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三亚市政府投资建设项目代建制管理办法
第一章 总 则
第一条 为深化投资体制改革，提高三亚市政府投资项目管理水平和投资效益，规范政府投资建设程序，依据国家有关法律、法规和《海南省人民政府关于规范政府投资项目管理规定》(琼府〔2004〕55号)，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称政府投资建设项目是指利用国家拨款、国家债券、上级拨款、市本级财政（预算内、外）资金、政府担保、兜底、贴息的商业融资和银行贷款以及其他财政性资金建设的公益性项目。
本办法所称代建制，是指政府通过招投标（包括邀请招投标）或直接委托的方式，选择社会专业化的项目管理单位(以下简称代建单位)，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位（下称项目业主）的制度。代建期间代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。有关行政主管部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变。
本办法所指公益性建设项目，主要包括：1.环境保护、市政道路、桥梁、隧道、污水处理设施、生活垃圾处理设施、公共交通、水利等公用事业项目；2.科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目；3.看守所、劳教所、戒毒所、消防设施、审判用房、技术侦察用房等政法设施；4.党政工团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办公业务用房等项目；5.其他公益项目。
第三条 市发展和改革委员会作为政府投资主管部门，负责指导和协调推行代建制工作；项目业主负责代建制项目的组织实施工作；市财政局对代建制项目的财务活动实施财务管理和监督；市监察局对代建制项目实施全过程进行监督；市审计局对代建制项目结（决）算进行审计监督；市有关行政主管部门按照各自职责做好相关监督管理工作。
第二章 代建制的适用范围
第四条 为充分利用社会专业化组织的技术和管理经验，提高项目的建设管理水平和投资效益，凡建安工程概算投资额在2000万元（含2000万元）以上的政府投资项目，原则上实行代建制。有下列情形之一的项目可不实行代建制，由项目业主自建，按《三亚市政府投资项目管理暂行规定》执行。
（一）军队及保密项目。
（二）建安工程概算投资额在2000万元以下的政府投资项目。
（三）项目业主自认为有能力管理并报市政府常务会批准同意自建的项目。
由项目业主自建的项目必须承诺按批准的建安工程概算总包干，对突破项目概算所造成的资金缺口，由项目业主承担，同时对项目业主主要负责人实行问责制。
第五条 政府投资建设项目不符合以上所列条件的，均应按本办法的规定实行代建制管理。
第三章 代建单位的确定
第六条 政府投资代建项目代建单位由项目业主从三亚市代建单位名库中通过邀请招投标委托方式确定，或根据项目建设需要通过直接委托方式确定。
（一）直接委托代建。根据项目建设需要，若情况紧急，来不及依据本条第二种方式的规定进行招投标的，由项目业主从代建单位名库中推荐3家代建单位，报市政府常务会审定后委托1家代建。
（二）通过招投标委托代建。项目业主负责项目代建招投标工作，市监察局、发展和改革委员会、财政局、住房和城乡建设局等部门负责监督项目代建招投标。
第七条 代建单位的招投标，应从三亚市招标代理单位名库中选择招标代理机构，在三亚市建设工程交易中心办理相关招投标手续，并依法接受监察、公证等有关部门的监督。
项目业主从招标代理单位名库中抽取1家招标代理单位代理代建招投标，同时从代建单位名库中抽取5-9家代建单位参加项目初步设计及总概算评审。对项目初步设计及总概算审批成果予以确认的代建单位获得代建投标资格，由招标代理单位代表项目业主，从获得代建投标资格的代建单位中招标项目代建单位。
项目代建招标首先采取承诺按建安工程概算总包干方式竞标，如该方式无法应标，则按《三亚市一会五库管理规定》第十八条执行。
