权证按揭基础知识复习资料
权证部分
一、基本定义
权证就是利用房屋产权和证件的知识处理产权交易的活动。
2、印花税：5元/户（缴纳方：买方）
3、转移登记费：80元/户（缴纳方：买方）
4、交易手续费：建筑面积×6元（买卖双方各半）
5、国土和测绘费：7元+73.8元（缴纳方：买方）
非住宅税费计算
契税=过户价×3%
个人所得税=过户价×1%（房屋来源为赠予或者继承时：过户价×20%）
营业税=（过户价-原契税发票金额）×5.6%不论面积年限均按差额征收
转移登记费：550
交易手续费：买卖双方各过户价×1%
国土和测绘费：108.8元
权证印花税：5元
合同印花税：买卖双方各0.05%（各个房交所规定不同，有的免收） 土地增值税：过户价×6%（各个房交所规定不同，有的免收） 关于税费部分的名词解释 过户价：过户价是指房屋在办理产权过户时计算税费的标准价格，理论上过户价低于成交价 家庭为单位：是指夫妻双方及未成年子女（未满18周岁），满18周岁以上的就算是单独家庭。 满五年：是指该房屋的产权证填发日期和契税发票填发日期，其中某一日期满五年即认定为满五年。
土地使用权类型：分为“出让”和“划拨”
三、资料部分 买方资料：
1、身份证件（必须要有，过户全程使用）
常见身份证件：一代身份证、二代身份证、临时身份证、军官证、护照、港澳台通行证
2、户口本（看全部原件，收户主页，本人页，增减页复印件；外地户口没有增减页。）首次购房需享受契税优惠的时候提供（注意：契税的标注是3%，低于3%的都是优惠）
3、婚姻证明（结婚证，离婚证，民事判决书，民事调解书，未婚证明）
首次购房需享受契税优惠的时候提供（注意：契税的标注是3%，低于3%的都是优惠）注意：客户提供离婚证时，要提供离婚协议，同时要提供离婚后至今的单身证明
4、无房证明（购房地房交所和户口所在地房交所同时出具）
首次购房需享受契税优惠的时候提供（注意：契税的标注是3%，低于3%的都是优惠） 卖方资料：
1、产权证：（必须要有，过户全程使用）
新证：证上的产权人必须到场。老证（分为国土证和房权证）：夫妻双方必须到场。
2、身份证件（必须要有，过户全程使用）
常见身份证件：一代身份证、二代身份证、临时身份证、军官证、护照、港澳台通行证
3、上次交易的契税发票及购房合同。（有不动产发票的也需要提供）过户核税时需要提供
4、户口本（看全部原件，收户主页，本人页，增减页复印件；外地户口没有增减页。）享受个税优惠时需提供
5、婚姻证明（结婚证，离婚证，民事判决书，民事调解书，未婚证明）享受个税优惠时需提供
注意：客户提供离婚证时，要提供离婚协议，同时要提供离婚后至今的单身证明
6、家庭唯一住房证明（在房屋所在地的房交所出具）享受个税优惠时需提供
四、流程部分
1、签定三方合同（签合同一个工作日内通知权证专员，说明该单情况）
2、收集客户资料（跟权证专员沟通过后，确定收集客户哪些资料，并及时通知客户准备。）
3、约定过户递件时间（跟客户和业主约好过户递件时间并通知权证专员）
4、地税核税（过户递件之前在地税窗口核定过户价格）
5、取号（到取号窗口或者服务台去取号排队）
6、过户递件（把资料交到房交所的受理窗口完成递件，领取受理回执单）
7、缴费（到银行窗口去缴纳过户费用）
8、取证
按揭部分
一、基本定义
按揭就是指以房地产等实物资产作为抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。
二、资料部分 买方资料：
1、身份证件
常见身份证件：一代身份证、二代身份证、临时身份证、军官证、护照、港澳台通行证
2、户口本
看全部原件，收全部页的复印件
3、婚姻状况证明
结婚证，离婚证，民事判决书，民事调解书，未婚证明
注意：客户提供离婚证时，要提供离婚协议，同时要提供离婚后至今的单身证明，
4、收入证明1）、金额准确且必须大写2）、单位电话必须是座机3）、用黑色签字笔填写且不能涂改4）、必须加盖公司公章、劳资章、人力资源章（最好是公司公章） 5）、如遇买方公积金贷款，注意公积金缴存证明上的单位和收入证明上的单位需一致
5、收入佐证
一般情况下收入证明5000元（含）以上提供收入佐证包括：纳税税票、银行流水、行驶证、基金、股票
6、无房证明
买方需到购房所在地的房交所开具无房证明（根据银行具体要求，有的需要有的不需要）注：无房证明需以家庭为单位开具 卖方资料
1、产权证
看原件收复印件
2、身份证（全部产权人的都要提供）看原件收复印件（主借款人收2份）
3、户口本
看全部原件，收全部页的复印件
4、婚姻证明
结婚证，离婚证，民事判决书，民事调解书，未婚证明
