浅析“土地使用条件”的内涵
国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（以下简称《规范》）已于2006年8月1日正式实施，明确了原划拨、承租土地使用权人在改变用途等土地使用条件的申请办理协议出让、划拨土地使用权转让后改变用途等土地使用条件的协议出让及出让土地改变用途等土地使用条件三种情形下，如何计算应缴纳的土地出让金。如在改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。正确理解“新土地使用条件”、“旧土地使用条件”的具体内涵是准确计算应缴纳土地出让金的关键。“土地使用条件”作为一个法律术语，在《中华人民共和国土地管理法》有相应表述。该法第二十条第二款规定，“乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。”全国人大常委会法制工作委员会副主任卞耀武、国土资源部副部长李元、国土资源部政策法规司司长甘藏春在主编的《中华人民共和国土地管理法释义》中对“土地使用条件”作出如下解释：在划分了土地利用区，明确了土地用途后，还需要进一步制定出各土地利用区内土地使用的条件。即在该土地利用区内，哪些土地利用活动是允许的，哪些利用活动应当受到限制，哪些利用活动是禁止的。如在基本农田保护区内，可以从事种植业，但禁止各项非农业建设，禁止在区内挖沙、取土、堆放固体废弃物，禁止在区内栽果树、挖渔塘。在基本农田保护区内兴修小型农田水利设施、田间道路、营造农田防护林则要经过审查，若符合有关专项规划，应该允许。
结合《规范》中涉及“土地使用条件”的相关内容，仅从“改变用途等土地使用条件”这一字眼上分析，《规范》对“土地使用条件”作的是广义解释，将土地用途纳入了土地使用条件的范畴。
同时根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的有关规定，待估宗地的基本情况主要包括待估宗地的位置、现状和规划限制。位置包括土地所在城市的性质、土地所在区域的性质、具体坐落位置、地号、图号、周围环境、交通便利状况等。现状包括土地使用者、用途、使用权性质、面积、他项权利、尚可使用年限、地形、地质、地上附着物状况、基础设施条件等。规划限制包括区域总体规划、详细规划、规划用途、建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、建筑高度等。
综合所述，土地利用条件有其法定内涵，不仅包括土地用途，还包括建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、层数、建筑结构、建筑高度等。其主要由三种方式确定：一是在城镇规划中限定；二是在土地使用权出让合同及出让合同补充协议中确定；三是在其他批准用地文件中作出规定。如建设工程规划许可证、总体规划方案、设计方案等。
