权威发布：
张雷律师2011动拆迁维权指导案例
维护被拆迁人利益，争创上海房地产·动拆迁律师行业标杆！
张雷律师团
2011年12月31日
0
1、动迁款分割实战指导系列之公房、空挂户口、保障托底
0
2、动迁款分割实战指导系列之公房、搭桥房、保障托底安置
0
3、动迁款分割实战指导系列之继承、户口、引进人员
0
4、动迁款购买安置房，房屋归承租人还是出资人所有
0
5、婚前房屋，婚后分割，如何认定被安置房屋的产权
0
6、享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人，动迁协议效力
0
7、修改拆迁补偿安置协议不得侵犯共有人权利
0
8、动迁协议签订后，承租人起诉同住人搬离
0
9、拆迁补偿安置协议是对“户”的补偿
10、拆迁补偿款支付对象的相对性
11、房屋拆迁被照顾人的利益保护
12、以“被安置人权利”为视角解读上海法院若干判决
13、企业承租的厂房遇到拆迁时的法律思维
14、承租的厂房被强制拆除，未保留证据损失惨重
0
1、动迁款分割实战指导系列之公房、空挂户口、保障托底
张雷律师按：仅有户籍在动迁房屋内，但从未在动迁房屋内居住过，是否有 权分割动迁款？如果动迁补偿款已经用来购买配套商品房，空挂户可否主张分割 配套商品房？已经被动迁组认定为托底保障人口，能就全部动迁款主张分割吗？ 对于这类咨询问题，张雷律师总结概括后回答为：“空挂户口无权获得动迁补偿 安置款！托底保障人员可以获得保障托底费！”
案件情况：房屋状况及补偿款状况
1被拆迁房屋为公房。
2原被告共计七人，《动迁安置人口认定审核表》认定原被告户籍均在动迁 房屋内，且原被告均被认定为“保障托底认定人口”。
3共获得动迁款如下：
货币补偿款54万元，保障托底补贴52万元，价格补贴13万元，奖励费10 万元。（略计）
4共购买配套商品房三套，总价分别为77万，34万，35万。
动迁款分割的身份分割法
货币补偿款54万元：因该房为公房，所以货币补偿款的计算公式为：
（被拆除房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑 面积
从公式中可以看出该54万元补偿款是以“建筑面积”为计算依据，因此应 当归属于该公房的承租人和同住人。
承租人，以公房租赁凭证记载为准。
同住人，可以参考上海市高级人民法院的相关规定，以下人员可以确定为同 住人：“是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已 经实际居住一年以上，且在本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人”
因此，需要满足三个条件“户口”+“居住”+“无其他住房”。当然，上海 高院在同一文件中又对某些特殊情况作了补充，规定4种人可以被“视为同住人”。 因此，考虑身份而分割公房动迁款时，应当严格界定“同住人”的身份。
保障托底补贴43万元：某些当事人虽然没有被认定为同住人，但因为户籍
在被拆迁房屋内，以及拆迁人和被拆迁人的僵持谈判，最后也被认定为托底保障 人口。每一位托底保障人口均可以获得托底保障补贴，也即托底保障补贴是按人 口数发放。除非当事人之间达成了托底保障款分割的协议，否则托底保障款应当 在托底保障人口之间按人头平均分割。
其他动迁款因为涉及金额并不大，所以不展开讨论。
动迁款分割的法院态度
法庭经过审理后认为“某当事人户籍虽在动迁房屋内，但其并未在动迁房屋 内居住过，故其无权分得动迁补偿安置款。”同时“鉴于动迁公司将其列为保障 托底人员之一，故其享有动迁补偿安置款中保障托底费的一部分。”
张雷律师提示，公房动拆迁的同住人如果主张分割动迁款，应当对户口、居 住、无房进行举证，除非已经被房屋拆迁补偿安置协议认定为同住人。
0
2、动迁款分割实战指导系列之公房、搭桥房、托底安置
张雷律师按：本文实战指导为二中院判例“（2010）沪二中民二（民）终字 第2113号”。涉及的法律关系及法律主体，包括公房承租人、同住人、面积调换 认定人口、保障托底认定人口、货币补偿款、保障托底补贴、搭桥房等等法律要 素。同时因为诉讼过程中原房屋同住人死亡，还涉及到拆迁补偿款的继承。甚至 购买的三套搭桥房又在诉讼过程中取得以不同被安置人为权利人的产权证。应当 如何分割动迁款或者搭桥房，张雷律师详细陈述。
案件情况：房屋状况及补偿款状况
1被拆迁房屋为公房。
2面积调换认定人口为6人，保障托底认定人口为6人。
3购买搭桥房共计3套。
4补偿款共计165万。
5该案件中原告3人，被告3人；后被告中一人死亡，其继承人要求在本案 中继承已死亡人的动迁款。
动迁款分割的公式分割法
货币补偿款74万元：因该房为公房，所以货币补偿款的计算公式为：
（被拆除房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑 面积
从公式中可以看出该74万元补偿款是以“建筑面积”为计算依据，因此应
当归属于该公房的承租人和同住人。因本案中被认定为同住人的有6人，故每人 应得74万元的1/6.
