街区商业井喷，四大标准左右投资价值
和黄、国嘉、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注
核心
提示
成都商报《内街走红》系列报道自6月推出以来，迅速点燃了成都投资者对街区商业的热情。据成都商报记者不完全统计，最近两个月，仅和黄、国嘉等一线开发商推出的商街产品就超过50万平米。据业内人士估算，当前成都市场上全部在售的街区商业体量或超过80万平米。
“去年开始，市场上就零星出现了一些独立商业街，但未能形成气候。到了今年下半年，商街产品开始井喷。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，从新港地产监控数据看，“上客量多，实际成交少”，是当前成都商业市场的普遍现象。而其中，大部分的成交又集中在诸如和黄、龙湖、华润、国嘉等品牌商街项目中。
吉信行·方圆置业总经理潘海亦表示，当前，投资者在选购新型商街产品时已非常理性。除了区位地段、人口密集度等常规因素外，不少投资者甚至开始深度分析街道的特点和街道客流等非常细节的东西。“在这方面，品牌开发商打造的商街项目优势比较明显，很容易受到投资者的青睐。”潘海称。
标准1
成熟区域内稀缺无竞品
去年，位于城南桐梓林畔的独立商业街“和黄·新街里”面市。三个月时间，该项目便一举夺得当年成都商业销售面积及销售金额双项冠军。对于新街里的成功，不少业内人士及投资者将其总结为：成熟区域内的稀缺产品形态为项目打开了销路，这种差异化的商业投品给成都商业地产市场带来了很多启发。
依托光华逸家，今年，国嘉地产在城西光华新城打造了区域内收条商业街“光华汇”，2万余平米街区商业和光华中心写字楼以及周边大型集中式商业形成了良好互补和互动。首个报纸广告出街当天，光华汇便接到投资者电话咨询100余组，受追捧程度可见一斑。“成都人对街区商业有着先天的认可和喜爱，而市场上目前集中供应的是城市综合体、购物中心等商业形式。所以，当这种‘有天有地’的商业街重新回到人们视线时，无论投资者还是消费者，都被吊足了胃口。”四川省商业地产联盟会长冉立春在接受成都商报记
者采访时表示，最近两年，位于成熟区域内的全新商业街并不多，基本上是出来一条抢购一条。冉立春同时还提醒，一些生僻区域内的商业街尽管产品不落下风，但因为没有消费人群支撑，培育期较长，销售并不乐观。
标准2
两公里内辐射消费人群
“华润·万象润街、龙湖·天街里、和黄·新街里，这三个商街的销售都非常突出。”一位商业观察人士告诉成都商报记者，尤其是龙湖·天街里，5月份开始销售，当月就成为成都主城区商业销售金额冠军。华润·万象润街推出的19-88平米首层临街商铺和230-570平米独立铺王，也大受投资者欢迎。
“庞大的消费人群支撑，是他们成功的关键所在。”上述人士分析道，依托南城都汇，和黄·新街里自带8万业主人群，这股强大的消费力不容小觑。华润·万象润街依托万象城这个超级城市综合体，广义辐射人群超过百万之众。而位于外双楠的龙湖·天街里，弥补了西南2.5环大型商业街空白，有效地承载了内外双楠及新双楠片区的消费结构升级。
一位资深投资者也表示，通常情况下，大多数街铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、餐饮店等业态。
有商业地产专家指出，成都主城区人口密度约8300人/平方公里。业内一般认为，次级城市商业中心，也就是区域型商业街区，周边一平方公里内人口密度达到15000人，便能确保辖区内日常商业的正常运营。
标准3
主力店及业态配比合理
“根据北京、上海等一线城市的经验看，一条10万平米体量的商业街区，其营业面积比例的设置大致为：餐饮50%、服务20%、娱乐20%、购物10%。”新港地产执行董事张红兵在接受成都商报记者采访时表示，根据各业态比例，引进相应主力店，将成为商业街迅速走向兴盛的关键。
去年，和黄·新街里时，成都数家知名餐饮巨头均涉足其中。后来，包括港式茶餐厅、汽车销售连锁、银行金融机构等品牌商家也纷纷签约这条“城南第一街”。不少中型投资者正是看中了新街里在主力店引进方面的大手笔，才更加坚决地予以买进。
国嘉地产、中海地产、华润置地等数家品牌房企营销负责人均明确告诉成都商报记者，主力店引进是商业街区打造过程中非常重要的一环。但因为项目面市时间不久，有关主力店
的招商成果，会选择在合适时机对社会公开发布。
值得注意的是，投资者也不能只将目光盯向主力店。一条街区会因为交通条件、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里选铺。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流方向，在较多客流的一侧选址。
标准4
商街使用功能全面与否
“投资商业街前，了解商铺的使用功能至关重要。”一位资深商业地产人士表示，一般商铺的使用功能主要为经营、展厅甚至是车库用途。若只是经营普通的家居生活用品，如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营餐饮类街铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。
四川省商业地产联盟会长冉立春则认为，中小型商业街，经营内容应该以“便民”为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、餐饮、美容、咖啡店、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色，脱离实际。他还格外提醒，假如街铺周边有不少新楼盘，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。
“功能全面与否，决定着街区商业后期业态的丰富性。其中，能否做餐饮，是一个重要考核指标。”有投资专家称，餐饮行业对消费人群拥有强大的吸附力，而人流的导入，将为街区内其他业态提供消费支撑，并形成良性互动，确保整条商业街的繁荣和可持续性。这种相互作用将派生出相对稳定的营业收益，也将稳固投资者的投资收益。成都商报记者 王胜波
