成为房地产融资需求的有效补充和主流方向之一。

1.资金来源多样化。信托公司的资金来源可以是信托公司自有资金、发行信托计划筹集的资金、第三方委托贷款、房地产信托基金。

2.相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低当地产企业整体的融资成本，期限弹性较大。

3.资金使用方式灵活，市场供需双方的选择空间较大。房地产信托可以采取四种模式进行开发运作：直接对房地产项目进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟房地产物业进行处置和土地开发整理。这四种模式基本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前我国房地产信托业务的主要方向。

4.信托产品的流动性和证券化发展空间大，可以在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品。

5.信托产品集合的是民间资金，一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行拆迁等前期投入，节约时间成本，同时也可分流部分银行储蓄，减轻银行系统的经营负担。

三、我国房地产信托所遇到的风险

( 1) 国家宏观政策风险。

由于房地产业与国家经济紧密相关, 尤其房地产业是资金密集型产业, 与金融业关系也非常紧密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策, 对环境保护的政策, 对租金、售价的限制政策, 对材料、设备的限制政策, 尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等, 都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段, 房地产市场和资本市场都还很不完善,政府的监管也缺乏足够的经验, 经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在 2007 年政府接连出台了一系列方针政策, 包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等, 对房地产和金融市场都产生了一定的波动, 也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当, 必然会遭受损失。 ( 2) 房地产行业风险。

除了国家政策的宏观调控, 房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况, 会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时, 房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 给房地产投资者造成损失。最后, 由于房产本身既是耐用消费品又是投资品, 在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险, 产生房地产泡沫。 ( 3) 利率风险。

利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大, 利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响: 一是对房地产实际价值的折减, 利用升高的利率对现金流折现, 会使净现值减小, 尤其是中长期信托项目, 甚至宏观经济可能出现负的净现值; 二是会抑制对房地产的购买需求, 从而导致房地产价格下降。

(4) 信息不对称导致的风险。

房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面: 房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下, 房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐, 往往会利用财务手段制造虚假报表。此外, 房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密, 这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂, 就会造成项目停工, 信托资金必然会遭受到毁灭性损失。投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如, 有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”, 却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺,“预期收益”是不受法律保护的, 这意味着一旦项目出现问题, 很可能无法获得先前承诺的高收益, 甚至连本金的归还都会有危险。此外, 房地产投资信托在本质上是一种委托代理关系, 由于其在我国刚刚起步, 尚未形成完善的运作机制, 也未形成对受托人的有效约束和激励机制, 可能会发生受托人道德风险, 即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等, 这些都可能影响项目的进展和信托收益, 导致委托人利益受损。 (5) 运营风险。

运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险, 主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。 (6)相关法律法规不完善。

房地产投资信托面临的法律保护的缺失风险主要是指信托合同的内容在法律上有缺陷或不完善而发生法律纠纷甚至无法履约,法律的不完善或修订使信托收益产生的不确定性。目前信托配套法规建设步子过慢已经成为制约房地产投资信托进一步发展的瓶颈,也为很多的房地产信托项目留下了隐患。 (7)信用风险。

信用风险也称为道德风险，是指交易对手（主要是借款人、担保人等）不履行合约承诺而造成的经济损失的风险，主要是由各方的信息不对称导致，由于信托各参与者有不同的利益要求，这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为，同时其约束机制不够完善，从而导致兑付风险的发生。

四、我国房地产信托的风险对策

( 1) 建立我国房地产投资信托的法律法规体系。

房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系, 而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系, 可以有效地防范房地产投资信托带来的风险, 为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴, 美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区, 韩国 1998 年 7 月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于 2004 年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革, 无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法, 建立对房地产投资信托的严格管理, 在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整, 尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展, 设定相关的约束机制, 确认有效房产所有权, 建立银行托管制度, 保护投资者的合法利益。 ( 2) 加强对信托业务的严格监管。

为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险, 必须建立对信托业务的监管机制, 并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规, 使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据, 如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查, 投资信托公司内部要有独立管理机构, 项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次, 要尽力构造相关业务监管的统一框架, 实现监管模式的统一化和集中化, 这样可以减少监管部门之间的摩擦, 有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一, 从而有利于提高监管的效率, 而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次, 根据目前我国房地产投资信托的发展情况, 为了最大限度地防范和控制信托业务风险, 应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手, 逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。

(3) 强制信息披露制度。 我国房地产投资信托的健康发展,必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度, 约束房地产开发企业行为, 并将所有相关信息公之于众, 以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于 2004 年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》, 确定了 30 家信托公司首批公布年报, 并要求 3 年内所有信托公司实施年报披露制度, 应以此为契机, 督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面, 房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制, 提高信息透明度, 规范运作, 共同提高抗风险能力。在美国, 证券管理委员会负责监管工作, 房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准, 而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验, 提高信息披露的有效性。 ( 4) 信托公司提高自身风险管理水平。

信托公司应提高自身风险管理水平, 降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同, 这些不同又影响着投资项目的风险大小, 因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究, 同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判, 从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施, 以分散风险, 并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况, 房地产开发商的财务情况, 以及项目的进展情况进行跟踪了解, 当发现资金违规使用或项目出现风险时, 要及时采取补救措施, 如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物, 尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理, 提高信托财产的安全性与效益性, 降低投资人的风险和损失。 ( 5) 引入第三方评价机构或仲裁机构。

目前, 大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足, 风险控制能力较差。因此, 引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构,让他们提供专业化管理、咨询服务, 借助专业机构的判断和管理, 可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理, 以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任, 既可以加强房地产信托的专业管理能力, 各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时, 各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保, 具有信用增强作用。出现相关的法律问题时, 信托公司如果以单方决定, 或者以主观意志为转移地判断, 变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为, 往往不能得到投资者的真正认同。因此, 引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估, 并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见, 能有效地解决很多法律问题, 更有效地控制房地产投资信托的风险。 (6) 不断进行产品创新。

信托公司要不断进行创新, 不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进, 还应进行产品的创新。121 号文件之后, 房地产信托进行了一些创新, 出现了股权信托模式和财产信托模式, 但仍以贷款给房地产项目为主, 这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前, 房地产投资信托基金( REITs) 模式越来越成为房地产投资信托的新方向, 其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息, 而我国的商业房地产自 2005 年以来快速发展, 存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于 REITs可以公开发售上市, 并且需要定期向投资人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。

(7) 加强人才的培养和储备。

信托公司应重视对专业人才的培养, 在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则, 培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲, 房地产投资信托运作更偏重于理财, 而非单纯的房地产专业技术, 其注重的是房地产资产的运作, 而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家, 同时, 这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心业务 80%的利润实际上是由 20%的高管或专业人员承担和完成的, 能否建立一支经过专门训练, 具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍, 将是房地产投资信托兴衰的关键所在。 （8）控制风险，严格内部审查

由于房地产项目涉及的资金量比较多，在项目初期就应做好项目的审核工作，首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制，通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险，最大限度地做到风险可控。其次，对其后期管理要进行持续的追踪，包括其评级情况，建设进度，财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次，信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价，并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。 （9）加强人才培养

房地产信托的发展限制引发创新的需求，从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新，设计多渠道、多类型的房地产信托产品，以适应市场多元化的需求。为此，信托公司应加大人才培养，针对其产品的多样性和复杂性，应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度，熟知企业运作及经济环境的变化，通过产品 的创新增强竞争力，为投资人提供更广泛的投资方式，有效的风险审核人员最好是经过专业训练，具有律所或会计师事务所的从业经验，并能独立公正出具风险意见，而交易人员要有快速的反应能力，快速应对交易中出现的变化。

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叶俊 金融082 3080113081

光大证券宁波分部业务分析报告

光大证券股份有限公司创建于1996年，由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。2009年8月成功发行A股股票，共计募集资金109.62亿元，并于8月18日在上海证券交易所挂牌上市。截至2010年6月30日，公司注册资本34.18亿元，净资本17034.34亿元，净资产214.74亿元，总资产575.57亿元。

走访了宁波光大证券解放南路营业部，得到了客户经理钱立明先生的热情接待。钱经理简单介绍光大证券的概况。光大证券在业务方面主要分三大部：资产管理部、经纪业务部、投资银行部。

资产管理部，是公司开展资产管理业务的唯一部门，负责设计理财产品，推出集合资产管理计划，实现委托资产收益最优化。目前资产管理业务部总计成立了“光大阳光1号”、“光大阳光2号”、“光大阳光3号”、“光大阳光5号”、“光大阳光6号”、“光大阳光7号”、“光大阳光基中宝”以及“光大阳光集结号混合型一期”、“光大阳光集结号收益型一期”、“光大阳光集结号收益型二期”等10只集合资产管理计划，管理资产规模达到113.9亿元，产品种类涉及股票、FOF、债券以及QDII等，形成了较为完整的理财产品线。客户可以在各光大证券营业部认购这些理财产品。

经纪业务部依托布局合理的证券服务网络，先进高效的证券交易系统，积极有效的证券服务营销，提供了涵盖沪深A股、B股、基金、债券、权证、三板业务等品种齐全、方式多样的代理交易买卖服务。2008年推出特色产品——金阳光投资决策支持系统。该产品从投资者的需求出发，利用先进技术手段为每个投资者贴身订制属于自己的电子投资情报站，提供资讯和研报，与投资者的持仓紧密关联，并提供强大的检索以及自主订制功能，同时分别以Web、邮件和客户端软件多样化的方式进行展现，最大限度地省却了投资者进行信息筛选的时间。

投资银行部，投资银行业务属于中介业务。光大证券投行业务包括：债券承销、企业资产重组、购并及项目融资、公司理财、资产证券化、财务顾问等业务。服务内容主要有：债券承销、企业资产重组、购并、项目融资、财务顾问、资产证券化。 通过与钱经理的交谈，发现目前我国证券还是处于分业经营的阶段，所有的业务以及服务都有严格的区分，并不存在一个项目涉及多个服务内容的情况；也没有将服务对象细分化，例如不同类型的企业有不同类型的业务需求和特点应该将其细化，而目前只是将客户分为个人、企事业单位和政府经济管理部门。光大证券的目前理财产品多投资于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外证券，没有涉及资产证券化的。

金融营销环境分析

由于目前我国证券公司（即投资银行）还是处于分业经营的阶段，所有的业务以及服务都有严格的区分，并不存在一个项目涉及多个服务内容的情况，也没有将服务对象细分化，因此希望能推出一款结合资产证券化的针对房地产融资和房地产投资的金融产品。

接下来将从宏观和微观两个方面对这一金融产品的营销环境进行分析，分析其营销可行性。

在此之前我先简单介绍一下所设计的金融产品。先将不同规模的房地产商进行信誉评级，不同信誉等级的房地产商将在产品中享有不同的收益比例。然后将房地产商需要筹资开发建造的楼盘进行资产证券化，将他化为一份份的信托合同。投资者购买这份信托合同，就意味着投资者参与投资楼盘，承担投资楼盘的风险，如果亏损地产商承诺优先偿还投资者的债务，享有楼盘除开发商收益外的收益。楼盘建成出售营利后投资者有两个选择：

1、合同终止，拿回本金和收益；

2、将合同转换为类似打折券的合同即约定在未来某一时间段内，投资者可以以约定的价格（低于市场价）购买楼盘中自己所看中的房子。这就是所设计的金融产品。

一、宏观经济经济环境分析（PEST分析）：

1.经济环境：宁波是浙江的第二大城市，近年来城市化进程加快，由港口贸易经济带动宁波金融业的发展，居民收入增长快速，高收入群体比重不断扩大，对理财的需求越来越强烈，尤其是受过高等教育大胆的年轻投资者，对于新型的金融产品也比较愿意尝试。

2.政治、法律法规环境：房地产证券化依托的房地产市场法律法规渐趋完善，基本做到了有法可依、有章可循，，如《中国人民银行法》和《商业银行法》。与资本市场发展密切相关的证券市场的法制建设取得了重要进展，目前已颁布实施的有关法律、法规及规章，如《企业债券管理条例》、《证券法》、《信托法》等达350余件，涉及证券市场各个环节和所有品种，初步形成了全国统一的证券法规体系。我国已具备了较为完善的房地产及房地产金融法律规范，从而对推行房地产证券化提供了有力的法律法规保障。同时在设计金融产品时考虑到了风险监管问题，将房地产商进行了信用评级，规范这一金融产品的提供者，便于投资者识别风险。尽管目前我国正在通过紧缩银根、限购来打压房价，但是打压房价并不意味着一定要打压整个房地产业，相反国家鼓励建造廉租房和经济适用房的。房地产信托的出现降低了融资成本有助于其融资，节省成本。

3.科技环境：以网络为标志的现代电子科技的发展，可以将信托合同标准化，投资者可以在承销商的交易系统上进行交易委托。与此同时可以在信托正式发行前进行网络路演，介绍楼盘的开发商、建筑商、地段等一系列信息，让投资者对其投资的楼盘有充分的了解。在合同进行过程中，在楼盘专门的网站上适时公布，披露楼盘信息，做到尽量透明化。

4.社会文化环境：2004年银监会出台了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》让投资者进一步了解了房地产信托投资基金。在中国，人们对于房地产的投资有种特殊的情怀，传统的国人认为成家立业就应该有一套自己的房子，且房地产所产生的利润也是非常可观，所以投资者对于房地产的投资有异常的偏好。

二、微观经济环境分析：

1.客户意愿分析：伴随着我国对房地产的调控，房地产商的融资贷款特别是中小房地产商的融资贷款越来越难。银行贷款的融资成本越来越高，房产商渴望找到一种低成本高效益的融资渠道。所设计的金融产品就是针对房地产商这一需求所设计的。由于其赋予了投资者类似期权的权利，所以在投资收益上的利息可以低于银行贷款给地产商的利息，这样大大降低了房产商的的融资成本。与此同时由于赋予的是房产建成后的期权，这样就降低了买卖期房融资而产生的价格损失。

2.竞争者分析：目前国内还没有出现此类金融产品，通过对钱经理的访问，了解到目前房地产融资多为两种模式：第一种是封闭式房地产投资信托基金；第二种是出售型土地使用权信托（类似期房出售）。第一种模式主要满足投资者的投资收益需求，第二种模式主要满足投资者对土地使用的需求。所设计的金融产品则给予投资者两种需求的选择，投资者可以追求任一需求。

3.金融市场环境：目前我国房地产资金的供给主要来自银行，而银行的负债基本上是储蓄存款，期限最长的只有几年。资产则大都是房地产抵押贷款，期限多在15-20年以上，从而形成了房地产资金供求中的短存长贷的结构性矛盾。这一产品则将银行从房地产融资中的债权人剥离出来，变为第三方只承担资金的监控责任，有利于降低银行的流动性风险。证券市场发展的经验为房地产信托创造了必要条件。

综上所述，我国推行房地产信托的基本条件已经具备，国际上成熟的房地产信托的运作模式也为提供了借鉴。同时也认识到，我国在推行房地产信托的进程中还存在着来自制度、市场等方面的诸多障碍，需要政府、银行、房地产开发商、中介机构、投资者共同研究解决，共同来培育和推动房地产信托的全面发展。新设计的金融产品只是为房地产信托提供一个可供参考的信托模式。

消费者行为分析

市场竞争愈演愈烈，使得各大金融机构产生危机感，也让金融机构明白只有抓住消费者的需求开发出满足消费者需求的产品，不断的创新完善才能使自己在竞争中立于不败之地。而金融机构首先要了解的就是消费者的行为以及还有哪些需求是消费者没有被满足的。

我主要通对各类金融机构实地调研、口头采访等形式掌握了第一手资料，再结合平时所学知识和网络查阅的相关证券投资资料，从消费者角度设计问卷，分别从消费者投资的渠道、目的、投资方式以及对金融机构各方面评价等方面来作为此次消费者行为分析的基础，结合设计的产品“房地产信托”的相关方面分析消费者的行为。

本次调查问卷发放地点主要在宁波鄞州区，共发问卷80份，回收71份，有效问卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年龄段主要集中在20岁至55岁之间。从被调查者的学历上看，主要集中于高中、中专及以下（39.29%）、大专（21.43%）、本科（32.14%）这三部分。现就这些有效问卷做如下分析：

总的来说，参与问卷的被调查者中，有大约一半（53.57%）为普通员工，17.86%为私企主。但是不管从事的职业是什么，其月收入都还是比较可观的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人数最多，占了39.29%，1万元以上的也占了17.86%。在关于“您对金融产品投资了解程度”的问题中，有14.29%的投资者认为很了解，认为自己了解、一般或是不了解的投资者各占28.57%。尽管这些人自我认为对金融产品的认识差异比较大，但是总体还是趋向于保守投资的。对除储蓄存款外的其他投资，35.71%的家庭的理财投资占总收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理财投资占总收入的比例在10%-30%之间，将家庭超过50%的自查投资于除储蓄存款的投资的比例相对来说就比较小了，只有10.71%。

尽管金融业务在我国的发展速度不断增快，金融投资的领域也在不断地拓宽，但是现阶段消费者和金融产品的接触面还是比较狭窄的。在此次问卷中，发现人们还是更愿意将钱投在一些比较传统的，发展较为完善的金融产品上，如定期储蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），仅这三类就占了可供多选的10个备选答案中的80%多。而一些比较新金融产品，如期货、信托产品，由于其本身操作比较复杂，在我国金融产品中发展还不够完善等原因，很多消费者表示持观望态度。

消费者投资理财产品，一般都是带有某种目的的。而在其行为目的的调查中，发现为了“合理安排收支”、“资产保值、抵御通胀”、“提高生活质量”这三项目的而投资的消费者占了总数的一半，而追求“资产的快速增值”的消费者占12.33%，在七个消费行为目的选项中排在第五，这些都很好地佐证了人们之所以选择较为保守的投资方式的原因。

好马配好鞍，一个金融产品的成功其本身的产品质量固然重要，但好的营销渠道、金融机构能提供的服务也是很重要的。那么投资者喜欢什么样的金融机构和服务呢？在选择金融机构时，“网点数量多，容易找到”往往成为人们选择的作重要的条件（占17.65%），其次是“操作程序简单”（15.29%）、“柜员服务态度好，素质高”（14.12%），这三选项选的人是最多的。金融机构要想产品能够打出市场，就要关注消费者的实际情况。相对于专业的投资意见，一般的消费者可能都不能理解，那么金融机构设计的高端产品便会滞销。所以金融机构在设计产品时，要充分考虑广大投资者的要求，最好能设计除让人易于掌握、便于理解的产品。

现阶段，金融消费者主要还是通过网络和电视媒体等渠道了解各种投资理财品的。而对于房地产信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被调查者仅在网络上了解过，14.71%的被调查者在报刊杂志上看过。可见房地产信托在中国还属于萌芽期，消费者对其了解并不深。相对保守的消费者对这类金融产品接受度并不高，要让消费者快速接受房地产信托并不容易。

为了配合产品，我设计了“以目前的经济形势您是否会愿意投资房地产信托”的问题。调查结果显示，明确表示愿意投资房地产信托的仅占14.29%，35.71%的人表示可以观望一下，而有50%的消费者则明确表示不愿意投资。在一半左右愿意或者持观望态度的人中，可以发现多为25-35岁的较年轻的人群，占了42.86%。而这部分人的理财投资占家庭总收入比重相较于全部人群是有所提高的，具体如图表1所示：

