关于雁塔区城中村改造问题调研报告
2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。
一、调研目的
1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。
2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。
3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。
二、雁塔城中村改造的基本情况
1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。
2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。
3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。
4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。
5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。
6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第
一村。
7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。
8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。
9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。
三、无形改造中存在的问题
1． 医疗保险问题
主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。
2.养老保险问题
曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。
4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。
四、经济体制改造的基本情况
1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步
原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。
2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。
3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。
4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。
5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。
6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。
五、城改办的具体职责
1.有形改造
2.无形改造
3.安置回迁
4.项目监管
安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。
六、拆迁安置方案的确定
1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。
2.确定建设方案，即有形改造方案。
3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。
4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。
5.完成拆迁安置工作。
6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。
7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。
七、拆迁安置方案的具体实施
1.由市级城改办办理拆迁手续。
2.成立动迁队，进村进行宣传工作。
3.同时进行拆迁安置评估。
4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。
5.支付补偿款。
在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续
前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：
1.注册资金五千万元以上。
2.具备实施改造实力与资金实力。
3.无不良信誉记录。
政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。
目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：
1.土地出让金由25%提高到40%。
2.2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。
3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。
4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。
5.城建配套费上涨90。
八、造过程中村民反应的问题
1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。
2.房屋质量问题。 在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一
梯8户。
3.村民反应的安置楼裂缝、瓷砖问题等已有专家出具专门评估建议，为后期水泥膨胀导致，不影响房屋安全问题。
4.对于村民所反应的安置楼问题，政府主要通过经济赔偿予以解决，具体为一户3万一次性赔付。
九、村民回迁后存在的问题
1.社区成立后的万帅娥管理问题。目前对于回迁安置好后并成立社区的，由正规的备案过的物业公司统一管理。但是在实际操作中存在未备案的物业公司无人监管的情况。
2.通过房屋+商铺模式得到赔付的村民，可分到15平的商业面积补偿，参与年终分红。商铺是交由公司统一管理经营，而对于过公司的经营则存在监管不力的问题。
3.55平米至65平米的小户型保障房，有的村将其建成快捷酒店式公寓经营，同样也存在公司盈利损失无人监督的情况。
4.严格执行保障房不得买卖，交易只能在村民之间进行的原则。
十、对于城中村改造过程中存在问题的建议
1.政府各部门之间应协调统一，解决政策矛盾问题。
2.高新区应学习曲江管委会模式尽早落实解决“农改居”后的养老问题。
3.市政部门应当尽快出台改造完成后对于所成立公司的监管政策。