保障托底补贴43万元：按照拆迁基地的一般政策。保障托底补贴仅仅适用 于选择“货币补偿安置方式的被拆迁居民”，且需要符合居住困难的情形。保障 托底补贴是对“人头”的补贴，只有符合“保障托底补贴对象”的认定标准的人 才能申请托底补贴。申请后，需要计算保障托底面积与原住房建筑面积之间的差 额面积，给予货币补贴。 因该户动迁时，被认定为“保障托底人口”的有6人，所以保障托底补贴
43万元也同样由这6人平均分割。
速迁费4万元、签约即搬奖1万元、搬家补助费500元、设备迁移费2200 元等可以参照上海市高级人民法院的相关解释“搬家补偿费、设备迁移费、临时 安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。”
“搭桥房的产权登记” 与 “共有财产”的矛盾
该户用动迁款购买三套搭桥房，其中两套登记在被告名下，一套登记在原告 名下。能否根据物权登记的状况而解释该户已经对动迁款的分割达成了协议呢？ 显然不能！
《物权法》虽然规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力”，被告经登记成为了两套房产的权利人，但房屋的价值和其所应当取 得的动迁款份额之间是有差异的，房屋价值高于动迁款份额，则应当将其多占的 动迁款返还给其他权利人。还可以认为，登记是对外部的公示，不影响内部的共 有关系。
因此，虽然搭桥房已经登记了，但仍应当具体计算动迁款的分割份额，采取 补偿的方式，解决当事人之间的共有财产分割矛盾。
动迁款分割的其他因素
该起案件，法庭判决时在类似于张雷律师主张的“动迁款公式分割法”基础 上，考虑了三个因素，酌定了原被告之间的利益。这三个因素分别是：
1、房屋的来源，
2、对房屋的贡献，
3、实际居住情况。
房屋的来源，公房需要参考房屋调配单等文件；对房屋的贡献，需要参考房 屋的维护等情形；实际居住情况则以居委会的证明文件为准
因此，张雷律师认为拆迁补偿安置协议归根结底是一份具有经济法色彩的平等民事合同，是当事人协商的结果。作为被拆迁人的代表，签订拆迁补偿安置协 议时追求利益最大化是本意，和动迁组谈判的过程中多争取到的款项，如果在当 事人之间没有特别约定，则应当参照动迁补偿安置协议的各款项计算公式，具体
分割到不同的权利人手中。
0
3、动迁款分割实战指导系列之继承、户口、引进人员
张雷律师按：张雷律师最近处理了多起动迁款分割案，既有城市房屋拆迁动 迁款的分割：兄弟姐妹之间争夺；也有集体土地征收房屋拆迁的动迁款分割：父 亲向两个儿子讨要安置房。这类案件法律没有明确规定，政策规定也在不断的优 化和变动，因此法院判案更多的依靠拆迁安置补偿协议的内容和法理、法律原则。 张雷律师的这一系列文章力争从实战的角度整理出上海司法界的主流观点，共大 家参考。
案件情况：房屋状况及补偿款状况
1房屋建筑面积为25㎡。
2货币补偿款共计154万。
3实际居住人员有3人。
4房屋属于父母的遗产房，共有兄弟姐妹6人。
5该动迁房屋在册的户籍人员共有7人，作为该户引进人员的共有4人，以 上人员共计11人。（张雷律师注：本案存在假离婚、突击迁入户口等情形，分割 动迁款时，不考虑其合法性）
建筑面积补偿款的分割
房屋建筑面积补偿款为250,000元[8000元/㎡+（8000）×25%] ×25㎡
建筑面积补偿款共包含两个内容：被拆除房屋的房地产市场评估价和价格补 贴。该公式的法律依据是《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十五条。
其中，8000元/㎡×25㎡是房屋的市场评估价，用市场评估单价与房屋面积 做乘法；（8000元/㎡）×25%×25㎡是价格补贴，用市场评估单价（8000元/㎡）、房屋面积（25㎡）和补贴系数（25%）做乘法。（张雷律师注：该8000元/㎡为 基地最低补偿单价。如果被拆除房屋的市场评估单价高于基地最低补偿单价，则 价格补贴是(2A-B) ×25%的公式）
该建筑面积补偿款是对房屋建筑面积的补偿，因此该补偿款应当归房屋所 有权人平均分割。即250,000元÷6人=41,667元。
户建筑面积补偿款的分割
户均不足30㎡补足30㎡，补偿款28万[（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡×2户]。
该公式实际是在套用“面积标准房屋调换”的计算标准。按上海杨浦区拆迁 政策，户建筑面积低于30㎡的被拆迁人可以选择面积标准房屋调换。但此户拆 迁仅仅是套用该标准，并未实际的要求房屋调换。（张雷律师注：因为没有要求 房屋调换，所以取得了后面的购房奖励费）
该拆迁补偿安置协议对每户补偿了（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡=14万。 因此，每户享有14万元的动迁款。至于每户内部人员，则应当按照该户内人口 数平均予以分割。值得一提的是，这里的“户”显然指的是以户口簿确定的户的 概念。
人均建筑面积补偿款的分割
人均不足12㎡补足12㎡，补偿款40.3万元[11人×12㎡-60㎡] ×5600 元/㎡。
该公式也是在套用“面积标准房屋调换”的计算标准，但去除了户建筑面积 补偿款部分，是按人头的补偿。因此该40.3万元归属于11人，应当由11人平均分割。即每人分的40.3万÷11人=3.64万元。（张雷律师注：不考虑动迁组发 现骗取动迁款后追回
各种奖励费的分割
奖励费11,250元（25㎡×450元/㎡）：该奖励费是对面积的补偿，归属于 产权共有人。
速迁费2万元：该费用是对实际居住人员的补偿，归属于实际居住的3人。
搬场费500元：同上。
设施迁移费1140元：归属于实际设施的所有人和使用人。
人均奖励费22万（2万/人×11人）：是对符合面积标准房屋产权调换的人 （全部11人均被认定为应安置人员）的补偿，因此应当由11人平均分割。