愿意或者持观望态度的调查者与所有调查者就理财投资占家庭总收入的比例的差异50.00%人数比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有调查者愿意或者持观望态度调查者10%以下10%—30%30%—50%理财投资占家庭总收入的比例图表 1

这些愿意投资或持观望态度的消费者最关注的是房地产信托的“投资风险和收益”（28.21%）、“投资的起点金额”（17.95%）以及“金融机构工作人员是否专业”（12.82%）等，如图表2所示：

投资者最关注房地产信托的哪些方面投资风险和收益投资的期限投资的起点金额金融机构工作人员是否专业金融机构的品牌和信誉专家或媒体推荐收费方式和服务所投资房地产商的状况所投资楼盘的情况其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%

图表 2

如果选择金融机构的话，他们更愿意选择国有银行（37.93%）、证券公司（24.14%）这些信誉较高、从事此类金融产品开发销售较长时间的金融机构进行投资，如图表3所示：

投资者若办理房地产信托业务会选择的金融机构13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%国有银行外资银行城市商业银行其他商业银行证券公司信托公司其他金融机构

图表 3

此外，在选择第三方机构的标准时，相较于上面分析的“若金融机构帮助理财，比较注重其哪方面服务”显得对专业性的要求更加强，31.25%的潜在投资者选择“能提供独立、专业、客观的咨询意见的”，21.88%的选“有全面房产财务报表分析能力”，18.75%的选“专业的房产商信用评级机构”，而对“服务态度”等的一些软实力的要求有所下降，如图表4所示：

服务态度好的若选择专业的第三方机构投资者的选择朋友推荐的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒体宣传的专业的房产商信用评级机构有全面房产商财务报表分析能力的能提供独立、专业、客观的咨询意见的给人以全新的体验的

图表 4

投资者对于房地产信托基金的前景观点各不相同，有人认为现在国家对房产控制严格使其缺乏信心，也有人认为虽然政策打压，存在一定风险，但人看好房地产经济，对企业的房产信托产品也较有信心。总的来说，投资者对房地产信托的态度较为保守，但并不表示其没有市场。相信随着我国金融业的发展，整个社会环境所提供的金融投资环境也会给投资者带来更大的信任，投资者也能逐渐走出固有的金融投资模式，当然这需要多方面的努力和时间的积累。

房地产信托促销方案

具体产品的详细过程如下：

首先应该建立比较有效的市场运作机制和监管机制，开发商作为房地产主要责任人，市场的评级机构和国家监管机构应当对其资格进行评定和审核。

房地产信托产品由证券公司作为金融中介向广大投资者发放。由于开发商在开发前难以估计未来建成的房产的实际成本，所以并不是将实际成本等份化。使总的份额是固定，而是以相同的资金作为证券的份额单位，比如以一元占一个份额单位。随着成本的增加，份额单位也会增加，但不管增加多少，都是将最后的总收益按份额均等化。

每一个份额单位具有房地产的一份所有权，为了增加商品的吸引，特为每个房地产信托证券份额单位附加一个本身可以分离的对未来成品房的优惠购买权，比如打折或者优惠一定金额，这种分离的优惠购买权可以在市场单独流通出售给实际上想买房的人也可以自己使用，这种设计可以更好的表现出投资者对房地产的所有权。

开发商通过证券公司筹集到大量资金加上自身的资金（当然自己的资金也要折算为份额单位，以便未来的收益分配），投资到房地产中的实际建设中，当开发商将成品房完全卖出后所得总收入作为总收益。

总收益在开发商和投资者间的分配，参数设计： 假设总成本为

C 总的份额单位为

N 总收益为

R 每份额单位收益中投资者的收益分配率

a 分离后成品房优惠购买权的价格为

E 总资金中投资者资金比例为

 总资金中开发商自有资金比例

 第i投资者投资份额单位数量

ni 第i投资者的收益

Ti 开发商的收益

K 这样可得到：

（一）投资者收益为：

Tinia(RC1)niE

（二）开发商的收益为：

KN(1a)(RC1)Na(RC1)

根据此产品，制定如下促销策略：

一、策划目的：

推广房地产信托产品，丰富投资者的投资渠道，为房产商提供高效、便利、低成本的融资服务，降低银行的流动性风险。

二、营销策略：

（一）产品策略：针对不同信用级别的房产商推出不同等级收益的房地产信托，定位和细分市场一个都不能少。

根据消费者行为分析，可以发现对房地产信托愿意购买或持观望态度的占了42.86%，其中多为25-35岁的较年轻的人群。而这部分人的理财投资占家庭总收入比重相较于全部人群是有所提高的，因此主要针对年轻群体设置信托。

将客户分为两个市场，一个是房地产商市场，另一个是投资者市场。针对不同的客户提供不同的服务。房地产商帮助其融资，设计信托合约；投资者向其推荐适合的信托合同，为他们提供咨询服务。

（二）渠道策略：建立科学的、多层次、多样化的营销渠道。

在我国，投资者对信托产品尤其是房地产信托还比较陌生，而相应的金融中介机构并未建立起来，在这样的市场环境下，选择银行和证券公司来加强与投资者的直接接触，这是信托公司必然的选择。

可以建立起更加具备专业素质的代销队伍，辅以直邮、电话销售、呼叫中心以及基于Internet平台的直销网络，直达工薪阶层或年轻白领一族。调查（第8题）显示，网络是投资者获取信息的重要渠道，网络营销将成为的主打路线。 （三) 价格策略：根据不同信用等级的房产商制定不同的收益标准。

（四）促销策略：多样化促销手段并用，通过广告、座谈会、教育活动等形式加大宣传力度，全方位推广房地产信托投资理念、树立品牌效应。

（五）客户关系管理策略：完善房产信托的售前、售中和售后服务，向投资人提供量体裁衣式服务。

（六）正确处理与政府间的关系：邀请政府机关监督房地产信托的运营，与官方合办信托评级机构，为廉租房、经济适用房的建设提供低成本的融资信托。

房地产信托营销方案

随着我国金融业的快速发展，金融产品层出不穷，新的金融产品不断满足人们的需求。通过对宁波光大证券解放南路营业部的走访，发现目前我国的证券公司（即投资银行）理财产品多投资于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外证券，没有涉及资产证券化的。因此希望能推出一款结合资产证券化的针对房地产融资和房地产投资的金融产品。

一、产品开发

先将不同规模的房地产商进行信誉评级，不同信誉等级的房地产商将在产品中享有不同的收益比例。然后将房地产商需要筹资开发建造的楼盘进行资产证券化，将他化为一份份的信托合同；投资者购买这份信托合同，就意味着投资者参与投资楼盘，承担投资楼盘的风险，如果亏损地产商承诺优先偿还投资者的债务；享有楼盘除开发商收益外的收益。楼盘建成出售营利后投资者有两个选择：1.合同终止，拿回本金和收益；2.将合同转换为类似打折券的合同，即约定在未来某一时间段内，投资者可以以约定的价格（低于市场价）购买楼盘中自己所看中的房子。

关于总收益在开发商和投资者间的分配， 参数设计：

假设总成本为

C， 总的份额单位为

N， 总收益为

R， 每份额单位收益中投资者的收益分配率

a， 分离后成品房优惠购买权的价格为

E， 总资金中投资者资金比例为

， 总资金中开发商自有资金比例

， 第i投资者投资份额单位数量

第i投资者的收益

ni

Ti 开发商的收益

K 这样可得到：

（一）投资者的收益为：

Tinia(RC1)niE

（二）开发商的收益为：

KN(1a)(

二、消费群体设定

RC1)Na(RC1)

设计的融产品房地产证券化针对的主要有两类客户群体，分别为房地产融资（开发商）和房地产投资。开发商可以通过证券公司筹集到大量资金，加上自有的资金，从而减轻集资成本，信誉良好的房地产开发商能获得更高的收益并带动金融环境向更好的方向发展。通过房地产证券化，使开发商资金流动性加强，施工更加流畅。从投资者的角度来看，房地产所产生的利润也是非常可观，传统的国人对拥有自己的住房有异常的偏好，买房的人可以使用从市场购买信托产品分离的优惠购买权而享受到价格的优惠，而投资者也可获得较好的收益。

三、营销环境分析

走访调研光大证券，发现目前我国的证券公司还是处于分业经营的阶段，所有的业务以及服务都有严格的区分，服务对象也不够细分且没有涉及资产证券化的产品。现从宏观和微观两方面分析金融营销环境及其营销的可行性。

（一）宏观经济经济环境分析（PEST分析）：

1.经济、社会环境：宁波作为浙江的第二大城市，由港口贸易经济带动宁波的金融业的发展，人们的收入增加了，对理财的需求越来越强烈。整个社会的投资环境在变化，接触到外面世界越来越多，对于国外新型的金融产品的接受度也大大提高了。

2.政策、法律环境：房地产证券化依托的房地产市场法律法规渐趋完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中国人民银行法》和《商业银行法》。与资本市场发展密切相关的证券市场的法制建设取得了重要进展，目前已颁布实施的有关法律、法规及规章如《公司法》、《企业债券管理条例》、《证券法》、《信托法》等达350余件，涉及证券市场各个环节和所有品种，初步形成了全国统一的证券法规体系。2004年银监会出台了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》让投资者进一步了解了房地产信托投资基金，越来越多的投资者进入了这一投资圈。在设计金融产品时考虑到风险监管问题，将房地产商进行了信用评级，规范这一金融产品的提供者，便于投资者识别风险。尽管目前我国正在通过紧缩银根、限购来打压房价，但是打压房价并不意味着一定要打压整个房地产业，相反国家鼓励建造廉租房和经济适用房的。房地产信托的出现降低了融资成本有助于其融资，节省成本。

3.科技环境：以网络为标志的现代电子科技的发展，可以将的信托合同标准化，投资者可以在承销商的交易系统上进行交易委托。与此同时，可以在信托正式发行前进行网络路演，介绍楼盘的开发商、建筑商、楼盘的地段等一系列楼盘的信息，让投资者对其投资的楼盘有充分的了解。在合同进行过程中，在楼盘专门的网站上适时公布，披露楼盘信息，做到尽量透明化。考虑到风险监管问题，可以将房地产商进行了信用评级，便于投资者识别风险。

（二）微观经济环境分析：

1.客户意愿分析：伴随着房地产的调控，房地产商的融资贷款特别是中小房地产商的融资贷款越来越难。银行贷款的融资成本增加，房产商渴望找到一种低成本高效益的融资渠道。设计的金融产品来降低房产商的的融资成本，满足房地产商的这部分需求。

2.竞争者环境分析：目前国内还没有出现这类金融产品。通过对钱经理的访问，了解到目前房地产融资多为两种模式：封闭式房地产投资信托基金和出售型土地使用权信托（类似期房出售）。第一种模式主要满足投资者的投资收益需求，第二种模式主要满足投资者对土地使用的需求。我所设计的金融产品则给予投资者两种需求的选择，投资者可以追求任一需求。

3.金融市场环境：目前我国房地产资金的供给主要来自银行，而银行的负债基本上是储蓄存款，期限最长的只有几年。资产则大都是房地产抵押贷款，期限多在15-20年以上，从而形成了房地产资金供需中的短存长贷的结构性矛盾。这一产品则将银行从房地产融资中的债权人剥离出来，变为第三方只承担资金的监控责任，有利于降低银行的流动性风险。

综上所述，我国推行房地产信托的基本条件已经具备，国际上成熟的房地产信托的运作模式也提供了借鉴。同时也认识到，我国在推行房地产信托的进程中还存在着来自制度、市场等方面的诸多障碍，需要政府、银行、房地产开发商、中介机构、投资者共同研究解决，共同来培育和推动房地产信托的全面发展。我所设计的金融产品只是为房地产信托提供一个可供参考的信托模式。

四、促销方案

一、策划目的：

推广房地产信托产品，丰富投资者的投资渠道，为房产商提供高效、便利、低成本的融资服务，降低银行的流动性风险。

二、营销策略：

（一）产品策略：针对不同信用级别的房产商推出不同等级收益的房地产信托，定位和细分市场一个都不能少。

根据消费者行为分析，可以发现对房地产信托愿意购买或持观望态度的占了42.86%，其中多为25-35岁的较年轻的人群。而这部分人的理财投资占家庭总收入比重相较于全部人群是有所提高的，因此主要针对年轻群体设置信托。

将客户分为两个市场，一个是房地产商市场，另一个是投资者市场。针对不同的客户提供不同的服务。房地产商帮助其融资，设计信托合约；投资者向其推荐适合的信托合同，为他们提供咨询服务。

（二）渠道策略：建立科学的、多层次、多样化的营销渠道。

在我国，投资者对信托产品尤其是房地产信托还比较陌生，而相应的金融中介机构并未建立起来，在这样的市场环境下，选择银行和证券公司来加强与投资者的直接接触，这是信托公司必然的选择。

可以建立起更加具备专业素质的代销队伍，辅以直邮、电话销售、呼叫中心以及基于Internet平台的直销网络，直达工薪阶层或年轻白领一族。调查（第8题）显示，网络是投资者获取信息的重要渠道，网络营销将成为主打路线。 （三) 价格策略：根据不同信用等级的房产商制定不同的收益标准。

（五）促销策略：多样化促销手段并用，通过广告、座谈会、教育活动等形式加大宣传力度，全方位推广房地产信托投资理念、树立品牌效应。

（五）客户关系管理策略：完善房产信托的售前、售中和售后服务，向投资人提供量体裁衣式服务。

（六）正确处理与政府间的关系：邀请政府机关监督房地产信托的运营，与官方合办信托评级机构，为廉租房、经济适用房的建设提供低成本的融资信托。附录

房地产信托调查问卷

希望您能在百忙之中抽出一点时间帮助完成这份问卷，非常感谢您的合作。

性别：

男

女

年龄：.小于25岁

25-35岁

36-45岁

46-55岁

55岁以上 学历：高中、中专及以下

大专

本科

研究生及以上

1、您的职业？(

) A.普通员工

B.技术人员

C.公务员

D.私企主

E.自由职业者

F.管理人员

G.教师

H.学生

I.专业人士(如会计师、律师、建筑师、医护人员、记者等)

J.其他

2、您的平均月收入多少元？(

) A.1500元及以下

B.1500—3000元

C.3000—5000元

D.5000—10000元

E.1万以上

3、您对金融产品投资了解程度？(

) A.很了解

B.了解

C.一般

D.不了解

4、您的理财投资（储蓄存款除外）占家庭总收入的比例？(

) A.10%以下

B.10%—30%

C.30%—50%

D.50%以上

5、您通常会投资哪些金融产品？（可多选）（

） A.定期储蓄

B.国债

C.外汇

D.股票

E.期货

F.基金 F.信托

G.非自住房产

I.黄金

J.保险

K..其它（请说明）______

6、您投资金融产品的主要目的是？（可多选）(

) A.合理安排收支

B.资产保值、抵御通胀

C.资产快速增值

D.医疗、养老

E.提高生活质量

F.买房购车

G.子女教育

7、如果您选择金融机构帮助理财，比较注重其哪方面服务?（可多选）(

) A.网点数量多，容易找到

B.网点内设施良好

C.柜员服务态度好，素质高

D.办理业务速度快

E.操作程序简单

F.金融机构品牌形象和实力

G.独立专业的投资意见

H.理财产品投资方式好，有选择权

8、您对房地产信托有所了解吗？是通过哪种渠道获得？（可多选）（

）

A.亲戚朋友

B.报纸杂志

C.网络

D.电视广告

E.银行或其他金融机构

F.不曾了解

9、以目前的经济形势您会愿意投资房地产信托吗？(

) A.愿意

B.观望

C.不愿意

（若选A、B请继续，若选C感谢您的合作）

10、若投资，您最关注房地产信托的哪些方面？（可多选）(

) A.投资风险和收益

B.投资的期限

C.投资的起点金额

D.金融机构工作人员是否专业

E.金融机构的品牌和信誉

F.专家或媒体推荐

G.收费方式和服务

H.所投资房地产商的状况

I.所投资楼盘的情况

J.其他

11、您若办理房地产信托业务，会选择哪类金融机构?（可多选）(

) A.国有银行

B.外资银行

C城市商业银行

D.其他商业银行

E.证券公司

F.信托公司

G.其他金融机构

12、若选择专业的第三方机构帮助您进行房地产信托分析，您会如何选择？

（可多选）(

) A.服务态度好的

B.朋友推荐的

C.媒体宣传的

D.专业的房产商信用评级机构

E.有全面房产商财务报表分析能力的 F.能提供独立、专业、客观的咨询意见的

G.给人以全新的体验的

H.其他（请说明）______

13、您是否投资过房地产信托基金或者房地产信托，评价如何？(

A.投资过，很满意

B.投资过，基本满意

C.投资过，收益和风险让人很失望

D.没有投资过

14、您觉得房地产信托基金前景如何？请谈谈您的看法。

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)

推荐第6篇：信托计划书

75号地块权益投资集合资金信托计划说明书

根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及相关法律、法规，为满足广大投资者的信托投资需求，本公司利用在金融、投资领域的人才、信息及管理优势，设计并推出75号地块权益投资集合资金信托计划”。

第一条 信托计划名称

75号地块权益投资集合资金信托计划（简称“信托计划”或“本计划”）。 第二条 信托目的

委托人基于对受托人的信任，加入“75号地块权益投资集合资金信托计划”，信托计划作为有限合伙人，与普通合伙人——**有限公司成立一家有限合伙制企业——同创创业投资企业（有限合伙），对拟上市企业进行股权投资、受让股权或股权收益权等，通过股权分红，向第三方转让股权或股权收益权等方式实现投资收益。信托计划终止时，受托人将分配至信托计划名下的投资收益进行兑付，以回报受益人。

第三条 合伙企业---同创创业投资企业简介

1、合伙企业名称：同创创业投资企业（以下简称“合伙企业”），自营业执照签发之日起成立。合伙期限为10年。期限届满仍需延期则须经代表出资额比例三分之二以上的合伙人通过方可。该合伙企业合伙人包括自然人、法人或其他经济组织，合伙企业成立时，由一名普通合伙人和一名有限合伙人组成。成立后主要从事股权投资等业务。

2、合伙金额：合伙企业设立时合伙金额为叁亿元人民币。合伙企业目标合伙金额为壹亿元人民币, 剩余合伙金额在合伙企业设立后，由有限合伙人以增资方式募集到位，实际合伙金额以募集结束时到位金额为准。

3、普通合伙人及其出资金额：合伙企业的普通合伙人为**投资有限公司，出资金额为2000万元人民币，占合伙企业目标合伙金额的20%；对合伙企业债务承担无限连带责任。

4、有限合伙人及其出资金额：每位有限合伙人的最低出资金额不得低于300万元人民币（经普通合伙人同意的情况除外），仅以其认缴的出资金额对合伙企业债务承担责任。

5**股份有限公司为本信托计划受托人，以自己的名义作为合伙企业的有限合伙人合伙，最低出资金额为30000万元，占目标合伙金额的15%，最终出资额根据合伙企业募集期满本信托计划实际到位资金为准，并对出资比例进行调增或调减。

