“十一”房展会客户需求调研分析
为更好的跟踪和了解消费者购房需求动态，“十一”房展会期间，上房销售集团有限公司精心设计了需求调查问卷，累计随机选取具有购买意向的消费者400个作为研究样本，问卷回收376份，回收时剔除5份无效问卷，样本有效率达92.75%。下面将对这些样本做出分析和总结，以说明消费者购房需求情况，进一步追踪了解上海楼市发展状况。
1、消费者基本特征 （1）年龄构成
年龄构成分析40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%37.4%31.9%16.6%14.1%20-3031-4041-5050以上
调查结论表明，房地产市场目标主力客户年龄特征为31-50岁，总比重达69.3%。该年龄段的群体一般都是经济购买能力比较强的事业有成、收入丰厚的潜在购买人群，追求相对舒适型的生活方式。另外，年龄为20-30的年轻人作为这个时代的新生力量，不仅具有较高的学历，并因而获得较高的收入，而且年轻人比较追求时尚，消费观念相对比较超前，基于对未来收入良好的预期，因而他们愿意消费，也敢于消费，同时也是首次购房置业的主力群体。
（2）家庭人口构成分析
家庭人员构成分析70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1人2人3人4人5人2.5%5.5%2.5%30.1%59.5% 购房家庭的人员构成中，以三口和两口之家居多，比例分别为59.5、30.1%，其中，三口之家庭一般比较稳定，特别是有了孩子后，对住房需求比较大。家庭成员为2人的群体中，很多正处在婚姻前期或是婚姻初期，正是迫切需要一处稳定的住所“安家”的时期，因此也成为数量较大的一部分客户群。
2、需求特征 （1）购房计划
购房计划(%)161.147.935半年内购房一年内购房先观望，1-2年内购房先观望，2-3年内购房
尽管宏观调控一系列政策的出台使房产市场观望气氛浓厚，但是调查显示一年以内有意有房的客户达到82.9%（35%+47.9%），消费者仍具有比较强烈的购房需求。本次调查表明打算在半年内有购房计划的消费者仍然比重最大达47.9%，其次，拟半年以后一年内购房的消费者占35%。可见，宏观调控只是暂时抑制了消费者的需求，而没有打消其购房欲望，相信这个需求将会在市场回暖的时候得到释放。
（2）购房物业类型
物业类型(%)100.080.060.040.020.00.090.87.4公寓别墅0.6写字楼1.2商铺 本次调查表明，在物业形态上，消费者选的最多的还是公寓，比例达到90.8%，而选择别墅的仅为7.4%。这说明消费者需求量最大的还是普通的居住。商铺和写字楼的需求比例很小，这说明本次房展会的客户群主要集中在自住需求部分。
（3）楼龄要求
楼龄要求(%)3.726.4新房房龄5年以内房龄5-10年69.9 在对楼龄的调查表明，消费者对新房的需求最大，比重为69.9%，同时也有将近三成的客户表示愿意接受二手房，但这部分客户群体中，绝大多数（88%）都希望二手房房龄能够控制在5年以内，究其原因，5年以内的房子基本上都是2000年以后上市的楼盘，其小区规划、产品设计、绿化景观、推广概念等等都已经达到相当的水准，基本上接近近期开发的一些项目。
（4）购房区域
区域选择(%)1.87.419内环线之内内环与中环之间中环与外环之间外环以外无所谓23.947.9 国人购房基本上都有就近、就亲的倾向，所以本次我们调研也特别对齐希望购置房屋的区域进行了咨询。结果表明，选择内中环间以及中外环间区域的消费者最多，比重分别为47.9%、23.9%。因为这些区域房价不如内环线（市中心区域）那么高昂，在房价上属消费者尚可承受范围，而与外环线比起来，又具有相对比较良好的交通配套、商业配套、生活配套等物业设施，因此该区域属于大众特别是工薪阶层的首选区域。
（5）单价承受能力
