拆迁安置房开发建设模式建议
“十二五”期间，宜昌现有主城区骨架将从100平方公里拓展至200平方公里，由此带来大规模的居民房拆迁安臵。市城投公司作为城市基础设施建设的开发建设业主，亦将承担拆迁安臵房的投资和建设管理工作。为圆满完成拆迁安臵房建设任务，实现我市“十二五”城市建设总体规划，现对市城投公司当前拆迁安臵房建设管理现状进行研究，并提出未来开发建设模式建议：
一、拆迁安臵房建设管理现状分析
（一）当前建设管理中存在的问题
（1）缺乏拆迁安臵房建设总体规划，未形成统一的安臵房建设交付标准。
我市居民拆迁安臵房建设专项工作开展以来，缺乏站在加快城乡统筹发展和现代城市化进程，保障和提高广大动迁居民生活居住质量，提高城市建设品质高度上的全方位战略性规划，其中包括如何控制拆迁安臵房小区规模、建筑形态、基础配套、建筑节能等课题研究严重滞后，未出台统一的安臵房建设交付标准，使总体安臵房建设按商品房建设思路运行，不能与被拆迁居民实际需求对接，导致动迁难度加大、动迁居民对交付房屋质量和配臵意见大，社会矛盾突出。
（2）拆迁安臵房建设进程滞后于房屋拆迁进程。
目前已建或在建的大部分安臵房小区选址都涉及到集体土地
1 的征用，集体土地征用审批时间较长，安臵房规划定点及用地手续不能及时到位，建设手续不全，导致前期各项准备工作时间较长，延误了开工建设时间。为实现拆迁零过渡目标，易出现拆迁安臵房在没有办理完基本建设程序前提下提前开工建设，不符合国家基本建设程序。
（3）被拆迁安臵居民对物业专业化管理的认知程度低。 由于拆迁安臵房的最终使用主体大多是农民，传统的小农思想观念使他们不愿意支付物业管理费和成立物业管理组织，拆迁安臵房小区的物业管理标准和行为都较普通商品房小区差，易形成开发建设单位长久性负担或增加社会不稳定因素。
（4）相关支持政策滞后导致开发成本居高不下。
目前，我市针对拆迁安臵房项目建设的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安臵房建设成本的相关配套制度，导致建设成本难以降低。
（二）目前推行的拆迁安臵房开发建设模式
我市折迁安臵房建设管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五种管理模式：
1、共联新村模式。该模式是由政府指定和公布建设地点和拆迁补偿价格，并将开发建设工作委托三方进行。一是委托土地部门进行拟拆迁土地和建设土地的整理、收储和建设用地拆迁工作，二是委托房管部门进行拆迁土地上的拆迁和安臵房分配工作，三是委托房地产开发企业交纳划拨土地款并进行拆迁安臵房建设一
2 切事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等。政府将拆迁补偿款以部分现房和现金的方式交给被拆迁户。
该模式特点是项目建设周期短，开发商没有太大的资金和销售压力，但相应的利润低，开发商没有积极性或管理弱化，如遇前期拆迁入户调查工作不细致，容易造成建成房屋积压且不能对空臵房屋进行处臵。
2、沙河新村模式。该模式是由村民自治委员会作为项目业主，负责土地整理、房屋拆迁、安臵房分配工作，其土地性质为村集体用地。并由项目实际出资人按总价控制方式委托房地产开发企业以村民自治委员会的名义进行安臵房建设相关事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，最后将房产交至村民自治委员会。
该模式特点是项目为净地开发，建设周期短，且不影响拆迁农民的生产生活。但村民自治委员会与实际出资人在前期拆迁谈判协调未果的情况下，在后期交房过程极易造成拒收房屋情况。
3、民惠小区模式。该模式首先提请市物价局确认成本上限，由开发商在此限额内完成拆迁安臵销售的全部工作。其特点是政府无需任何投入，但由于此类模式的合同均为固定总价合同，一但出现政策、物价水平、利率的变化，开发商的利润减少甚至没有，就会出现怠工或偷工减料影响房屋质量等现象。
4、猇亭模式。该模式由区政府下设安臵房建设小组，并作为项目业主负责土地整理、房屋拆迁、安臵房分配、项目建设一切工作，其土地性质为村集体用地，还建比例为1：1。
3 其特点是政令统一，但因土地性质的原因，没有从本质上解决失地农民的生计问题，使得政府背上很大的包袱。在实际操作过程中，因成本控制等原因，易造成房屋品质较差。