购房奖励费5.5万元（5000元/人×11人）：同上。
私搭补偿费2.69万：是对违章建筑的补偿，属于建筑物的所有人，应当由
产权共有人平均分割。
对其中一份的疾病补助款3万元：仅针对一人进行补偿，归该个人一人所有。
本起案件法律关系较为复杂。被拆迁人和拆迁人之间签订的《城市房屋拆迁 补偿安置协议》适用的拆迁政策也很有代表性。主要体现在，被拆迁人是父母的 遗产，子女未对遗产进行分割，实际居住人仅有一位子女一家，但该房屋内户籍 有两本，在籍人口有7人，引进人口有4人，不排除假离婚、假结婚的情况，同 时还选择适用了面积标准房屋调换和不购买安置房的奖励政策。但张雷律师认为， 处理本案件的关键在于查清动迁款的组成和各部分的来源，在此基础上考虑人头 因素的作用、砖头因素的作用，并着重对补偿公式进行解析，可以有理的分割该 笔动迁款。
0
4、动迁款购买安置房，房屋归承租人还是出资人所有
婚姻存续期间，以妻子一人名义承租房屋，经过拆迁获补偿款，该钱款是夫 妻共有财产还是个人所有？根据《婚姻法》第十九条规定，夫妻双方在婚姻期间 所取得的财产，如果没有法律的特殊规定或者当事人的约定，则应归属夫妻共同 财产。儿子用补偿款帮母亲买房，出钱出力，却未经母亲同意擅自将产权记在自 己名下，此时系争房屋该归属于谁？
【案情介绍】
曹女士与桑先生于1985年7月8日登记结婚，共同居住于上海市松江区，
双方均系再婚。2000年1月17日，由于相关政策出台，曹女士与桑先生改租于 上海市松江区某（系公房），租赁户名为曹女士。曹女士在婚前收养了蒋小。蒋 小在婚后于1976年另租房居住。
2007年12月11日，曹女士承租的房屋拆迁，由于曹女士年事已高，蒋小
代为办理了相关拆迁手续，且在拆迁补偿安置协议上代表曹女士签字。根据拆迁 补偿安置协议的约定，曹女士获取补偿款269，251元。上述钱款后由蒋小领取， 蒋小用该费用购买了系争房屋，购买价格为359,302元，差价由其与妻子钱小姐 的个人积蓄补足。2008年6月9日，系争房屋取得房地产权证，权利人为蒋小 和钱小姐。系争房屋由曹女士与桑先生共同居住至今。
先生认为自己对于拆迁费用和用拆迁费用购买的系争房屋享有共同的财产
权，遂将蒋小夫妇告上法院，请求判决确认其二人拥有系争房屋四分之三的产权， 被告拥有系争房屋四分之一的产权。后曹女士与桑先生变更诉讼请求，要求确认 系争房屋为原被告四人共同共有。审理中，蒋小夫妇认为桑先生与曹女士经济独 立，且户籍不在此处，故不享有系争房屋产权份额。双方对此争论不休。
【案件思考】
儿子媳妇用以母亲名义承租的房屋的拆迁补偿款和夫妻二人的积蓄给母亲
及继父买了房，却把房屋产权擅自登记在自己名下，系争房屋该归谁所有？是按 份共有还是共同共有？拆迁房屋不在继父名下，他有拆迁补偿款的财产权吗？系 争房屋的产权有他的份额吗？
【法庭判决】
首先法院认为，曹女士作为被拆房屋的承租人，对于拆迁费用和用拆迁费用 购买的系争房屋享有所有权，没有异议。
其次，尽管系争房屋租赁户名为曹女士一人，实际则由其与桑先生共同居住 和使用，作为曹女士的配偶，桑先生符合“同住人”条件，根据《上海市城市房 屋拆迁管理实施细则》的相关规定，拆迁补偿款归“房屋承租人及其同住人共有”， 故桑先生享有系争房屋的产权份额。系争房屋为两原告和两被告共同共有。
【法理延伸】
张雷律师认为，按照实际出资理论，曹女士和蒋小夫妇均享有系争房屋的产 权。桑先生作为曹女士的配偶，与曹女士共同居住并共同使用以曹女士名义承租 的房屋，享有该承租房屋的拆迁补偿款。夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如 果没有法律的特殊的规定或者当事人的约定，一般视为夫妻共同财产。
对于系争房屋是按份共有还是共同共有，张雷律师认为，作为共有的两种形 式，主要还是取决于当事人之间的关系和约定。共同共有的成立，须以共同关系 的存在为前提，如夫妻关系、家庭成员之间的关系等等。除当事人另有约定之外， 共同共有在管理、处分共有物时，应获得全体共有人的同意。
0
5、婚前房屋，婚后分割，如何认定被安置房屋的产权
【律师提示】
婚前的个人房屋，经过拆迁，置换成为提要更大价值的房屋，是否成为夫妻 共同财产？离婚时是否可以要求平均分割。张雷律师认为，应当对这个问题予以 更细致的分类。如果是婚前个人房屋，经拆迁置换成同等价值的房屋，并且登记 在个人名下，则安置房屋仍然属于婚前个人财产，不算做夫妻共同财产，不能在 离婚时予以分割。如果是夫妻个人财产，经拆迁置换成为更大价值的房屋，并且 夫妻双方增值部分支付了对价，则原值部分属于婚前个人财产，增值部分属于夫 妻共同财产。如果是夫妻个人婚前财产，经拆迁后登记为夫妻共同财产，则应当 认定为夫妻共同财产。
【案例分析】
2000年12月11日，原告余小姐和被告徐先生登记结婚，2001年11月27 日，生育女儿徐婷。
上海市浦东新区某村的85号房屋是农村私房，宅地基使用权是被告徐先生 的父亲。而1982年的《社员新建用地造访申请书》、《农村宅基地使用权申请表》、《农村宅基地使用权审核表》中均有被告徐先生的名字。
2001年8月18日，被告就该85号房屋和上海市某拆迁公司签订了《房屋 拆迁保留私房产权安置协议》，双方约定了，拆迁人用浦东新区东晋路的某号504 室房屋交还给被告徐先生。在该《安置协议》中，确定的动迁安置人口为原告余 小姐、被告徐先生和当时未出生的胎儿徐婷。
2005年10月20日，该504室房屋的产权登记为原被告三人共同共有。2009 年原被告双方感情破裂于当年5月18日调解离婚，对该房屋的产权未进行分割。 后，原告余小姐提起诉讼，要求对该504室房屋进行析产，产权归被告所有，由 被告补偿原告余小姐和女儿徐婷该房屋三分之二的房价款。
这个案件值得玩味的是，被告的代理律师提出：系争房屋是由于被告及父母 等人享有的私房面积较大，才能动迁安置该房屋。产权虽然登记为原被告三人所 有，但在确定具体产权份额时，应当充分考虑到房屋来源中有很大一部分属于被 告的婚前财产。