第八条 政府投资代建项目的代建工作一般可分两阶段实施：
（一）招投标确定项目前期工作阶段代建单位。由中标的项目前期工作阶段代建单位，负责根据批准的项目建议书，对工程的可行性研究报告、勘察直至初步设计及编制概算等实行阶段代建。
（二）招投标确定建设实施阶段代建单位。由中标的建设实施阶段代建单位，负责根据批准的初步设计概算，对项目施工图编制、施工、监理直至竣工验收和交付使用等实行阶段代建。
依据《三亚市一会五库管理规定》，我市政府投资项目原则上只实行建设实施阶段代建，但根据项目的具体情况，也可以通过招投标方式或直接委托方式，委托一个单位进行全过程代建管理。是否委托一个单位进行全过程代建管理，由市政府常务会决定。
第九条 代建单位确定后，由项目业主、代建单位双方按招标文件和投标文件的具体内容签订《代建合同》。其内容主要包括：
（一）项目概况；
（二）项目建设管理的范围、内容和目标；
（三）双方的职责；
（四）代建费用及其支付方式；
（五）项目资金的拨付与使用；
（六）目标控制奖惩与违约责任；
（七）双方约定的其他事项；
（八）承诺函；
（九）质保金条款。
第十条 代建项目实行履约担保制度。《三亚市政府投资项目建设委托代建合同书》（下称《代建合同》）生效前，代建单位应向项目业主缴纳《代建合同》约定建安工程概算总投资10%的履约保证金或银行履约保函（其中履约保证金不得低于建安工程概算总投资5%）。
第十一条 政府投资代建项目按照《中华人民共和国招标投标法》、《三亚市工程建设项目招标投标办法》和《三亚市政府投资项目管理暂行规定》有关规定，由代建单位招标选择施工单位及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，符合政府采购条件的应实行政府采购。
第四章 代建单位的资格条件
第十二条 代建单位应当具备下列条件（三亚市市委市政府指定的市代建单位除外）：
（一）具有独立法人资格，并为自负盈亏的经济实体；
（二）具有综合甲级工程设计资质、综合甲级监理资质、或专业施工总承包一级资质、综合甲级工程咨询等一项或多项资质和相关业绩；
（三）具有与同类工程建设管理相适应的组织机构和项目管理体系；
（四）具有从事工程建设规模、技术、造价、财务、管理等方面的专业人员和从事同类工程建设管理经验；
（五）注册资金在１亿元及以上的国家级单位、外省单位和注册资金在5000万元及以上的海南省级单位。
第十三条 代建单位与项目业主应无隶属关系和其他利益关系。
第五章 代建项目的组织实施程序
第十四条 代建项目的组织实施程序主要如下：
（一）申请与审批立项。由项目业主向市发展和改革委员会提出立项申请，市发展和改革委员会按程序审批立项，明确项目建设规模、建设内容、总投资等内容。
（二）编制与审批项目可行性研究报告。项目业主商市发展和改革委员会，委托有资质的咨询机构对项目进行可行性研究并编制报告，组织市有关部门和专家对其进行评估后，报市发展和改革委员会审批。
（三）编制和审批工程方案设计。政府投资代建项目采取限额设计方式，项目业主依据经批准的项目可行性研究报告，从设计单位名库中按法定程序委托设计单位，对项目分三阶段设计，即方案设计、初步设计、施工图设计。设计单位完成项目方案设计后，由项目业主或主管部门组织评审，报分管市领导批准。
（四）编制和审批工程初步设计及概算。项目业主依据经批准的项目可行性研究报告和分管市领导批准的设计方案，委托设计单位进行项目初步设计及编制总概算，组织市有关部门和专家对其进行评审后报市发展和改革委员会审批。经审定的初步设计及概算作为投资控制指标和考核代建单位的依据。
项目初步设计及概算资料由项目业主准备，提供给咨询单位专家组评审同时也提供给应邀的代建单位研究。项目业主要提前拟好《代建合同》文本及代建的有关规定交给代建单位，代建单位要对项目初步设计及总概算成果予以确认，项目初步设计及概算审批后5个工作日内，代建单位将承诺函一式5份提供给项目业主。
（五）项目落地。项目业主负责协调国土环境资源局、住房和城乡建设局和项目所在地政府，在项目开工前完成项目的征地拆迁，落实项目建设用地。
（六）项目代建与工程监理招标。项目业主依据本办法第七条完成项目代建招标和工程监理招标。
