如何做好房地产开发公司总经理
一、房地产开发总经理的知识结构 房地产开发企业的特点是人材密集、资金密集、专业性强，要成为一名优秀总经理需要具备如下的知识结构： 1.人才经营与组织创新知识 2地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识 3.智能建筑与IT运用知识 4.地产融资与财务管理知识 ５.建筑项目管理知识 ６.地产营销知识除了知识以外，具备开发战略与开发模式创新能力是更高的境界。房地产开发不能总是停留在房地产专业领域，大家都在比总体规划、建设设计、建筑施工、小区景观等专业层次，最后房地产开发同质化严重。如果跳出房地产局限，从文化发展的高度，将房地产与其它产业结合进行泛地产开发，赋予房地产更深的文化底韵，寻求开发模式的创新，这是真正的房地产企业家精神。
二、房地产公司总经理应该具备的能力 1.驾驭全局的能力 重点要准确把握市场，制定正确的项目运营战略，明确主要赢利来源，善于把控房地产开发的关键环节与赢利点，善于运用公司品牌进行低成本融资，在投资管理方面，善于调控优化投资决策模型，权衡风险与收益比例。根据人才经营理论，建设优秀房地产开发团队，驾驭整个舰队沿着集团确定的正确的战略方向前进。 2.学习能力优秀的职业经理人需要具备超强的学习能力，竞争环境在改变，这就要求我们不断学习。 3.资源整合的能力 不仅能够整合有形资产，更重要能够整合无形资产，在无形资产运营方面具备较深造诣。在王志纲工作室，我们每个策划师的资源整合能力是最重要的基本功，房地产企业之间的竞争不仅是单个企业或单个项目的竞争，而且
整个价值链的竞争，只有将不同的社会资源，按照企业目标和利益共享的思想，通过共享信息与知识，降低整个成本。 4.企业品牌的塑造能力优秀的管理团队、充满活力与进取精神对于银行是一种信心保证，对于客户来说，选择住宅就是选择值得信赖的发展商团队。多年来，我经常和新老客户直接沟通，取得大量第一手资料，诚信务实，为老百姓提供优秀的产品，不仅是企业赢利的需要，更是有良知的职业经理人应该承担的社会责任。 4.跨地域企业文化建设能力 .
(1).企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、《万科周刊》以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。 (2).不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是 为少数人服务。 ?(3).房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。 ?(4).企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。 ?(5).企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。 ５.资本运作能力 在沿海集团，我参与王红梅总监主持的资本运作项目，我们将赢利的天津高速公路项目卖掉，集中于地产业的开发，利
用我们是香港上市公司的便利条件，利用香港市场融资，取得一定成绩，得出基本经验。（１）务实经营比资本经营技巧更重要。只有擦亮企业品牌才能在资本市场得到信赖，才能降低综合融资成本。（３）建立企业信用管理体系是根本大计，减少妨害大局的短期行为。（４）对经理人进行长期激励。
三、如何做好房地产公司总经理 1.了解公司治理结构，明确工作目标，争取最优公司治理机制，经理人的期望值与公司董事会提供的环境与待遇相一致，让利害相关者成为独立董事。 2.调查研究 根据集团确定的目标，建立整个房地产公司的组织架构，梳理公司规章制度，确定人员编制与岗位职责，建立完整的公司流程，企业运作不会因为个别人的人事变动而受到太大影响。 3.市场调研与定位 明确区域市场的土地权属、项目定位，邀请建筑规划、当地市场专家、建筑师一起进行总体规划，编制项目可行性报告。明确土地使用所有权和范围、土地形状至关重要，在唐山购买1000亩土地和海域使用权过程中，我与律师一道工作，深深体会到房地产开发涉及利害相关者众多，必需严格把好法律关。在2002年6月份，我受北京一家房地产公司委托，完成了北京房地产市场调研，重点调研了北京怀柔区、顺义区、密云县房地产市场，从当地聘请了一流专家，包括同济大学建筑规划硕士岳永平先生、熟悉北京房地产市场的北大房地产硕士范俊先生，国际一级注册建筑师陈国章先生。 4.制定房地产开发工作计划，编制项目开发资金预算与人力资源需求报告，完善公司组织架构，确定不同阶段的融资比例和所需资金数额，根据融资目标确认融资渠道，控制整个融资成本。例如深圳十大明星
楼盘新世界鹿茵翠地，开发总投资为2.3亿元，建设银行分期贷款额度为1亿元，自有资金为5000万元，资金缺口主要通过预售回笼资金，建设单位少量垫资解决。 5.选择适合本项目的最佳性价比的供应商，包括策划公司、建筑规划设计单位、景观设计单位，实现规划设计、建筑设计、景观设计的一体化。以我参与主持的新世界中心项目为例，它位于江苏大厦前面，作为深圳中心区标志性写字楼建筑，我们通过国际招标聘请世界排名第二的美国SOM建筑规划与建筑设计公司设计新世界中心，设计费用达到国内写字楼创记录的400万美元。项目总投资6亿元，其中地价款2亿元，建筑与附属设施投资３.５亿元,设计费用等0.５亿元。我们自筹资金2亿元，抵押贷款５０００万元，授信贷款１亿元。吸引战略投资伙伴产权融资１.５亿元，其余１亿元通过预售回笼资金。 6.根据规划设计方案和户型，制作初步的产品说明书，进行针对性客户调研并征询专家意见，而后优化调整设计方案。 7.建筑项目总包与成本进度控制 大力在甲乙双方统一应用项目管理软件Ｐ３，联合控制工程成本、进度，灵活适应变更，及时通过合同管理软件结算，确保建设单位购买材料等资金需求。
8.市场营销根据数个房地产项目的营销实践，市场营销工作应该提前进行，根据营销总目标，确定营销费用，一般新项目广告营销比例为５０％，客户营销比例为４０％。老项目客户营销比例能够达到８０％。 9.在塑造强势品牌的工作完成后，重点抓好企业品牌输出 工作。
