开发报建工作指引
碧桂园何志芳（没有固定流程，仅供同行交流、指导QQ：53908274，欢迎同行多交流）
土地整理前期阶段(征地拆迁启动前)
1、配合政府工作完成地块情况摸底，包括但不限于地上民房、公建、林地、坟墓、果树等情况；地下现有燃气、石油、给排水、通信、电力管线埋设情况。评估整理难度，配合政府做好资金预算和资金监管。
2、理清地块现有规划情况，包括土地利用规划、城市总体规划、区域控制性详细规划、林业规划等。各项指标是否符合项目开发要求，如有冲突，应评估调规难度、调规时间、调规程序。
3、摸清项目用地现状地籍情况，是否全部可收归国有，是否有企业或个人已取得国有土地使用权证，是否存在土地在押情况，是否存在权属纠纷。并重点跟进该部分土地的征收谈判进度。
4、作为专项工作密切关注建设用地指标的申报和项目用方案地报批进度，以评估土地挂牌时间，指导征地拆迁进度。
5、根据政府制定的土地征收方案、房屋征收方案以及整体拆迁征地计划，与项目工程部共同制定项目前期开发计划。
一、土地整理实施阶段（土地挂牌前20~30天）
1、完成首期用地红线测绘成果，取得用于详规设计的1:500地形图。
2、完成规划方案的预审沟通工作，基本确定规划方案。以供项目工程部进行土方招标、施工、地勘招标和布孔。
3、如项目涉及占用国有、集体林地，完成林地征占手续办理。
4、跟进单体施工图设计进度，了解办理规划证、施工许可证的办理程序和报批资料，并着手准备。
5、根据项目开发计划、财务资金部融资计划编制报建专项计划。
二、土地获取阶段（土地挂牌公告后30~50天）
1、取得省人民政府用地批复，了解土地整理完成情况，与规划、国土共同制定土地挂牌方案及竞买条件。
2、组织资料进行竞买前的公司内部审核，挂牌公示期间密切关注报名情况，及时向上级反馈。
3、土地摘牌后，完成土地出让金、契税缴纳。积极协调办理用地规划许可证
4、完成国有土地使用权证办理。
5、完成环评、地灾、压覆矿、水保、可研、交评单位比选和合同签订。
三、规划、施工报建阶段
1、根据项目一级计划，完成总平面图审批会签。以指导规划设计院深化规划施工图。
2、完成项目的发改委立项手续。
3、完成项目路名路址备案。
4、完成规划单体审查，办理工程规划许可证。
5、取得环评、地灾、压覆矿、水保、可研、交评批复。
6、完成项目总图、单体消防审查并取得防火审核意见书。
7、完成地勘报告、施工图审查并取得合格证。
8、完成招投标备案、施工合同审查，督促施工单位、监理单位完成相关备案手续及规费缴纳。
9、完成人防、基础设施配套费等手续及规费缴纳。
10、办理施工许可证。
四、预售许可阶段（开盘前10~30天）
1、完成推售部分的预售面积测绘并提供测绘成果供营销定价。
2、完成物业管理招投标。
3、完成预售方案会签，商品房买卖合同模板备案。
4、完成形象进度资料准备
5、办理预售许可证。
五、项目后期报建阶段
1、完成商品房买卖合同备案。
2、根据项目进度完成规划、防雷、消防、环保、土建等分项验收工作。取得项目竣工验收备案表。
3、完成建设竣工资料报城建档案馆存档。
4、完成商品房竣工实测，并提供测绘成果。
5、办理初始登记、土地证分割，房屋产权证登记、发证。
