城市更新项目尽职调查的主要内容
风险提示：本文仅从城市更新改造实施主体的角度，对城市更新项目尽职调查的主要内容予以梳理，并不涉及城市更新尽职调查的方法及其注意事项，更未涉及城市更新尽职调查所涉事项的法律解决方案及其风险控制方案。
一、对城市更新项目合作方的尽职调查
1、对项目合作方包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方等进行全面的尽职调查，包括但不限于主体资格及其资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、企业经营业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
2、也可对项目合作方进行单项的尽职调查，调查并核实项目合作方的主体资格、资信状况等与项目有关的重大事项。
二、对城市更新项目土地相关情况的尽职调查
1．调查核实项目范围内土地基本情况。若项目范围内土地为国有用地，则应调查、核实《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》等文件，并将其分类为国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地等类别，并重点核实是否存在抵押、使用权年限是否到期等事宜；若项目为集体用地，则应向村集体经济组织或其后设立单位、政府相关部门等了解、调查、核实集体用地的权属基本情况，并需调查明确该集体土地的用途及分类，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、统征返还用地、未利用地等。
2.调查核实项目范围内土地是否存在历史遗留问题。根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等文件之规定，应重点了解、核实并调查项目所涉土地在深圳农村城市化过程中是否存在历史遗留问题，即更新范围所涉土地与国家相关政府部门、其他集体经济组织或其后设立组织、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或未解决事项。
3.调查核实项目范围内土地是否已存在合作事宜。应向村集体、项目范围内所涉土地的使用权人、被拆迁房屋所有权或使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城市更新项目的合作或签署类似法律文件。
三、对城市更新项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
1.全面调查、核实城市更新项目范围所被拆迁房屋包括永久性建筑物、临时性建筑物及其附着物情况，并核实其所有权人、使用权人、用益物权人、担保物权人等情况，并拟定详细清单。
2．重点调查、核实非住宅房屋情况并拟定清单。
3.了解并查证被拆迁房屋的装修状况，必要时进行证据保全。
4.向相关政府部门了解、核实项目范围内涉及违法、违章建筑的认定和处理情况并拟定相关清单。
5.调查、核实项目范围内小产权房情况并拟定清单。
6.调查、核实项目范围内合作建房情况并拟定清单。
7.调查、核实项目范围内被拆迁房屋的出租情况并拟定清单，并以复印、影印、摄像等方式收集项目范围内的被拆迁房屋租赁合同及其相关文件。
8.调查、核实项目范围内被拆迁房屋已设定抵押或存在被司法机构查封、冻结状况，并拟定相关清单。
9.调查、核实项目范围内所有权或使用权有争议的被拆迁房屋情况并拟定清单。
四、对城市更新项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
1.调查、核实项目范围内华侨房屋情况并拟定清单。
2.调查、核实项目范围内在建工程情况并拟定清单。
3.调查、核实项目范围内擅自改变法定用途的房屋情况并拟定清单。
4.调查、核实项目范围内公益事业用房清单。
5.调查、核实项目范围内军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹情况并拟定清单；。
6.调查、核实内户口所属项目范围内的生活特殊困难人员清单）。
五、必要时，应对项目所在地就实施城市更新项目的法规、政策环境进行了解和调查。
