北京绿化隔离带住宅项目调研报告全文
在北京市加快绿化隔离地区建设的政策催动下，绿化隔离地区的房地产市场迅速形成，并很快显示出这一市场的强大吸引力。从最近新推出的项目来看，由于绿化隔离地区的特殊性，使得这一市场中的项目具有一定的同质性；同时，由于区位不同，同为绿化隔离地区项目，也表现出了不同的区域特点。那么，北京有多少绿化隔离带项目？有什么特点？未来走势如何？
置业·政策
■物业类型：普通住宅为主
据不完全统计，除了离市区最近的绿化带项目———太阳宫新区中有北京双全房地产公司开发的商务、写字楼物业外，北京市新近推出的约27个绿化隔离地区房地产项目都是居住类物业，且多数为普通住宅。
■价格特点：中低价位为主
在新推出的绿化隔离地区项目中，价格在4000元/平方米以下的项目只有3个，且均价都在3000元/平方米以上，同样，价位在8000元以上的项目也只有3个，且最高价格为10000元/平方米。绝大多数项目价格集中在4000元至8000元/平方米的区间内，比例高达78%，且相对偏重分布在6000元/平方米左右。不难看出，绿化隔离地区房地产项目以中低价位项目为主。根据伟业顾问的测算，北京现有的千余个房地产项目，均价在每平方米7000元左右，而绿化隔离地区房地产项目的平均价格约为6000元/平方米，有价格优势。
■社区规模：中等规模为主
在新推出的绿化隔离地区房地产项目中，除个别项目如山水文园达到100万平方米、太阳中心达50多万平方米等少数项目以外，大多数项目规模多集中在30万平方米以下。这是由绿化隔离的特点决定的，其主要功能是区分城市中心区和城市边缘区，首要任务在于绿化，因此绿化隔离地区房地产项目以小规模社区和中等规模社区为主。但超大规模社区也占有不小的比例，这与边缘地区的特点分不开。
■住宅建筑：多层和板楼为主
绿化隔离地区处在城市中心区和边缘集团之间，其特殊的功能决定了绿化隔离地区房地产项目身处在大片的绿地当中，环境好，适合开发容积率相对较低的产品；同时，绿化隔离地区的政策也限制开发高密度产品，因此，我们看到，近期推出的项目在楼型设计方面，以多层和板式小高层为主，包含多层和板式小高
层的项目更是占到项目总数的85%。同时，低层低密度项目的比例也相对较高。这与目前城区项目以塔楼和高板为主形成鲜明对比，体现了绿化隔离地区项目低密度的舒适性。
■户型特点
绿化隔离地区房地产市场处在城市中心的外围地带，得天独厚的绿化条件是吸引老人和小孩的重要因素，环境比较适合二次置业改善居住条件的客户，因此很多项目以开发适合三口之家、三代同堂的大面积户型为主。跃层、错层、复式等特殊户型也是与老人同住的多口之家比较青睐的产品。例如地处朝阳区华威桥东南方向的“山水文园”就是一个比较典型的绿隔项目，在户型设计上，“山水文园”的三居有1
38、155和177平方米几种户型，其中，177平方米的大三居最受欢迎。面积为180平方米、294平方米的跃层户型，销售情况也很好。地处西四环的诚品建筑也是如此。事实证明，北京绿化隔离地区房地产市场需要设计一些大面积户型，以满足北京人二次置业的需要。
■区域分布：东、西部居多
由于绿化隔离带是环绕北京分布的，因此，绿化隔离地区房地产项目也基本上覆盖了城市边缘所有区域。但由于不同区域绿化隔离带的建设和保护程度不同，绿隔项目并不是均匀地分布在城市边缘，还是具有一定区域性的。目前绿隔项目的分布，尤以东边CBD及其辐射地带、西边四季青及周边区域为主。东部如太阳宫地区的uhn国际村的部分用地以及太阳中心、太阳新城等项目都属于太阳宫绿化隔离带项目；海淀区四季青乡紧邻西山，又处在绿化隔离地区大面积的绿化中，发展潜力极大，众多开发商看好这一区域，逐渐形成了以四季青为中心的绿化隔离地区房地产市场。
■绿化隔离带地区房地产市场今后走势
未来的几年内，北京市将完成绿化隔离地区的建设，绿隔项目也将加快开发进程。同时，随着边缘集团的全面启动，边缘集团的供应也将大量的释放，在需求没有显著突破的情况下，竞争压力也将突显。因此，伟业顾问市场研究中心主任李雪妍认为，今后绿隔项目可能会有以下几个趋势，以供买房人参考：
首先，低层低密度项目比例将会不断上升。由于边缘集团和郊区的竞争，多层和小高层的吸引力将有所分流，而环境优势突出，开发低层低密度产品是将来的方向；其次，社区开发将更多地结合环境建设。今后绿隔项目主要卖点是环境，因此更多地开发商会在环境上下工夫，比如会出现结合高尔夫、主题公园、大型特色俱乐部等的社区。第三，户型向舒适型和特色型发展。过渡性的小户型会减少，而适合改善居住条件的舒适型户型将是主流，同时，会出现大量差异化产品，在户型细节上做文章，出现一些特殊的户型。