6、合伙企业的投资策略是以资本运作为核心，以创业投资和股权投资为手段，调动北京市共创投资有限公司的资源优势，发挥普通合伙人的创业投资业务优势，帮助目标企业快速成长和升级发展，并从资本市场获取较高的投资收益。其投资方向为：认购新增股份、受让原有股份、受让股权受益权、可转债等。在合伙企业存有闲置资金时，合伙企业可以认购商业银行的短期（三个月内）稳健型理财产品。

7、在合伙期限内，在符合分红原则的基础上，凡是合伙人的合伙投资金额发生变化之日起满2年，以现金形式分红一次。

8、合伙企业由普通合伙人担任本合伙企业的执行合伙人，执行合伙人指定的代表及其聘请的投资顾问共计5人，与**有限公司推荐的4名代表共同组成合伙企业9人投资决策委员会，构成合伙企业的最高投资决策机构，执行合伙人的指定代表负责召集并主持投资决策委员会会议。投资决策委员会全体成员以全票通过的原则参与投资项目的投资决策和决定投资项目的股权转让。合伙企业的投资决策由投资决策委员会投票决定，实行一票否决制，即每位成员均具有一票否决权。

9、有限合伙人取得合伙企业利润的80%和普通合伙人取得合伙企业利润的20%的比例分配合伙企业利润。在分配时，先扣除由合伙企业支付的成本费用。如果出现亏损，由全体合伙人按照出资比例分担。

10、合伙企业存续期间产生的债务，先以合伙企业的全部财产进行清偿；不能清偿到期债务的，由普通合伙人承担无限连带责任。

第四条 信托计划期限

信托计划期限为24个月，如所投资的权益未能及时变现，则信托计划延期两年终止。 第五条 信托计划规模

本信托计划资金总规模为不超过人民币28000万元，划分为不超过28000个的等额信托单位，每个信托单位认购人民币1万元信托计划；其中，单笔信托合同最低100万元人民币。合格自然人投资者人数不超过50人，但单笔委托金额在300万元（含）人民币以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。信托单位分为优先受益权信托单位和一般受益权信托单位。其中优先受益权信托单位发行资金规模不高于190000万元；一般受益权信托单位发行资金规模为不低于优先受益权信托单位发行资金规模的4%。本信托计划原则上分三期发行，每期募集期为一个月。本信托计划募集满3亿元即宣告成立。

第六条信托资金的赎回 每期发行的本信托计划成立满2年的次日为信托计划的开放日,优先受益权委托人可申请在开放日赎回信托资金，但须于开放日30个工作日之前向受托人提出申请；一般受益权委托人不得赎回。受托人将在开放日后的十个工作日内办理完赎回手续。未在开放日30个工作日前申请赎回的，即为继续持有本信托计划。

第七条 加入信托计划的条件和方式

（一）委托人资格

中国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。

（二）资金合法性要求

委托人保证委托的资金是其合法所有的可支配资金。

（三）资金要求 加入信托计划的单笔信托资金金额最低为人民币100万元，超过部分的数额应为人民币1万元的整数倍。

（四）信托计划的加入

本信托计划采取“金额优先、时间优先”的原则，即金额大的优先加入，金额相同认购时间在前者优先加入；

委托人在与受托人签订信托合同并交付信托资金后，自本信托计划成立之日起即视为加入信托计划。

（五）受益人 本信托的受益人为一人，委托人与受益人为同一人。

第八条 信托计划的推介及成立

本信托计划原则上分三期发行,每期募集期一个月，自该信托成立之日起2年内完成募集。首次推介认购期自2015年1月3日起。

推介认购期内募集资金总额达2.8亿元可提前终止；

本信托在推介期内募集资金达1亿元（含1亿），即可成立。受托人待相关法律手续办理完毕后10个工作日内，由受托人根据工作情况宣告本信托计划具体成立日，并由受托人在第一次信息披露中披露。

信托资金在信托资金交付日至信托计划成立日期间按中国人民银行同期活期存款利率计息，并由受托人在信托计划终止，分配信托利益时一并支付给受益人。

第九条 信托财产保管银行

1、本信托计划成立后，信托财产委托有保管资格的商业银行进行保管。

2、信托期限内，受托人按与保管行签订的《信托保管协议》的约定向保管人支付保管费。

第十条 信托财产的构成

信托财产包括但不限于下列一项或数项：

1、受托人因承诺信托取得的信托资金；

2、因信托财产的管理运用或处分而形成的财产，例如信托持有的股权、股权收益权及有价证券等；

3、因前述一项或数项财产灭失、毁损或其他事由形成或取得的财产；

4、除上述各项外的其他杂项收入。第十一条 信托财产的管理和运作

（一）信托财产的管理

1、受托人将本信托计划财产与受托人固有财产分别管理，分别记账；本信托计划财产与受托人管理的其他信托财产分别管理，分别记账。

2、本信托项下的信托财产由受托人按照相关法律、法规和信托文件的规定进行管理、运用和处分。

3、受托人应完整记录并保留信托财产和信托计划财产使用情况的报表和文件，定期向委托人和受益人报告信托资金的管理、运用和处分情况，随时接受委托人或受益人的查询。

（二）信托财产的运用

信托计划以有限合伙人身份参与合伙企业，对企业进行股权投资、受让股权收益权、参与定向增发等。

第十二条 信托费用

信托财产承担的费用包括但不限于：

1、信托财产管理、运用和处分过程中发生的税费、差旅费、开户费、交易费、过户费、银行手续费、信息披露费等其他费用；

2、信托财产参与增发股票申购中可能发生的较大金额的中介咨询费用。

3、文件或账册制作、印刷费用；

4、处理本信托产生的审计费、律师费等中介费用；

5、信托财产保管银行的保管费，按受托人与保管银行签订的《保管合同》，保管费不超过信托计划实际募集总金额的年0.2%，保管银行于信托计划成立后的一个月内收取第一年的保管费，信托计划终止时收取剩余保管费；

6、信托计划推介费、资金代理收付费或咨询服务费，按实际发生额计算支付，最高不超过信托计划实际募集总金额的1.5%。信托推介费、资金代理收付费或咨询服务费于信托计划成立后一个月内一次性从信托财产中收取；

7、信托管理费，本信托计划受托人收取的信托管理费为不高于信托计划实际募集总金额的0.3%/年。信托终止进行信托财产分配时，受托人计算并一次性收取全部信托管理费。

8、根据国家有关规定可以列入的其他税费。信托财产承担的费用，受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。受托人因违反信托合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的费用。

第十三条 信托利益的计算与分配

（一）信托收益计算

1、信托收益可能来源于股权红利、资本利得以及由此所产生的再运用收益、手续费收入、其它收入等。

2、信托净收益率=信托净收益÷信托计划资金总额

3、两年期信托计划预计受益人可获取年信托净收益率为8.09%/年。信托计划成立起满两年后，未赎回的信托资金根据市场变化，于开放日前60个工作日，由受托人经与一般受益人协商确定延续期预期收益率，并公告。

（二）信托收益的分配

1、委托人于开放日赎回的，在开放日后的十个工作日内向该委托人分配赎回部分的全部本金和按预期收益率计算的信托收益。

2、委托人未申请赎回的，则于开放日后十个工作日内向委托人分配两年的按预期收益率计算的信托收益，信托终止日后十个工作日内分配全部信托本金和后两年的信托收益。

3、信托管理费为不超过信托计划实际募集金额的0.3%/年，在信托计划终止时，受托人按信托文件约定方式计算并一次性收取。

4、信托计划推介费、资金代理收付费为不超过信托计划实际募集金额的1.5%/年，信托计划成立1个月内从信托财产中一次性支付。

5、信托财产保管费为不超过信托计划实际募集金额的0.2%/年，信托计划成立1个月内从信托财产中支付第一年保管费，信托终止时支付剩余保管费。

第十四条 风险分析及其对策措施

（一）主要风险

1、政策法律风险

信托计划期限内，国家政策的调整有可能会对信托资金的经营运作产生各种决定性影响，从而影响信托财产的安全性及收益性。

2、经营风险

不能排除合伙企业基金管理运作方因决策失误而导致信托财产受损失的可能性。 由于可选择的权益投资项目很多，选择不同的项目可能在以后产生不同的收益，甚至可能导致合伙企业基金到期损失的风险，进而影响信托计划的兑付。

3、操作风险：在信托计划管理运作过程中，由于受托人的知识、经验、判断等不足，会影响其对信息的占有和对客观形势的判断，从而影响信托资金的安全。

4、道德风险

项目也存在因项目相关人员蓄意违法、违规，与其他利益主体串通而导致信托财产受损失的可能性。

（二）风险防范措施：

1、受托人将随时了解和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及市场变化走向，对未来政策和市场走势做出科学的判断，及时采取策略，尽可能地降低政策风险和市场风险所带来的损失。

2、引入了优先受益权和一般信托受益权结构安排。只有优先受益人获得利益后，一般受益人才能获得剩余信托利益。一般受益权是相对于优先受益权而言，拥有一般受益权的投资者只有在优先受益人优先在信托利益中受偿后才能得到偿付。一般受益人以其出资为限保证优先受益人获得信托文件约定的预期年收益率。

3、严格遵守信托公司的风险控制制度和内部机构管理制度。

4、受托人委托一家有保管资格的商业银行对信托资金账户进行监管。

5、受托人派出四名投资专业人士担任合伙企业投资决策委员会的成员，参加项目的投资决策和决定投资项目的股权转让。

执行合伙人指定的代表及其聘请的投资顾问共计5人，与江西国际信托股份有限公司推荐的4名代表共同组成合伙企业9人投资决策委员会，构成合伙企业的最高投资决策机构，执行合伙人的指定代表负责召集并主持投资决策委员会会议。投资决策委员会全体成员以全票通过的原则参与投资项目的投资决策和决定投资项目的股权转让。合伙企业的投资决策由投资决策委员会投票决定，实行一票否决制，即每位成员均具有一票否决权。有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。普通合伙人和有限合伙人身份不得互相转换。

6、合伙企业制定严格的投资策略和风险控制措施，以保证加入合伙企业基金的本信托计划资金安全。同时：除非获得全体合伙人一致同意，执行合伙人1）不得利用合伙资金从事本协议约定以外的投资活动；2）不得挪用合伙资金或把合伙资金出借给他人；3）不得以合伙企业的投资股权质押融资；4）不得以合伙企业名义对外担保；5）不得利用合伙企业签订任何交易合同（合伙企业需要的中介服务合同除外）；6）不得利用合伙企业对外举债；7）不得从事其它有损合伙企业利益的事项。

第十五条 信托计划的信息披露

（一）定期披露 在信托存续期内，受托人按相关规定进行信息披露，向受益人披露的内容包括但不限于：信托财产价值；如信托于当日提前终止，每信托单位将获分配的信托财产；受托人在信托生效后每年编制信托财产管理报告和信托财产运用及收益情况年度报告，向委托人和受益人披露信托财产的收益情况以及与本信托有关的其他事项。

（二）临时披露

如果发生下列影响信托计划存续基本条件的临时事项，受托人应当在知道临时事项发生之日起三个工作日内作临时披露：

1、信托投资项目发生重大变化，影响信托目的的实现；

2、法律、行政法规或部门规章发生变化且严重影响信托事项的执行。

信托期限内，如发生对受益人利益产生重大影响的事项时，受托人在知晓该事项后五个工作日内向委托人和受益人进行披露。

委托人认为受托人管理、运用和处分信托财产不当，应于信息披露送达之日起十日内将调整意见书面告知受托人，否则即视为默认受托人处理信托事务得当。

第十六条 信托计划终止与清算

（一）信托计划的终止

有下列情形之一发生，本信托终止：

1、信托期限届满；

2、受益人大会决定终止，但信托持有的股权、股权收益权不能转让及股票等有价证券不能在公开市场卖出时，不得终止信托；

3、受托人职责终止，未能按照有关规定产生新受托人；

4、法律、行政法规规定及信托计划文件约定的其他情形。

（二）信托计划的清算

1、受托人自本信托终止之日起3个工作日内成立信托清算小组。

2、信托清算小组负责信托财产的保管、计算和分配，编制信托清算报告。信托清算小组可以依法进行必要的民事活动。

3、受托人在信托终止后10个工作日内编制信托财产清算报告，委托人与受益人要求对清算报告进行审计的，并经受益人大会决议审计的，按要求进行审计，所需审计费用从本信托财产中支付；委托人与受益人不要求审计或受益人大会决议不审计的，受托人按约定的方式报告委托人与受益人。

4、信托受益人或其继承人在信托清算报告公布之日起3个工作日内未向受托人送达书面异议的，视为同意清算报告所列事项，受托人就信托计划清算报告所列的有关事项解除责任。

5、清算小组在信托清算过程中发生的所有合理费用，由清算小组从本信托财产中支付。

（三）信托财产的分配

信托计划终止之日起的10个工作日内进行信托财产的清算分配。 第十七条 受益人大会

1、受益人大会由信托计划的全体受益人组成，依照本合同规定行使职权。

2、出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的，应当召开受益人大会审议决定： （1）提前终止信托，但信托文件另有约定的除外； （2）改变信托财产运用方式； （3）更换受托人；

（4）提高受托人的报酬标准；

（5）信托计划文件约定需要召开受益人大会的其他事项。

3、受益人大会由受托人负责召集，受托人未按规定召集或不能召集时，代表信托单位百分之十以上的受益人有权自行召集。受益人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。每一信托单位具有一票表决权，受益人可以委托代理人行使表决权。

4、如果采取现场方式召开受益人大会的，召集人应当至少提前十个工作日公告受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。受益人大会不得就未经公告的事项进行表决。

5、受益人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的受益人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的受益人所持表决权的三分之二以上通过；但更换受托人、改变信托财产运用方式、提前终止信托合同，应当经参加大会的受益人全体通过。委托人、受托人、受益人应当遵守受益人大会的决议。

受益人大会决定的事项，应当及时通知相关当事人，并向中国银行业监督管理委员会报告。

第十八条 信托计划的税务处理

信托当事人所涉及的税务事宜，按国家的有关法律、法规、部门规章和地方税务部门的政策办理。

第十九条 关联交易

本信托计划作为有限合伙人，与普通合伙人成立合伙企业，投资方向为收购其它机构持有的金融企业股权、受让股权收益权及参与定向增发等，与受托人不发生业务往来，不构成关联交易。

第二十条 备查文件

（一）根据监管部门文件规定受托人制作《75号地块权益投资集合资金信托计划信息备忘录》存放于受托人信托财产综合托管部处，供委托人和受益人查阅，委托人和受益人有权查阅《75号地块权益投资集合资金信托计划信息备忘录》。

1、受托人及相关工作人员的责任和义务

2、信托资金使用范围以及信托财产的评估程序和方法

3、合伙企业拟投向的项目尽职调查报告

4、75号地块权益投资集合资金信托计划潜在风险及风险出现时可能损失程度

5、75号地块权益投资集合资金信托计划风险管理策略

（二）信托文件及其他相关文件

（三）**有限公司基本资料、营业执照（复印件）、中华人民共和国金融许可证（复印件）

**信托股份有限公司 二○一五年一月三日

推荐第7篇：信托简介

信

托

一、信托的概述

（一）概念

信托：是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

（二）信托行为的主体和客体 主体：委托人、受托人、受益人

客体：信托财产—信托财产指信托关系中，由委托人移转所有权予受托人的财产，及其信托管理中产生的财产。

信托财产的独立性：

1、与受托人的固有资产相互独立

2、与委托人的其他财产相互独立

3、不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类信托财产相互独立

（三）信托—资产管理的主要模式

（四）信托的主要优势

1、“破产隔离”的效果

信托公司自身的经营风险和债权债务纠纷甚至破产都不能影响到信托财产的安全，法律保护其不受追偿和清算

2、信托财产投资范围广泛

通过融资租赁、经营性租赁、资产交易、贷款、证券投资、股权投资、同业拆放等各种方式开展投资，信托公司是可以跨越货币市场、资本市场进行投资并连通产业和金融市场的资产管理机构

3、信托业务机制灵活

二、信托业务

（一）信托业务：指信托公司以营业和收取报酬为目的，以受托人身份承诺信托和处理信托事务的经营行为。

（二）分类：

1、集合资金信托：是指信托投资公司接受二个或二个以上委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理和运用信托资金的行为。

2、单一资金信托：是指信托投资公司接受单个委托人委托，依据委托人确定的管理方式单独管理和运用信托资金的行为。

3、财产信托：指委托人基于对信托投资公司的信任，将其拥有的动产、不动产、财产权（包括股权、债权和其它财产权）和资产组合委托给信托投资公司管理、运用和处分的行为。

（三）审查机构：

1、四部审查：法律事务部、风险管理部、计划财务部和信托管理部

⑴信托管理部：审查立项材料、信托文件的完整性、规范性以及是否符合行业监管规则等；

⑵计划财务部：审查会计账户设置及核算管理的合规性等；

⑶风险管理部：审查交易结构的合理性、尽职调查的完整性、风险防范和控制措施的有效性等；

⑷法律事务部：审查法律关系、法律风险、法律责任等。

2、项目审查委员会（关联交易审查委员会、证券投资决策委员会） ⑴审查业务部门申请的集合资金信托项目； ⑵审查业务部门对集合资金信托方案的调整意见； ⑶审查单一不指定用途的资金信托项目； ⑷审查公司经营班子要求审查的其他信托项目

关联交易委员会：负责对信托业务交易结构中涉及的关联交易进行合规性和风险性进行审查，并作出是否同意所审项目的决议。 证券投资决策委员会：负责对信托资金运用于证券投资的信托业务进行合规性、

风险性和风险的控制措施进行审查，并作出决议。

3、风险控制委员会

负责对信托业务的风险进行全面评估，并作出是否同意所审项目的决议。

4、董事会

负责对集合资金信托的风险进行全面评估，并作出是否同意所审项目的决议。

（四）业务流程：

1、选项

信托业务部门负责项目前期筛选、尽职调查、作出基本评估，选择较为可行的信托业务项目。

2、设计

信托业务部门需对信托项目的交易结构、信托收益率、税费、信托报酬等进行测算、资金运用及风险控制措施、退出方式等方面进行合理的设计和安排。

3、立项

⑴由业务部门提出立项申请，经公司领导批准后立项。

⑵立项申请主要内容：项目简介，是否符合现行法律法规，初步评估客户的资信和实力；项目的操作模式和方案；收益和风险分析；操作可行性分析；时间安排。

4、审查

⑴信托项目应经过四部分别审查，审查完成后提交项目审查委员会进行会审，会审通过，再提交风险控制委员会进行审批。

⑵若信托项目涉及关联交易的，应经关联交易委员会审批，并按规定实行银行托管。

⑶信托资金涉及证券投资的，应经证券投资决策委员会审核通过。面向自然人推介并销售的集合资金信托计划应报董事会审批。

5、报备

经公司审批后的集合资金信托计划，应向银监局报告、备案；异地集合资金信托计划应向XX银监局和推介地银监局报告、备案。

6、推介

本地推介和异地推介（100万）； 公司直销和金融机构代理推介；

对委托人的尽职调查、个人稳定收入证明。

7、管理

⑴实行信托经理A、B角管理模式履行尽职管理； ⑵按照信托合同的约定运用信托资金； ⑶如要改变资金用途必须进行信息披露。

8、清算

信托到期后十个工作日向信托受益人清算兑付信托财产，并报监督管理部门备案。

9、披露

⑴常规信息披露（月、季、年）； ⑵临时信息披露。

推荐第8篇：信托政策

财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知 .......1

财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知 ........2

财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知

财税〔2006〕5号

条款失效成文日期：2006-02-20

注释：条款失效，第二条第

（三）项失效。参见：《财政部 国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》，财税〔2009〕61号。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》（国发〔2004〕3号），支持扩大直接融资比重，改进银行资产负债结构，促进金融创新，经报国务院批准，现就我国银行业开展信贷资产证券化业务试点中的有关税收政策问题通知如下：

