加强小区管理推动满意城市建设
近年来，我市城市建设取得长足进步，面积不断扩大，人口不断增多，促进了城市小区的快速发展。我市城市规划区内现有各类居民小区110多个，居民13万多。但由于我市物业管理起步较晚，小区管理水平有好有坏，一些地方环境卫生恶劣，纠纷矛盾不断，偷盗案件频发，既影响城市形象，也影响市民生活，主要表现在以下几个方面：
一、小区建设配套不齐，天生不足。由于规划没有超前性，或执行规划不严格，很多小区存在先天不足：一是小区在开发建设过程中没有按规定留足物业管理和居民活动用房，多数小区就是留了一个门卫室，不方便进行物业管理，不方便居民生活。二是停车位普遍严重不足，致使小区车辆乱停乱放，车辆摩擦刮伤事件司空见惯。三是水电设施建设不合理，不便于管理，没有实行一户一表，致使因个别业主不交水电费，造成整个小区停水停电。
二、小区管理职责不清，矛盾重重。近年来小区内部不同利益主体引发的摩擦和矛盾逐渐增多，09年就发生多起因小区管理的内部矛盾到市政府上访的事件。一是业主委员会运作不规范，或缺位或越位，不能维护业主利益，一旦出现矛盾，居民动不动就到市政府上访。二是物业企业管理不规范，不能严格按合同和《物管法》兑现承诺或服务水平下降，居民意见大。三是业
1委会、物管企业、业主各自责、权、利不清，致使矛盾频发，直接造成物业费收取率降低，小区管理水平下降，如此不断，形成恶性循环。
三、物管企业生存艰难，发展缓慢。一是费用难收。最好的小区能收到90%左右，差的收不到50%，碧景湾小区作为我市第一个高档居民小区，就有将近一半业主不交费。早城小区的100户居民就因为拒不交费被物业公司告上法庭。物管企业是微利行业，收不齐费，则无法正常运转；二是人员难聘。物管企业人员流动性大，没有专业的培训机构，素质跟不上，而且行业工资待遇低，很难聘请到一些较为专业的工作人员，也很能建立一支相对稳定的高质量的队伍；三是环境不优。居民对物业公司的工作不太理解，居民文明意识有待加强，相关部门对物管企业的指导支持不够。我市16家物业企业，有6家处于亏损，每年都有2-3家无奈退出物业管理市场，几家规模大点的物业公司都已退出或计划退出居民小区管理这个市场。
四、居民素质参差不齐，管理混乱。一是私搭乱建现象严重，有的甚至占用消防通道搭建违章建筑，影响消防安全；二是擅自改变房屋用途，利用车库、住房改建成麻将室、商店等，影响居民居住环境。有的甚至随意改变房屋结构，影响房屋结构安全；三是乱养乱圈。在小区内放养鸡鸭猫狗，占用绿地圈地种菜，严重影响环境卫生。四是设备设施维护不到位。有的小区开发商刚刚移交时，设施齐全，环境幽雅。但由于维护不经常，1-2年后，小区内绿化破损、路灯损坏等均不能及时维修。而动用维修基金，
又很难按要求做到90%的业主签字同意。
安居才能乐业，小区管理涉及千家万户。加强小区管理，是创建文明城市的基础，是提高居民生活质量的需要，一个整洁、文明、安全、有序、舒适的生活氛围，是每个居民的向往；加强小区管理，是提高社会就业率的重要途径，物业管理作用劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻社会就业压力；加强小区管理，是维护社会稳定的需要，能维护公共秩序，能有效减少入室盗窃、减少刑事发案率，能有效防止火灾、燃气、爆炸等恶性事故发生，及时化解小区内部矛盾。我们建议各部门单位齐抓共管，共同努力，为我市文明城市的创建打下良好基础。
一要充分发挥规划的龙头作用，在完善小区设施上下功夫。一是新建小区要把好规划审查关。在小区规划时，必须配足物业管理用房和居民活动场所，配足停车位等必要的小区设施。二是要把好小区建设和验收关，对于不能按要求建好配套设施的，规划、房产、建设等部门要督促开发商按要求落实，否则应限制销售和交付使用。三是对于城市老旧小区，要有计划、分步骤地实施改造，逐步完善配套设施，逐步推行物业管理，改善居民的居住环境。四是加大违章建筑的处罚力度，坚决遏制随意违法违规建设的不良作法，确保小区功能的完整。
二要充分发挥居民的主体作用，在提高市民素质上下功夫。没有文明的居民就没有文明的小区，更没有文明的城市，居民是文明小区建设的主体。只有不断提高居民素质，才能不断提高小
区管理水平。一是要以《公民道德建设实施纲要》为主要内容培养市民道德观念，规范市民文明行为；二是要充分发挥业主委员会的作用，制定全体业主共同认可的《小区管理公约》，形成家家照办，人人遵守的自我约束机制。三是要积极推进《物管法》、《物业管理条例》等为主要内容的普法教育，使居民对自己的责、权、利有清晰认识；三是要积极开展群众文化活动和“文明小区”“和睦邻里”等评选活动，引导居民追求文明健康的生活和娱乐方式。
三要充分发挥部门的职能作用，在加强指导服务上下功夫。街道办事处要承担起小区管理的牵头组织作用，解决好组织协调缺位的问题。在此基础上，房产部门要加强小区管理的指导和服务，研究、制订和完善我市物业管理的有关政策和制度；政法、公安部门要加大对创建平安小区的指导和服务，加大对居民小区违法案件的查处力度；规划建设部门要加大对小区建设、设施完善等方面的技术指导和服务，加大对乱搭乱建行为的查处力度；城管部门要加大对小区环境卫生的管理和服务，督促业主和物管企业建立长效保洁机制；电力、自来水等部门要加大对小区水电设施建设和管理的力度，及时维护维修水电设施。
四要充分发挥物管的行业作用，在培育物管产业上下功夫。要使小区管理真正走上市场化、规范化的道路，物业管理是必由之路。一是要鼓励和扶持物管企业发展，对本地发展起来的物管企业从劳动用工、税收优惠等政策方面给予支持，使之健康发展；二是加强物管企业的管理。房产主管部门要规范物管企业的行
为，督促物管企业健康发展，依法维护企业合法权益，提高行业素质，形成加强行业管理的自律机制；三是完善物业管理的指标制度，允许外地物业企业进入浏阳市场，培养良性的竞争机制，促进物业管理水平的提升。四是督促部门单位自管的小区，逐步与原单位脱钩。要尽快完成过渡，实施规范的物业管理，建立一个公平的物业管理市场。
五要充分发挥社区协调作用，在文明创建上下功夫。要加大文明创建的力度，发动和鼓励居民积极参与文明小区、文明城市建设中来。对基础条件好的小区，社区居委会应积极推动成立业主大会和业主委员会，选举有公益心、有热情、有能力的人成立业委会，解决业委会管理水平低的问题，发挥小区居民民主自治的作用。对老旧房、基础差的居住小区。建议政府对这类小区要有计划、有步骤地实施改造，逐步完善服务配套设施，进一步增强物业管理效果。社区居委会可组织业主进行自营式管理，居民自我管理、自我服务，业主基本不用花钱或者花很少的钱就能实现对住宅及其设施设备的维护和管理。