（七）签订《代建合同》。项目初步设计及概算审批后，以招标方式选择代建单位的，由项目业主根据招标结果，以被代理人身份与中标代建单位签订《代建合同》。以直接委托方式确定代建单位的，由项目业主直接与代建单位商定《代建合同》，并由项目业主以被代理人身份与代建单位签订《代建合同》。
（八）编制和审批施工图及工程预算。《代建合同》签订后，项目业主应协调代建单位组织设计单位进行施工图设计和编制工程预算，施工图设计报市行业主管部门审查批准，施工图预算报市财政局投资评审中心评审。
（九）工程招投标。代建单位根据《代建合同》，直接以招标人身份，以施工图预算评审结果作为招投标的标底组织工程招投标、签订和履行有关工程合同。政府投资代建项目工程施工招投标，应采取工程量清单计价方式等方式。
（十）项目法人或代建单位办理施工许可证手续后，应当及时开工建设。
需由国务院、国家发展和改革委员会、省政府、省发展和改革委员会批准开工的政府投资项目按国务院、国家发展和改革委员会、省政府、省发展和改革委员会现行的有关规定执行。
（十一）实施建设。代建单位依据《代建合同》，代表项目业主组织实施项目建设。
（十二）项目总体竣工验收和交付使用。工程具备竣工验收条件的，施工单位按国家竣工验收有关规定，在20个工作日内向代建单位提供完整的竣工资料及竣工报告；代建单位在接到竣工报告后20个工作日内组织项目业主、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等参建单位，在市发展和改革委员会、监察局、财政局、规划局及行业主管部门监督下，进行初步验收（交工验收）；在交工验收后5个工作日内，代建单位及参建单位编制项目竣工报告，报行业主管部门及市发展和改革委员会，由行业主管部门在30个工作日内组织发展和改革委员会、监察局、财政局、规划局、园林环卫管理局、项目业主和代建单位、施工单位、设计单位、勘探单位、监理单位进行竣工验收。工程竣工验收备案并经资产登记后，方可交付使用。
（十三）自代建工程获得《建筑工程竣工验收备案证》之日起1年，且工程款已支付完毕，代建工作结束。
第六章 代建单位的职责和工作内容
第十五条 代建单位的主要职责和工作内容包括：在项目实施阶段，代表项目业主进行设计管理、招标管理、采购管理、施工管理和竣工验收等，并对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。具体如下：
（一）负责工程设计管理工作。
1.负责施工图设计阶段与设计单位的联络和协调工作，组织设计优化和报批工作，确保项目设计按批准的建设规模、功能、标准和工期顺利实施；
2.负责组织建设过程中的设计施工交底和技术协调；
3.若在建设中需进行重大设计变更并引起工程超规模或超概算时，及时组织设计单位提出变更方案上报项目业主，由项目业主组织专家进行论证审查同意后，报市发展和改革委员会审核，由项目业主上报市政府常务会批准；
4.其他设计管理工作。
（二）负责严格按照国家、省市有关招投标法律法规，组织工程施工和材料设备采购等的招标工作，并将招投标书面情况报告和中标合同报项目业主备案；
（三）负责项目各类施工、采购等合同的起草、谈判、签订和管理工作，并按《合同法》行使建设方（甲方）权力，包括管理设计、监理等工作，履行建设方的职责和义务。
（四）负责工程进度的管理。
1.负责按照工期要求，编制工程进度总体计划，并报项目业主审定；
2.按批准的进度计划实施项目建设工作，确保项目如期建成；
3.定期组织召开工程例会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度，每月5日前向项目业主上报上月有关进度的信息、资金使用情况、报表和存在的问题；
4.其他工程进度管理工作。
（五）负责工程的质量管理。
1.按照国家和省市颁布的建筑管理条例和施工规范,以及对项目建设标准、技术规范的要求，建立质量保证体系，严格管理，确保工程质量达到预定目标；
2.对工程质量负责，发生质量事故时应及时查明原因和具体责任，并及时组织事故处理方案的实施；
3.负责组织工程实施过程中分项分部工程的验收，包括隐蔽工程和各类材料、设备的验收，对工程质量实行终身负责制；
4.其他工程质量管理工作。
（六）负责工程投资管理工作。