一、关于印花税政策问题

（一）信贷资产证券化的发起机构（指通过设立特定目的信托项目（以下简称信托项目）转让信贷资产的金融机构，下同）将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构（指因承诺信托而负责管理信托项目财产并发售资产支持证券的机构，下同）时，双方签订的信托合同暂不征收印花税。

（二）受托机构委托贷款服务机构（指接受受托机构的委托，负责管理贷款的机构，下同）管理信贷资产时，双方签订的委托管理合同暂不征收印花税。

（三）发起机构、受托机构在信贷资产证券化过程中，与资金保管机构（指接受受托机构委托，负责保管信托项目财产账户资金的机构，下同）、证券登记托管机构（指中央国债登记结算有限责任公司）以及其他为证券化交易提供服务的机构签订的其他应税合同，暂免征收发起机构、受托机构应缴纳的印花税。

（四）受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税。

（五）发起机构、受托机构因开展信贷资产证券化业务而专门设立的资金账簿暂免征收印花税。

二、关于营业税政策问题

（一）对受托机构从其受托管理的信贷资产信托项目中取得的贷款利息收入，应全额征收营业税。

（二）在信贷资产证券化的过程中，贷款服务机构取得的服务费收入、受托机构取得的信托报酬、资金保管机构取得的报酬、证券登记托管机构取得的托管费、其他为证券化交易提供服务的机构取得的服务费收入等，均应按现行营业税的政策规定缴纳营业税。

（三）对金融机构（包括银行和非银行金融机构）投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入征收营业税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税。

三、关于所得税政策问题

（一）发起机构转让信贷资产取得的收益应按企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税，转让信贷资产所发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。发起机构赎回或置换已转让的信贷资产，应按现行企业所得税有关转让、受让资产的政策规定处理。

发起机构与受托机构在信贷资产转让、赎回或置换过程中应当按照独立企业之间的业务往来支付价款和费用，未按照独立企业之间的业务往来支付价款和费用的，税务机关依照《税收征收管理法》的有关规定进行调整。

（二）对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者（以下简称机构投资者）分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税；在取得当年未向机构投资者分配的部分，在信托环节由受托机构按企业所得税的政策规定申报缴纳企业所得税；对在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者时，对机构投资者按现行有关取得税后收益的企业所得税政策规定处理。

（三）在信贷资产证券化的过程中，贷款服务机构取得的服务收入、受托机构取得的信托报酬、资金保管机构取得的报酬、证券登记托管机构取得的托管费、其他为证券化交易提供服务的机构取得的服务费收入等，均应按照企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税。

（四）在对信托项目收益暂不征收企业所得税期间，机构投资者从信托项目分配获得的收益，应当在机构投资者环节按照权责发生制的原则确认应税收入，按照企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税。机构投资者买卖信贷资产支持证券获得的差价收入，应当按照企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税，买卖信贷资产支持证券所发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。

（五）受托机构和证券登记托管机构应向其信托项目主管税务机关和机构投资者所在地税务机关提供有关信托项目的全部财务信息以及向机构投资者分配收益的详细信息。

（六）机构投资者从信托项目清算分配中取得的收入，应按企业所得税的政策规定缴纳企业所得税，清算发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。

四、受托机构处置发起机构委托管理的信贷资产时，属于本通知未尽事项的，应按现行税收法律、法规及政策规定处理。

五、本通知自信贷资产证券化业务试点之日起执行。

财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知

财税〔2003〕141号

全文有效成文日期：2003-07-0

3各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：

为了促进被撤销金融机构的清算工作，加强对金融活动的监督管理，维护金融秩序，根据《金融机构撤销条例》第二十一条的规定，现对被撤销金融机构清理和处置财产过程中有关税收优惠政策问题通知如下：

一、享受税收优惠政策的主体是指经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。

二、被撤销金融机构清理和处置财产可享受以下税收优惠政策：

1.对被撤销金融机构接收债权、清偿债务过程中签订的产权转移书据，免征印花税。

2.对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。

3.对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。

4.对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

三、除第二条规定者外，被撤销金融机构在清算开始后、清算资产被处置前持续经营的经济业务所发生的应纳税款应按规定予以缴纳。

四、被撤销金融机构的应缴未缴国家的税金及其他款项应按照法律法规规定的清偿顺序予以缴纳。

五、被撤销金融机构的清算所得应该依法缴纳企业所得税。

六、本通知自《金融机构撤销条例》生效之日起开始执行。凡被撤销金融机构在《金融机构撤销条例》生效之日起进行的财产清理和处置的涉税政策均按本通知执行。本通知发布前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。

推荐第9篇：信托管理办法

中国银行业监督管理委员会令（2007年第3号）

《信托公司集合资金信托计划管理办法》于2006年12月28日经会第55次主席会议通过。现予公布，自2007年3月1日起施行。

主席 刘明康

二○○七年一月二十三日

信托公司集合资金信托计划管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范信托公司集合资金信托业务的经营行为，保障集合资金信托计划各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规，制定本办法。 第二条 在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动，适用本办法。

第三条 信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因信托计划财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入信托计划财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。

第四条 信托公司管理、运用信托计划财产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益人的最大利益服务。

第二章 信托计划的设立

第五条 信托公司设立信托计划，应当符合以下要求：

（一）委托人为合格投资者；

（二）参与信托计划的委托人为惟一受益人；

（三）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制；

（四）信托期限不少于一年；

（五）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；

（六）信托受益权划分为等额份额的信托单位；

（七）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；

（八）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。

第六条 前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：

（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；

（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；

（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

第七条 信托公司推介信托计划，应有规范和详尽的信息披露材料，明示信托计划的风险收益特征，充分揭示参与信托计划的风险及风险承担原则，如实披露专业团队的履历、专业培训及从业经历，不得使用任何可能影响投资者进行独立风险判断的误导性陈述。

信托公司异地推介信托计划的，应当在推介前向注册地、推介地的中国银行业监督管理委员会省级派出机构报告。

第八条 信托公司推介信托计划时，不得有以下行为：

（一）以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益；

（二）进行公开营销宣传；

（三）委托非金融机构进行推介；

（四）推介材料含有与信托文件不符的内容，或者存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏等情况；

（五）对公司过去的经营业绩作夸大介绍，或者恶意贬低同行；

（六）中国银行业监督管理委员会禁止的其他行为。

第九条 信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告。

第十条 信托计划文件应当包含以下内容：

（一）认购风险申明书；

（二）信托计划说明书；

（三）信托合同；

（四）中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。

第十一条 认购风险申明书至少应当包含以下内容：

（一）信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强的合格投资者；

（二）委托人应当以自己合法所有的资金认购信托单位，不得非法汇集他人资金参与信托计划；

（三）信托公司依据信托计划文件管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担；

（四）委托人在认购风险申明书上签字，即表明已认真阅读并理解所有的信托计划文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险。

认购风险申明书一式二份，注明委托人认购信托单位的数量，分别由信托公司和受益人持有。

第十二条 信托计划说明书至少应当包括以下内容：

（一）信托公司的基本情况；

（二）信托计划的名称及主要内容；

（三）信托合同的内容摘要；

（四）信托计划的推介日期、期限和信托单位价格；

（五）信托计划的推介机构名称；

（六）信托经理人员名单、履历；

（七）律师事务所出具的法律意见书；

（八）风险警示内容；

（九）中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。

第十三条 信托合同应当载明以下事项：

（一）信托目的；

（二）受托人、保管人的姓名（或者名称）、住所；

（三）信托资金的币种和金额；

（四）信托计划的规模与期限；

（五）信托资金管理、运用和处分的具体方法或安排；

（六）信托利益的计算、向受益人交付信托利益的时间和方法；

（七）信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法；

（八）受托人报酬计算方法、支付期间及方法；

（九）信托终止时信托财产的归属及分配方式；

（十）信托当事人的权利、义务；

（十一）受益人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（十二）新受托人的选任方式；

（十三）风险揭示；

（十四）信托当事人的违约责任及纠纷解决方式；

（十五）信托当事人约定的其他事项。

第十四条 信托合同应当在首页右上方用醒目字体载明下列文字：信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。

第十五条 委托人认购信托单位前，应当仔细阅读信托计划文件的全部内容，并在认购风险申明书中签字，申明愿意承担信托计划的投资风险。

信托公司应当提供便利，保证委托人能够查阅或者复制所有的信托计划文件，并向委托人提供信托合同文本原件。

第十六条 信托公司推介信托计划时，可与商业银行签订信托资金代理收付协议。委托人以现金方式认购信托单位，可由商业银行代理收付。信托公司委托商业银行办理信托计划收付业务时，应明确界定双方的权利义务关系，商业银行只承担代理资金收付责任，不承担信托计划的投资风险。

信托公司可委托商业银行代为向合格投资者推介信托计划。

第十七条 信托计划推介期限届满，未能满足信托文件约定的成立条件的，信托公司应当在推介期限届满后三十日内返还委托人已缴付的款项，并加计银行同期存款利息。由此产生的相关债务和费用，由信托公司以固有财产承担。

第十八条 信托计划成立后，信托公司应当将信托计划财产存入信托财产专户，并在五个工作日内向委托人披露信托计划的推介、设立情况。

第三章 信托计划财产的保管

第十九条 信托计划的资金实行保管制。对非现金类的信托财产，信托当事人可约定实行第三方保管，但中国银行业监督管理委员会另有规定的，从其规定。

信托计划存续期间，信托公司应当选择经营稳健的商业银行担任保管人。信托财产的保管账户和信托财产专户应当为同一账户。

信托公司依信托计划文件约定需要运用信托资金时，应当向保管人书面提供信托合同复印件及资金用途说明。

第二十条 保管协议至少应包括以下内容：

（一）受托人、保管人的名称、住所；

（二）受托人、保管人的权利义务；

（三）信托计划财产保管的场所、内容、方法、标准；

（四）保管报告内容与格式；

（五）保管费用；

（六）保管人对信托公司的业务监督与核查；

（七）当事人约定的其他内容。

第二十一条 保管人应当履行以下职责：

（一）安全保管信托财产；

（二）对所保管的不同信托计划分别设置账户，确保信托财产的独立性；

（三）确认与执行信托公司管理运用信托财产的指令，核对信托财产交易记录、资金和财产账目；

（四）记录信托资金划拨情况，保存信托公司的资金用途说明；

（五）定期向信托公司出具保管报告；

（六）当事人约定的其他职责。

第二十二条 遇有信托公司违反法律法规和信托合同、保管协议操作时，保管人应当立即以书面形式通知信托公司纠正；当出现重大违法违规或者发生严重影响信托财产安全的事件时，保管人应及时报告中国银行业监督管理委员会。

第四章 信托计划的运营与风险管理

第二十三条 信托公司管理信托计划，应设立为信托计划服务的信托资金运用、信息处理等部门，并指定信托经理及其相关的工作人员。

每个信托计划至少配备一名信托经理。担任信托经理的人员，应当符合中国银行业监督管理委员会规定的条件。

第二十四条 信托公司对不同的信托计划，应当建立单独的会计账户分别核算、分别管理。

第二十五条 信托资金可以进行组合运用，组合运用应有明确的运用范围和投资比例。 信托公司运用信托资金进行证券投资，应当采用资产组合的方式，事先制定投资比例和投资策略，采取有效措施防范风险。

第二十六条 信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。

信托公司运用信托资金，应当与信托计划文件约定的投资方向和投资策略相一致。

第二十七条 信托公司管理信托计划，应当遵守以下规定：

（一）不得向他人提供担保；

（二）向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30％；

（三）不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联人的除外；

（四）不得以固有财产与信托财产进行交易；

（五）不得将不同信托财产进行相互交易；

（六）不得将同一公司管理的不同信托计划投资于同一项目。

第二十八条 信托公司管理信托计划而取得的信托收益，如果信托计划文件没有约定其他运用方式的，应当将该信托收益交由保管人保管，任何人不得挪用。

第五章 信托计划的变更、终止与清算

第二十九条 信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位。信托公司应为受益人办理受益权转让的有关手续。

信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人。

机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。

第三十条 有下列情形之一的，信托计划终止：

（一）信托合同期限届满；

（二）受益人大会决定终止；

（三）受托人职责终止，未能按照有关规定产生新受托人；

（四）信托计划文件约定的其他情形。

第三十一条 信托计划终止，信托公司应当于终止后十个工作日内做出处理信托事务的清算报告，经审计后向受益人披露。信托文件约定清算报告不需要审计的，信托公司可以提交未经审计的清算报告。

第三十二条 清算后的剩余信托财产，应当依照信托合同约定按受益人所持信托单位比例进行分配。分配方式可采取现金方式、维持信托终止时财产原状方式或者两者的混合方式。

采取现金方式的，信托公司应当于信托计划文件约定的分配日前或者信托期满日前变现信托财产，并将现金存入受益人账户。

采取维持信托终止时财产原状方式的，信托公司应于信托期满后的约定时间内，完成与受益人的财产转移手续。信托财产转移前，由信托公司负责保管。保管期间，信托公司不得运用该财产。保管期间的收益归属于信托财产，发生的保管费用由被保管的信托财产承担。因受益人原因导致信托财产无法转移的，信托公司可以按照有关法律法规进行处理。

第三十三条 信托公司应当用管理信托计划所产生的实际信托收益进行分配，严禁信托公司将信托收益归入其固有财产，或者挪用其他信托财产垫付信托计划的损失或收益。

第六章 信息披露与监督管理

第三十四条 信托公司应当依照法律法规的规定和信托计划文件的约定按时披露信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第三十五条 受益人有权向信托公司查询与其信托财产相关的信息，信托公司应在不损害其他受益人合法权益的前提下，准确、及时、完整地提供相关信息，不得拒绝、推诿。

第三十六条 信托计划设立后，信托公司应当依信托计划的不同，按季制作信托资金管理报告、信托资金运用及收益情况表。

第三十七条 信托资金管理报告至少应包含以下内容：

（一）信托财产专户的开立情况；

（二）信托资金管理、运用、处分和收益情况；

（三）信托经理变更情况；

（四）信托资金运用重大变动说明；

（五）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；

（六）信托计划文件约定的其他内容。

第三十八条 信托计划发生下列情形之一的，信托公司应当在获知有关情况后三个工作日内向受益人披露，并自披露之日起七个工作日内向受益人书面提出信托公司采取的应对措施：

（一）信托财产可能遭受重大损失；

（二）信托资金使用方的财务状况严重恶化；

（三）信托计划的担保方不能继续提供有效的担保。

第三十九条 信托公司应当妥善保存管理信托计划的全部资料，保存期自信托计划结束之日起不得少于十五年。

第四十条 中国银行业监督管理委员会依法对信托公司管理信托计划的情况实施现场检查和非现场监管，并要求信托公司提供管理信托计划的相关资料。

中国银行业监督管理委员会在现场检查或非现场监管中发现信托公司存在违法违规行为的,应当根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取暂停业务、限制股东权利等监管措施。

第七章 受益人大会

第四十一条 受益人大会由信托计划的全体受益人组成，依照本办法规定行使职权。

第四十二条 出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的，应当召开受益人大会审议决定：

（一）提前终止信托合同或者延长信托期限；

（二）改变信托财产运用方式；

（三）更换受托人；

（四）提高受托人的报酬标准；

（五）信托计划文件约定需要召开受益人大会的其他事项。

第四十三条 受益人大会由受托人负责召集，受托人未按规定召集或不能召集时，代表信托单位百分之十以上的受益人有权自行召集。

第四十四条 召集受益人大会，召集人应当至少提前十个工作日公告受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

受益人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第四十五条 受益人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，受益人可以委托代理人出席受益人大会并行使表决权。 第四十六条 受益人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的受益人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的受益人所持表决权的三分之二以上通过；但更换受托人、改变信托财产运用方式、提前终止信托合同，应当经参加大会的受益人全体通过。

受益人大会决定的事项，应当及时通知相关当事人，并向中国银行业监督管理委员会报告。

第八章 罚 则

第四十七条 信托公司设立信托计划不遵守本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令改正；逾期不改正的,处十万元以上三十万元以下罚款；情节特别严重的,可以责令停业整顿或者吊销其金融许可证。

第四十八条 信托公司推介信托计划违反本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令停止，返还所募资金并加计银行同期存款利息，并处二十万元以上五十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 信托公司管理信托计划违反本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令改正；有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得的,处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其金融许可证；构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第五十条 信托公司不依本办法进行信息披露或者披露的信息有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，由中国银行业监督管理委员会责令改正,并处二十万元以上五十万元以下罚款；给受益人造成损害的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 信托公司设立、管理信托计划存在其他违法违规行为的，中国银行业监督管理委员会可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取相应的处罚措施。

第九章 附 则

第五十二条 两个以上（含两个）单一资金信托用于同一项目的，委托人应当为符合本办法规定的合格投资者，并适用本办法规定。

第五十三条 动产信托、不动产信托以及其他财产和财产权信托进行受益权拆分转让的，应当遵守本办法的相关规定。

第五十四条 本办法由中国银行业监督管理委员会负责解释。

第五十五条 本办法自2007年3月1日起施行，原《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（中国人民银行令〔2002〕第7号）不再适用。

中国银行业监督管理委员会办公厅 二○○七年一月二十四日印发

推荐第10篇：信托融资

信托融资

房地产信托“432”条件主要是指：

4代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。

2 是指融资方至少有2级或以上的资质，二级资质指：

1．注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

第11篇：信托计划

信托产品面面观

仅仅4年的时间，信托投资，从名声鹊起到热烈追捧再到“身在闺中无人识”。同时，投资者经历了一个从不了解到了解，从不熟悉到熟悉，从不关心到关心的过程。对固定投资信托产品的人来说，不论是和银行储蓄相比还是与同期债券比，信托产品都有非常明显的优势

撰文 一闻

信托产品与类似产品的区别

信托产品到底是一种怎样的投资理财品种，它与其他的投资品种如股票、基金、债券相比有何区别。市民在选择信托产品以及购买信托产品前，必须对这些问题有一个基本的认识。

现代意义的信托更多含有代为财产管理的内涵，即信托公司作为

理财专家，接受市民的委托，代为管理其委托财产，并在信托结束后将财产交付给指定的受益人。目前市面上推出的集合信托产品主要是以资金融通为目的，运用信托的法律关系形成的一种投资理财品种。