单价承受能力(%)60402006000以下6000-90009000-1200012000-15000 随着消费者收入水平的上升以及房价的上涨，消费者单价承受能力或预期也在提高。调查表明，目标客户结合自身对房型面积的要求，多数（53.4%）的消费者选择房屋单价为6000-9000元的范围。而选择愿意选择9000-12000元单价的消费者也比较大。单价承受能力比较强的顾客在一定程度上比较偏好于高档次的物业形态，比如别墅。
（6）购房需求面积
53.423.912.310.4购房需求面积（%）40302010037.4194.940-6060-8080-100100-12023.38.6120-1506.1150-2000.6200-300 在条件允许的情况下，购房者的意愿一般是倾向于选择宽敞的居住空间。目标客户群对房屋面积的需求表明，主力需求段在80-120平方米之间，总比例达到60.7%；而舒适型（120-150平方米）和经济型（60-80平方米）需求也比较突出。总体来看，面积段的选择比较集中。由于不同的购房目的，也存在少数小户型和（超）大户型需求者。
（7）购房目的
购房目的(%)1.21.848.528.819.7皆可自住：无房自住：改善居住水平投资：出租投资：长线抛售
国庆房展会具购房意向的消费者中，自住性购房需求最大。其中，28.8％的人从未购置过商品房，这些消费群体的自住性需求强，另外改善居住的需求比重最大，为48.5%。另外，尽管自住占据了半壁江山，“自住兼投资”的置业观念在客群中的比重也十分显著，位居第三（19.7%）。这是精明客户的选择，他们将自用与投资置业合二为一，因为住宅产品本身即具有这两重属性，且受目前宏观调控的影响，消费者投资房产愈来愈理性和谨慎。
（8）未来房价的预测
市场走势预测(%)7.41.217.864.49.2房价会大跌房价会小幅下跌房价会保持平稳房价小幅上涨不清楚
调查表明，64.4%的消费者认为在未来的一段时间内，房价会小幅度下跌，认为房价会保持平稳的消费者为17.8%，而认为房价将继续上涨的人仅为1.2%。可见本轮宏观调控下，大多数人预期房价会下跌。这也是很多购房者持币待购的原因所在。
（9）合理房价
内环价位 10000以下 10000-15000 15000-20000 20000以上 比例（%） 31.9 57.1 10.4 0.6
内中环价位 8000以下 8000-10000 10000-13000 13000以上
比例（%） 46.6 47.2 4.9 1.3
中外环价位 6000以下 6000-8000 8000-10000 10000以上
比例（%） 50.9 42.9 6.1 0.1
外环价位 4000以下 4000-6000 6000-8000 8000以上
比例 （%） 48.5 47.9 3.7 0.9 消费者对各区域段的房价都有自己的心理价位。调查表明，内环线内，消费者认为合理的房价为10000-15000元的比例最大，达到57.1%；内中环线间，认为合理的房价为8000-100000元和8000元以下的比例相当；过半的消费者认为中外环线间的合理房价为6000元以下。
（10）购房考虑因素
其它购房考虑因素（％）100908070605040302010087.755.841.114.116.65.514.128.22.517.816.6度牌件套套划划计修量质工施物业熟品条配配规规设装成商通业建观所段发型交商公景会地开房公共部位的管理 除了房价外，影响购房的主要因素是交通条件和地段：二者被提及的频率分别达到87.7%和55.8%。此外，商业配套也是考虑较多的因素之一，其提及率达41.1%。越来越多的消费者以专业的目光审视房地产产品，购房因素涉及到方方面面，对房型设计和施工质量，景观规划等要求越来越高。这表明随着社会文明的进步,居住功能逐渐转向以居住为主，休闲、娱乐、商务等功能多元化，人们开始追求环境优美的理想物业。开发商需要用心去注重整体优化及对人文景观的专注与投入。
