建设工程（房地产开发项目）承发包合同管理 2008-11-04
（一）承发包合同造价过程控制
造价过程控制程序的一系列特别约定
1、约定开发商按工程形象进度分段提供施工图的期限和开发商组织分段图纸会审的期限；（施工图及图纸会审）
2、约定承包商收到分段施工图后提供相应工程预算以及开发商批复同意分段预算的期限；经开发商认可的分段预算是该段工程备料款和进度款的付款依据；
3、约定承包商按经开发商认可的分段施工图组织设计和分段进度计划组织基础、结构、装修阶段施工；合同规定的分阶段进度计划具有决定合同是否继续履行的直接约束力；
4、约定承包商完成分阶段工程并经质量检查符合合同约定条件向开发商递交该形象进度阶段的工程决算的期限，以及开发商审核批准的期限；
5、约定开发商拨付承包商各分阶段预算工程款的比例，以及备料款、进度款、工程量增减值和设计变更签证、新型特殊材料差价的分阶段结算方法；
6、约定全部工程竣工通过验收后承包商递交工程最终决算造价的期限，以及开发商审核是否同意及提出异议的期限和方法，双方约定经开发商提出异议，承包商做修改、调整后双方能协商一致的，即为工程最终造价；
7、约定承发包双方对结算工程最终造价有异议时的委托审价机构审价以及该审价机构审价对双方具有约束力，双方均承认该机构审价对双方均具有约束力，双方均承认该机构审定的即为工程最终造价；
8、约定双方自行审核确定的或由约定审价机构审定的最终造价的支付以及与工程保修预留款的互相关系和处理方法；
9、约定结算工程最终造价期间与工程交付使用的互相关系及处理方法，实际交付使用和实际结算完毕之间的期限是否计取利息以及计取的方法。
（二）工程质量问题及合同正确约定
工程出现质量问题，主要集中在以下几个环节：
1、开发商、材料供应商、制造商及施工承包商各个环节，由于利益关系可能产生问题；
2、设计、施工不当可能导致工程质量问题；
3、招投标失控及工程转包导致工程出现质量问题；
高度的合同质量意识决定了工程的高质量，在建筑工程施工合同中应对工程质量作出明确或具有可行性的约定：如
1、质量等级和优质优价的约定；
2、约定质量等级未达到的法律后果；
3、约定双方对材料、设备的质量责任及相应规定；
4、对隐蔽工程再检验的约定；
5、对工程分包的约定和对转包的界定；
6、约定工程质量的分阶段控制及对策。如约定分阶段质量标准及其约束力；约定分阶段质量符合标准是分阶段结算的主要依据；将分阶段质量控制与分阶段结算直接挂钩。
（三）履约可操作性的构成
履约的可操作性，是指合同确定的权利、义务关系具备全部、全面履行所必须的程序和期限。期限是指合同规定实施或不实施特定行为从某一时间起到另一时间止的连续时间段。承发包合同的可操作性，首先由期限所决定。而承包商能否按承包合同约定如期交付工程，则由每一形象进度能否均按期完成来决定。确保每一形象进度的按期完成，才能确保投入开工的房地产项目按期竣工。主要包括按形象进度约定付款时间、合同建筑工期期限规定（尤其是群体工程等）、（工程开工、竣工日期往往是计划性的，与其他相关联时，应在合同中予以明确）同时应办理相应的开工确认手续。
1、分阶段设定施工期限并赋予合同约束力，有利于确保工期。如开工日期（如有不确定性，设立确定的日期）、基础正负零、结构封顶、装饰扫尾以及提异议的时间及方式。
2、确切表述每一期限的开始和结束时间，要谨防因期限的“前”无开始、“后”无截止的不规范表述而造成合同履行期限的不可操作性和不确定性。
3、事后明确履约期限的文件要作为合同组成部分，使在签约时尚不明确的事项按照合同约定的确定程序和方式在事后履行过程中及时按时确认。
（三）工程转包和不规范分包的遏制及对策
在建设工程承发包合同的签约和履行中，工程分包是合法的和必不可少的，需要遏制的是转包和不规范分包。
工程分包是指工程承包方按与发包方商定的方案将承包范围内的非主要部分及专业性较
强的工程另行发包给具有相应资质的建筑安装单位承包的行为。
转包则是指工程承包方未获得发包方的同意，以赢利为目的，将与承包内容相一致的工程转让给其他建筑安装单位并不对所承包工程的技术、管理、质量和经济承担责任的行为。不规范分包则是指工程承包方未获得发包方的同意或者虽获得发包方的同意但没有按规定将工程分包给具有相应资质的建筑安装单位造成越级分包的行为。
工程分包的要点：
1、工程分包必须在招投标时事先约定，并在协议条款中明确；
2、分包合同应分送发包方，如与承包合同有矛盾，需以承包合同为准。
3、承包方须保证分包合同的履行，并派出相应管理人员；
4、分包方的任何疏忽和违约，均视为是承包方的疏忽和违约，并由承包方承担责任；
5、分包合同有总、分包之间进行结算，另有约定的除外。
（发包方通过此来加强对工程分包的监督、控制和管理。
遏制工程转包的经验
