关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见
市国土资源局市规划局
（二○○七年四月一日）
为进一步加强国有土地资产管理，规范城市规划建设，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等法律、法规和文件规定，结合我市实际，现就项目开发建设中改变土地用途、容积率等土地使用条件问题提出如下意见。
一、任何建设单位都应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经市、县（市）人民政府批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。
二、未经市、县（市）人民政府批准，规划、国土资源、建设、房产、工商行政管理等部门不得为土地使用者发放改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、营业执照等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行验收。
三、根据国家、省关于国有经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的规定，原出让土地使用者提出的下列改变土地用途的申请，不予批准：
（一）将其他用途土地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的（包括将单位、企业自有住宅用地改变为商品房开发用地的）；
（二）将商业用地改变为住宅用地或商住综合用地的；
（三）将住宅用地改变为商业用地或商住综合用地的。市、县（市）人民政府为实施城市规划部分调整宗地或片区的土地用途，将商业用地改变为商住综合用地或将住宅用地改变为商住综合用地的，原出让土地使用者可依据本意见补交土地出让金和其他税费并办理有关手续。
四、以出让方式取得土地或原以划拨方式使用土地但应当实行有偿使用的土地使用者，在不改变土地用途和符合技术规范的前提下，可向市、县（市）人民政府申请提高土地容积率，并按照本意见的规定补交土地差价和其他税费。其中，以出让方式取得工业用地的土地使用者，在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加土地容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。
五、因改变土地用途或提高土地容积率需补交土地差价的，土地差价按下列方法测算：
（一）出让土地使用者只提高所使用土地容积率的，应补交的土地差价＝提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。
（二）出让土地使用者只改变所使用土地用途的，应补交的土地差价＝改变土地用途的建筑面积×（调整后土地用途市场价格的楼面地价－原土地用途市场价格的楼面地价）。
（三）出让土地使用者既改变土地用途又提高土地容积率的，分别测算应补交的土地差价，两者相加即为既改变土地用途又提高土地容积率应补交的土地差价。
（四）划拨土地使用者提高土地容积率应当实行有偿使用的，应补交的土地差价＝现土地使用条件下应缴纳的土地收益（现状土地使用条件下总地价的40％）＋提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。 补交土地差价的基准期日为调整后的修建性详细规划批准日期，土地使用期限不变。市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考，按土地所在地同一地价评价区内，以招标拍卖挂牌方式出让土地的最高价格进行测算；土地所在地同一地价评价区内没有以招标拍卖挂牌方式出让土地的，市场价格的楼面地价应以市场比较法为主进行评估测算。若原土地使用者取得土地时为“净地”，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款；若原土地使用者取得土地时为“毛地”，政府仅收取了土地纯收益，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款的政府收益部分（按原出让土地政府收益占土地出让总价款的比率计算）；若原土地使用者取得土地时既有“净地”又有“毛地”，分别按上述方法测算补交土地差价。
六、符合本意见规定可以申请改变所使用土地用途、提高所使用土地容积率，按下列程序申请报批：
（一）原土地使用者向规划部门提交书面申请；
（二）改变土地用途、提高土地容积率的规划方案报规划部门（规划委员会）审批；
（三）市、县（市）国土资源部门依据批准的修建性详细规划，委托土地评估中介机构进行土地评估、测算；
（四）市、县（市）国土资源部门拟定补交土地差价、调整土地有偿使用合同的方案报市、县（市）人民政府审批；
（五）市、县（市）国土资源部门依据市、县（市）人民政府批准的方案与土地使用者签订补充合同；
（六）土地使用者补交土地差价及其他税费；
（七）土地使用者持补充合同和交款凭证申办准建等相关手续。
七、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发后，至本意见施行前，符合城市规划要求，经规划部门批准变更了规划方案，涉及改变土地用途、容积率的，均应按照本意见的规定履行土地审批手续、补交土地差价；凡未履行土地审批手续、未补交土地差价的，规划、国土资源、建设等部门应按照本意见的规定暂停为其办理建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程验收等证照或手续。
八、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发后，至本意见施行前，未经批准改变了规划方案，涉及改变土地用途、容积率的，规划、国土资源、建设等部门应按有关规定予以处罚；需补交土地差价的，应按照本意见规定，履行土地审批手续，补交土地差价。
九、本意见适用于本市行政区域所有城市（镇）规划区内的建设项目，城市（镇）规划区外的建设项目参照本意见执行。
十、本意见自下发之日起施行。
