房地产抵押报告
估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委 托 方：华中科技大学文华学院估 价 方：物业管理估 价 人 员：陈亚玲估价作业日期：二估价报告编号：
2班
○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123号
（鄂）物业
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设、限制条件
四、估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）报告应用的有效期
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
（二）区域因素分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳分析
（五）估价方法选用
（六）估价测算过程
（七）估价结果确定
六、附 件
（一）委托方评估咨询委托函
（二）委托方营业执照复印件
（二）《房屋所有权证》复印件
（三）《国有土地使用证》复印件
（四）估价对象法定优先受偿款查询资料及调查记录
（五）估价对象区位示意图
（六）估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片
（七）估价机构营业执照及资质证书复印件 (八) 估价师注册证书复印件
一、致委托方函
华中科技大学文华学院：我公司于2007年6月19日受贵公司的委托，对贵公司所拥有的位于武昌区白沙洲街堤后街的房地产进行评估，估价时点为2007年6月19日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积1788平方米，土地使用权面积4200平方米，在估价时点2010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为4112.122万元，大写：人民币肆仟壹佰壹拾贰万壹佰贰拾贰元整，单价为：979.08元/平方米。其中：土地使用权价值为123.372万元，大写：人民币壹佰贰拾叁万叁佰柒拾贰元整，房屋建筑物的价值为288.75万元，大写：人民币二佰扒拾扒万柒仟伍佰元整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。
特此函告！
法定代表人： 张三
华中科技大学文华学院物业管理2班
二○○七年六月二十二日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员李棋对估价对象进行了实地查勘。
6、没有本估价机构以外的人对本报告提供重要专业帮助。
7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。
注册房地产估价师签字：陈亚玲
三、估价的假设、限制条件以及报告使用提示
1、估价假设条件
（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。
（3）估价对象土地登记用途教育用地，房屋登记用途为教育用地，估价对象实际用途为教育用地，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。
（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。 （5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2、估价限制条件
（1）本报告评估目的仅为华中科技大学文华学院以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押市场价值参考，不适用于其它任何目的。
（2）
（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效
（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。
（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。
（7）本报告解释权最终归物业管理2班。
3、估价报告使用提示
（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。
（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：
市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2006年至2007年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。
信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体华中科技大学文华学院，在贷款期间银行对华中科技大学文华学院的未来经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。
抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。
流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。
（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。
（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。
４、估价对象抵押价值下跌的风险分析
主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
四、房地产估价结果报告
1、委 托 人：华中科技大学文华学院
2、单位地址：武昌区洪山区关山文园路58号
3、联 系 人：刘静
4、联系电话：12345678912
（一）委托方
（二）估价方
1、受托估价机构：物业管理2班
2、机 构 地 址： 4A-215
3、资格证书号 ：建房估证字[1234]327号
4、法 人 代 表：张三
5、联 系 人：陈亚玲
6、联 系 电 话：(027)12345678
7、传 真 电 话：(027)87654322
8、邮 政 编 码：430074
（三）估价对象
本次估价对象为华中科技大学文华学院里学生食堂土地使用权及部分地上房屋建筑物价值，本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，地上房屋建筑面积4200.00平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4130号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。 （2）土地利用状况
待估宗地位于武昌区洪山区文园路58号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为4200.00平方米。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。
2、建筑物状况 （1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区洪山区文园路58号即华中科技大学文华学院内，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日取得了该地的土地使用权，估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第4310号，图号：001，地号：6719，土地面积为1788.00平方米，建筑面积为4200.00平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。。 （2）建筑物设备及装修
估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层 （3）使用及保养
估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好
（四）估价目的
为委托人一估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考
（五）估价时点
2010年11月21日
（六）价值定义
本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
1、用途：估价对象评估设定用途为教育用地。
2、权利状况：委托方拥有房屋所有权和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。
3、开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。
4、建筑物结构：混合（具体见《房屋建筑物概况表》）
（七）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）
4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》
5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）
6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号）
7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）
8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）
9、建设部《房地产抵押估价指导意见》
10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）
11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知
12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第80010031号）
13、《国有土地使用证》（武国用(2003)4310号）
14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件
15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情
16、委托方提供的其他有关资料
（八）估价原则
1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2、最高最佳原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。