基金也是一种信托。与目前信托公司推出的信托产品相比，基金的区别体现在三个方面：

1、基金只能投资于证券市场，信托产品的投资领域非常宽泛，既可以是证券市场、货币市场、房地产和基础设施，也可以是基金本身。

2、基金是标准化的信托，可以按照单位基金在交易所上市或进行赎回申购;信托产品的认购目前主要通过签订信托合同，信托合同的份数、合同的转让和赎回等都受到限制。

3、基金的监管方是证监会，而信托公司的监管者是银监会，两者的监管体系和监管方式存在较大差异。

债券和信托的区别在于：

1、债券有明确的票面利率，定期按照票面利率支付利息;信托只有预计收益率，到期收益的支付可以是按照预计收益率，也可以在预计收益率上下浮动。

2、债券是债务的权证，发债主体以其全部资产作保证;信托是信托财产受益权的体现，以独立的信托财产作保证。

3、债券一般都能上市，流动性较强;信托目前的流动性主要体现为投资者之间的转让，流动性存在不足。

在信托产品投资的背后，也反衬了市民对信托知识和信托产品的认知误区。许多市民听说过信托，但不熟悉信托产品的金融过程和信托产品的特性，更不知如何根据信托产品的不同特点来选择适合自己的品种。有的市民将目前的信托产品简单地认为是某种债券加以抢购，忽视了产品其他方面的特点，如期限、费率结构、收益稳定性以及流动性等。

实际上，投资远不只是看产品的年收益情况，还必须根据投资者自身的要求，选择相应期限、适当风险度和流动性的产品。甚至在年收益方面，不同信托产品提供的收益特性也不完全相同。因此，投资者需要仔细研究信托产品，在对风险收益有一个基本判断的情况下，做出投资与否的决定

信托产品的投资特点

信托公司推出的信托产品中，有确定投资项目的，如上海国投的“磁悬浮”和爱建的“外环隧道”;有仅确定投资方向的，如平安信托的“汽车消费贷款信托”和上海国投的“基金债券组合投资信托”;有专用于股权融资的，如苏州信托的MBO融资信托;有用于融资租赁的，如外经贸信托的医疗器械融资租赁信托;有预计收益较为固定的，如上海国投的“磁悬浮”和“新上海国际大厦”;有预计收益在一定幅度内波动的，如上海国投的“基金债券组合投资信托”;还有预计收益下限封闭、上限打开的，如上海国投推出的“申新理财资金信托计划”和山东国投、英大信托推出的“安心理财外汇信托”。

确定投资项目的信托产品，其特性更接近于企业债券，尽管没有票面利率，也不能上市交易，但稳定的收益是该品种最大的特点。如上海国投推出的期限1年、预计年收益率3.5%的“海港新城资金信托”。

没有具体投资项目、仅确定投资方向的信托产品，如有一定的收益担保措施，其特性接近于稳定收益的实业类基金。如平安信托的“汽车消费贷款信托”和上海国投的“法人股信托”。

还有一类确定投资方向而又无收益担保措施的信托产品，若投资于证券市场则与证券投资基金类似，若投资于其他市场则与该市场的投资基金类似。如上海国投的“基金债券组合投资信托”和“申新理财资金信托计划”。信托产品的风险随不同项目的资金运用方向、资金运用的风险控制措施、发行信托产品的公司实力等大相径庭。一般来说，由资本实力较强的公司发行的、以贷款方式运用于市政项目并有相应担保措施的信托产品的风险较小，有的甚至不比发行的企业债券质量差。如上海国投发行的“海港新城资金信托”。而运用于资本市场，或者是股权投融资的信托产品，在没有相应的风险转嫁机制下，单个产品的风险相对较大。

信托产品的认购

从目前国内信托公司推介信托产品的方式来看，投资者可以有三种方式来了解信托投资的信息：

1、与信托公司联系或者浏览信托公司的网站，询问近期信托产品的开发和市场推介情况。

2、从银行方面询问有关信托投资的信息。

3、在一些报纸上读到有关信托投资方面的信息。

投资者一旦确定要认购，须及时与信托公司的客户人员取得联系。在预约成功的情况下、在约定的期限内到信托公司指定地点(一般为信托公司营业所在地)办理缴款签约手续，完成认购过程。

选择怎样的信托产品

投资者选择信托产品进行投资，可以根据自身的资金实力、未来的预期收入、税收状况、现金流的分配等确定适合自己的信托产品。要选择与自己的经济能力、承受心理相适应的品种，在收益和风险之间把握好尺度。对于中老年投资者，未来的收入预期不高，资金增值的目的用于养老和医疗;应该选择以项目为主的预计收益稳定的信托产品，而对那些资本市场运作的、预计收益在一定范围波动的信托产品，即使参与也是小部分。而对中青年投资者，未来工作年限还长，预期收入还将增加，相对抗风险能力较强，则可以相应参加一些资本市场运作的信托产品，以获得较高的收益。

投资者预计未来1年内现金需求比较大的，可以选择投资1年期限的信托产品;而如果这笔资金在未来的若干年内变现需求不大，可以选择投资期限在3～5年的品种，以获得更高的收益。

投资者要全面了解信托计划的设计质量、信托财产的运用方向、管理方法和水平、信托的期限、流动性和收益率，以及信托财产的风险性与安全性等，对信托项目所处的地位、行业、领域及赢利能力等进行综合分析。对于相同类型的信托产品，投资者还需要比较发售信托产品的公司情况，选择有信誉和资金实力的信托投资公司发售的信托产品，降低信托投资的风险。

其次，投资者还需要了解信托计划的项目情况、信托财产运用方式等信托产品要素，关键在于了解其中的风险因素以及作为受托人的信托公司对这些风险因素的控制手段。

任何投资行为的发生，首先必须立足于控制风险。控制风险的关键在于确认投资者愿意承担怎样的风险以及多大的风险，并从该风险中获得适度的收益。这是最基本的现代投资(15.47,0.01,0.06%)理论之一。信托产品的投资也不例外。市民如果不能遵循上述理论，那么，也许最后不仅不能带来所期望的收益，甚至可能带来一定的损失。从本质上说，信托体现了社会的一种信用关系。随着国内社会信用体系的不断完善，信托的理财本质会逐渐凸现，信托也会成为市民常用的理财工具之一。

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信托规划帮你解忧

王太太早年丧夫，依靠丈夫的大笔遗产再加上自己的辛苦经营，现有4000万元以上的存款，还有两栋地点颇佳的房子。她由于忙于生意，对孩子疏于管教。今年30岁的大儿子仍没有稳定的工作，花钱却大手大脚，28岁的女儿也是极其挥霍。面对这一对儿女，王太太担心有一天财产一旦交到儿女手上，将很快被花光。这和她希望子女将来生活无忧的规划差距很大。

那么，王太太应该如何运用信托产品解决这个问题?

第一、上述现象在社会中正在不断增多。

第二、针对王太太的境遇，很适合引入信托方式，来规划财产及人生。

第三、对于王太太而言，主要问题是处理好当前财产管理与身后遗产处置、子女生活事业与财产管理规划等问题，因此可以引入一系列信托规划。

第四、王太太的财产大致可以分为三类：第一是4000万元以上的存款;第二是两处不动产;第三是自己经营的生意(估计是企业股权)。以上三类财产应该做不同的规划，在引入信托设计方面也应注意顺序、方式以及相互衔接。第

五、王太太的财产规划之重要目标是解决“不肖子女”的生活有“度”问题。凭借信托法律网提示，既避免他们挥霍财产，又要保证他们生活无忧。

第六、基于上述情况，可以考虑不动产信托、股权信托、子女保障信托、遗嘱信托等等。

第12篇：信托3

第三章信托关系及其设立

名词解释

1.信托行为 2.信托约定 3.受托人 4.委托人 5.受益人

一.填空题

1.广义的信托财产包括委托人转移的信托财产和信托收益

2.委托人的主要义务是让渡一定的______

二.单项选择题

1.受托人的基本权利是_______

A.获取报酬 B.费用补偿 C.损失补偿 D.管理处理信托财产

2.其权利不能被继承的是______

A.委托人 B.受托人 C.受益人 D.本金受益人

三.多项选择题

1.信托约定的形式有______

A.信托合同 B.个人遗嘱 C.法院命令 D.信托宣告 E.协议章程

2.信托中委托人的义务包括____

A.让渡财产权 B.支付佣金 C.支付费用 D.参与管理 E.控制财产权

3.可作为信托受益人的有______

A.无民事行为能力者 B.未成年人 C.精神病患者 D.罪犯 E.社会团体

4.下列情形中可导致信托终止的有______

A.信托存续违法信托目的 B.信托目的已经实现 C.信托目的不能实现

D.当事人协商同义 E.信托被撤销或解除

5.信托报酬_____

A.可以由委托人支付 B.可以由受益人支付 C.可以从信托财产中支付

D.可以从信托受益中支付 E.是信托受益的全部

四.判断题

1.受托人不能是同一委托人的唯一受益人

2.共同受托人处理信托事务对定三人所负债务，共同受托人只按比例承担清偿责任

3.诉讼信托（即为了提起诉讼，利用信托来接受无意诉讼人的权利）是违法性的信托

4.尚未出生的婴儿不能成为受益人

5.共同信托即是共同受托

6.受托人死亡或破产，信托关系即告结束

7.只要受益人提出终止要求，信托关系即可结束

六．问答题

1.简述信托约定的方式

2.简述信托约定的主要内容

3.简述信托财产的主要特征

4.简述信托终止的原因及其财产的归属顺序

5.简述受托人的资格，地位，权利和义务

6.简述委托人的资格，权利和义务

7.简述受益人的资格，权利和义务

答案：

一．名词解析

1.信托行为是为指定信托为目的的法律行为，或者说时候合法地设定信托的行为。

2.信托约定是信托行为的依据，即信托关系的成立必须有相应的信托关系文件作为保证。

3受托人是按照信托行为的规定对信托财产加以管理和处理的人。

4.委托人就是进行信托的人，亦即通常所说的信托财产的原所有人。

5.受益人在信托关系中是享受信托利益的人。

二．填空题

1.信托受益 2.财产权

三．单选

1.D 2.B

四．多选

1.ABCDE 2.ABC 3.ABCDE 4.ABCDE 5.ABCDE

五．判断题

1.对 2.错 3.对 4.错 5.对 6.错 7.对

六．问答题

1.信托约定的方式主要有：1信托合同2个人遗嘱3信托宣言4法院命令 5协议章程。

2.信托约定的主要内容有：1明确规定信托目的2明确规定信托关系各方的地位，分清界限3指定信托财产范围，名称，数量 4明确规定受托人的权限和责任 5规定信托业务处理手续和方法 6指定信托财产转交的方法7明确规

定信托关系存在的期限。

3.信托财产的主要特征:

1.转让性:转让的方式有:单纯信托财产物的位移,物的位移并且信托财产的使用权,处置权,管理权也转让到受托人手中,信托财产的所有权和使用权一并转移到受托人手中

2.独立性:主要有三种表现，信托财产与受托人的固有财产相互独立：不同委托人的信托财产或同一个人委托人的不同类别的信托财产相互独立：统一委托他人的信托财产与其他财产相互独立。

3有限性：表现为：信托财产上空间是上的有限性，即其范围受法律的限制：信托财产时间上的有限性，即信托财产都有时效性。

4.信托终止的原因有：1信托文件规定的终止事由发生 2信托的存在违反信托目的 3信托目的已经实现或者不能实现 4信托当事人协商同意 5信托被撤销 6信托被解除。

信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人，信托文件未规定的，按下列顺序确定其归属1受益人或者其继承人 2委托人或者其他继承人

5.受托人可以是自然人，也可以是法人。无民事行为能力的人，限制行为能力人，破产人不得作为受托人。除法律法规另有规定的外，自然人作为受托人只能接受自然人的委托，且不得超过三个人。自然人作为受托人还要求：未成年人，法律上没有行为能力的人如酒鬼，赌徒等，不能成为受托人。受托人是委托人信任的人所以别人不能代替他的地位，因此也不能继承他的地位。受托热门死亡，丧失民事行为能力，解散，破产或被撤销，其责任终止，但并不意味着信托关系结束。

受托人为履行其基本职责，按信托的规定进行信托财产的管理和处理，这是受托人的基本权利。他由两部分组成，一是固有的权限，这是不委托的权限，是根据各种不同的业务种类在信托合同中给予的权限。二是受托人的具体权限，一般要加以明文规定，以避免受托人在执行中不明确或无法行使。此外，受托人还有连个重要的权利：一是在营业信托时受托人要求信托报酬的权利，二是受托人因处理信托事务所支出的费用，负担的债务或所受到的损害，有要求从信托财产中获得补偿的权利，但因受托人过错造成的除外。

6.一般来说，委托人应当时具有完全民事行为能力的自然人，法人和其他组织。亦即凡具有签订合同能力的人都可以成为委托人。

委托人拥有的权利最主要的是授予权，即委托人可以对受托人授权，要求去遵从一定目的，对信托财产进行管理或处理。此外还有：1受托人管理不当或违反信托目的时，有权要求补偿信托财产损失以及复原，并提出异议 2.有权查阅有关处理信托事务的文件盒询问信托事务 3有权要求法院选出，信托管理人，要求法院免去受托人 4有权准许受托人的辞职 5有权向法院提出变更信托财产管理方法 6当委托人是信托利益的全部受益人时，有权解除信托 7当信托结束，没有信托财产的归属人时，有权得到信托财产 8有权对信

托财产的强制执行提出异议。

委托人的义务主要是指让渡一定的财产权，并从信托财产或其他财产中支付一定的佣金和费用给受托人。

7.凡是具备权利能力的人都可以承当受益人。由于受益人不一定是信托合同的当事人，因此，信托受益人无须具备行为能力的条件，未成年人，精神病人甚至罪犯都可以成为受益人。

受益人的权利主要是享受信托财产所产生的利益的权利，此外，还包括1受托人违反信托宗旨或信托条款处理信托财产时，受益的有权取消这种处理。2在受托人更迭时受益人有权会同有关信托关系人到场监督办理信托交接时务 3受益人具有向法院要求解除信托的权利 4信托结束时，受益人用友承认最终决算的权利。另外，受益权也可以买卖，赠送和抵押，受益人去世后，收益权还可以继承。

受托人在处理信托业务中由于不是自己的过失而蒙受损失时，受益人有义务接受受托人提出的费用或补偿损失的要求。当然，如果受益人放弃受益权利，就可以不履行这一义务。

第13篇：家族信托

“土豪”信托

“土豪”一词最近火热兴起流行，暗示着中国几十年的发展，社会财富积累造就了上百万“土豪”。随着时间的推移，“土豪”的财富传承的问题也显得迫在眉睫。目前最为理想、且能让子孙后代延续财富的分配方式，就是家族信托。家族信托不仅可以保全家族的财产，还可以避免子女为分家产而导致家族财富实力被肢解的情况发生，从长远看，家族信托可以为子孙后代提供足够的财力，避免财富不能延续的命运。中国大陆在家族信托业务方面远远落后于一些发达国家和地区，国际上一些“土豪”们大多数采用家族信托方式延续家族财富，实现了家族财富和事业的传承。

在中国，预计到2013年年底，民间可投资资产在一千万元人民币以上的高净值的“土豪”将达84万人，他们手中持有的可投资资产规模将高达27万亿元人民币，中国私人财富市场蕴含着客观的增长潜力和巨大的市场价值。

从今年年初信托公司开始尝试“土豪”的家族信托业务，到年中成就第一单家族信托到现在，家族信托业务的发展较为迅速，短短几个月见，多家大型信托公司已经开始或准备尝试相关业务，目前合作的家族信托产品数量已达到数十单，委托资金增长规模远远超过同类产品，成为信托业务发展中的领头羊。家族信托通过资产的所有权和受益权分离的方式，实现财富的保值增值及传承。

现今中国经济不断的发展壮大，“土豪”们处于财富的快速积累阶段，同时资产管理也在从财富的自我管理向委托管理和专业管理转变。信托是国际上最通用的财富传承制度，以信托制度为依托，向高净值的家庭和个人提供全面的理财规划、资产配置、投资组合管理、财产处置和传承等，将是未来信托业务发展的重点之一。

在现阶段，信托公司要联合各方的力量来共同推进家族信托业务的发展，从而在广阔的家族信托市场中受益。信托公司要深入了解和挖掘发掘受益人的财富管理需求，改变传统的业务方式，应从委托人角度出发经营信托业务，制定财富、资产管理目标以及未来的管理规划，平衡资产和负债，从而得以实现资产的保值、增值和财富传承的目标，为客户提供多层次的风险与收益的投资领域与金融产品。

第14篇：信托题目

简述受托人的资格、地位、权利和义务：

资格：可以是自然人，可以是法人；无民事行为能力人、限制民事行为能力人、破产人不得作为受托人；未成年人、法律上没有行为能力的人不能成为受托人。

地位：信托的核心，别人既不能代替也不能继承他的地位。

权利：固有权利、具体规定的权利、获取报酬的权利、要求补偿费用的权利

义务：忠实服务、分别管理、善于管理、不当赔偿、分配收益

我国信托机构业务经营范围主要有哪些？

受托经营资金信托业务

受托经营财产信托业务

受托经营有关法律规定允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金业务；

受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务；

经营企业资产重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务；

代理财产的管理、运用、处分；

代理管理业务；

信用见证、资信调查、经济咨询业务；

以自有财产为他人提供担保；

金融监管部门批准的其他业务。

集合资金信托业务由哪几种业务组成，业务流程分别是怎样的？

1、贷款类集合资金信托

2、投资类集合资金信托

3、融资类集合资金信托

流程：信托投资公司严格按照《贷款通则》和其他相关法律法规的规定，对借款企业的营业状况、财务状况、信用等级、还款能力实施审查，确定贷款对象； 信托投资公司根据贷款项目的资金使用需要、风险程度、预期收益和投资回报率，制订相应的《贷款集合资金信托计划》、《风险申明书》等推介资料，并在推介期内向广大投资者公开发售； 法人企业、社会团体或自然人投资者通过信托投资公司的推介资料介绍，或通过咨询信托投资公司相关事宜，了解集合资金信托项目的风险收益情况，自主确定投资意向； 投资者与信托投资公司签订《贷款集合资金信托合同》将其合法拥有的资金委托给信托投资公司，并确定相应的合同条款和信托各方当事人的权利和义务。

试述管理层收购信托及员工持股信托的内容：

管理层收购信托：P140

含义：信托投资公司为拟实施管理层收购的企业管理层提供的集融资安排、股权持有及企业整合于一身的信托计划。

优点：简便易行、整体服务、管理规范、公正有效

员工持股信托P138

含义：指公司内部员工个人出资认购本公司部分股份，信托投资公司按照出资员工的意愿以自己的名义行使股东权利，承担股东义务，为了员工的利益或特定的目的管理或处分股权的一种信托业务。

特点：股权管理规范、专业理财服务、股权安排便捷、解决法律障碍

债权信托：信托投资公司为实现其理财服务职能，维护债权人利益，在债权人和债务人签订的《债权债务确认书》的基础上，接受债权人的委托，为债权人办理债权管理业务。

证券投资信托：指信托投资公司接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，进行证券投资，在证券市场上运作受托资金的方式。

土地信托：是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。

房地产投资信托：指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为。

表决权信托：指公司的全体或多数股东将其拥有的股票信托给信托投资公司，由其在信托期内行使表决权的信托。

信托法的基本观念有哪些？试论述这些基本观念的具体内容：

1、所有权和受益权相分离。信托一旦有效成立，委托人转移给受托人的财产就成为信托财产，受托人享有信托财产的所有权，他可以像真正的所有权人一样，管理和处分信托财产，第三人也都以受托人为信托财产的权利主体和法律行为的当事人，而与其从事各种交易行为；但是，受托人不能因为自己的利益而使用信托财产，更不能把信托财产产生的利益归自己享受。

