酒店筹建管理方案1-酒店投资开发必看秘笈万红安（原创）
2010-5-5
酒店功能及延伸分析
把酒店的功能区分为基本功能与延伸功能。为了更好的掌握酒店发展的脉络。
什么样的市场需求，对应形成什么样的功能。从七类市场需求群体的具体需求中，可以归纳出酒店基本的功能结构。
1 私人空间功能 休息功能：床位、洗澡间、厕所、相关用品；
对外联系与工作功能：电视、电话、写字台、宽带、电脑；
接待功能：接待桌椅及空间、独立接待客厅；
延伸的娱乐休闲功能：泡浴冲浪间、棋牌间、综合娱乐间；
延伸的安保助理功能：保安间、秘书间、工作间、会议室、暗道。
2 公共空间功能 餐厅：早餐、宴会厅、茶餐厅、小吃餐饮厅、中西特色餐厅、露天餐饮、烧烤营地；
接待功能：专设休息等待厅（免费）大堂吧、咖啡厅、茶馆；
商务与旅行服务：订票、旅行社、传真、长途电话、上网、复印、租车、秘书；会议会展交易活动：会议室、演讲厅、展览厅、展览廊道、扮演厅、多功能厅；康体休闲：游泳池、戏水乐园、温泉中心、洗浴中心、按摩室、美容美发、健身室、保龄球场、网球场、乒乓球室、羽毛球室、棋牌康乐室、拓展运动基地、小型游乐场；
娱乐：酒吧、水吧、夜总会、KTV 电子游戏室、激光射击、室内高尔夫、综合包间、小剧场、音乐厅、放映厅；
购物：百货小超市、艺术走廊、工艺商店、名品专卖店。
特色化
对应于酒店市场可以精准定位酒店的功能，并因此形成酒店的产品功能模块。但是酒店的功能不可能满足所有的市场需求，必需走特色化的道路，市场竞争中寻求在局部市场上的竞争优势，达到因独特而坚持客房入住率及消费标准的高水平与稳定。功能设计的特色化，市场竞争及商业模式特色化的基础；景观风格的特色化，酒店格调、品位、顾客喜爱度的基础；经营服务特色化，则是鲜活的感性基础，需要经营者去实现。
前期策划中，特别需要对功能特色化进行研究，并据此实现酒店特色化定位目标。根据绿维创景的经验，此提出三种策划模式：
小型酒店
小型酒店的乡土民俗特色化低成本扩张模式：应以功能单一化、管理规范化、品牌连锁化为主要方向。走乡土民俗特色化的低成本扩张道路。
乡村大中型酒店
乡村大中型酒店的功能延伸特色化模式：应以功能延伸特色化为目标。在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型或娱乐休闲型酒店。 郊区景区大中型酒店
郊区景区大中型酒店的休闲娱乐特色化模式：应以会议＋休闲娱乐为模式。休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。
有关建筑与景观设计的特色化模式，将在本连载之二中详述。
酒店策划方案
核心逻辑 酒店筹划
关键在于把握 “ 市场需求与酒店产品 ” 之间的对应关系。把酒店所面对的具体市场需求研究透，把酒店选址的基础吃透，把酒店的环境利用充沛，把竞争的环境分析透，通过整合分析，特色化创意再造，最后形成完整的产品构架与运营模式，就可以指导建设性规划设计和开业经营运作了依托对市场现状与发展趋势的深度研究，通过区域环境及地块条件考察。结合竞争比较与场地景观文化挖掘，对项目进行整合，沿着特色化目标，形成总体定位与总体发展战略；创意性的谋划私人空间与公共空间产品特色，设计功能特色化结构；结合地块，形成初步布局结构；谋划文化主题与风格意境要求，初步形成景观与建筑风格规范要求；设计开发运作的过程、工程建设要求、投资分期、招商融资方式、营销思路、管理方案等各个环节；系统整合区域的各个要素与环节，形成整体开发的思路方案。
经过策划，应该达到以下目标：定位清晰。市场目标明确，主题与功能特色化的酒店产品新颖独特，区域联动互动关系明朗，投资分期合理，营销渠道与战略清楚，具备可操作性的基础。
策划基础模板
内容包括九部分：基础环境分析、市场研究、定位分析、功能结构特色化与布局、主题与风格创意策划、建筑与景观概念策划、商业模式设计、运营实施计划设计。
基础环境分析
进行系统的资源环境与地块条件分析；对区域经济社会发展及相关项目进行比较分析，形成基础环境分析演讲；考察项目地块、周边环境及相关资源。
市场研究
进行系统的市场调查，收集相关市场资料。深度分析市场需求，比较竞争项目及可能的竞争环境，提出项目精确的市场定位与市场目标；
定位分析
对项目进行系统整合，通过 SWOT 分析。形成对项目的系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位四方面；
功能结构特色化与布局
对项目进行特色化产品的创意筹划，依照酒店功能基本要素及延伸特色化模式。谋划建筑规模，并进行空间布局，落实私人空间与公共空间的具体特色，进行详细描述，并与市场需求进行对应消费比较分析；
主题与风格创意谋划
以文化为脉，创意策划酒店的文化主题。整合风格与风情，形成酒店的主题与风格格调。其中，包括整体建筑、客房风格、休闲娱乐内容、故事编撰与情境化场景布置、体验模式、特色餐饮等等；落实 “ 吃住行游娱购 ” 六要素在酒店内部的具体互补镶嵌系统结构； 建筑与景观概念策划
策划建筑体量、板块结构、标志性特征、风格规范要求、功能建筑特色、植物造景与园林景观等等；形成景观规范要求；
商业模式设计
卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌筹划、营销渠道筹划、促销思路筹划、管理模式设计、人力资源开发筹划、投资估算、财务预测、投资分期筹划、融资筹划、开发流程筹划、杠杆运用筹划、商业模式整合等；
运营实施计划
以资金投入为基础，对项目投资运作进行目标任务分项的计划。依照业务顺序与结构板块，形成具体的工作计划。
图件
区位分析图、市场分析图、现状与竞争分析图、功能分区示意图、建筑与功能项目布局示意图、道路交通示意图、标志性景观及风格控制示意图、重要节点景观效果示意图。
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