锡市政发〔2013〕121号 锡林浩特市人民政府
关于印发《锡林浩特市住宅区物业管理办法（试行）》的通知
各苏木镇人民政府、国有农牧场、街道办事处，市直各部门、企事业单位：
为进一步规范和促进我市住宅区物业管理工作，结合我市实际，制定《锡林浩特市住宅区物业管理办法（试行）》,经锡林浩特市第十四届人民政府第4次常务会议研究通过，现予印发。请各部门单位结合工作实际，认真贯彻执行。
2013年8月20日
锡林浩特市住宅区物业管理办法（试行）
第一章总则
第一条 为规范和促进本市住宅小区物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益，根据自治区《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 锡林浩特市行政区域内住宅小区和物业管理、使用及其监督适用本办法。
本办法以改善人居环境为目的，以提升物业管理能力和服务水平为重点，坚持“政府推进、街道组织、立足社区、因地制宜”的工作方针，实现物业管理社区化：即以物业服务企业为主体，以社区（居委会）为平台，以业主委员会为抓手，建立物业企业依靠社区（居委会）实现有效运行，社区（居委会）依托业主委员会实施有效监管的物业管理联动机制。 第三条 锡林浩特市房产部门负责本市物业服务企业的宏观监督与管理；市规划局负责住宅小区环境和附属设施、设备的规划；办事处及社区负责本辖区内物业服务活动的日常监督与管理；物业公司负责住宅区物业服务、环境管理和附属设施、设备的使用和维护。
第四条 强化社区（居委会）在物业管理中的核心地位，将具体的管理职能、管理权限以及公共资源由房产部门和街道办事处向社区居委会集中。社区（居委会）负责对物业管理工作前期组织、日常管理和年终考核，房产部门和街道办事处授权并协助社区居委会实现对物业企业的有效监管。
第五条 房产部门和街道办事处要确定分管领导,社区要配备专职人员负责物业管理的监督指导和日常管理工作，协调物业管理与社区建设之间的关系，将物业管理工作纳入社区管理的基础工作，及时指导业主召开业主大会成立业主委员会，并监督业主委员会依法履行自治管理职责；调解处理业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主、业主委员会及物业服务企业的不正当行为。
第六条 社区（居委会）要会同业主委员会参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，社区（居委会）作为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理用房、社区（居委会）办公用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题提请有关部门予以纠正和整改。
第七条 根据我市实际，居民住宅物业管理可分为三种情况，要因地制宜，有针对性地开展工作：一是已实施物业管理的住宅区，应以改善环境和提升物业服务品质为重点，健全完善各项规章制度，提升服务质量与水平；二是没有实施物业管理的住宅区（以老旧小区为重点），由政府投资进行必要的基础设施改造，在社区组织下成立业主委员会，并通过公开招聘引进物业服务企业实施物业管理；三是分散的单栋楼房、无法实施集中物业管理的住宅区，由社区居委会负责组建物业服务中心，暂由社区（居委会）组织实施环卫和保安等基本的物业服务，也可采取居民自治的办法，由居民自行组织管理，社区居委会进行服务指导。 第二章 业主大会和业主委员会
第八条 召开业主大会和成立业主委员会由房产部门和辖区街道办事处监督指导，社区（居委会）具体负责组织实施。业主委员会是业主大会的执行机构，必须按照自治区《物业管理条例》的规定程序成立并备案后履行其职责。首次业主大会的会议筹备经费由建设单位承担（老旧小区可由房产部门提供），专款专用；首次业主大会后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，筹备经费的结余部分要纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。 第九条 业主大会、业主委员会的运作经费从利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备产生的收益中列支，没有收益的其运作经费由全体业主分担，由业主委员会自行收取和管理。物业服务企业进驻住宅小区后，业主委员会可按照物业服务企业收取物业服务费总额的5%提取日常运作经费，但若物业欠费率超过20%时物业企业可以拒交。运作经费的开支预算和收取由业主委员会提出，经业主大会表决通过后执行。
当年的运作经费使用情况由业主委员会在次年三月底前向全体业主公布，接受业主监督。 第十条 已交付使用的物业建筑面积达50%以上的住宅小区，未成立业主委员会的，所辖社区（居委会）要暂时代行业主委员会职责，房产部门和街道办事处要及时监督指导社区召开业主大会并成立业主委员会，业主委员会成立后，社区居委会要将其代行职责交与业主委员会。
第三章 物业接管
第十一条 建设单位在办理商品房预售许可证前，应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在房产管理部门和社区居委会的监督下选聘物业服务企业，提供物业环境设施设备施工图等资料，签订前期物业服务合同，并报房产管理部门和社区居委会备案。
物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后15日内派遣专业人员进入前期物业服务岗位。
前期物业服务合同签订后期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。
第十二条 建立新建物业保修金监管制度，房产管理部门设立共管账户，开发企业应当在工程交付前，按照物业建筑安装总造价百分之五比例，一次性向房产管理部门缴付，作为房屋保修期内保修费用的保证。若开发企业不缴付物业保修金，房产管理部门将不予发放商品房预售许可证书。开发企业不履行保修义务的，业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房产部门和社区（居委会）共同核实后，维修费用在物业保修金中列支。工程保修期限届满后，开发企业履行了法定保修责任的，相应的物业保修金本息余额由房产管理部门及时退还开发企业。