3、房地产替代性原则
市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。
4、估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。
5、谨慎原则
谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（九）估价方法
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为食堂有收益可得，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。此处也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为： 房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。
其计算公式为：
Ｐ＝Ｐ\'（１＋Ｋ）×ΠS
n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格
Ｐ\'－ 估价对象所在区域基准地价
Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益
r — 折现率
n — 收益期
(十)估价结果
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积。
（十一）估价人员
房地产估价师 注册证书号 ：080271021331 签 名：陈亚玲
（十二）估价作业日期
二○一○年十一月二十至二十六日。
（十三）估价报告应用的有效期
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。
五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，评估地上房屋建筑面积4200.00平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。
2、建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
（2）建筑物设备及装修
估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层， （3）使用及保养
估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好
（二）区域因素分析
区域内 学生食堂不多，对该房地产五明显的影响。
（三）市场分析
2010年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。
（四）最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
估价对象土地登记用途为教育用地，房地产实际用途为教育用地，按实际用途使用符合最高最佳原则。但从土地与建筑物的均衡性以及土地利用强度上来评定，估价时点上的估价对象现状并非最高最佳使用。本次估价目的是为委托方办理抵押贷款手续提供拟抵押物现状房地产价值依据，因此限于本次估价目的的特殊性，估价师只能假设估价对象能够在保持现状使用方式前提下继续使用并获得相应的权利来收益。
根据以上分析，本次评估按估价对象证载用途为最佳用途，按现状利用情况进行评估。
（五）估价方法选用
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。作为学生食堂，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。
其计算公式为： Ｐ＝Ｐ\'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格
Ｐ\'－ 估价对象所在区域基准地价
Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率
n — 收益期
（六）估价测算过程
n 采用成本法对估价对象进行评估
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
I、基准地价系数修正法测算土地价格
1、武汉市基准地价概况
根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2007]66号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
确定待估宗地基准地价为690元/平方米，取整数方便计算。
3、宗地地价区位因素修正
该土地位于学校内，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数，可知该系数为0
4、宗地地价个别因素修正
估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限进行评估，而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。
5、基准地价系数修正法估价结果
待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数
=690×1×1×1×1=690元/平米 出让的土地单价为690元/平方米 出让的土地总价为1233720元
II、建筑物重新购建价格的确定
根据房屋建筑价格表知，建筑物的重新构建价格为3850000元 建筑物的折旧的确定
根据估价人员的现场勘查及和通过相关资料的了解，确定建筑物的成新率为75% 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率）
Ⅲ、成本法评估值确定 成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)
=4121220元=41
12、122万元
采用收益法对估价对象进行评估
（1） 年总收益的确定；
该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生15000人，在学校就餐的只有10000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一样，各为3500人，故估价房地产收益为；
年收益为；（15+10）×4000×30×9=2700万元 （2）求取年总费用
它含：①维修费；②管理费；③保险费；④其他费
①求取维修费
维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物重臵价格的2%计算。建筑物重臵全价取上述中的建筑物重新购建价格计算为3850000，则
维修费；3850000×2%=77000元 ②求取管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。根据估价对象的用途、规模，并参考企业的实际费用确定管理费按年总收益的3%计算。
年管理费＝27000000×3%=810000元 ③求取保险金
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.5‰计算。根据以上计算建筑物现值为2887500，则
年保险费＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他费 综合费率为营业额的17.8%。
其他费费=27000000×
17、8%=4806000元 ⑤求取年总费用
年总费用为上述四项费用之和：
年总费用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元 （3）求取年纯收益
年纯收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元 （4）确定资本化率（或报酬率）为4% （5）收益年期的确定为2043-2010=33年 （6）收益价格的求取 根据收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益
r — 折现率，此处取4% n — 收益期，此处取33年
估价对象房地产收益价格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]
＝388826401.6元=38882.64016（万元）
（七）房地产估价结果的确定
根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，对估价对象分别采用房地分估和收益法进行评估，其中成本法评估结果为4112.122万元，收益法评估结果为38882.64016万元。
通过对这两种不同方法得出的结果进行检验，两种方法的结果相差较大。由于本次评估按估价对象现状利用进行评估，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏高，且收益法受多方面的影响不确定性多；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故： 房地产总价=4112.122万元
（八）估价对象抵押价值未来下跌的风险分析及变现能力分析
估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
综上所述，在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处臵（拍卖），实现快速变现。
变现能力分析：估价对象的通用性：估价对象土地用途为教育用地，地上建筑物为学生食堂，不符合要求，因此可以认为本估价对象通用性不强。
估价对象的独立使用性或者可分割转让性：估价对象作为教育用地，土地与地上建筑物配套、整体使用，因此独立使用性或者可分割转让性较差。
估价对象作为教育用地在使用上具有一定的特殊性，受众的范围较大，因此变现时间可能较长。 综合以上分析，估价对象变现能力较差。
处臵价格（拍卖底价）受快速变现的限制和不完全公开市场条件的影响，一般会偏离公开市场价格，经调查武汉市同类情况房地产处臵价格，与公开市场价格相比，快速变现价格一般为正常成交价格的50%-70%，结合估价对象的实际情况，确定处臵价格为评估值的60%，则该宗房地产的处臵总价为 2467.2732（万元）。
六、附 件
1、委托方评估咨询委托函
2、委托方营业执照复印件
3、《房屋所有权证》复印件
4、《国有土地使用证》复印件
5、估价对象权利状况查询资料及调查记录
6、估价对象区位示意图
7、估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片
8、估价机构营业执照及资格证书复印件
9、估价师注册证书复印
华中科技大学文华学院房地产估价报
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