一、行政人事部
1、合同的管理归档整齐，分类清晰，但没有《合同目录一览表》，建议编制，以便检阅；
2、证书证件的管理较齐全，建议员工证件一览表能定期进行更新，确保员工证件一览表的时效性；
3、培训管理制度较完善，在执行的过程中监督不到位，没有定期监督检查公司各部门的培训情况及培训效果，培训档案管理不规范；
4、与外单位共建社区的资料整理分类明确，建议以后的外单位共建社区的资料居委、物业公司各备份一份，以便物业公司统筹管理。
5、员工考核管理制度较完善，方案的执行情况较好，但未对考核结果进行分析评估，没有达到预期计划效果；
二、财务部
1、维修资金1—3期共收了600万元，有相关的管理制度，尚未使用过维修资金，建议按相关文件向国土局报批。
2、收费方面，建议在公司内部完善管理费收费明细，把发展商应支出部分也列清楚，按住宅、商业经营、停车场分类。
3、没有管理费收支公布表、物业服务资金预/决算（也要公布），不符合《物业服务收费管理办法》法规第十二条，建议完善。
三、家政秘书部
1、对园区进行巡查，未发现乱搭乱建的现象，但有部分业主有乱摆乱放现象，例如：在楼道里有业主停放自行车现象，有部分业主在阳台的墙体上摆放花盆，建议对业主乱摆放现象加强管理；
2、公告栏的管理不够规范，有重复积压粘贴的现象，建议对公告栏进行规范管理，注意及时撤除过时宣传资料；
3、装修/施工现场检查管理需进一步加强，巡查记录不齐全，建议每个装修/施工单元设一个检查卡，以规避法律责任；
4、宠物饲养管理情况基本有序，有宣传通知，建议定期进行宣传；
5、前台管理方面员工形象良好，前台文件及办公用品的摆放管理需进一步加强；
6、业主档案管理方面比较规范，建议对业主办理二次装修、证件办理等增加的资料，尽快在业主目录内进行注明；
7、“家政秘书部日常巡检记录表”填写不完善，其中记录的问题没有处理结果，对此类情况，应及时追踪，直到问题解决；
8、业主意见调查2003年上、下半年都有进行，但没有较全面的分析报告，没有利用调查结果调整本司工作。2004年目前还没有进行，计划在10月份之前完成；
9、社区文化工作没有计划、开展得很少，建议公司协助做好下半年的社区文化开展工作。
四、工程维护部
1、现场无年度设备保养计划，各种设备保养记录不全，未能提供各重大设备、室外设施的保养记录，设备台帐在修改中，建议按系统进行建帐，并尽快完善这些基础资料；
2、设施设备管理——各项设备运行正常，但部分巡查记录不全，记录的内容与实际操作不相符，巡查记录与运行记录混淆；
3、维修工作单有统计，但未进行分类，部分内容填写不完整，如完成时间、接单时间、验收签名、材料等都有空填现象，没有数据支持“零修、急修及时率100%”；
4、检查所有的配电房、水泵房、抽查停车场部分电箱，部分位置的清洁需进一步加强；
5、设备房、室外电箱等部分标识不齐全，如发机房无禁烟标识、赏心园配电房无警戒线等；
6、员工业务及突发事件处理能力较熟练；
7、室外公共设施有部分破损，如江边路灯的配电箱等，建议加强公共区域的巡查并及时修复损坏的设施；
8、“市级”存在问题正在整改中；
五、工程服务中心
1、园区
一、二组团外墙有脱灰现象，已做整改计划，现预算部正在招标施工单位。
2、四组团、商业街地面下陷现象正在整改中。
3、检查发现有渗漏现象，如：一期3—4栋地下室入口处、4栋1梯梯门天花、二期公寓地下停车场天花等，建议及时修复。
4、维修单的归档管理不及时、较乱，没有定期分类统计分析。
六、安全管理部
1、检查中未发现安全管理员的形象有不符合要求的地方，但机动岗要注意不要与固定岗闲聊；
2、岗位值班、查岗记录有少量记录不完整，查岗工作未落实到位；
3、车辆出入及行驶管理控制较好；
4、停车场停车秩序良好，但有大件杂物，应及时清除；
5、监控设备的运行管理需进一步完善（运行记录不全）；
6、重大消防设施无分布图；
7、消防设施和器材统计记录较完善，建议装订成册，以便查阅；消防综合检查欠缺，没有系统的开展该项工作；
8、消防系统的测试没有系统的记录，仅对局部设施进行了保养；
9、消防演习没有04年度计划、无演习方案等；
10、外来人员出入管理登记不全，尤其是外来人员的离开时间基本没有填写；
11、大件物品放行管理记录不全，当值安全管理员签名处许多未签名确认，放行时间不明，容易引起纠纷，建议严格执行制度，并如实记录；
12、15：10分遮住公寓电梯控探头从负一楼升到十七楼，监控中心无反应，15：13分遮住公寓另一条电梯监控探头从十七楼下降到二楼监控中心无反应，反映了监控中心值班员警惕性不高；
13、游泳泵房管理方面需进一步完善，建议设立水泵运行记录及巡查记录本；
14、市级存在问题还在整改中；
七、环境维护部
1、清洁年度计划不够完善，应明确特殊及重大的清洁项目；
2、园林绿化年度保养计划需要根据xxx的实际进一步完善；
3、设施、设备的统计应明确统计人、时间，并经过审核；
4、设备的管理、保养需要进一步完善；
5、水池清洗的记录建议用日程计划体现工作量，以便管理；
6、锦锂护养记录应将锦锂喂食、病防用药、繁殖情况、鱼池清洗记录反映出来；
7、白蚁防治工作较弱；
8、清洁、绿化日常检查表需根据实际情况进一步完善；
9、小区公共区域的清洁注意高位和绿化死角的清洁，如畅心园楼宇大堂两侧绿化带里有较多垃圾；
10、小区绿化的管理方面黄叶应及时清除，建议进一步完善绿化维护管理的程序；
八、商业经营部：
1、商铺的张贴物控制管理较严；
2、商业街检查时发现个别商铺门口有停放单车现象，商业街的休闲椅应摆整齐；
3、租户资料的管理比较规范，建议资料盒标签中“××号铺”加粗，以便更清晰，如
果能够加上店名会更方便管理；
4、所有商铺已签订消防责任协议书；
5、商业街招牌、霓虹灯有少部分较为陈旧，有污垢，建议清洁，安装尽量统一规范一些；
6、各月报表、经营单价表都齐备；
7、建议下步工作确定明确经营目标，并以更丰富的方式拓展业务，增加收入。结论：
以上是综合检查所发现的问题，充分暴露了各部门工作中的不足，公司要进一步发展，还需要公司及各部门明确工作目标和标准。加强员工培训和培养人才，加强部门协作，加强管理制度落实，提高工作质量都成了目前急需改进的方面，建议公司采取如下一些措施协助各部门：
1、召开各种专题会议，与各部门共同制订目标管理体系，研讨存在的问题，并寻求有效的措施。
2、加强公司各项规章制度的执行力度和管理人员的培训，提高管理人员的管理技能。
3、加强企业文化的建设，增强员工归属感、公司凝聚力，提高员工工作积极性。
二OO四年七月六日