注意：客户提供离婚证时，要提供离婚协议，同时要提供离婚后至今的单身证明
三、流程部分
1、签定三方合同（签合同一个工作日内通知权证专员，说明该单情况）
2、收集客户资料（通知客户准备资料并收集齐全，跟客户约好面签时间并通知权证专员。）
3、评估（联系评估公司出初评报告）
4、面签（在银行指定地点签订借款合同）
5、审批通过（银行同意了客户的贷款申请之后会通知权证专员）
6、过户递件（联系买卖双方办理过户手续）
7、取证办抵押（取到变更成为买方名字的产权证并办理抵押登记）
8、放款（取到做完抵押登记的产权证交回银行，银行放款）
四、银行部分（目前银行基准利率为7.05%，常见的还款方式有：等额本息和等额本金）
1、贷款种类分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
商业贷款：银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。
公积金贷款：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。
组合贷款：组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
2、商业贷款各个银行的政策及条件
目前公司按揭都是外送，走的银行以工商银行和建设银行为主工商银行：江北支行（观音桥步行街未来国际正门旁）利率：基准
审批时间：一周左右放款时间：一周以内
借款人年龄：年龄+借款年限＜70房龄：房龄+借款年限＜30
建设银行：渝中支行（观音岩公交车站旁边）利率：基准
审批时间：一周左右放款时间：一周以内
借款人年龄：年龄+借款年限＜65（男）；年龄+借款年限＜60（女）房龄：房龄+借款年限＜30
3、公积金贷款的政策及条件
1、公积金处于未使用状体即可做为首套（包括使用过已经还清的）
2、单人单笔最多可贷40万，按照公积金账户内余额放大25倍。贷款期限为20年，利率为4.9。一套房最多两个人参贷，可贷80万。
3、借款人年龄：贷款人年龄+贷款年限小于70。
4、房龄要求：建成年份5年以下评估价贷7成，5年到10年贷评估价6成，10年到15年以上贷评估价5成，15年以上拒贷。
5、签件时间要求：每周四买卖双方到公积金中心面签借款合同。（只有周四）
6、资料：买方：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、公积金缴存证明（外地客户要在缴存当地公积金中心出具，本地客户无需提供）、由中国人民银行出具的个人信用报告（重庆只有加州童心桥和金龙桥中间一个地方，市人大旁边）卖方：身份证、户口本、婚姻证明、产权证。
7、费用：
评估费：500；工本费+抵押登记费：100；保险费：0.045%×贷款金额×贷款年限；担保费： 评估价×0.8%。
注意：公积金贷款首付款必须要经过公积金中心做资金监管，放款之后一起打给业主。 附：贷款利率表（下表贷款金额以1万元为准）
案例分析 案例1：
客户梁某通过我司于2012年2月分签订买卖合同一份，合同签订后，由于客户需要做契税的减免，店面战友要求客户提供客户的身份证，户口本，婚姻状况证明，由于客户不是大重庆范围内的户口，故不提供户口所在地的无房证明。客户有个朋友以前买过二手房，资料都是由中介方代办的假资料，就跟客户说中介可以代办，你就不提供资料。所以客户就跟店面经理说提供不出婚姻证明，因为涉及到个人隐私问题，店经理就默认客户放弃做契税减免的机会，于是办理了过户递减手续，缴纳税费之后，客户问到税费为什么会这么多，店经理就跟客户做了解释，但是客户不接受这个事实，说他能够提供出婚姻证明，当时你们为什么不给我说清楚。现在我司正在为客户办理退税手续。
分析：在给客户算税费的时候，一定要给客户强调每一种资料究竟是做什么用的，明确让客户知道如果不提供某样资料会导致什么后果，而且要求客户在办理过户递件之前把资料交到我们店面上，由权证专员审核没有问题之后再去办理过户递件手续。
案例2：
客户唐某通过我司于2012年2月份签订买卖合同一份，客户明确要求要做公积金贷款来购买该房屋，合同签订之前店经理就跟权证专员沟通，问到该楼盘的评估价是多少，而且反复确认了评估值的问题。该件外送到办理公积金贷款的担保公司时，担保公司说该房房龄已经超过5年，没到10年，只可以贷到评估值的6成，目前正在找高评渠道解决该问题分析：客户在做公积金贷款时，一定要注意交易房屋的建成年代，根据房屋的建成年代不同，公积金贷款的成数也会发生变化。
公积金贷款房龄要求：建成年份5年以下评估价贷7成，5年到10年贷评估价6成，10年以上贷评估价5成。
