房地产调控需要一鼓作气
http://bj.house.sina.com.cn2011年10月26日08:04京华时报
昨天，《上海证券报》报道，越来越多的上海房企投身降价大潮，降价幅度更扩大至20%至40%。与此同时，北京远郊地区的房价亦出现较大幅度暗降，通州新盘起价1.32万/m2再创今年新低，新房二手房价格倒挂。不管报道所涉数据准确程度如何，至少说明楼市调控显效了。
与此同时，全国范围的限购和紧缩货币政策并没有放松的迹象。温家宝总理近日在南宁调研时表示，“房地产调控正处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果”。这意味着，至少在短期内，房地产调控政策不会松动。
近一段时间，由于经济数据回落，加之国际环境动荡，不少人预期本轮调控会半途而废。高层的表态，让广大民众足以安心静候房价回归理性。
房地产调控再也经不起折腾了。古人云，一鼓作气，再而衰，三而竭。在不断反复之间，房地产调控政策自损威严，这也是数年来调控政策执行成本越来越高，而效果却不尽如人意的根源所在。
始于2009年底的本轮房地产调控，以行政手段强力干预市场需求，并辅以信贷货币政策的从紧，无论是对中小企业和进出口企业，还是普通的刚性需求、真实的改善需求，都带来了十分严重的伤害。政府亦背负了破坏市场经济运行的坏名声。可以说，此次调控，政策执行成本极其高昂，远远超过了历次调控。
所以，单单就这一点，本轮房地产调控必须一鼓作气，坚持到底，直至房价回归到“合理”。至于“合理房价”，笔者以为不应超过具体城市房价收入比的10倍以上，而现在的普遍情况是超过了20倍甚至30倍。
而进一步巩固调控成果，我们首先需要厘清当前的房地产现状。显然，今年全年房地产市场成交量在急剧萎缩，尤其是下半年开始，很多房地产企业资金链告急，个别楼盘出现不小的降幅，但目前毕竟还只是少数城市出现房价松动。
也就是说，在史上最严调控政策之下，开发商依然能硬扛，而那些大型地产商的财务报表更显示，他们今年完成年初制定的销售目标难度并不大，像万科、恒 大、保利、中海等房地产大佬，上半年销售业绩依然快速增长(万科以644.2亿元的业绩再居销售额榜首，增幅达到81%，突破去年全年的“千亿大关”悬念不大。恒 大位居其后，半年销售额达到429亿元，接近其去年全年500亿销售业绩。同时，恒 大销售面积突破600万平方米，位居销售面积榜首。)而地方政府对土地财政的依赖并未明显改善，虽然今年各地的地王偃旗息鼓了，但全年的土地出让收入仍不会是小数字。
认清这一现实，我们就要提前做好准备，只要GDP增速不触及到8%的底线，调控政策就不应松动。近日，国务院允许沪、浙、粤、深四地试点自行发地方债，也预示着不管经济环
境再艰难，也不可启动全面的刺激政策。而更可能渐渐转换到定向宽松的路子上，只救对实体经济发展有利的部分，而不是拯救投机者的流动性紧张。
不仅如此，为最大限度降低房地产调控政策对国民经济的误伤，有必要启动金融体制改革，尽快让新36条细则出台，加大对外贸企业的支持力度，同时按照“十二五”规划，进一步加大对经济结构的调整，逐步摆脱经济对房地产市场的过度依赖。
这样一来，房地产调控就能够一鼓作气，而无后顾之忧了。对开发商而言，未来两三年的房地产市场继续深幅调控大局已定，赶紧谋局过冬，已显得尤为迫切。
当然，从长远角度而言，房地产调控绝非让房价回落这么简单。房地产市场牵连到数十个行业，银行系统深陷其中，在实体经济走向边缘化的今天，它直接关系到经济结构的调整和产业竞争力的升级，更是保证经济增长方式革新的必由之路。
(倪金节，财经作家、中国人保资产研究所客座研究员)