1.通过招标择优选择工程施工单位和设备材料供应商，招标时应以经市财政局投资评审中心评审后的结果作为合理限价，施工时应实行科学管理，严格控制工程造价；
2.负责编报年度投资计划和季度、月度资金使用计划，并依据工程进度经监理单位及项目业主出具意见后，直接向市财政局报送项目进度用款报告，办理资金支付，或报项目业主办理自筹资金支付；项目建成并通过竣工验收合格后，负责工程结算和编制工程竣工财务决算，申请决算审查和项目审计，办理各专业工程在保修期内工程尾款的支付；
3.负责按照批准的建设规模、功能、标准和概算组织建设。如有符合《三亚市一会五库管理规定》第十八条规定的改变工程投资控制范围的调整意见和重大设计变更，引起项目总投资增加超过原审批的概算时，应提供投资增减情况分析，经监理单位确认后上报项目业主，由项目业主组织市财政局、审计局、监察局等部门现场确认，并委托专家进行论证审查同意，报市发展和改革委员会审核，由项目业主上报市政府常务会审批后才能组织实施，并根据经审批的投资增减情况商项目业主按程序申报调整项目概算；
4.其他工程投资管理工作。
（七）负责按有关规定进行安全管理和文明施工管理。
（八）负责项目的建设档案和信息管理。
（九）负责设立项目基建专户，专人管理，专款专用，严格对项目建设的财务活动实施会计核算和财务管理。
（十）负责办理项目总体竣工验收及移交手续。
1.负责按照国家现行验收规范办理项目总体竣工验收申报手续，并配合市有关管理部门进行项目总体竣工验收；
2.项目总体竣工验收合格后，编制决算报告，由市审计局审计后，报市财政局审核批复，尽快向项目业主移交项目所有工程有关图文资料、财务资料，以及政府投资所形成的设施和库存物品，并按有关规定办妥全部移交手续；
3.负责解决工程竣工验收中的工程质量问题，并负责督促施工单位解决质量保修期的工程质量问题；
4.总体竣工验收合格的项目，自市审计局出具竣工决算审计报告一个月内，代建单位应向市财政局提出竣工财务决算申请，市财政局批复后，代建单位应在一个月内按市财政局批准的资产价值向项目业主办理资产交付手续。
（十一）负责其他代建管理工作。
（十二）代建单位及与其有隶属关系的单位不得在自己代建的项目中承担勘察、设计、施工、监理、设备材料供应等工作。
第七章 项目业主的职责
第十六条 项目业主负责通过招标或直接委托方式选定代建单位，并通过《代建合同》将项目建设管理工作全面交由代建单位负责。同时负责做好下列工作：
（一）负责按照项目立项批准的建设规模、内容和投资，提出项目的使用功能配置、具体建设内容和建设标准，并参与项目所有设计的审查和报批工作。
（二）负责土地征用、房屋拆迁，负责办理计划、规划、土地、环保、消防、人防等审批手续，配合代建单位办理施工审批手续，负责项目施工、设备材料等招标的配合和监督工作。
（三）负责代建项目设计、监理的招投标工作。
（四）参与监督项目的工程质量和施工进度，参与工程验收。
（五）负责监督代建单位对政府资金的使用情况。
（六）负责项目自筹资金的筹措，并按合同约定付款。
（七）参与项目总体竣工验收，并会同代建单位办理项目资产移交手续。
（八）负责根据我市信用评价办法，对代建单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘探单位等各参建单位履约情况进行考核评价。
第八章 代建费用
第十七条 代建费用即代建项目建设单位管理费用，包括代建项目前期工作管理费和建设实施阶段代建费用（管理服务费、利润和税金），列入工程概算，在工程待摊投资中列支。
（一）代建项目前期工作管理费按“建安工程投资概算值*0.5%”的公式计取。
（二）代建项目建设实施阶段代建费用按以下公式确定:
代建项目为批准项目建安工程投资概算低于1亿元的项目，代建费用按“建安工程投资概算值*2.0%”的公式计取；批准项目建安工程投资概算高于1亿元而低于3亿元的项目，代建费用按“200万元+（建安工程投资概算值-1亿元）*1.5%”的公式计取；批准项目建安工程投资概算高于3亿元的项目，代建费用按“500万元+（建安工程投资概算值-3亿元）*1.2%”的公式计取。