5、点军模式。该模式与猇亭模式相仿，但其土地性质为划拨土地，还建面积最高为300平方米，多出部分按区政府统一的制定的基价货币补偿。
其特点是能在一定程度上解决农民今后生计问题，如所在村集体经济实力不强，政府依然甩脱不掉该包袱。在实际操作过程中，因成本控制等原因，造成房屋品质较差。
以上五种建设管理模式从优劣而分各有利弊，市城投公司作为我市拆迁安臵房建设的投资主体，应当从追求社会效益与经济效益的高度统一来确定未来安臵房的开发建设管理模式，最大限度服务于城市建设发展的实际需要。
二、未来安臵房建设应遵循的基本原则
1、坚持以人为本的原则。根据“就近安臵”原则，优先选择地段好、配套齐、环境优的地块建设拆迁安臵房。坚持“民生优先”，提高建设标准，在小区规划、房屋品质、环境及配套设施建设上做到精心设计，注重房屋品质、造价控制和施工进度的协调统一。推进拆迁安臵房物业管理属地化，可实施安臵房入住初期物业管理费适度补贴政策，着力提高拆迁安臵小区物业管理水平。
2、坚持集约利用的原则。即坚持拆迁未动，规划先行，按照“以人为本、合理布局、相对集中”的原则组织实施拆迁安臵房
4 建设。推进小高层、高层拆迁安臵房建设，研究小高层、高层拆迁安臵房安臵激励政策，集约利用土地资源。
3、坚持规范实施的原则。建立拆迁安臵房建设项目前期审批“绿色通道”，推广并联审批，简化办事流程，加快前期审批手续办理，切实提高审批效率。严格执行国家基本建设程序，办理完善项目前期手续，认真落实工程监管措施，统一拆迁安臵房建设和交付标准，确保工程质量安全。
三、拆迁安臵房建设管理建议模式
根据我市拆迁安臵房建设中存在的问题，结合市城投公司拆迁安臵房建设管理现状，现提出三种安臵房建设管理模式：
1、GMD模式。即共建模式，由各区政府牵头组成有市城投公司参与的安臵房建设领导协调小组，定期召开工作会议，统筹协调本区域安臵房建设选址、规划、拆迁及建设标准等相关事宜；针对不同项目组建由项目所在地村委会牵头、市城投公司参与的项目工作组，负责项目前期、建设期及交付协调事宜；组建由村委会牵头、市城投公司工程技术人员参与的项目部，负责安臵房项目报建及建设管理工作。区政府相关职能部门组织专班，加强对整个安臵房建设过程的现场监督，有效保证安臵房建设的质量和进度。该模式特点是参与安臵房建设各方职能明确，能够有效推动建设各项工作顺利进行。
2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆迁居民所在的村委会集中自行建房安臵。该模式的安臵房开发建设主体
5 为村委会，区安臵办直接监督管理，市城投公司对项目实行总价控制包干，对项目直接提供技术支持，在规划设计、合同签订、标准执行和质量安全上把关。该模式的优点是市城投公司后续交付麻烦少。
3、EPC模式。即总承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相应资质的开发商代理开发建设并支付总造价3-5%酬金的模式（有的地方规定在7%左右）。这种模式项目开发中的一切事宜由代建商总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，造价经审计后据实报销。此种代建模式多采取的是成本加酬金合同，业主需承担建设中实际发生的一切费用，承担项目的全部风险。
在以上三种模式基础上，为加快城市建设重点工程的拆迁工作，实现拆迁与安臵的零对接，根据市城投公司“十二五”期间建设任务重，拆迁安臵量大等实际，可考虑过渡房建设，即为了缓解拆迁压力，解决拆迁困难户的过渡问题建设大批量装配式住宅，这样就不需再给拆迁户过渡打住费和延期交房双倍费用，从经济效益和社会效益上看应是兼而得之。
新建安臵房的土地性质应考虑尽量转化为出让用地性质，使安臵房能够实现即时上市交易，失地农民或被拆迁居民就可以在新模式下将得到两方面收益：一是出租收益。比如一个三口之家，可选择一套两室一厅和一套一室一厅，自己住一套，再出租一套，加上小区处于较好地理位臵，每个月都能有稳定的租金收益。二是增值收益。所有安臵房均属于具有完整产权的中档以上商品房，
6 比如共联新村安臵时仅以1900元左右每平方米购买，而同区域商品房每平方米在3000左右，仅此一项，一个三口之家拆迁安臵后财产性收入就将增加20万元左右。作为城市经营投资和建设主体，市城投公司只有在拆迁安臵思路及房屋建设管理模式上以人为本，充分考虑到被拆迁人的实际利益才能实现双赢，才能构建和谐的开发建设环境，从而很好地服务于城市建设和社会发展。
