房地产开发公司合约规划管理知识点：
1、合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同（合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控）
2、对目标成本进行合约分解的方法多为“量价分离原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额，并推演出每一个合约付款条件，分解为合约的付款计划，进而形成项目的整体资金规划
3、合约规划余量指在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，用规划余量来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围，便可作为后续项目成本控制的基础。
4、合约规划如何指导合同的签订和执行？
1）合同签订环节
签订合同时，由专业部门根据项目实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款方式，进而形成项目成本支付计划。同时，将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的问题。
在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，且不允许重复被其它合同选择，这样防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
合同签约审批时会存在两种情况：①合同金额
需经办部门针对金额差距阐述原因，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同，并出具费用节约单；合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
②合同金额>规划金额
同样需经办部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：如果是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；如果是原先预
算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，同时出具项目成本超支单。
2）合同执行环节
在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额（设计变更、现场签证），并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。
当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成的工程量，将变更金额纳入项目成本。
最后，分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的情况分析。
3）合同付款环节
首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定，反映工程的实际完工“产值”，并作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供依据；再次，根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划；最后在付款计划范围内完成付款申请，并完成款项支付。
5、合约规划的优化及调整
针对尚未签订的合同，由于实际业务的变化，可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订，那么项目成本经理需要定期对合约规划进行调整。此时工作情况主要有两种：
◆ 将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划；
◆ 由于项目实际情况发生变化，合约后续的范围将发生交叉，需要将多个合约规划进行调整，重新明确每一个规划的金额及发生时间
6、合约规划”理论模型下的成本管理，具备三大优点： （1）关注成本的重点发生变化，从原来关注成本核算点转变为关注会引起成本变化的每个业务节点，如合同、变更、结算、付款等，真正起到对引起成本变化的业务流程进行实时把控； （2）管理层下达成本管理指标变得更加科学、容易、符合实际，一线业务口的工作标准化程度提高，工作量减少，操作简单，反馈意见直接明晰，各个业务口都能以“合同—合约规划”产生的信息流和管理流进行运作和管控，让成本管控措施有效落地； （3）可以有效实现对各项目成本的事前和过程控制，项目动态成本实时反映，动态清楚，一目了然。
7、基于合约规划的三代动态成本过程控制
（1）第一代 特点：以财务部门为成本主导，做实付款的成本核算
（2）第二代特点：以“财务部门+成本部门”为主导，聚焦合同管理，成本发生后通过拆分来核算成本。
（3）第三代特点：以“成本部门+财务部门”为主导，基于“目标成本+合约规划”管控动态成本，兼顾成本控制、成本核算、成本做帐、资金计划管理。
8、合约规划对成本管理带来的价值：
（1）通过“合约规划”保障以目标成本来控制成本发生。
（2）打通“成本与计划联动”，实现动态现金流管理的基础。
（3）实现成本的分级管控。
（4）责任成本真正落地，变“指标考核”为“合约（合同）考核”。
（5）支撑合同标准化、采招标准化。
（6）解决成控人员有权不敢用的问题。
（7）提高成本管理人员的工作效率和工作效果
9、影响合约关系和合约范围的因素：
（1）政府或垄断部门的规定或市场习惯
（2）业主方项目管理的特点、项目本身的特点
（3）对成本的要求
（4）对品质的要求
（5）对责任和效率的要求
（6）设计图纸和技术要求
（7）工程进度
（8）公司所面临的市场情况和市场地位
（9）承包商的条件和心态
10、合约规划模板填写注意事项说明：（1)目标成本：同成本管理体系定义的目标成本。
（2)合约规划金额：合约规划总额应同目标成本总额相同
（3)已签约金额: ①编制目标成本时：指已经签订合同金额
②项目开发过程中：指各合同累计签约金额，各城市公司相关部门发生合同事项时应及时送交合约规划编制部门，以便及时进行合同信息更新，掌控项目合约整体规划情况。
（4)结算金额:合同结算完毕应及时填写结算金额。
（5)规划余量: ①未结算合同：余量=规划金额—已签约金额。
②结算合同：余量=规划金额—结算金额。
（6)合同工程范围、内容、界限划分等尽可能清晰准确的描述。
（7)发包方式：按总包、分包、政府指定、其它四种分类填写
（8)签约方式：按邀请招标、议标、询价、直接委托四种分类填写。
（9)定标原则：应按照成本管理体系规定，选择合适的定标原则
（10)合同形式：按固定总价、可调总价、固定单价、可调单价、其他等分类填写
（11)付款方式：尽量填写详细付款节点、时间及比例。