第十八条 代建费用一经确定，原则上不再因项目投资规模的调整而调整，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等因素的变动而调整。但当因政府或项目业主原因导致项目投资超过原定范围正负10%以上时，代建费用可参照本办法第十七条规定的计费方法做相应调整。
第九章 资金拨付、管理与监督
第十九条 项目业主完成初步设计及概算报批后，市发展和改革委员会将项目列入年度投资计划，报市政府批准实施。项目业主根据项目用款需求申请下达投资计划。市发展和改革委员会根据市政府批准的项目年度投资计划下达给项目业主。
第二十条 代建费用拨付。代建单位签订《代建合同》后，市财政局根据项目业主与代建单位签订的代建合同，第一次将代建费用80%拨付给代建单位，其余待代建项目建成并经竣工验收合格获得《建筑工程竣工验收备案证》之日起1个月内一次性付清。
第二十一条 工程款项拨付。施工单位依据施工合同和工程进度，由监理单位出具审核意见，向代建单位提出资金申请，代建单位审核加具意见，经项目业主审查后报市财政局办理资金支付，市财政局直接将工程款项拨付施工单位。在工程验收合格前累计拨付不得超过建安工程预算的80%，工程验收合格决算后拨付累计工程决算款95%，其余额5%作为工程质保金，在质保期满后由财政局一次性拨付施工单位。
第二十二条 代建单位应严格执行国家建设单位财务会计制度，对专项工程资金实行专项核算，专款专用，严格资金管理；市财政局要加强对代建单位资金管理使用的检查监督，通过对资金申请、账户管理、资金使用、财务报表等审查，加强对代建单位资金管理使用的监督；市有关部门依据国家和三亚市有关规定，对政府投资代建制项目进行稽察、评审、审计和监察。
第十章 奖惩规定
第二十三条 代建单位在项目建设管理过程中，应当严格依法进行施工、设备材料采购等招标工作，未经批准擅自邀请招标或不招标的，由市有关行政监督部门依法进行处罚，造成严重后果的，项目业主可终止《代建合同》的执行，由此造成的损失由代建单位赔偿。
第二十四条 代建单位未能完全履行《代建合同》，擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格的，由代建单位按合同约定承担违约责任。
所造成工程决算超出概算的，超出部分全部由代建单位负责，并扣除10%的代建费。工程质量不合格的，代建单位应当督促施工单位及时返工，直至合格为止，由此增加的费用由代建单位承担。发生严重质量事故的，项目业主应当解除与代建单位订立的合同，并要求其承担相应的法律责任。
第二十五条 在完成对代建项目的稽察、审计和监察后，确认代建单位存在违法违纪违规行为的，项目业主可依法终止有关合同的执行，由此造成的损失由代建单位赔偿。
第二十六条 代建单位在责任期内，如因工作疏忽、过失，出现工程质量事故的，应负全部经济和法律责任。
第二十七条 代建单位如出现需按本办法第二十三条、第二十四条、第二十五条和第二十六条规定对项目业主作出赔偿的，项目业主可在赔偿额确认后的15日内，从代建单位的履约保证金或银行履约保函中收取赔偿金，履约保证金或银行履约保函中金额不足则相应扣减代建费用，代建费用不足则由代建单位用自有资金支付。同时，该代建单位三年内不得再申请加入代建单位名库。项目业主所收取的赔偿金应全部用于项目建设。
第二十八条 代建单位因组织管理不力致使项目未能在移交使用目标日前完成移交的，每延误一个月，按每月平均代建费从代建管理费中扣罚，扣完为止。
第二十九条 项目如期建成且竣工验收合格，并经竣工财务决算审核批准后，如工程建安费用决算比经批准的建安工程概算有节余，节余资金的30%作为对代建单位的奖励，由市发展和改革委员会和市财政局核准后在项目节余资金中列支。
第三十条 代建项目按规定工期建成，经竣工验收合格后交付使用，如被市政府评为优良工程，按代建费用10%的标准，作为对代建单位的奖励，但最高不超过50万元，其中不少于50%给代建单位负责人；奖励资金由市发展和改革委员会和市财政局核准后在项目预备费中列支。
代建奖励金由市财政性资金和项目业主自筹资金按项目建设资金来源的比例分摊支付。
第十一章 履约保证金的退还
第三十一条 代建项目建成并经竣工验收合格获得《建筑工程竣工验收备案证》之日起1个月内，项目业主应将履约保证金的本金及利息或银行履约保函退还代建单位。
第十二章 附 则
第三十二条 本办法自发布之日起实施。