且农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为对房屋的补偿，和对宅基地使用权的 补偿，该部分补偿应当属于老房屋权利人。分割该农村宅基地房屋使用权时，应 当将属于被告婚前的使用权的那部分财产权分出，再确定原被告各自应当享有的 份额。认为原告余小姐对于房屋只享有相当小的产权份额。
【案件思考】
婚前房屋，婚后动迁，离婚时如何分割？
【法庭判决】
首先法庭审理认为，被告在被拆迁的农村宅基地房屋建造时虽然未成年，但 通常宅基地使用权是以户的名义取得，未成年人基于其在农村集体经济组织中的 身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其 父母投资建造房屋的行为可以视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投 资，因此被告因物权法的规定而可以被认定为被拆迁的宅基地房屋的共有人。
其次，在析产时，考虑房屋来源的因素，按照房屋现值140万元计算，判决 被告给予原告余小姐和女儿各人民币40万元。
【法理延伸】
张雷律师认为，被告代理律师的意见似乎很有道理，并且法院在判决时也讲 明，应当“考虑房屋来源的因素”。如果依照“房屋来源的因素”，原告似乎不能 获得多少补偿，但法院却以140万元为总价，确定原告享有近三分之一的份额。 张雷律师认为，法院据此做出判决理由较为牵强。理由是，如果仅仅考虑到房屋 的来源，也就是婚前个人所有的房屋，因为房屋拆迁而导致财产形式的变化，是 不会影响到房屋产权的变化。因此以“房屋来源”作为考虑，则不应当认可原告 享有产权份额。
但这个案子的关键是该房屋经依法登记为夫妻及子女三人所有，无异于一次
家庭财产的重新分配。这次重新分配导致了原告享有房屋的三分之一产权。这时， 房屋来源已经不再重要，重要的是在婚姻存续阶段的财产重新分配。因此张雷律 师认为，婚前房屋动迁，经过登记为夫妻共同财产，则应当认定，婚前财产已经 转化为夫妻共同共有的财产，离婚时应当予以平均分割。
0
6、享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人，动迁协议 效力？
张雷律师按：动拆迁引发了大量的家庭纠纷，承租人、同住人、共有产权人、继承人、空挂户口的人、协议确定的被安置人都有可能依据动迁安置补偿协议要 求分割动迁款，要求确认对拆迁安置用房拥有共有产权。当事人面临这类家庭纠 纷的第一反应多是向法院提起诉讼，要求确认动迁补偿安置协议无效，或者确认 动迁安置补偿协议部分无效。其中一类就是，动迁补偿安置协议确定的被安置人 已经享受过动拆迁，其他被安置人以此起诉要求确认动迁协议无效，那么这种诉 讼策略的选择是否正确，法院能否以享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人 而认定动迁协议无效，张雷律师以长期动迁款分割的实战经验回答这个问题。
基本案情
04年：虹镇老街动拆迁，胡某第一次被认定为被安置人，在（2010）沪二
中民（行）终字第59号这起拆迁安置补偿协议纠纷中，一审法院查明了如下事 实：胡某于2004年7月因“师大一附中迁建”项目，被列为本市虹镇老街164 弄某号302室房屋的安置人员。
09年初：外马路房屋拆迁，胡某再次被认定为被安置人。2007年，胡某的
户口迁入了外马路的603室，该603室为公房。2009年2月12日，603室房屋 动拆迁，拆迁人和公房的承租人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，确定了拆迁 人安置该户人员为承租人、胡某2和第三人。该户共分得某路201室房屋一套以 及38万元现金。2009年末：胡某起诉要求分割38万，要求确认201室房屋共 同共有
10年初：承租人要求确认第二次安置胡某2的条款无效。承租人认为胡某
在他处有房，曾得到过拆迁补偿安置，其户籍系于涉案拆迁地块拆迁许可证核发 之后才迁入被拆迁房屋内。根据有关拆迁政策规定，胡某不应作为安置人口计 算..拆迁补偿安置协议应属无效。
法庭判决：驳回起诉
法庭经过审理后认为：被拆迁房屋的承租人与拆迁人签订的房屋拆迁补偿安
置协议系在自愿、有偿的基础上达成，其中增加安置人员的内容既对被拆迁户有 利，也未违反本市拆迁法律规范的有关禁止性规定，该协议并不存在《中华人民 共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应依法确认有效。
张雷律师归纳点评：严格依据合同法52条
从本案中，张雷律师总结出3条拆迁安置补偿协议纠纷的诉讼规则：
1、判断拆迁安置补偿协议是否无效应当依据合同法第52条；
2、再次被认定为安置对象不违反法律、法规的禁止性规定；
3、不能以再次被安置而认定合同无效。
本案是动迁款分割纠纷的衍生诉讼，在动迁款纠纷的诉讼中，法庭判决倾向 于依据拆迁补偿安置协议的约定确认财产如何分割，因此承租人提出了确认拆迁 补偿安置协议效力的诉讼，已达到釜底抽薪的功效。但打赢这种诉讼并非易事。 如果能够在签订协议时做好防范家庭纠纷的约定，也就不会产生这类纠纷。
值得一提的是拆迁人给予公房房屋承租人的货币补偿款、安置房归房屋承租 人及其同住人共有。至于胡某是否符合法律规定的“同住人”条件，其可得到多 少拆迁补偿份额以及是否可以成为该户所购房屋的共有产权人，均系该户家庭内 部就相关权益进行分配的争议，应另行处理解决。
0
7、修改拆迁补偿安置协议不得侵犯共有人权利
张雷律师按：拆迁补偿安置协议是拆迁人和被拆迁人签订的平等主体之间的 民事合同。当拆迁安置补偿协议的权利义务内容确定时，合同确定的主体就按份 共有或者共同共有地享有合同权利。部分被拆迁人不得侵犯其他被拆迁人的利益， 不得处分他人的权利。即使处分共有权利，也应当征得其他被拆迁人的同意。张 雷律师今天评述的这个案件，就是拆迁人和被拆迁人修订了原来的拆迁补偿安置 协议，在拆迁补偿款确定的情况下，擅自处分了其他共有人的权利，那么这种修 订后的合同应当属于无效合同。
