北京社区商业地产分析与投资指南
在北京，社区商业的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。现今，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商业的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使自家项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。而投资者在投资理念和心态方面的表现则像一面镜子清晰地折射出了北京社区商业市场的得与失。下面我们将从开发商和投资商两方面分析社区商业市场的现状。
开发商越来越注重社区商业的概念和主题包装
从以\"欧式商业步行街\"概念炒作成功的\"现代城\"、\"欧陆经典\"，到\"珠江骏景\"，再到现在的\"塞洛城”、“世纪城\"等等，住宅底商以及社区商业已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也的确令人满意，不仅如此，底商与住宅的销售相辅相成，开发商\"名利双收\"。但同时我们也注意到：某住宅底商项目在招商时是买家的抢购对象，出售率达到100%，但就目前店铺开张的效果来看却未能达到人们的期望值。为什么一个能赢得众多投资商厚爱的概念却不尽如人意呢？原因是多方面的，有项目自身条件的限制，也有经营者经验不足等等。但这一结果却为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟，主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。而事实上，目前商铺投资者已不再盲目跟风，对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但绝不应是开发商的制胜法宝。
投资者理智选择潜力型社区商业作长线投资
相对于借助炒作概念而走俏市场的社区商业项目而言，某些项目无需炒作却也热销。究其原因：巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如亚运村区域众多楼盘底商，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。再如位于五棵松的百朗园，骄人的销售业绩亦主要得意于其潜在发展优势。这种\"潜力型\"底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是\"时间\"问题，也就是商户通常说的\"养店铺的时间\"。在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。
成熟商圈的社区商业有利可图
凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例：3000平方米(建筑面积)底商面积在刚推出市场时即被一抢而空，对此情形开发商也始料不及。不仅如此，高回报率使其小业主的回收期仅为6年，大大短于通常10年的回收期。此类型住宅底商周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投资风险小。因此，拥有高回报率也在情理之中。成熟商圈内的住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。再以北京科技会展中心为例，其首层店铺的出租效果很好，但虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补二层、三层在设计上的缺陷，但部分店铺仍有空置现象。
总结目前北京市社区商业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美的推向市场。而投资者则表现得愈加\"挑剔\"，严格来说，住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本社区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果。因此，在选择店铺时，投资商所关心的问题普遍集中在：楼层、布局、面积、停车位、独立出入口、物业管理公司和社区消费群消费能力等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易，在房地产市场竞争激烈的今天，买家可选择的空间很大，发展商的产品能否在这些实际问题上领先于其他项目至关重要。
社区商铺投资的风险
根据上节的分析我们可以看出，社区商业地产有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10%左右。高回报的利润是牵动这股热潮的最主要原因。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等。这样灵活的方式也是吸引人们争相投资的一个因素。
在社区商铺投资热中，不乏盲目跟风的投资者，甚至有人认为\"只要买到房，就能赚钱\"。其实，高利润伴随的是高风险。现今流行的一种经营方式是从开发商那买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的：包租期内会有稳定的租金，而且，包租期越长，风险也就越小。可开发商大都本身不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者只是在承担开发商的风险。
如果自己经营，风险也不小。现在商场的商铺大多是分散出售的。这样，一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被分割。统一的经营权被分散后，各投资经营者各自为政，其商业形态必然是分散的。一个不具有整体性或者经营格局紊乱的商场不会有好的收益。因为相邻的商铺可能因为商业形态的不同而影响对方的经营效益。再者，投资商铺获取收益多半在于经营，而开发商对商铺的管理将直接影响业主经营成效。可面对产权已经出售的商铺，开发商通常很难实行有效的管理。 目前还有一部分投资者，他们买了商铺，既不出租，也不经营，而是以更高价转手给别人，从差价中赚取利润。在业界有一种说法叫\"博傻\"，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去。如果持这样心理的投资者过多的话，会造成商铺市场的虚假繁荣，出现泡沫。这不仅会影响市场的健康发展，投资者也会因为找不到买家而被套牢。
如何规避社区商业投资的风险
但凡投资都必然存在风险，虽然受整个市场景气的影响，这种风险有所降低或有所掩盖，但其毕竟是存在的。要规避投资风险，达到理想的回报率，需要注意以下几个问题：
了解市政规划
市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别\"敏感\"，投资者必须对该社区未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，投资者应注意商业养成在整个项目中的过程，应该有一定的心理准备
掌握租金水平及未来走势
商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。业内人士都知道不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因其地段好而轻易出手。
选择成熟地区
选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。
注重长线收益
投资商铺，长期的租赁收益也是不错的选择。投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些\"优质\"租客，以获得一个长期的有保证的租约。虽然在租金数字方面，投资者的直接收益会略有下降，但如果租客提前退租或无理拒绝履行合同，会给业主造成更大的损失。这种损失包括商铺的空置的租金损失、房屋的还原费用、设备设施的维修等，甚至有时会使业主卷入法律纠纷，因此，商铺投资更应该注重长线的收益。
