第三部分分析依据
一、区域社会经济运行状态研判
茂名作为广东省21个地级以上城市中综合竞争力排名第8位的城市，农业及民营经济较发达。
茂名市拥有我国最大的石化产业基地，同时作为我国重要港口城市之一，年吞吐能力达到1450万吨。博贺港是全省三大渔港之一，盛产龙虾、对虾、海参、鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第一。茂名农业经济比较发达，农业总产值、粮食总产量、水果总产量、油料作物总产量、猪肉总产值在广东省地级市中均排第一位。
经济总量超过1700亿，人均收入水平较高。
2011年茂名全市生产总值（GDP）1789.0亿元，比上年(下同)增长10.2%，总量继续居全省第八位。仅次于广州、深圳、佛山、东莞、中山、惠州、江门。2011年茂名市城镇居民人均可支配收入达16083元，农民人均纯收入7523元，分别增长12%和10.6%。总的来看，茂名的总体经济情况属于稳步增长。从产业结构来看，仍旧以农业为主要经济增长来源。 固定资产投资快速增长，房价收入比低。
2011年茂名固定资产投资152.55亿元，增长43.7%。茂名的固定资产投资每年都以较快幅度增长，特别是09年以后，随着茂名经济的进一步增长，整体投资环境较好。从房价收入比来看，茂名人民置业能力较强，房价收入比远远低于珠三角城市，目前外来人口置业比例较大。 电白经济总量较高，区域发展较为先进。2011年，电白年生产总值（GDP）为260.90亿元，环比上年增长14.20%；
经济稳步发展。2011年全县生产总值（GDP）260.90亿元，增长14.2%。其中：第一产业增加值68.99亿元，增长5.0%；第二产业增加值92.99亿元，增长24.4%；第三产业增加值98.92亿元，增长12.2%。
农业生产稳定。2011年，全县农林牧渔业总产值111.40亿元，增长4.9%，粮食总产量26.08万吨，增长1.9%，肉类总产量11.35万吨，增长3.0%，水产品总产量53.42万吨，增长3.2%，水果产量25.75万吨，增长4.6%。
规上工业提速,效益提高。2011年，全县规上工业总产值122.99亿元，增加值39.04亿元，增长35.7%。1-11月，规上工业效益综合指数401.08%，提高77.26个百分点。
零售市场兴旺，物价上升。2011年，全县社会消费品零售总额109.57亿元，增长16.6%，居民
消费价格总指数累计上升7.4%，其中，食品价格指数累计上升15.4%。城镇居民可支配收入13598元，增长15.7%。
投资快速增长，房地产开发火热。2011年，全县固定资产投资36.99亿元，增长68.9%,其中,房地产开发投资16.99亿元，增长52.7%。商品房销售面积66.26万平方米，增长151.4%，施工面积225.9万平方米，增长20.9%。
财政增收,金融稳定。2011年，全县财政一般预算收入小计8.08亿元，增长48.2%，财政一般预算支出小计24.26亿元，增长42.4%。12月底，全县金融机构存款余额186.53亿元，比年初增长19.2%，金融机构贷款余额71.36亿元，比年初增长28.1%。
宏观市场研判:
中山市以工业发展立市，民营经济发达，因此中山经济总量较高，区域竞争力较强，同时居民收入也富裕，所以整个社会购买力较强。
从中山区位来看，中山处于广东省南部，临近珠海澳门，随着珠三角一体化的进展和广珠轻轨等路网的建设，中山势必将承担部分房价高昂城市的人口转移，外来外来人口置业比例将逐渐增高。
从南区的经济总量和发展来看，南区处于较为落后的区域，区域的产业人口较少，但土地资源储备相对丰富，本区人口购买力有限。