2、信托财产的独立性。委托人的信托财产与其其他财产相互独立；信托财产与受托人的固有财产相互独立；不同委托人的信托财产或同一委托人不同类型的信托财产相互独立。

3、有限责任。

信托关系内部有限责任：受托人和受益人

信托关系外部有限责任：内部关系人与债权人或其他第三人的关系

4、信托管理的连续性。

信托不因受托人的缺位而影响其成立；已成立的信托不因受托人的更迭而影响其存续；公益信托中的“类似原则”

信托公司在开展业务时应如何防范利益之冲突？

信托公司为什么不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益？

租赁的主要作用：

对承租人：融资与融物相结合；融资“门槛”较低；融资手续简便；融次比例可达100%；节税效应

对出租人：一种安全高效的投资方式；可以通过租赁享受税收和加速折旧的政策优惠；出租人若为设备生产商，租赁可助其扩大产品销售

对社会经济：有助于中小企业解决融资问题；有助于进国有企业改革；有助于基础产业的发展；有助于扩大内需

融资租赁和经营租赁：

融资租赁：指出租人根据承租人的请求，向承租人指定的供货人，按承租人同意的条件购买承租人指定的资本货物作为租赁标的，并以承租人支付租金为条件，将该租赁标的使用权和收益权转让给承租人。

经营租赁：指出租人既为承租人提供所需物件又负责提供设备的维修和保养等服务，同时还承担租赁标的投资风险的一种中、短期租赁业务。

比较：

租赁职能不同；承租人在合同期的权利不同；出租人收回投资所需租赁次数不同；租期长短不同；租金包含的内容不同；租赁标的不同；承租人不同；出租人是否需要库存不同。

融资租赁业务操作步骤：

选择租赁设备；委托租赁；审查评估；租赁业务谈判；签订购买合同；签订租赁合同；付款、交货及售后服务；交付租金；租赁期届满 后的设备处理

影响租金总额的因素：

融资利息、租赁期限、付租间隔期、保证金的支付数量与结算方式、支付币种、付租方式

租金计算中应注意的问题：

1、租赁项目概算成本的调整

2、租赁手续费的计算方式

3、租赁保证金的处理方式

4、租赁物件残值的确定

第15篇：信托规定

对信托投资公司及其信托业务，最近银监会连续下发了银监发（2007）

2、

3、

4、18号四个文件，这四个文件分别是《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托公司治理指引》及《中国银监会关于实施〈信托公司管理办法〉和〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉有关具体事项的通知》。这四个文件的下发，意味着银监会将开始对信托公司进行新一轮的重整。

在上述文件下发前，特别是在2号、3号文即新“两规”（以下简称“新两规”）的征求意见阶段，新两规的征求意见稿曾一度引起业内的强烈反对与抵制，甚至于在新两规出台前，仍有对新两规的出台持强烈反对与要求抵制通过的呼声。那么，新两规究竟是什么触动了信托公司的神¾呢？我们不妨从新两规的主要内容来看看新两规与旧两规相比，究竟发生了哪些实质性的变化，而这种变化究竟会对信托公司产生什么样的影响，是新生还是死亡？

一、新“两规”的实质性变化

（一）信托公司功能的转变：由原来的“融资平台”向“专业理财机构”转变，由原来的为大众化理财转向为机构和富人理财

信托公司的功能转变，是本次“两规”修改的一个根本出发点和指导思想，用银监会的话来讲就是要给信托投资公司来个“正本清源”，还信托公司及其信托业务于“信托”本来的面目，即：

第一、信托公司应该而且必须是一个以主要从事信托业务即“受人之托，代人理财”业务的专业理财公司，而非一个仅仅能提供融资业务的平台，或是一个什么都可以做，什么都做不好的“金融百货公司”。

第二、在信托公司作为专业理财机构应为Ë理财的问题上，彻底改变以前为大众化理财的观念与¾营模式，转向信托公司应专为机构和富人理财的国际化轨道上来。

为确立信托公司的上述功能定位，新“两规”在以下几个方面作出规定：

1、将原“两规“中的“信托投资公司”一律更名为“信托公司”

这一方面是与国际接轨，另一方面是强化信托公司的“信托”职能，弱化或µ化其名称中的“投资”功能或色彩。应该说，投、融资是一个问题的两个方面，限制或弱化信托公司固有业务项下的投资功能，其融资功能也必将受到限制或弱化；同样反过来，没有足够的“融资”也就很难谈得上“投资”。

2、对信托公司固有业务项下在同业拆借、贷款（包括固有和信托业务）、担保、融资租赁及投资等方面对信托公司的“融资”功能作出如下限制：

（1）除银监会另有规定外，信托公司不得开展同业拆入以外的其他负债业务；

（2）除银监会另有规定外，信托公司同业拆入的余额不得超过其净资产的20%；

（3）信托公司管理信托计划，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%；

（4）信托公司不得为关联方提供担保或者以信托财产提供担保，其他担保即以固有财产为非关联方提供的担保的对外担保的余额不得超过其净资产的50%；

（5）将原“两规”所规定的信托公司固有业务项下可以开展的“融资租赁”业务调整为“租赁”业务；

（6）将信托公司固有业务项下的“投资业务“，限定为：除银监会另有规定外，不得进行实业投资，其他非实业投资仅限定在金融类股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资。

3、由原来的为大众化理财转向为机构和富人理财

新《办法》为树立信托公司应为富人理财和机构理财的意识，既避免因委托人过低的风险意识而引发的信托行业危机，同时又避免因信托计划受合同份数限制而带来的资金规模限制等影响，新《办法》规定：

（1）取消原《办法》关于集合资金信托合同不得超过200份、每份合同的金额不低于人民币5万元的限制；

（2）引入委托人应为“合格投资者”的概念；

关于“合格投资者”，新《办法》规定系指能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人，包括自然

人、法人或者依法成立的其他组织。具体包括以下三种情形之一：

a.投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织； b.个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人； c.个人收入在最近三年内的每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内的每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

关于如何提供上述收入证明的问题，新《办法》并未作出具体规定和解释。这需要信托公司在实践中灵活掌握与判断并承担相应风险包括信托业务本身的风险及可能引起的监管风险。

为防范信托公司和投资人或委托人在从事资金信托计划时变相降低或违反其他有关“合格投资者”的规定的情况出现，新《办法》还规定:

a.在资金信托计划存续期间，信托受益权的拆分转让时，受让人不得为自然人;

b.规定机构所持有的信托受益权不得向自然人转让或拆分转让;

c.两个以上（含两个）单一资金信托用于同一项目的，委托人应当为符合规定的合格投资者；

d.对因信托公司从事动产信托、不动产信托以及其他财产和财产权信托所涉及的受益权拆分转让的情况，一律需遵守上述关于“合格投资者”的相关规定等。

（3）要求“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”。

新《办法》在提高理财起点金额的同时，除限制自然人人数外，对机构投资人不设限的做法，完全保障了信托公司在从事信托计划时对信托资金金额的需求，真正做到了一个规定能满足合格投资者、限制自然人人数及满足信托资金规模需求这三项要求，可谓“一箭三雕”。

（二）信托公司业务转型：压缩并限制固有业务，规范并发展信托业务

1、压缩并限制信托公司的固有业务

第一、压缩：规定除中国银监会另有规定外，明确禁止信托公司使用固有财产进行实业投资。

第二、限制：

（1）投资：信托公司固有财产在明确不得进行实业投资的同时（中国银监会另有规定的除外），其他非实业投资也只能投资于金融类公司股权、金融产品和自用固定资产；

（2）同业拆借与其他负债：除同业拆入外，信托公司不得开展其他负债业务，且信托公司同业拆入的资金余额不得超过其净资产的20%；

（3）融资租赁：取消融资租赁业务改为租赁业务；

（4）担保：信托公司可以开展对外担保业务（但不得为关联方提供担保或者以信托财产提供担保），但对外担保的余额不得超过其净资产的50%。

新“两规”中上述压缩与限制信托公司固有业务的修改，其目的就是为了强调并要求信托公司以主要¾营信托业务为主，尽量不做或少做固有业务，特别是负债业务和实业投资业务。

2、规范并发展信托公司 的信托业务

第一、规范：

（1）将信托公司对信托财产进行管理、运用的方式中的同业拆放调整为存放同业，明确规定信托公司不得以卖出回购方式管理、运用信托财产；

（2）修订后的《信托公司集合资金信托计划管理办法》对向他人提供贷款规定不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%；

（3）修订后的《信托公司管理办法》还取消了信托公司可以¾营代理财产的管理、运用和处分的业务规定。

“代理财产的管理、运用和处分”行为从理论上讲，既可以建立在信托法律关系基础上，又可以建立在委托法律关系基础上，即所谓的“信托代理”和“委托代理”。但根据我国《信托法》的相关规定可以看出，我国不存在“信托代理”的法律概念，即“代理”只能是“委托代理”。由于“委托代理”任何机

构和个人均可以从事，因此，新《办法》没有必要作出规定，这样既有利于信托公司业务范围的清晰和法律关系的明确，同时比修订前更加规范。

需要说明的是，新“两规”取消信托公司可以从事代理业务的规定，并不意味着信托公司不能再从事代理业务，而只是表明银监会在对“代理”概念进一步规范的基础上，对此所持的不鼓励政策。

第二、发展：

（1）增加信托公司可以采取买入返售的方式对信托财产进行管理、运用的规定

（2）把原规定中的债券承销业务拓展为证券承销业务

这意味着信托公司在得到国务院有关部门批准后，将不但可以承销国债、政策性银行债券、企业债券等债券，还将可以承销股票、短期融资券、资产支持证券等，信托公司业务的范围得到了扩大。

（3）将信托公司的信用见证、资信调查及¾济咨询业务调整为办理居间、咨询、资信调查等业务

（4）增加了信托公司可以¾营保管箱业务的规定

（5）增加了信托公司可以进行有价证券信托业务的规定。

从法律意义上来说，有价证券信托完全可以被归为修订后的《信托公司管理办法》第十六条第

（五）款中的“其他财产或财产权信托”中，但监管机构将其单独列为信托公司业务范围中的一项，可见监管机构对于有价证券信托业务的重视和期待。

（三）严格限制并规范信托公司与股东等关联方的关联关系与关联交易

1、科学界定关联方和关联关系

将原《办法》规定的关系人所指的：（1）持有信托投资公司10%以上股权的股东；（2）信托投资公司投资控股的企业；（3）信托投资公司的¶事、监事、¾理、信托业务人员及其近亲属；（4）前项所列人员投资持股5%以上或者担任高级管理人员的公司、企业和其他¾济组织。修改为：信托公司的关联方按照《中华人民共和国公司法》和《企业会计准则》的有关标准界定。而〈公司法〉所称的关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、¶事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。显然，这种关联关系的认定较前〈办法〉相比严格了很多；

2、规定信托公司在从事固有业务时不得向关联方融出资金或转移财产；不得向关联方提供担保；不得以股东持有的本公司股权作为质押进行融资

3、规定信托公司开展关联交易，应以公平的市场价格进行，逐笔向中国银行业监督管理委员会事前报告，并按照有关规定进行信息披露

新《办法》对信托公司固有业务的上述规定，目的在于防止信托公司向关联方或变相向关联方输送利益，提高信托公司自身的抗风险能力。

需要特别指出的是，新“两规”在关于信托公司从事信托业务时能否以信托财产向关联方融出资金或转移财产方面存在不同的规定。《信托公司管理办法》第三十四条和第三十五条并没有明确禁止信托公司“以信托财产向自己或关联方融出资金或转移财产”，而只是要求其应以公平的市场价格进行，逐笔向中国银监会事前报告，并按照有关规定进行信息披露。而《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十七条则规定信托公司“不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联人的除外”。两者的规定似有出入或矛盾，但准确理解，应是资金信托不允许逆向关联交易，而其他财产信托则不在此限，但需向中国银监会事前报告。

（四）对现有信托公司进行分类，并采取“区别对待，分类监管”的办法

1、将信托公司区分为两类：一是综合类信托公司；二是专门从事事务管理类的信托公司即在处理信托事务时不履行亲自管理职责，不承担投资管理人职责的信托公司

2、对上述两类信托公司分别实行不同的资本金要求：

（1）对综合类的信托公司保留其注册资本不得低于3亿元规定的同时，又对从事不同业务的信托公司

的注册资本进行了不同规定：对申请从事企业年金基金、证券承销、资产证券化等业务的信托公司，其注册资本需符合其他法律法规相关规定的最低注册资本要求；

（2）对事务管理类的信托公司规定其注册资本不得低于1亿元。

（五）鼓励并引导信托不断创新并做大做强

正如同银监会在新“两规”公布后发布的新闻稿中所指出的那样，近几年来，我国重新登记的信托公司获得了新生和发展，营业信托业务取得了可喜的进展。但是，目前的信托公司尚普遍存在：（1）业务¾营偏离信托本业；（2）风险管理能力不强；（3）公司治理不完善；（4）关联交易不规范，信托公司往往成为股东或其他关系人的融资平台或利益的输送体，再加上少数股东和高管人员违规¾营、违法犯罪，信托公司¾营风险时有发生，影响¾济、社会的和谐和稳定。同时，在日益剧烈的市场竞争环境中，信托公司的生存和发展已¾面临严峻挑战，特别是目前我国金融业全面开放后，信托公司不仅已¾面临着国内证券、保险、银行等机构的竞争，同时由于目前我国信托公司的业务模式和业务结构与国际信托业发达国家和地区相比，还有很大差距，因此也将面临着外资金融机构的强大竞争压力。可以说，眼下的信托公司如逆水行舟，不进则退，如果仍困于旧规，而不能在如何回归主业、创新发展，做大做强上做文章，我国的信托公司将逐步失去竞争力，最终被市场淘Ì。为此，银监会站在行业生存与发展的高度，在新“两规”及其他方面作出如下规定：

1、根据目前的信托公司现状，将信托公司分为综合类和事务类两种

2、对现有信托公司根据其能否按新“两规”开展业务，分成可直接按新《办法》开展业务的信托公司和需¾过过渡期再开展新业务的信托公司两类

凡能够按照新办法开展业务，且满足该通知第三条规定条件的信托投资公司，应当自该通知下发之日起2个月内，向银监会提出变更公司名称和业务范围等事项的申请，并由银监会许可变更名称并换发新的金融许可证。其他信托投资公司则实施过渡期安排。过渡期自新办法施行之日起，最长不超过3年。

3、优先支持获准换发新的金融许可证的信托投资公司的业务创新

对获准换发新的金融许可证的信托投资公司，银监会鼓励其在业务创新、组织管理等方面主动提出试点方案，按照审批程序，优先支持其开展私人股权投资信托、资产证券化、受托境外理财、房地产投资信托等创新类业务。推进信托投资公司创新发展和机构监管的改革措施也将优先对其试行。

4、即时推出《信托公司治理指引》

特别强调信托公司应当积极鼓励引进合格战略投资者、优秀的管理团队和专业管理人才，优化治理结构。并把它作为信托公司治理应当遵Ñ的基本原则。同时强调信托公司股东应当作出“持股未满三年不转让所持股份（上市信托公司除外），不质押所持有的信托公司股权，不以所持有的信托公司股权设立信托”等承诺。

5、允许信托公司设立分支机构，允许信托公司异地推介集合资金信托计划，对不涉及异地推介的集合资金信托计划，取消事前报告的要求

总之，最近银监会下发的几个文件在信托公司的功能定位、业务转型、公司治理与关联交易等几个方面对原有的监管法规作了较大的调整，其目的是鼓励并引导信托公司回归信托主业，加强内功，不断创新，做大做强，推动信托业在中国的持续健康发展。这对目前的信托公司来讲，既是一次机遇，但同时也确实给信托公司提出了严竣的挑战。如果信托公司不能在新形势下，树立信心，转变思路，开拓创新，做大做强，则很有可能被市场淘Ì；相反，如果信托公司抓住机遇，勇于改革，大胆引进合格战略投资人及优秀的管理团队，不断创新新的业务品种与¾营模式，加强公司治理，则很可能在未来的三到五年内彻底改变目前信托公司的各种被动局面，使我国的信托公司发展成为金融机构和金融市场中一支很有竞争力并有广阔发展前景的生力军。这对信托行业来讲是如此，对每个信托公司来讲也是如此。

二、信托公司的未来走向

根据银监会最近公布的上述文件精神，结合我国目前的金融形势及相关的法律、政策规定，我国信托公司的未来走向可能将向如下格局发展。

（一）信托公司可能有望成为“金融控股”的平台

关于信托公司能否有望成为“金融控股”的平台，除一方面取决于信托公司的自身实力，投资决策等¾济因素外，还离不开国家法律政策的规定。

新“两规”在限制信托公司固有业务的实业投资的同时，特别强调信托公司的固有业务的投资应限定在金融类股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资方面。因此，从银监会角度，应当是鼓励信托公司向金融机构进行股权投资的，这是问题的一个方面。问题的另一方面，银监会在规定信托公司固有业务向金融机构进行股权投资的同时，并未禁止其信托业务也向金融机构进行股权投资。这给信托公司开展向金融机构进行股权投资的信托业务留下了想象的空间。如果其他法律或法规也并不禁止或限制，那么，信托公司就可以利用私人股权投资、集合资金信托计划等形式向金融机构投资，甚至达到投资控股一些金融机构的目的。从这一方面说，信托公司可以有望成为“金融控股”的平台。

关于向金融机构投资入股的问题，我国现行规定来源于《关于向金融机构投资入股的暂行规定》（1994年９月21日 中国人民银行）。其中对信托公司投资入股金融机构规定为：在资本充足率为８％并遵守以下规定的前提下，可向金融机构投资。（1）投资累计金额不得超过资本金的20％；（2）投资来源限于超过８％以上资本金部分，以及公积金、公益金结余。同时还规定：“各金融机构向金融机构的投资入股数额，在计算资本充足率时必须等额核减自身的资本金。”可见，信托公司要靠自身的固有财产达到金融控股的目的很难实现，为此，能否以信托财产投资入股金融机构的问题就成了信托公司能否有望成为“金融控股”平台的关键。在这方面，上述《关于向金融机构投资入股的暂行规定》规定：未¾中国人民银行总行批准，金融机构（城市信用合作社、农村信用合作社除外）不得向个人募集股本。根据这一规定，信托公司利用机构信托财产向金融机构投资入股应当不在此限。如果真如此，则实力很强的股东也就有望通过股权信托等模式通过信托公司实现其金融控股的目的。

至于信托公司能否同时以自有财产和以信托财产对一家金融机构投资的问题，现行法律虽然没有明确规定，而且从某种程度上这样做还会有利于增强信托公司对投资人的信任度等，但从利益冲突特别是保护受益人利益角度，似不宜提倡并需谨慎从事。

总之，从上述法律分析可以看出，理论上讲，信托公司可以有望成为“金融控股”或“投资控股”的平台，但这一理想能否成为现实，还取决于国家的金融政策及信托公司自身的发展状况，特别是信托公司的专业实力等因素，但随着时间的推移和各方面条件的具备，这一理想还是应该有望能够实现。