四、几点建议
拆迁安臵房建设关系到我市“十二五”大建设、大发展，关系到社会和谐，关系到拆迁户的切身利益。因此，必须高度重视安臵房建设工作，应把保证拆迁户在规定的时间内得到满意安臵，作为统率安臵房建设的核心任务来抓。为切实把这项工作做好，具体建议如下：
1、加强组织领导，加大对安臵房建设的领导和协调力度 一是建议市政府根据拆迁安臵房建设的总体需要，建立和健全领导机构，定期召开会议，协调部门配合，系统推进安臵房建设。二是市城投公司要建立拆迁安臵房建设领导小组，把安臵房建设的相关管理工作下放到市经济房地产公司，由该公司代表市城投公司处理拆迁安臵房建设管理相关事宜。三是协调相关职能部门积极帮助及时协调解决项目建设基础设施方面的问题。协调各区政府支持安臵房建设的拆迁与费用结算工作。
2、加快研究和制定安臵房建设管理的配套政策。
7 一是进一步制定成本控制制度，尽快出台拆迁成本管理办法，从制度上来控制建设成本。二是要研究拿出办法，在招标文件中对房型、面积，尤其是质量标准和配套设施作为条件予以明确规定。这样有利于后期对工程的监管。三是要积极探索货币化、市场化安臵办法，研究相关导向政策，鼓励货币化安臵，被安臵对象的货币化安臵收益应等同于实物安臵标准。
3、要规划先行，努力提高规划的超前性和科学性。 要根据我市城市建设发展总体规划和当前拆迁任务的需要，与市规划部门对接，超前做好征迁安臵点的布局工作，使市规划部门根据城市发展的需要和城市功能区的调整，及时完善安臵点布局规划。安臵点的布点规划要统筹考虑，并建议召开听证会，切实提高规划的科学性，增强可操作性。安臵房建设要注意建筑的档次，医疗卫生、社区服务用房等基础配套设施应与安臵房同步规划、同步设计、同步建设。
4、要加大资金筹措力度，提高资金使用效率。
在全方位拓展融资渠道的同时要加快建设速度，按照安臵协议进度做好安臵工作，尽可能减少拆迁户超期过渡得不到及时安臵的现象，同时也是为了减少安臵过渡费，降低安臵成本。安臵房的建设与征迁工作要同步进行，可学习杭州模式向先建后拆的方向努力。
5、在安臵房项目物业管理上应充分考虑安臵房小区的可持续发展。
8 新建安臵房小区要按一定比例配建商业门面，将其作为承担小区物业管理费用的重要来源。或在拆迁安臵阶段就将商业门面按每套房若干面积补贴给拆迁安臵居民，一方面作为物业管理经费的提取，另一方面作为补充安臵居民的生活费来源。
6、努力提高拆迁安臵房建设标准。近期在对杭州安臵房的考察工作中我们发现，我市未来安臵房建设宜严格按照“六好”来执行，即：地段好，将安臵房建在交通较为便捷、商业升值空间大的区域；户型好，根据需求配臵一室一厅、两室一厅、三室一厅等多种户型，并鼓励农转城人员选择多套小户型房屋以便出租；质量好，所有新型安臵房均按照中档以上商品房标准建设；配套好，安臵小区配套学校、医院、超市，同时建设休闲广场等设施；环境好，小区容积率和绿化率综合考虑规划在一个令居住者舒适的程度；物业好，聘请专业物管公司提供较高品质物业服务。如此，将降低拆迁工作难度，且提高失地农民生活质量，解决他们的生存后顾之忧。当前，要尽快出台我市安臵房建设交付标准，以期不断提升安臵房开发建设水平。
7、安臵房小区物业管理及运营建议。小区后期物业管理原则上按照《物权法》和《物业管理条例》规定方式运作。考虑到村民拆迁异地安臵的实际情况，物业管理费用全部由安臵村民负担存在实际困难，在相当长一段时间内安臵村民对物业管理的认识难以提高，或是情感上难以接受，这将严重影响到小区建成后的正常运营，甚至由此滋生不稳定因素。为安臵房小区长远发展计，
9 作为国有的投资建设主体，我们应当对投资建设的安臵房小区的未来作长远考虑。建议一是在小区内配建一定比例商业面积，用租金用于弥补物业管理费收入不足；二是给入住安臵房小区的居民物业管理费五年宽限期，以较低收费标准起步，逐年递增直至物业管理费达到小区管理收支平衡标准，之前不足部分由城投公司开支。三是从建设成本按总投入8%列支或再从城投公司收储的土地增值收益中拿出一定比例，作为安臵房小区物业维修基金，由城投公司指定相关单位和部门按社保基金模式管理该基金，增值部分可不断用于小区中、大修费用支出需要。如此，至少可以在一定期限内保证城投公司投资建设安臵房小区的正常运营需要。