二、房地产宏观市场态势研判 中山市房地产的发展主要以政府规划为基础，呈现出中心地区密集开发、火炬开发区供求增长迅速和郊区开发零散的特点。中心城区凭借着成熟的配套和比较密集的人口，消费人群多，一直以来都是开发的重点，而郊外的个别镇区依靠交通条件或自然资源丰富的优点也有部分楼盘开发，在已开发和将要开发的项目中该特点已相当明显。。 从中山市历年的供求状况可以看出，中山市的商品房市场一直处于供不应求的状态，但供求差距在逐年缩小。2010年1-9月份中山市商品房市场新增供应量为327.6万平方米，成交量为473.2万平方米，供求比为1：1.44，整体表现供不应求。 楼市成交价格持续上涨，价格走势稳健。2002年至2009年，中山市的商品房成交均价整体呈现稳步上升的格局，从2008年至2009年，成交均价以启稳为主，没有太大的波动。随着供求关系的逐渐改善，市场得到调整，房价增速放缓。
房地产市场研判：
回顾前三季度的市场走势，中山市整体房价表现出坚挺态势，其中大户型产品价格升势显著。
从中远期来看，大型城际基建上马、外来需求增加、周边城市比价带动、外来开发商品牌带动、地价上涨、成本上升等因素，中山房价中远期走势持续看涨。
短期则由于后市的不确定性因素、开发商的试探性销售等方面，11-12月份中山房价会出现短线低位波动，但是预期波动幅度保持在10％以内。另
外，值得注意的是：目前在售的高端产品，如雅居乐•熹玥、万科•朗润园、豪逸•御华庭等项目，对于后续房价走势起到一定的支撑作用。尤其在城区方面，第四季度房价下跌的空间有限。
三、竞争市场研判 竞争项目基本中等规模，主力户型相似度高。目前中山的大盘并不多，本次竞品组中超过百万平米的见面的仅两个，大多集中在25-35万平米的建面这个区间；从南区的产品打造来看，万科城市风景历经6年方将项目打造完，目前仅余少量的房源，将在明年上半年推售。从主力户型段来看，9大竞品的主力户型基本都集中在二房80-100平米，三房100-120平米、120-140平米，四房140-160平米的区间，这与本项目的主力户型相差不多，未来竞争非常激烈，市场供应也庞大。 购买群体广泛，总价区间差别较大。从竞品的单价和总价结构中可以看出，目前主流价格主要集中在5000-5500元/平米，6000-6500元/平米，7500-8000元/平米三个梯队，三个不同梯队也反映了项目不同的区位和产品。尽管总价相差较大，但各类产品去化情况都不错，反映了购买群体分布广泛。 品牌楼盘、低价楼盘是成交比较好的两类。从价格与成交的交叉分析可知，中山的高端楼盘和中低端楼盘呈现两头热的态势，也侧面反映出中山的群体购买力分布区间较为广泛。值得注意的是南区的万科城市风景和米兰阳光都获得了超过95%的销售率，且两个楼盘均带有精装修，可以看出资源类与品牌类以及精装修对于楼盘销售起到了较大的促进作用。 在售项目后续供应和潜在项目未来供应充足。目前九大竞品项目的存量达到2985套，而未来供应的量更是巨大，有19498套，而南区的房地产开发也逐渐加快未来供应量也较大，市场竞争非常激烈。
竞争市场研判：
从竞争项目的分析来看，竞争项目的产品高度类似，物业形态相近。多数都已洋房建筑出现，而主力供应户型则以三房、四房，100-120、120-140平米两个区间为主。项目之间竞争激烈。
品牌开发商优势较为明显，无论项目展示、产品塑造、营销表现都比其他项目搞了一个档次。
市场未来供应量庞大，竞争激烈。但市场目前尚未出现明显分化，各类产品都有相对应客户支撑，因此差异化竞争将能够在庞大的市场中获取超额利润。
安泰华府 营建美满家园
广东阳江等三线城市楼市寒意渐显
2012年01月04日09:27珠江时报中新我要评论(1)
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岁末年关，中国内地一线城市楼市降价效应正在放大。受此影响，广东阳江等三线城市寒意渐显，元旦期间张罗的楼市促销活动高调亮相、惨淡收官。
中新社记者3日从正在举办的阳江市第五届房地产展销会上了解到，从去年12月30日至今，接连五天的房展会始终被观望气氛笼罩。主办方有关官员称，对不尽人意的交易效果，商家是有心理准备的。近期，随着一线城市降价效应的不断放大，三线城市这些“池鱼”难免被波及。
主办方介绍，本届房展会达40多家房企携50个楼盘参展，参展规模和档次都超过了前四届，促销力度也“前所未有”，有些楼盘单位的让利幅度达9折甚至更低。但就算如此，还是鲜见看楼人士出手。虽然具体的交易量还没统计出来，但总体上量价齐跌的交易现状已经出现。