未经其他被安置人同意，单独修改补偿协议
原告小杨是被告老杨和前妻的儿子。该案件所涉及的被拆迁房屋的宅基地使 用证的使用人是被告老杨，在93年、94年和96年老杨和前妻（已去世）被批 准三次建房，原告小杨也是建房立基人口之一。（也就是说小杨和老杨是房屋的 权利人）。2002年，建业公司取得了该房屋所在地区的房屋拆迁许可证，并与老 杨签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定补偿老杨货币补偿款43万，安置房屋两 套，并支付了其他费用23万。
到了2004年，老杨以办理安置房屋的产权证为由，与建业公司协商一致， 将小杨和赵小姐（老杨再婚妻子）添加在了安置协议的“被拆迁人”一栏。值得 一提的是，是老杨替小杨和赵小姐签了名字，建业公司也加盖了公章。
小杨认为，赵小姐的户口在拆迁许可证核发时不在被拆迁房屋内，不是被拆 迁房屋的安置人，因此将赵小姐列为被安置人侵犯了他的核发权益，故起诉到法 院，要求确认老杨和建业公司修改后签订的征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置 协议无效。
侵犯共有人财产的协议无效
法院认为，老杨在签订补偿协议的时候，尚未与赵小姐登记结婚，户口也不 在该被拆迁房屋内，因此赵小姐不属于拆迁补偿安置协议的被安置人员。现在， 老杨和建业公司签订的拆迁安置协议，将赵小姐列为了被安置人之一，未经过被 拆迁房屋原共有产权人小杨的同意，并侵犯了小杨的权利，因此，该协议无效。
处分共有财产须经全体共同共有人同意
张雷律师认为，这个案件中的两套房产属于老杨和小杨共同共有的财产。按 照物权法的规定，共同共有拆迁未分割之前的处分，需要征得全体共同共有人的 同意。未经共同共有人的同意，处分共同财产的行为无效。也许老杨和小杨将来 可能会签订内部分家析产协议，确定彼此对房屋的份额，但是老杨也仍然也仅仅 能够处分他所享有的那部分份额，增加上赵小姐的名字，无权处分小杨的份额。
0
8、动迁协议签订后，承租人起诉同住人搬离？
公房拆迁的拆迁补偿安置协议签字权，由承租人享有。承租人签订拆迁补偿 协议后，应当就动迁款的分配及搬离被拆迁房屋的时间与同住人协商一致。同住 人拒绝按期搬离，拆迁人有权强制拆迁。但承租人未与同住人协商即签订协议后， 能否起诉要求同住人搬离？此问题的焦点不是拆迁法律关系，而是居住权法律关 系。试看一例。
【案情简介】
薛先生1996年起住到了母亲承租的公房内，但户口还在祖传的私房内。母 亲于1997年去世，去世后该房屋的租赁卡一直没做变更。（分析：承租人变更时， 物业公司一般仅同意在本处有户口的同住人变更为新承租人，薛先生没有户口， 所以一直没有变更成为承租人。）
2005年，薛先生的姐姐，虽然没有在这个公房内居住，但户口在此，所以和 物业公司协商后，变更成为了该公房的承租人。（分析：承租人有权和拆迁人签 订拆迁协议。）
2011年03月04日，薛先生的姐姐和拆迁人签订了《上海市城市房屋拆迁补 偿安置协议》，约定在协议生效后七天内搬离该公房，并负责同住人的搬离。因 为薛先生在其他地方没有住房，所以就搬离事宜和姐姐发生了矛盾。薛先生的姐 姐起诉到法院要求薛先生搬离该公房。（分析：薛先生不能以其未签字而认定拆 迁协议无效。）
法院审理时发现，薛先生户口所在地是祖传的私房，建筑面积21平方米， 目前由薛先生的哥哥一家居住，薛先生在其他地方没有房屋居住。（分析：公房 内无户口，其他处也没有住房，符合同住人资格。）
最后法院认为，公房的共同居住人也对公房享有居住权。薛先生自1996年
起就居住在该公房内，且其他地方也没有住房，薛先生满足共同居住人的条件， 在承租人变更后，仍然享有居住权。薛先生的姐姐无权以承租人的地位要求共同 居住人搬离该房屋。
【法理延伸】
张雷律师认为，对公有住房而言，除承租人之外，其共同居住人依法也享有 对公有住房进行居住使用的权利。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规 定，即使公有住房的承租人因去世而发生变更，原承租人生前的共同居住人仍享 有居住权。而根据上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意 见
（二）中第十二条的规定，公有住房的“共同居住人”，是指公有住房的承租 人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其 他住房或虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。 故薛先生符合共同居住人的资格。
薛先生因为这个当被告的案件，确定了其同住人的身份，可以事后起诉要求 分割动迁款。
0
9、拆迁补偿安置协议是对“户”的补偿
城市房屋拆迁补偿安置协议属于一种民事合同，是拆迁人对被拆迁人的补偿 合同，这种补偿应当理解为对每一“户”的补偿。一般而言，部分被拆迁人即使 没有亲自签订房屋拆迁补偿安置协议，只要该协议没有遗漏对这部分被拆迁人的 补偿安置，法院一般都会判决该拆迁补偿安置协议有效。同时，在房屋拆迁补偿 安置过程中，因为被拆迁人的亲属关系，常常发生表见代理的情形。
【案例分析】
2007年9月30日，上海两岸公司取得了本案中的房屋拆迁许可证，房屋拆 迁期限一直到2009年9月30日。上海新都市公司是实际的拆迁实施单位。案件 中的房屋是旧里的公房。当时在册的户籍有黄女士和儿子王先生，房屋的承租人 是黄女士。2008年11月，王先生和父亲老王向上海两岸公司出具了书面承诺， 称黄女士自从1999年离家出走至今未归，所以由王先生和老王签订该房屋的《拆 迁补偿安置协议》，如果发生法律纠纷，其二人愿意承担一切法律责任。同时， 王先生还向上海两岸公司和上海新都市公司提供了该曾经刊于报刊的寻人启示。