第十三条 物业服务企业与开发建设单位或业主委员会、社区（居委会）签订的物业服务合同应当向房产部门备案。本地区物业服务企业备案时应以接管物业总建筑面积为基数，向房产管理部门缴纳物业接管保证金。拒不缴纳物业接管保证金的，房产管理部门对该物业服务企业的资质不予年检。物业服务合同备案后，房产管理部门应将物业接管保证金交与社区（居委会）设立的专用账户管理，不得挪作他用。物业接管保证金用于约束物业服务企业弃管、擅自改变小区结构、不正常退出物业服务等不当行为。物业接管保证金缴纳标准为：
（一） 建筑面积2万平方米以下的，每个小区2万元；
（二） 建筑面积2万—5万平方米的，每个小区3万元；
（三） 建筑面积5万—10万平方米的，每个小区8万元；
（四） 建筑面积10万平方米以上的，每个小区10万元。 第十四条 建设单位在销售商品房时，应当将前期物业服务合同一并交于买受人。物业服务企业制定的临时管理规约应当作为商品房买卖合同的附件一并备案，该临时管理规约文本应当在办理商品房预售许可证向房产管理部门备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备及其使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，以及违反临时管理规约的责任等事项做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
第十五条 物业服务企业要在前期物业管理期间履行下列职责：
（一）参与工程检查，对所发现的不利于日后物业管理等方面的问题及时向建设单位或有关部门提出整改建议；
（二）掌握住宅区内各管网线路的布局，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；
（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；
（四）就物业用房、社区组织用房的建设情况，向房产管理部门和社区（居委会）报告；
（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；
（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵规守约，维护公共秩序；
（七）根据社区（居委会）的要求，配合做好召开业主大会、成立业主委员会工作。
第十六条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等共用设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应交接小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接管后，要及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内共用设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确委托事项及费用支付，并对受托方的日常维修养护效果进行监督指导。
接管物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支，建设单位自行组织施工在保修期内的维修、更新、养护等费用由建设单位承担。
第十七条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位应当将包括物业竣工总平面图、地下管网工程竣工图等在内的物业图纸资料、相关保修文件等移交给物业服务企业，同时报房产管理部门和社区（居委会）备案。物业服务企业承接物业时，要签订承接验收协议，对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，做好登记备案，按承接验收协议承担相应责任。前期物业服务合同终止时，物业服务企业要将物业承接验收情况及相关资料告知并移交给业主委员会或新的物业服务企业。
第十八条 前期物业服务合同期满未召开业主大会或未成立业主委员会的，社区（居委会）应当及时督促、指导业主召开业主大会和成立业主委员会，由业主委员会履行其职责，招聘物业服务企业，签订物业服务合同。 第四章 物业服务
第十九条 业主委员会与符合要求的物业服务企业签订物业服务合同，明确约定服务项目、收费标准等相关事项，服务费用可以约定包干制或酬金制等形式。物业服务企业要按照合同约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。
物业服务合同的示范性文本由房产管理部门提供。 第二十条 物业服务企业应当将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主公示，由业主监督执行。物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置，每年不少于两次公布上年度物业服务费使用情况以及物业共用部位、共用设施设备、相关场地等经营所得的收支情况，接受业主监督。
第二十一条 业主要按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费。业主与物业使用人商定由物业使用人缴纳物业服务费的，业主负连带缴纳责任。已竣工尚未出售或者因开发建设单位原因未能按时交付的物业，开发建设单位应足额缴纳物业服务费。已购买未入住或未使用的物业，买受人应足额缴纳物业服务费。 第二十二条 社区（居委会）应当听取业主和业主委员会对物业服务企业服务质量和水平的反馈意见，建立健全对物业服务企业的考核制度并使之长效化。社区（居委会）和业主委员会共同加强对物业服务企业的日常管理和年终考核，定期将考核结果通报房产管理部门和办事处，做为年检和信誉等级的评定依据。