（二）信托公司可能有望成为“投资控股”的平台

与上述信托公司可能有望成为“金融控股”平台不同的是，新“两规”并不提倡甚至限制信托公司以固有财产进行实业投资，即：除中国银监会另有规定外，信托公司不得以固有财产进行实业投资。这意味着在中国银监会出台相关规定之前，信托公司不能以固有财产进行实业投资，其中包括以股权形式投资实业。但新“两规”并未限制甚至鼓励信托公司以信托财产进行实业投资，包括信托公司以信托财产发起设立产业投资基金，并以规范的信托运作模式对产业投资基金进行管理运作。

从目前的法律规定来看，我国机构的营业信托只有信托投资公司和基金管理公司方为可以合法从事营业信托的机构。这是因为：

第一、我国《信托法》第四条规定：“受托人采取信托机构形式从事信托活动，其组织和管理由国务院制定具体办法”。

第二、《国务院办公厅关于《中华人民共和国信托法》公布执行后有关问题的通知》的规定指出：

（1）根据《信托法》第四条的规定，由国务院法制办牵头，组织有关部门拟定《信托机构管理条例》，对信托机构从事信托活动的事项做出具体规定；

（2）在国务院制定《信托机构管理条例》之前，按人民银行、证监会依据《信托法》制定的有关管理办法执行。

（3）人民银行、证监会分别负责对信托投资公司、证券投资基金管理公司等机构从事营业性信托活动的监督管理。

（4）未¾人民银行、证监会批准，任何法人机构一律不得以各种形式从事营业性信托活动，任何自然人一律不得以任何名义从事各种形式的营业性信托活动。”

由于产业投资基金的规范运作模式离不开信托，否则其合法性、安全性、信用等级等均存在一定的问题，而目前可以开展营业性的信托机构只能是信托公司，因此在法律上信托公司最符合产业投资基金的发起人或投资管理人。

在投资基金的问题上，新“两规”继承并改进了原《信托投资管理办法》的规定，取消关于“受托¾营投资基金业务需¾国家有关法规允许”的规定，直接规定“信托公司可以作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务”。上述规定，加上新《公司法》取消了关于公司对外投资比例的限制，以及新“两规”取消集合信托计划200份合同的限制等，理论上完全能够满足基金资金规模的要求等，信托公司成为“投资控股”的平台更有望成为现实。

另外，特别需要指出的是，新“两规”关于信托公司可以从事的基金业务并未限定为具体基金品种，因此，理论和实践中均应当包括证券投资基金、产业投资基金、创业投资基金等。其中产业投资基金和创业投资基金应当成为信托公司的重点发展方向，信托公司应当充分利用《信托法》关于受托人可以为受益人但不能为唯一受益人的规定，在金融控股、投资控股、特别是产业投资基金、创业投资基金中为投资人包括自己开创出一番天地。

（三）信托公司可能有望成为中国又一个“投资银行”

投资银行的概念可以较为广泛，但通常指证券承销、财务顾问等。在我国，证券公司一般被公认为我国的投资银行，其原因也是来源于上述理解。

新“两规”的如下规定，为信托公司可以有望成为中国又一个投资银行打开了方便之门。

（1）取消原《信托投资公司管理办法》中关于信托公司“可以申请受托¾营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务”的规定，直接规定“信托公司可以申请受托¾营国务院有关部门批准的证券承销业务”；

（2）保留原《信托投资公司管理办法》关于“信托公司可以申请¾营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务”的规定，并取消“中介”两字。

上述规定从理论上讲，只要信托公司具备这方面的条件，加上银监会与证监会等有关部门的协调沟通等，不排除信托公司从事上述业务的可能。至少银监会已¾已¾作了明确表态。

（四）信托公司应当成为中国高端的专业理财机构

从新“两规”在信托公司的功能转变、业务转型、规范并减少固有业务及固有业务项下与股东等关联方的关联交易等众多方面，都可以清楚地看出，银监会将全力打造信托公司作为中国高端专业理财机构的设想与决心。这不仅体现在信托公司可以¾营的理财品种上，同样也体现在信托公司理财的¾营模式上。具体来讲：

1、关于信托公司的理财品种

新“两规”不仅保留了原规定所有的信托公司可以¾营的理财品种，包括资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产和财产权信托，同时进一步增加并细化了许多新的业务品种，具体包括：

（1）私人股权投资信托

（2）企业年金基金

（3）资产证券化

（4）受托境外理财

（5）房地产投资信托

（6）有价证券信托等

除上述信托理财产品外，在其他事务型管理中也增加了诸如：证券承销、办理居间、从事保管箱业务等。

2、关于信托公司的理财模式

新“两规”除限制贷款需在一定规模，及增加“信托公司不得以卖出回购方式管理运用信托财产”外，增加了并扩大了原有的业务¾营模式，具体包括：

（1）增加信托公司管理运用或处分信托财产时，可以采取“买入返售”的方式；

（2）将原有的可以用“出租”的形式管理运用或处分信托财产，扩大为“租赁”的形式，即既可以出租，也可以承租，回租等。

其中信托公司可以采取“买入返售”方式管理运用或处分信托财产，给信托公司的业务创新以及盈利模式等带来了无限的想象空间，特别是在房地产、有价证券、各种基金包括证券投资基金、产业投资基金、创业投资基金等信托业务中，这一模式信托公司可以广泛地加以运用。

需要特别指出的是，在房地产信托领域，这一规定可能带来对二○○六年七月二十二日《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》中关于：“信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发〔2005〕212号）有关规定”的一个重要突破。即该规定不允许信托公司以投资附加回购的承诺方式间接发放房地产贷款，但新“两规”却准许信托公司以“买入返售”的形式开展信托业务。

（五）很可能出现内外资热衷收购现有信托公司的局面

由于银监会关于信托的几个文件对信托公司的功能定位、业务转型等方面提出了新的、更高的要求，同时又对现有信托公司将采取分类监管、区别对待的监管模式，一方面对获准换发新的金融许可证的信托投资公司将优先支持其创新类业务；另一方面又对那些在规定期限仍不能完成固有项下业务清理或无法按照新办法要求开展业务的信托公司，将责令其重组或市场退出；同时要求在三到五年的时间里，实现信托公司从“融资平台”真正向“受人之托、代人理财”的专业化机构转变，并使其发展成为风险可控、守法合规、创新不断，具有核心竞争力的专业化金融机构。因此，信托公司在近期或相当长的一个时期内都将面临巨大的转型与创新的压力，其行业竞争将不断加剧。这就会迫使信托公司出于自身发展和提升竞争力的角度及时引进合格战略投资者和优秀的信托人才队伍。同时，由于银监会对现有信托公司近期不会新批的意见以及鼓励现有信托公司重组的政策，加上新规定所带来的信托公司的广阔前景都将吸引优秀的、具有相当实力的内外资机构展开对现有信托公司的收购。因此，近期或三到五年内很可能会出现相关内、外资企业包括金融机构收购信托公司的局面。事实上，新一轮对信托公司的重组与收购已¾悄悄展开，而且银监会也在就信托公司如何引进外资做出了具体安排。

第16篇：信托资产

信托资产

信托资产是指根据信托文件的要求，由受托人受托管理运用、处分信托财产而形成的各项资产，包括银行存款、短期投资、应收账款、长期股权投资、客户贷款、固定资产、无形资产等。

基本解释

信托资产是指根据信托文件的要求，由受托人受托管理运用、处分信托财产而形成的各项资产，包括银行存款、短期投资、应收账款、长期股权投资、客户贷款、固定资产、无形资产等。 信托项目对委托人未终止确认的信托财产，应设置备查簿进行登记(包括信托财产的性质、信托设立日的账面原价或余额、已计提的减值准备，信托文件约定的价值、信托期间等)，并按本办法的规定予以确认和计量。如委托人未终止确认的信托财产为固定资产、无形资产，仍应由委托人计提折旧或进行摊销，信托项目不应对该固定资产或无形资产计提折旧或进行摊销；如委托人未终止确认的信托财产为权益法核算的长期股权投资,仍应由委托人采用权益法核算，信托项目不应对该长期股权投资采用权益法核算。会计期末，信托项目对委托人未终止确认的信托财产不应计提减值准备。

特点

(一)信托资产不属于信托公司的资产和负债

信托资产是指信托投资公司因接受信托而取得的财产，以及因信托资产的管理、处分或者其他情形而取得的财产。《金融企业会计制度》第一百五十五条规定，“信托资产不属于信托投资公司的自有财产，也不属于信托投资公司对受益的人负债。信托投资公司终止时，信托资产不属于其清算资产”。这一规定与过去信托投资公司会计实务处理不一致。过去，信托存款是信托投资公司的负债，发放信托贷款是信托投资公司的资产，两者都计入信托投资公司的资产负债表。关闭时信托资产与负债参与信托投资公司的清算。

(二)信托资产与自有资产分开管理和分别核算

《金融企业会计制度》第一百五十六条规定，“信托投资公司的自有资产与信托资产应分开管理，分别核算。信托投资公司管理不同类型的信托业务，应分别按项目设置信托业务明细账进行核算管理”。

(三)信托资产运用和来源应进行明细核算

《金融企业会计制度》第一百五十七条规定，“信托投资公司对不同信托资产来源和运用，应设置相应会计科目进行核算反映，来源类科目应按类别、委托人等设置明细账。运用类科目应按其类别、使用人和委托人等设置明细账。信托投资公司对信托货币资金应设置专用银行账户予以反映”。

核算

一、信托资产来源的核算

(一)信托资产来源的内容

《金融企业会计制度》第一百五十八条规定，信托资产来源分为短期信托资产来源、长期信托资产来源。

短期信托来源是指不超过一年的信托资产来源，包括应付信托账款、代扣代缴税金、待分配信托收益、应付受托人收益及应付其他受益人款项等。

长期信托资产来源是指一年期以上的信托资产来源，包括资金信托、财产信托、财产权信托、公益信托、投资基金信托、有价证券信托等。

(二)信托资产来源的会计核算

1.资金信托

资金信托是委托人将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置。

信托投资公司接受资金信托时，按实际收到的金额，借记“信托货币资金”科目，贷记“资金信托”科目。

终止资金信托时，按向委托人支付的金额贷记“信托货币资金”科目，按原收到委托人信托资金的金额，借记“资金信托”，其差额借记“应付受托人收益”等科目。

资金信托应按信托人进行明细分类核算。

2.财产信托

财产信托是委托人将自己的动产、房产、地产以及版权、知识产权等财产、财产权、委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运作和处置。

信托投资公司办理财产信托时，按实际接受信托资产的价值，借记“信托财产”等有关资产科目，贷记“财产信托”、“财产权信托”科目。

终止财产信托时，按向委托人退回信托资产的价值，借记“财产信托”、“财产权信托”科目，贷记“信托财产”等有关资产科目。

如果向委托人支付信托收益，借记“应付受托人收益”等科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目。

财产信托应按委托人、财产种类进行明细分类核算。

3.投资基金信托

投资基金信托是信托投资公司受托经国家有关法规允许从事的投资基金业务。

信托投资公司经批准办理投资基金信托时，借记“信托货币资金”科目，贷记“投资基金信托”科目。

信托投资公司终止投资基金信托时，按实际支付的金额贷记“信托货币资金”科目，按原接受的金额借记“投资基金信托”科目，其差额借记“应付受托人收益”等科目。

投资基金信托应按基金种类进行明细分类核算。

4.公益信托

公益信托是信托投资公司为公益目的而设立的信托，公益项目包括救济贫困，扶助残疾人，发展教育、科技、体育、文化、艺术事业，发展医疗卫生事业、维护生态环境，发展其他有利于社会的公共事业。

信托投资公司办理公益信托业务时，应实际收到的金额或财产价值，借记“信托货币资金”等有关资产科目，贷记“公益信托”科目。

公益信托应按信托类别、委托人进行明细分类核算。

二、信托资产运用的核算

(一)信托资产运用的内容

《金融企业会计制度》第一百五十九条规定，信托资产运用分为短期信托资产运用、长期信托资产运用。

短期信托资产运用是指不超过一年的信托资产运用，包括信托货币资金、拆出信托资金、短期信托贷款、短期信托投资、信托财产等。

长期信托资产运用是指一年期以上的资金运用，包括长期信托贷款、长期信托投资、信托租凭财产等。

(二)信托资金运用的会计核算

1.信托贷款

信托贷款包括长期信托贷款和短期信托贷款。短期信托贷款是指期限不超过一年的信托贷款；长期信托贷款是指一年期以上的信托贷款。

发放信托贷款时，首先要由借款人提出申请，信托投资公司对借款理由、项目及还款能力等进行审查，对符合贷款原则、条件的，与借款人签订贷款合同，并由借款人填写借款单据提交信托投资公司办理贷款发放手续。

信托投资公司将发放的贷款通过开户银行转入借款人存款账户，其会计分录为，借记“长期信托贷款”、“短期信托贷款”科目，贷记“信托货币资金”科目。

收到借款人支付的利息时，借记“信托货币资金”等科目，贷记“信托贷款利息收入”科目。贷款到期时，信托投资公司收回贷款，借记“信托货币资金”科目，贷记“长期信托贷款”、“短期信托贷款”科目。

信托贷款应按借款人进行明细核算。

2.信托投资

信托投资包括短期信托投资和长期信托投资。短期信托投资指能够随时变现并且持有时间不准备超过一年的信托投资，包括股票、债券、基金等。长期信托投资是指短期信托投资外的信托投资，包括股权投资、债权投资等。

信托投资公司发生信托投资时，按实际支付的款项和相关费用金额，借记“长期信托投资”、“短期信托投资”等有关资产科目，贷记“信托货币资金”科目。

信托投资公司收到股息、债券利息时，借记“信托货币资金”等科目，贷记“信托投资债券利息收入”、“信托投资股利收入”等科目。

信托投资公司出售信托投资时，按所收回的资金借记“信托货币资金”科目，按信托投资账面价值，贷记“长期信托投资”、“短期信托投资”等科目，其差额记“信托投资股票差价收入”、“信托投资债券差价收入”账户，获得信托投资收益记入贷方，发生信托投资损失记入借方。

3.信托租赁财产

信托投资公司发生信托租赁业务时，借记“信托租赁财产”科目，贷记“信托财产”科目。取得租金收入时，借记“信托货币资金”等科目，贷记“信托租赁收入”科目。信托租赁业务终止时，借记“信托财产”科目，贷记“信托租赁财产”科目。

信托租赁财产应按租赁财产和承租人进行明细核算。

4.拆出信托资金

信托投资公司拆出信托资金时，借记“拆出信托资金”科目，贷记“信托货币资金”科目。收到的资金拆出利息，借记“信托货币资金”科目，贷记“拆出信托资金利息收入”科目。收回拆出信托资金时，借记“信托货币资金”科目，贷记“拆出信托资金”科目。拆出信托资金应按拆入单位进行明细核算。

第17篇：金融信托

信托资金的运用领域

一、贷款

案例： 远程1号-船舶抵押贷款集合资金信托计划

投资门槛:50万元

推出时间:2008-11-13

发行规模:15000-17000万元

信托期限:2（+1）年

预期年收益率:8.5-9.5%

信托方式:贷款

投资领域:交通运输

发行地:上海市

资金运用方式:向德勤集团有限公司发放信托贷款。

产品特点:中国沿海运输总体运力增速低于需求增速。随着国家对沿海运输行业日益重视，船舶行业将迎来快速发展时期。一方面，沿海码头、内河码头设施的改善，将直接促进沿海运输船舶类型升级和发展；另一方面，煤炭、钢铁、电力等行业整合，导致上游货主的货源规模日益庞大和集中，推动沿海运输行业加速发展。

相关信息:信托计划期限按2年（+1年）设置，其中2年以内预期收益率随人民银行公布的同期贷款基准利率等额浮动，但调整下限不低于信托计划成立时确定的预期收益率。信托计划资金本金于信托期限届满时一次性向受益人返还。

预期收益：本信托项下信托资金预期收益率按2年（+1年）分别确定：“2年”内为8.5%-9.5%，随同期贷款基准利率等额浮动，但调整下限不低于信托计划成立时确定的预期收益率；“+1年”内根据实际收到的罚息确定，受托人将实际收到的全部罚息（按逾期贷款本息余额，每天收取1%罚息）收益，扣除处置费用后，向受益人分配。

“2年”和“+1年”内的预期收益率算法区别。首先，在“2年”内，单一投资者收益呈阶梯式递增。加入信托计划金额在50万—100万元（不包括100万）之间的个人投资者，预期年收益率为8.5％；加入信托计划金额在100万—500万元（不包括500万）之间，预期年收益率为9%；加入信托计划金额在500万元以上，则预期年收益率为9.5%。一旦信托计划进入“+1年”内，预期收益率会根据实际收到的借款人逾期罚息，向所有受益人分配。

二、有限公司股权

案例：金谷-西部资源股权收益权投资集团资金信托计划

发行机构：中国金谷国际信托有限责任公司

信托名称：金谷-西部资源股权收益权投资集团资金信托计划

信托期限：12个月

预期收益率：300万以下投资者6%300万以上投资者6.5%

资金运用：西部资源的第一大股东四川恒康拟进行铜精粉的收购，开展铜精粉贸易业务。

三、应收债权

案例：金谷-西部资源股权收益权投资集团资金信托计划

产品名称：重庆华信资产经营集团应收债权买入返售项目集合资金信托计划

发行机构：新华信托

推出时间：2008.6.10

发行规模：20000万元

信托期限：3年

预期收益率：8.6%

信托方式：权益投资

投资领域：工矿业

发行地：重庆

投资门槛：100万

资金运用方式：信托计划资金用于买入华信公司的250,627,577.00元应收债权和该债权的孳息及其所有从权利，并在信托到期时返售给华信公司。

产品特点：控制风险的有关措施：重庆市双福建设开发有限公司为债权回购提供不可撤销的连带责任保证担保。

江津区政府在信托期间内安排专项财政资金给华信公司，用于应收债权的回购，江津区人大常委会审议同意将该专项资金纳入江津区同期财政预算安排。浦发银行重庆分行为信托资金保管银行。

四、不动产

五、权益

信托名称: 江信国际-金牛（8）号权益投资集合资金信托计划

信托目的: 委托人基于对受托人的信任，加入“江信国际-金牛（8）号权益投资集合资金信托计划”，信托计划作为有限合伙人，与普通合伙人—北京共创投资有限公司成立一家有限合伙制企业—同创投资企业（有限合伙），进行私募股权投资、受让拟上市公司股权或股权收益权、参与定向增发等，实现投资收益，以回报受益人。

信托发行规模：发行总规模为人民币19.8亿元，其中优先受益权19亿元，一般受益权0.8亿元。原则上分三期发行，每期募集期为一个月。本信托计划募集满3个亿即成立。信托成立满2年后，受托人有权增加或减少信托资金规模，但一般受益权资金占优先受益权资金的比例不得低于4%。

资金认购起点：300万元，可按1万元的整数倍递增。

信托期限：2年+2年。其中固定期为2年，如所投资的权益未能及时变现，则信托计划延期两年终止。优先受益权预期年收益率：两年期8.09%/年，若信托计划延期两年终止，则预期年收益率根据市场变化调整，但不低于8.09%/年。