于是，2008年11月19日，王先生和父亲老王就和两岸公司、新都市公司 签订了该房屋的拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）。给予货币补偿款21万，又 因该户籍内在籍人数为2人，因老王居住困难实际安置3人，同时给予其他补偿 等。
后常年居住在美国，工作繁忙的黄女士知道该情形后，认为该协议侵害了其 合法权益，起诉到法院，要求确认该协议无效。
【案件思考】
丈夫及儿子代替黄女士签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是否无效？
《房屋拆迁补偿安置协议》认定为无效的法律依据是什么？
【法庭判决】
法院认为，虽然该被拆迁房屋的租用公房凭证上所载明的承租人是黄女士， 但黄女士并不实际居住在该被拆迁房屋内。两岸公司和新都市公司在不知道该情
形时，同时看到了黄女士儿子和丈夫出具的承诺书以及寻人启示，与王先生和老 王签订拆迁补偿安置协议并无不当，并且该协议在自愿、有偿的基础上达成，约 定的内容并未违反房屋拆迁法律法规的有关规定，也没有损害黄女士的合法权益， 所以不符合合同无效的情形，故该协议有效。
【法理延伸】
张雷律师认为，王先生作为该被拆迁房屋的在册户籍人员，老王作为黄女士 的丈夫，同时还有寻找黄女士的寻人启示的材料，两岸公司和新都市公司有理由 相信王先生和老王有权代表该户处理该户的拆迁补偿安置事宜，故双方签订协议 的行为并无不当，构成了表见代理，合同有效，黄女士应当承担该协议的义务。 同时该《房屋拆迁补偿协议》是对该户的补偿安置，给予的货币补偿款及各项补 偿款远远高于法定标准，并没有侵害黄女士的合法权益，因此该合同有效。
10、拆迁补偿款支付对象的相对性
城市房屋拆迁补偿安置协议属于一种受到政策调整的民事合同。拆迁人和被 拆迁人之间各自负有义务各自享有权利。这是一个典型的双方合同。但双方合同 并不意味着只有两个合同当事人，往往被拆迁人一方会有多人。那么拆迁人就既 应当向全体被拆迁人履行义务，也应当向部分被拆迁人履行特定的义务。反之， 全体被拆迁人可以共同要求拆迁人履行义务，部分拆迁人也可以独立的要求拆迁 人履行特定的义务，而其他拆迁人则无权要求拆迁人向其履行这种义务。这种权 利义务仅局限在合同中特定的相对方。
【案例分析】
张先生一家兄弟姐妹六人，共有一套位于上海市天宝路的193弄某号的私房， 且该六人户口均在该房屋内。2005年9月，上海新城公司取得了该房屋的拆迁 许可证，并委托了新城动拆迁公司实施了房屋拆迁。2009年3月9日，张先生 代表被拆迁人以“张先生等6人”的名义和上海新城公司签订了《上海市城市居 住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》。该协议约定了房屋的拆迁面积、补 偿方式、评估单价、和总的货币补偿款金额共计72万。还约定对张先生之外的 兄弟姐妹五人每人补偿13万元，并发放被拆迁户奖励费、速遣费、共有产权补 贴、自购房补贴等费用合计230万。
协议签订后，上海新城公司向张先生发放动迁安置款189万，尚有共有产权 补贴40万未支付。上海新城公司认为该笔未发放款项应当由共有产权人协商一 致后发放，而张先生认为协议上签字人为自己，应当向自己发放，于是起诉到法 院要求上海新城公司向自己支付拆迁补偿安置款40万元。
【案件思考】
房屋拆迁补偿安置款应当归谁所有？合同义务人可否拒绝向非相对方的履 行？
【法庭判决】
法院认为，虽然张先生一家六口以“张先生等6人”的名义和上海新城公司
签订了拆迁补偿安置协议，但补偿安置利益并不限于张先生自己一人，协议中还 包含了对其他共有产权人的利益。双方签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安 置协议》的内容符合相关的拆迁法律规定，该补偿安置协议合法有效，按照该协 议共有产权补贴属于特定的共有产权人所有。上海新城公司在张先生一家人无法 协商一致的情况下，除了向全体产权人履行协议外，有理由拒绝部分产权人提出 的付款要求。
【法理延伸】
张雷律师认为，城市居住房屋拆迁补偿协议属于全体被拆迁人与拆迁人达成 的平等民事合同。拆迁人应当向全体被拆迁人履行合同义务。但拆迁补偿安置协 议的权利义务并不仅仅限定在全部被拆迁人与拆迁人之间，就部分被拆迁人而言， 也可以与拆迁人之间形成独立于全体被拆迁人之外的权利义务关系。部分被拆迁 人享有其他被拆迁人不享有的权利，拆迁人应当单独向这部分被拆迁人履行义务。 其他非部分被拆迁人向拆迁人主张权利的，拆迁人可以依据合同相对性原则拒绝 履行。
11、房屋拆迁被照顾人的利益保护
张雷律师按：在《拆迁安置补偿协议》中会涉及到截然不同的两种人，一种 是被安置人员，一种是被照顾人。被安置人按照拆迁安置补偿协议享有拆迁款的 分配权利。被照顾人不能参与分割拆迁安置补偿款。但是被照顾人也享有《拆迁 安置补偿协议》中的权利。可以享有照顾款。张雷律师研究的这份判决就是一起 被照顾人利益保护的纠纷。法院受理的案由是共有纠纷。
《拆迁安置补偿协议》中的被照顾人
这个案件中，拆迁安置房屋属于公房，户口中既有原告也有被告。房屋采取 了价值标准房屋调换，明确了被安置人员为被告。
法庭审理过程中，法院主动到上海市新虹动拆迁有限公司调查了系争房屋的 拆迁补偿安置款项的构成和发放情况。法院确认，房屋动迁货币安置款24万， 奖励费3万，速遣费1万，一次性补贴（照顾2人），按口径补贴1.9万，设备 迁移费1万，实际发放拆迁补偿安置款为32万。并且注明了上述照顾两人为原 告2人。原因是该两人户籍在被拆除房屋内，但他处有住房，不能被认定为安置 人员，但是拆迁人确认原告两人予以照顾。