第二十三条 业主对物业服务企业的投诉经业主委员会协调无法解决的，由所在社区（居委会）协调处理。社区居委会经调查核实认为构成有效投诉的，应当以书面形式通知物业服务企业及时整改。物业服务企业逾期拒不整改的，由社区（居委会）记入考核档案并上报房产管理部门和办事处。房产管理部门和办事处对累计构成两次有效投诉的物业服务企业给予诚信不良记录登记一次，并书面责令限期整改。
房产管理部门和办事处将物业服务企业的诚信记录作为对其进行资质管理、荣誉评定以及政府资金扶持考核等项工作的重要指标。
第二十四条 物业服务企业违反国家和自治区有关规定，擅自提高物业服务收费标准，擅自中断物业服务或者降低服务质量以及有其他不规范经营行为的，社区（居委会）报房产管理部门和办事处记入企业诚信档案并依法查处；给业主造成损失的，依法赔偿；情节严重的，由房产管理部门和办事处责令限期整改、不予资质年检直至撤销资质。被撤销资质的有关责任人三年内不得从事物业服务活动。 第二十五条 欠缴物业服务费的，由业主委员会公示限期缴纳。经业主委员会催缴仍未缴纳的，由债权人向人民法院提起诉讼追缴；人民法院要及时受理、快速裁定依法维护债权人的合法权益。
业主委员会应当设立缴费诚信公示栏，定期公示物业服务费缴纳情况，树立缴费信誉，形成约束监督氛围。
第二十六条 物业管理区域内供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，不得强迫物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。相关专业单位委托物业服务企业代收费用的要与物业服务企业签订委托代收协议，明确委托事项及代收项目、权限、方式等。对欠费的最终用户，相关专业单位应当分户采取控制措施，不得影响其他用户的正常使用。
相关专业单位因最终用户欠费需要分户采取控制措施的，物业服务企业应当予以配合协助。 第二十七条 百分之六十及以上业主对物业服务企业的服务不认可的，业主委员会有权更换物业服务企业，由业主委员会于原物业服务合同期满前3个月重新选聘物业服务企业。重新选聘期间原物业服务企业应履行其合同。自物业服务合同终止或者解除之日起10日内，原物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地及其它财物，移交全部物业档案资料和有关财务账册，结算预收相关费用并退还结余部分。
第二十八条 对于尚不具备物业接管条件的老旧住宅区和分散住宅楼，由社区（居委会）组织业主通过聘请社会服务人员等方式开展环卫、保安等基本的物业服务。房产部门、街道办事处和社区居委会要及时组织召开老旧住宅区和分散住宅楼的业主大会及成立业主委员会，组建社区物业服务中心并通过业主大会选举产生物业服务中心主任。社区（居委会）负责人兼任业主委员会委员，以便于组织开展物业服务中心的各项工作。 第二十九条 市财政每年安排一定的专项资金，市政府有关部门减免各项配套费用，用于扶持优质物业服务企业发展壮大；对负责老旧小区物业管理的物业服务企业或物业服务中心，要进一步增加资金投入，提高老旧小区物业管理水平，改善居民生活环境。 第五章
物业设施
第三十条 建设单位要按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押，用途不得擅自改变。
第三十一条 住宅专项维修资金由业主交纳，所有权属于全体业主，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金由房产管理部门专户存储，收取单位要向业主委员会告知收支情况，资金的使用经社区（居委会）和业主委员会同意后报房产管理部门审批执行。物业管理区域内应当由建设单位、施工单位、相关专业单位承担的维修、养护费用或者应当从物业服务费用中列支的费用，以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得使用住宅专项维修资金。
第三十二条 物业服务企业要维护住宅小区的整体布局，不得允许业主在住宅小区私搭乱建。对业主私搭乱建不听劝阻的，物业服务企业应当及时报告社区（居委会），由社区（居委会）书面通知房产部门，房产部门接到通知后应立即冻结违法建设当事人的在该小区所购置房屋的产权登记、抵押等手续。存在违法建设的房产不得进行房地产买卖交易和产权登记、抵押等活动。必要时房产部门可会同公安、法院、规划、国土、城管等部门实行联动执法强制拆除违法建设。违法建设拆除后，由社区（居委会）书面通知房产部门，经房产部门确认并依法处理后方可取消该房屋产权交易和抵押登记等限制措施。同时对擅自改变房屋用途的，工商部门不予核发《工商营业执照》，税务部门不予核发《税务登记证》。 第三十三条 物业服务企业对业主或使用人装修房屋负有监督管理职责，业主应将装修的项目、部位、时限等事项事先书面告知物业服务企业，并向物业服务企业预交不超过2000元的装修保证金。装修过程中出现违规违章情况时，物业服务企业要及时通知业主予以纠正，拒不纠正的没收装修保证金并报告社区（居委会）处理，情节严重的交有关部门依法查处。装修完成后未出现违规违章情况，物业服务企业应当及时足额退还所收取的装修保证金，不得转做物业服务费用。
第三十四条 物业服务企业修缮共用设施时，相邻住户应予配合。业主房屋及其设施存在安全隐患影响相邻住户安全或者公共安全的，业主应当及时排除隐患，拒不排除的由业主委员会授权物业服务企业予以排除，费用由业主承担。
第三十五条 住建、房产等部门要会同各街道办事处、社区（居委会）采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理，强化物权意识，树立市场经济观念，形成人人关心支持物业管理的局面，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。 第六章
附 则
第三十六条 本办法实施前已成立业主委员会的住宅区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照本办法办理移交手续等相关事宜。本办法实施前已交付使用但未成立业主委员会或未实施物业管理的住宅区，由房产部门和辖区街道办事处及时组织指导，社区（居委会）具体负责，参照本办法组织实施。
第三十七条 本办法自发布之日起实施，原《锡林浩特市住宅小区物业管理实施意见》（锡市政发〔2012〕120号）通知同时废止。
第三十八条 本办法由锡林浩特市房地产管理局负责解释。