信托资金的赎回：信托计划成立满2年的次日为信托计划的开放日。委托人应于开放日30天之前向受托人提出申请，经受托人批准后，方可赎回。开放日前 30天不再接受赎回申请。受托人将在开放日之后的10个工作日内办理完赎回手续。未申请赎回的，即为继续持有。

信托收益分配：

1、委托人于开放日赎回的，向该委托人分配赎回部分的全部本金和按预期收益率计算的信托收益；

2、未申请赎回的，则于开放日后十天内向委托人分配两年的按预期收益率计算的信托收益，信托终止日后十天内分配全部信托本金和后两年的信托收益。

六、证券

山东信托长金6号证券投资集合资金信托计划

受托人：山东省国际信托有限公司

投资顾问：广州长金投资管理有限公司

管银行：深圳发展银行股份有限公司

合作券商：中国建银投资证券有限责任公

信托期限：3年

最低门槛：100万元（以1万元的整数倍增加）

资金配比：1：5即投资顾问出资2000万，客户出资1亿

产品特色：长金公司将投入客户出资的20％作为安全垫共同参与本计划，客户期满三年赎回时若收益率小于0%，则投资顾问将以参与本计划的自有资金予以补偿，直到委托人初始投资本金回复或投资顾问自有资金参与本计划的投资部分补偿完毕为止。若投资3年的收益率低于15％，长金公司将不提取任何管理费

投资理念：长金公司对企业的价值判断都在3年以上，只有长期才能充分体现复利的威力。市场从短期看是一台投票机，但长期则是一台称重机，对短期的市场波动并不看重。

七、融资租赁债券

北京国投中联新奥工程机械融资租赁信托

产品简介： 信托计划资金由受托人集合运用。主要用于购买承租人指定的工程机械，并将该工程机械以融资租赁方式出租给承租人,以收取租金的方式获取稳定的增值回报。

承租人：北京新奥混凝土有限公司

租赁物件：混凝土搅拌车、混凝土输送泵车。

信托计划规模 ：资金规模不超过人民币4,700万元，信托合同不超过200份

信托计划期限 ：信托计划为三年，自信托计划成立日起计算

资金要求 ：加入信托计划的资金币种为人民币，单笔信托资金金额最低为人民币8万元，并可按人民币1万元的整数倍增加

预计年收益率 :委托人可根据自己的意愿选择不同期限的信托合同：

当信托期限为一年时，预计信托资金年收益率为：4.5% ；

当信托期限为二年时，预计信托资金年收益率为：5.2% ；

当信托期限为三年时，预计信托资金年收益率为：5.8% 。

信托计划推介期 :2004年3月 16日始至2004年4月 6 日止

保证方式：

（1）在租赁期间，租赁物件的所有权归出租人。承租人不得转让、抵押或出售租赁物件。只有在承租人全额支付租金后，租赁物件的所有权才转让给承租人。

（2）担保人为承租人偿还租金提供资产抵押和不可撤销的连带责任担保。

（3）承诺回购人承诺若出租人未能如期支付租金，其将按合同约定回购租赁物件以保障投资人利益。

（4）承租人在租赁期初向出租人支付租赁保证金，作为履行合同的保证。

担保人：北京上地兴达混凝土有限责任公司。成立于2000年1月，获得北京市建设委员会颁发的预拌商品混凝土专业二级资质证书，被认定为资源综合利用企业，享受免征所得税5年的优惠政策。通过ISO9001：2000和ISO14001：1996的认证，并通过职业安全健康管理体系的认证，获得中国人民保险公司的产品质量保险。被北京市轨道交通建设管理有限公司指定为地铁5号线商品混凝土供应单位。该公司到2003年混凝土总产量占北京市混凝土市场总量的6.11%，名列榜首。截止2003年12月31日，公司总资产22405万元,净资产1252万元,净利润4709万元。

承诺回购人：长沙中联重工科技发展股份有限公司。A股上市公司（股票代码：000157），创建于1992年，是在原建设部长沙建设机械研究院基础上孵化出来的国有控股科技型上市公司。主要从事建筑工程、能源工程、交通工程、环保工程等国家重要基础设施建设领域所需重大高新技术装备的研究开发和生产。从199

3年至2002年，企业年利润平均增长超过60%，年产值平均增长超过70%。近年来，其绩效排序连续在中国1000多家上市公司排名中位居前10名。中联重科截至2003年12月31日，拥有资产总额为259,807.60万元，净资产总计123,686.08万元，实现净利润23,075.70万元。

八、非证券化信托收益权

九、动产

安国不动产投资（平衡型）集合资金信托计划

发行机构：安信信托投资股份有限公司

信托期限：60个月

发行规模：1.5亿

资金门槛：200000元

预期年收益率：0.0%

收益描述：预期收益率＝8％＋（信托计划年实际收益率－8％）×60％。

资金运用：组合投资。

发行地上海市 ：

用款人：安信信托投资股份有限公司

用款项目：通过集合资金信托方式，以规模效应、专业化管理和分散组合投资理念，在有效控制风险的前提下，获取房地产投资领域的中长期超额收益。

信用增级方式：安信信托具有完整严密的内部控制流程，投资项目的决策流程需经过信托经理团队调研→信托业务部门评估→风险控制、财务和法律部门审核→信托业务决策委员会决策→总裁批准等多层次、多部门协作与制衡，充分体现了信托资金运用的审慎、尽职原则。

十、知识产权

十一、组合

中融-融祥集合资金信托计划

发行机构：中融国际信托有限公司

资金门槛：100万元

预期年收益率：9.00%

收益描述：9.00%

资金运用：委托人基于对受托人的信任,将信托资金交付给受托人,由受托人按委托人的意愿,以自己的名义,将委托人认购的信托资金进行集合运用,参与优质未上市企业股权收益权投资、或通过股权、债权、财产收益权等其他方式进行信托资金的管理运用。信托资金闲置期间,也可用于银行间债券、票据转让等投资,以实现信托财产的保值增值。

发行地：哈尔滨市

第18篇：信托类型

信托投资公司办理资金信托业务时可以按照要求，为委托人单独管理信托资金，也可以为了共同的信托目的,将不同委托人的资金集合在一起管理，通常这种资金信托方式称为集合资金信托。

信托投资公司办理集合资金信托业务时，应设立集合信托计划，并在集合信托计划开始推介前,逐一向注册地银监局报告。

异地推介集合信托计划的，须先经注册地银监局审批其办理异地集合资金信托业务的资格，并在开始异地推介前向推介地银监局和注册地银监局报告，每个集合信托计划最多只能同时在信托投资公司注册地银监局辖内(城市不限)和另一个银监局辖内不超过两个城市推介,而且接受异地推介的资金信托合同，每份合同金额不得低于人民币一百万元(含一百万元)，且机构委托人需同时出具其投资于该集合信托计划的资金不超过其净资产20%的证明文件，自然人委托人需同时出具个人稳定的年收入不低于十万元的收入证明。

在任一时点，信托投资公司正在异地推介的集合信托计划不得超过两个。集合信托计划推介结束后5个工作日内，信托投资公司应当向注册地银监局和推介地银监局提交有关推介情况、接受资金委托情况的正式报告。

信托投资公司不得委托非金融机构推介集合信托计划。异地推介是指信托投资公司亲自或委托其他金融机构在其注册地银监局辖区以外的其他城市向潜在的委托人散发集合信托计划推介材料(或作口头宣传)并接受资金信托的行为。集合资金信托分为两种

第一种是社会公众或者社会不特定人群作为委托人，以购买标准的、可流通的、证券化合同作为委托方式，由受托人统一集合管理信托资金的业务。

第二种是有风险识别能力、能自我保护并有一定风险承受能力的特定人群或机构作为委托人，以签订信托合同作为委托方式，由受托人集合管理信托资金的业务。

集合资金信托类型按照其信托计划的资金运用方向，集合资金信托可分成以下类型：

（1）证券投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于证券市场的信托。它可分为股票投资信托、债券投资信托和证券组合投资信托等。

（2）组合投资信托，即根据委托人风险偏好，将债券、股票、基金、贷款、实业投资等金融工具，通过个性化的组合配比运作，对信托财产进行管理，使其有效增值。

（3）房地产投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。

（4）基础建设投资信托，是指信托公司作为受托人，根据拟投资基础设施项目的资金需要状况，在适当时期向社会（委托人）公开发行基础设施投资信托权证募集信托资金，并由受托人将信托资金按经批准的信托方案和国家有关规定投资于基础设施项目的一种资金信托。

（5）贷款信托，即受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按信托计划中或其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。

（6）风险投资信托，受托人接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，以高科技产业为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:

（一）房地产开发贷款融资模式。

即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，是目前市面上最为流行的房地产信托。

（二）股权回购型信托

该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排，功能类似于第一种房地产开发贷款信托。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

（三）房地产股权投资信托

该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

（四） “夹层”信托融资模式

“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式即次优级。从在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

（五） 财产收益权信托融资模式

该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

第19篇：信托制度

信托制度的特点作一简单介绍

信托是什么？根据《中华人民共和国信托法》中对信托的定义，“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者外分的行为。”通俗地说，信托就是在信任他人的基础上，由他人以其名义替自己管理财产。作为“受人之托，代人理财”的受托人也就是信托公司，将充分履行专业化财产管理的职责，最大和度地实现信托财产的保值和增值，为信托收益权分离和破产隔离。除了具有这两个基本特点以外，还有一些派生出来的特点。

一、信托财产的权利与利益分离。信托一经成立，就把信托财产的收益权分离给受举国

人，而把信托财产的所有权从委托人转移到受托人，使受托人享有信托财产的运用、处分、管理权。信托合同对信托财产的运用、管理、处分有着严格的规定，受托人只能按照合同约定的范围和方式进行动作。这种信托财产的所有权，受益权相分离，管理属性与利益属性的分离的机制设计，固定了当事人各方的权利和义务，使得信托管理可以类似现代公司制，走专家理财的道路，而设计信托产品以可以多种多样。比如，信托产品的受益人可以是自己（自益信托），也可以是他人（他益信托），还可以是大众（公益信托），这是信托产品独有的东西。如果受益人是社会弱势人群，比如孤儿寡母，残疾人等，或公益机构和慈善机构等，利用信托方式，使受益人有保障地定期获得收入是最佳的选择。信托公司还可以通过遗嘱信托方式为作为受益人的死者亲属提供对连续几代人理财服务的。历经数百年历史验证，信托制度的二权分离的确是一种科学的制度安排。

二、二信托财产的独立性和破产隔离。信托一旦有效设立，信托财产即从委托人、受托人

以及受益人的自有财产中分离出来，而成为一块独立运作的财产。从委托人的角度，委托人转移财产于受托人之后，委托人原则上对偏差托财产及其衍生利益已丧失所有权，从使信托财产完全独立于委托人自有财产之外。从受托人角度，受托虽占有信托财产，但因信托财产所有权管理属性与利益属性分割，不拥有完全的所有权，从受益人角度，受益人在信托存继期间，只有请求给付信托利益的权利，对信托财产本身并无权支配占有，其债权人更无法对信托财产有任何主张，充其量只能及受益人应得的信托利益。所以，信托财产一经成立即超越委托人，受托人，受益 人以及三者任何一方的债权人独立存在，这就是信托“闭锁效应”信托一旦设立信托财产即自行封闭与外界隔绝，它保证了信托财产的运作不会受到信托当事人生产经营状况和债务关系的影响。通俗的说，如果委托人破产；对于受托人信托公司来说，由于信托资产和信托公司扑克有资习是完全分开的，信托公司破产时，信托财产不属于其破产财产，出不能以信托资产偿还债务。这一制度安排既有利于信托财产安全地实现保值和增值，也有利于财产管理保持稳定和连续。

三、委托人责任和受托人责任的有限性。对委托人而言，由于信托财产具有独立性，独立

于委托人未设立信托的其他财产，故委托人无须对信托财产运用中产生的债务承担责任。因此，信托可使委托人在分享信托收益的同时无须承担因此带来的异常风险。对受托人而言，虽然在信托期限内享有信托财产的所有权，但还是必须按照法律、法规和信托合同规定的范围内动作财产，因为一旦超出这个范围，如造成经济损失，受托人是需要自己赔偿的，而如果是忠实和勤勉地履行了义务，则经营亏损等将由信托财产补偿。这对委托人和受托人都是一个公平的原则。

四、受托人责任繁重。在信托方式下，信托法为使受托人真下做到“受人之托，忠人之

事”防范受托人利用受托地位侵害受益人利益，对受托人规定了严格的义务和责任。如要求受托人须为受益人最大利益处理信托事务，须对信托财产分别管理，分别记账，不得利用信托财产为自己谋取利益，等等。此外，还特别规定；如果信托投资公司违背信托文件的约定管理、运用、处分信手续资金而导致信托投资公司负责赔偿；信托投资公司由此而导致的损失，可按《公司法》的有关规定，要求其董事、监事、高级管理人员承担赔偿责任。比照一般 的委托方式，则受托人所负义务远远不如信托时大，而当事人又非法律专家，不可能在合同中对受托人义务做出详尽的约定，此时，委托人如遇人不淑，则利益难免受损。总之，在信托方式下，受托人的义务和责任要严格得多，这有利于防范道貌岸然德风险，保护委托人和受益人利益。

五、受托人管理受托财产方便。在委托方式下，信托财产一般以委托人名义运用，凡事需

经委托授权，手续过于繁琐，交易对方为控制风险也多需调查受托人的权限及委托人的信用状况，效率难免低下。信托方式下，由于受托人是以自己名义为委托人管理信

托财产，既无须事事请示委托人，也无须频繁要求委托人授权，更不会产生受托人是否有权限的误码题，加之受托人本身的信用也是交易的担保，故交易相对人无须调查受托的权限范围或委托人的资信，这不公便利了交易，也降低了交易成本，提高了管理财产的效率。信托制度的建立，满足了人们日益膨胀的理财需求。信托制度的突出特点是财产所有人以自有财产设立信托后，受托人要为受益人的最大利益谨慎管理信托财产，信托独特的制度设计使其能很好地平衡财产安全性与理财效率两者间的关系。与其他制度相比较，信托制度是既让财产所有人不参与具体管理经营，又能最限度地帮助其获取收益的最佳法律制度，非常适合一般投资者。目前，信托制度已是世界上最主要地理财方式，国外金融产品中已有70%是信托产品。随着我国人民的生活水平逐年提高，广大人民群众在解决温饱后，手中有了渐多的积蓄和财产，期望进行新的投资，以实现保值增值。但现实生活中，不少有钱人乏投资经验，而懂投资的理财专家却没有足够的钱。因此，运用信托制度，通过专家的专业化运作，分散风险，获取可观众收益，无疑是投资者的第一选择。

第20篇：信托说明书

外贸信托·鑫欣8号（8期）矿业股权并购基金集合资金信托计划

产品说明书

一、产品要点

产品名称：外贸信托·鑫欣8号（8期）矿业股权并购基金集合资金信托计划

发行机构：中国对外经济贸易信托有限公司

投资起点：300万元人民币起，按照1万元整数倍增加

发行规模：人民币30000万元整，可分期募集，各期募集资金规模及募集期由受托人根据项目资金使用进

度安排

资金运用方式：向山西省介休市路鑫煤炭气化公司（以下简称“路鑫煤化”）发放贷款，用于其在煤炭开

采行业的并购、技改和资源价款的缴纳等，并通过受托人的专业管理谋求实现信托收益 信托期限：每期信托资金受益权对应信托期限为2年，受托人可视项目实际情况提前结束或延长，延长期

不超过0.5年

预期收益率： 11%/年（若第2年末延长，延长期内的预期收益率在原预期收益率基础上增加4%） 收益分配方式： 2012年6月25日，受托人向信托受益人进行第一次信托收益分配，2013年6月25日进

行第二次收益分配，信托终止时进行最后一次分配及本金返还

认购费：委托人于受益人第一次收益分配时从受益人信托收益中一次性扣收，扣收金额为委托人认购资金

的1％

二、风险保障措施

核心股权质押：借款人的股东朱福连、朱其诚将所持有借款人路鑫煤化100%股权提供质押，经评估机构评

估的股权评估值为41.97亿元，一年期本息质押率32.1%；

董事会承诺：路鑫煤化控股子公司鑫峪沟煤业公司（山西省煤炭整合主体企业）决议承诺：（1）未来山西

省可办理采矿权抵押时，将其持有的部分煤矿采矿权抵押给我司，一年期本息抵押率不高于50%；

（2）每年向股东会提交利润分配议案；

资金监管：信托贷款资金进入借款人和受托人共同监管账户，受托人通过网上银行了解资金使用情况，借

款人须按季度提出对借款资金需求预算，报受托人同意后执行；

连带担保：借款人的实际控制人朱福连、朱其诚提供连带责任保证担保；

强制执行公证：对借款合同、担保合同及质押合同等进行强制执行公证；

本产品说明书为推介宣传用品，具体条款以《外贸信托·鑫欣8号矿业股权并购基金集合资金信托计划合同》和《外贸信托·鑫欣8号矿业股权并购基金集合资金信托计划说明书》为准！

三、产品特点

政策导向明确，行业优势明显，主题性投资机会鲜明：

山西是我国最大的煤炭生产基地，是“十二五”期间国家政策重点支持发展省份。煤炭行业基于稀缺性，高利润率预计在短期内不会改变。本信托资金明确用于支持借款人在煤炭开采行业的并购、技改和资源价款缴纳等，在各地煤炭资源整合加剧的形势下，有助其抢占上游资源，为其中下游企业提供更有效的支持。融资企业具有较好成长性及较强资金实力：

路鑫煤化已形成完备的上下游产业链，涉足采煤、选煤、焦化、化产品深加工、热电联产、能源新材料六大产业板块，而且其经营能力较强，可较好对抗不同市场、行业、经济发展周期等风险。 多重保障，投资风险较低：

本项目放款前采取路鑫煤化100%股权质押、采矿证承诺抵押、股东个人资产连带担保、合同强制公证等多项风险控制措施，投资风险较低。

明星系列产品，良好合作基础，市场认可度较高

鑫欣系列已累计发行多支产品，并于2011年荣获“卓越金融理财产品”大奖。该产品系列在信托理财市场获得认可。我司已为路鑫发行两期信托产品，一期已成功兑付，二期正常运作中，企业信誉度较高。 投资收益稳定可观：

预期收益率远高于同期银行存款利率

四、认购流程



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 投资人确认加入本信托计划后，通过外贸信托财富管理中心客户服务热线进行预约登记 外贸信托根据金额优先、时间优先的原则通知预约客户签订合同 认购人应于签订信托合同前，将信托资金及认购费汇至信托计划资金收付账户，或现场刷卡（仅限银联借记卡）

 签订信托合同时，认购人应提供：

a)自然人：认购资金及认购费付款凭证原件和复印件，本人的身份证件原件和复印件，作为收益兑付账户的本人任意银行账户复印件（应提供开户支行名称）

b)机构：认购资金及认购费付款凭证，营业执照复印件，授权委托书，法定代表人身份证复印件，经办人有效身份证件，信托利益分配账户复印件，以上材料均需加盖公章

本产品说明书为推介宣传用品，具体条款以《外贸信托·鑫欣8号矿业股权并购基金集合资金信托计划合同》和《外贸信托·鑫欣8号矿业股权并购基金集合资金信托计划说明书》为准！

《信托自查报告.doc》

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