据此，法院确认，原告两人虽然不是被拆迁房屋的安置人员，但是拆迁单位 给予其20万的动迁款的依据并非基于其被安置人员的资格，而是依据基地口径 给予的照顾款。所以，法院最终确定，这笔照顾款和补偿安置款的性质迥异。判 决被告支付给原告动迁款20万。
因此，律师或者当事人在研究《拆迁安置补偿协议》时，不但要注意保护被安置 人员的权利，也要维护为《拆迁安置补偿协议》确定的其他人员的权利。如本案 中，被照顾人就可以主张拆迁单位给予的照顾款。
被照顾人的法律概念分析
张雷律师认为《拆迁安置补偿协议》的本质是拆迁人和被拆迁人签订的平等 民事合同。因此享有权利义务的人就是《拆迁安置补偿协议》的双方当事人。但 是也不排除在合同中约定为第三人利益，赋予被安置人之外的人享有权利。应当 讲，《拆迁安置补偿协议》既是拆迁法律关系双方确定权利义务的依据，也是被
拆迁人一方内部确定共有权利的依据，是重要的法庭证据。张雷律师认为，无论 是打赢拆迁安置补偿协议纠纷还是打赢共有财产纠纷都要注意研读《拆迁安置补 偿协议》的内容，明细拆迁补偿安置款的构成和发放情况。
12、以“被安置人权利”为视角解读上海法院若干判决
张雷律师按：严格按照法律规定，房屋拆迁的补偿款归属于房屋所有权人或 者公房承租人。但房屋拆迁安置补偿协议的本质仍属于平等主体之间订立的民事 合同，遵循意思自治的民事法律原则。补偿内容可能超出法律的规定。比如拆迁 时可能考虑到托底安置，按人口安置。张雷律师认为，拆迁补偿款的组成包换了 法定部分和意定部分。考虑人口因素，就会补充法定补偿的内容。也造成动迁款 的分割不能完全按照法定标准进行分割。因人口增加的部分，必然归属与增加的 人口。张雷律师试以“被安置人权利”为视角解读上海法院最新做出的几份判决 供各位读者思考。
(2009)沪二中民一(民)终字第2063号
拆迁人与被拆迁人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，核定安
置人口为5人。动迁安置补偿款中包括了货币补偿款、奖励费、速迁费、面积奖 励费，是按5个人计算，故原告享有五分之一份额。至于根据该户的特殊情况对 实际需要解决住房安置人员的一次性补贴，未考虑原告的因素，故该款中没有原 告的份额。
被安置人是否一定享有全部货币补偿款的平均分割权？不一定，应当按照货 币补偿款的内容组成，确定被安置人享有的财产份额。
(2009)浦民一(民)初字第9508号
案件查明事实中，在《某旧区改造房屋拆迁补偿安置办法》第八条执行政府 规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿安置第4项规定，以《租房凭证》记载 的面积为准，以认定的居住人口为标准，人均建筑面积低于10平方米的照顾到 人均建筑面积10平方米。
核定拆迁房屋安置补偿款的总金额时，应当考虑被拆迁房屋的面积，如果房 屋面积较少，但被安置人口较多，则应当采取特殊的面积计算方法，即按照人均 最低面积补贴。这个案件中将以将房屋建筑面积照顾到人均建筑面积10平方米。 因此，被安置人口数可能影响到被拆迁房屋的面积，进而影响到总的货币补偿金 额多少。
(2009)卢民一(民)初字第439号
法院认为，签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》中约定了被安 置人员包换了原告三人。并且双方协商确定房屋拆迁货币补偿安置款的过程中实 际考虑了原告三人的因素，故原告三人可以作为系争房屋的被安置人员获得相应 的补偿。但原告三人的房屋拆迁货币补偿款的金额不应单纯的根据房屋的户籍或 被安置人员的请款平均分割，而应当根据房屋的承租情况、实际居住情况、户籍 迁入情况、房屋的使用情况、拆迁货币补偿安置款的组成情况，综合予以考虑。
综合上面三个案例，可以看出，被安置人并不当然的享有被拆迁款的货币请 求权。而应当考虑货币补偿款的组成，各个组成部分的权利来源。如果某一部分 的补偿款来源与被安置人的人口数有关，则被安置人享有该部分补偿款的分割权； 如果某一部分的补偿款来源与被安置人的人口数无关，则被安置人不享有该部分 补偿款的分割权。
13、企业承租的厂房遇到拆迁时的法律思维
张雷律师按：新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定“房 屋征收部门与被征收人..订立补偿协议”，即订立补偿协议的主体不再是原《城 市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体，而仅是房屋 的所有权人和政府两方主体。承租人被排除在拆迁法律关系之外，丧失了协议的 签约权。如此规定的结果是，承租人维权的法律思维发生深刻的变化，承租人只 能局限于承租法律关系的范畴，向出租人主张权利。承租人和出租人的房屋租赁 法律关系是否有效，是否成立，是否继续存在，是承租人在维权时首先要考虑的 问题。如下两个案例，诉讼思维不同，得到的法律后果也大相径庭。
确认之诉·确认事实租赁关系
2004年10月27日，大明公司和金如公司签订了租赁合同，约定大明公司 承租金如公司的厂房，租赁期限为2004年11月26日至2008年11月25日。（分 析：租赁期限超过六个月，租赁合同有书面协议，受合同法保护。）
2009年05月15日，拆迁人和金如公司签订了《上海市城市非居住房屋拆 迁补偿安置协议一份》，约定拆迁人补偿金如公司补偿款4880万元，包括货币补 偿、停产停业损失、设备迁移费、装潢费、未见证面积补偿等。（分析：拆迁人 应当与金如公司和大明公司共同签订补偿协议，双方签订协议的做法违反了拆迁 条例的规定，但实践中难以否认协议的效力；拆迁协议签订时间在租赁合同期限 之外。）
2009年06月04日，大明公司向法院提起诉讼，要求确认其与金如公司存
在事实租赁关系，法院经审理后确认了双方2008年11月26日至2009年04月 30日之间存在着事实租赁关系。（分析：租赁协议期届满，根据《合同法》第236 条的规定，双方未对租赁关系提出异议，推定原租赁协议继续有效，但租赁期限 为不定期租赁。拆迁许可证颁发在租赁期间内。）
2009年07月06日，大明公司起诉金如公司，要求支付拆迁补偿款220万
元。法院审理时认为，双方在2008年11月26日至2009年04月30日之间经生 效判决确认，存在事实租赁关系，而该厂房系于2009年2月被纳入动迁范围， 故大明公司作为承租人有权对系争房屋动迁后的相关拆迁补偿利益主张权利。最
终判令金如公司支付大明公司拆迁补偿款约100万元。（分析：先确认租赁关系 再追索动迁利益，大明公司维权手段十分有效。法院认可拆迁许可在租赁期间， 则可主张动迁利益。）
本案中，大明公司首先提起了确认事实租赁关系的诉讼，然后基于租赁关系 起诉主张动迁利益，取得了满意的法律后果。
未提反诉，法院判决按期限搬离
2002年05月28日，实业公司与贸易公司签订《租赁协议书》，由贸易公司 承租实业公司厂房，租赁期自2002年07月01日至2005年06月30日。双方保 证遇到国家征用，双方无条件服从，逐步搬走。租赁期满后，双方未签订续订协 议，但贸易公司仍继续占用厂房，并继续支付了至2008年12月底的租金。（分 析：租赁协议有效，期满后双方形成不定期租赁合同）
2009年初，贸易公司欲向实业公司支付第一季度租金时，遭到了实业公司
的拒绝。实业公司随后发通知给贸易公司，表示该厂房已经纳入到拆迁许可证范 围内，要求贸易公司接到通知后于2009年03月31日前搬离。（分析：实业公司 在不定期租赁期限内，行使《合同法》第232条的随时解除权，该行为合法有效。 贸易公司也应当在租赁法律关系范围内寻求解决问题的途径）
后贸易公司未搬离，实业公司起诉至法院要求贸易公司搬离。法院认为，实 业公司向贸易公司发出的通知，符合合同法的规定，双方的租赁关系自通知到达 时解除，贸易公司应当搬离系争房屋和场地。（分析：贸易公司未能提出反诉， 要求实业公司进行补偿，丧失了维权的最佳时机。）
本案中，贸易公司如果能够积极申请政府信息公开，获知承租的厂房在2007 年08月15日即已经纳入了拆迁范围内，则可以第一个案例相同的诉讼请求，向 实业公司主张动迁利益。法律思维不正确，只能承受承租利益受到的损害。
14、承租的厂房被强制拆除，未保留证据损失惨重
企业承租集体建设用地，建设的房屋不能取得房地产权证，在拆迁中，这类 房屋被认定为违章建筑而遭强制拆除的情况，不在少数。如果承租的厂房被强制 拆除后，企业再提出补偿诉讼，会因为无法评估定价，只能承受举证不能的后果。 承租厂房的企业怎么办，先看如下案例。
【案例分析】
承租厂房，投入巨大，遭遇拆迁
2004年01月01日，金某某与某村民委员会的直属企业某某实业公司签订 了《租赁协议书》，约定金某某承租实业公司8.6亩的土地，租赁期限为27年。 随后金某某即在承租的土地上建造了仓库、厂房，并开始对外招租。（分析：上 海周边有很多类似情形，利用集体土地建设房屋，对外招租，用于堆场、仓库等。 这些仓库厂房多数不能取得房地产权证。）
2005年01月01日，金堂公司与金某某签订了《房屋租赁协议》，承租金某
某所建造的1028平方米的厂房，租赁期间至2020年12月31人。随后金堂公司 对厂房进行了基础工程改造、装修、投入机械设备等，共计花费200余万元。（分 析：在不能取得规划许可的土地上建造房屋的行为违法，即使不遇到动拆迁，也 会被认定为违章建筑。企业承租厂房应当对房屋产权及性质、用途有所了解，做 好法律风险防范。）
2006年08月30日，拆迁基地向金某某和金堂公司发出《通知》，告知动拆
迁事宜，并要求拆迁范围内的各种合同一律终止执行。同时，拆迁基地也出台了 《拆迁方案》，约定对使用非居住房屋的装修、搬迁补贴和停工停产损失，一次 性按照建筑面积给予每平方米50-200元的补偿。（分析：租赁期间内发生动拆迁， 拆迁人公告了补偿标准。）
2007年03月07日，金某某和拆迁基地签订了《集体所有土地厂房拆迁补 偿协议》，共计获取动迁补偿款380万元。金堂公司得知这一消息后，多次与金 某某协商，主张对其进行补偿，但均无后果，遂拒绝搬迁。（分析：由一手承租 人与拆迁基地签订了补偿协议。金堂公司充分协商，但却未能做好两手准备。）
2007年08月03日，金堂公司收到了区城市管理监察大队出具的《限期拆
除违法建筑决定书》，认定金堂公司承租的厂房未经规划管理部分依法批准，属 擅自搭建的违法建构物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月， 金堂公司承租的厂房遭到有关部门的强制拆迁。（分析：拆迁基地动用多种手段 强制拆除房屋，包括动用城市管理力量。）
已被拆除，无法鉴定，举证不能败诉
随后，金堂公司向法院提起诉讼，要求金某某赔偿其租赁违章建筑所造成的 损失200余万元。诉讼中，应金堂公司的申请，法院于2008年10月27日委托 了房地产估价公司对因拆除房屋造成的实际损失进行鉴定。但房地产估价公司回 函称：因估价对象已被拆除，且金堂公司不能提供与估价对象相关的原始材料， 故无法对委托评估的对象进行评估。（分析：承租企业能获得的补偿有多少，评 估是关键。但房屋已被拆除，何谈维权？如果能够提供与估价对象相关的原始材 料，也可以进行评估。）
最终法院因为金堂公司不能提供鉴定报告，只能酌情比照金某某获得的拆迁 补偿款中装修、设备搬迁和停产停业损失的数额，为了减少当事人的诉累，确定 金某某按照拆迁补偿安置协议确定的标准补偿金堂公司20万元。（分析：承租人 损失多少以鉴定结论为准，但也要参考拆迁人的补偿标准。）
根据如上案例可以看出，承租企业应当在拆迁中学会保留证据。如果能够提 前聘请专业的评估公司、测量公司介入，对厂房的面积、设备等因素进行评估、测量，并在评估测量过程中保留原始证据、进行录音录像留存，则可以在厂房被 拆除后，通过法院鉴定的方法保护自己的权利。
