2014年房地产企业自查提纲
一、自查对象
大市范围内各类房地产开发企业。
二、自查年度
2012年至2013年纳税情况，发现问题的，应追溯至以前年度或延伸至2014年。
三、自查内容
（一）营业税
1.自查应税营业额的合理性、完整性。
销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入；营业收入是否包括了各种价外费用；开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入；采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入；发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税；各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；售后服务收入以及材料销
售收入、无形资产转让收入是否未按规定申报纳税。
2.自查应税营业额的及时性。 销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税；按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
3.其他营业税涉税问题。
（二）企业所得税
1.自查应税收入的真实性、完整性。
各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账；有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或置于账外不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象；有无客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用等。
2.自查成本费用 的真实性、合法性。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本；是否虚列拆迁补偿费，虚增成本；是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用；是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本；是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额；是否扩大期间费用列支范围
及标准，减少应纳税所得额。
（三）个人所得税
重点自查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务；企业发放的各种名目的奖金、补贴、佣金、商业保险、补充养老保险、企业年金以及其他应税收入，是否按规定足额扣缴个人所得税；以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税；以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税；支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税；各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税；为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税；房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。
（四）土地增值税
是否按规定申报预缴土地增值税；增值额的计算是否正确；对普通标准住宅的界定是否符合要求；是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算；清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。
（五）房产税
房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税；对自用房产是否缴纳房产税。
（六）印花税
各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税；房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。
（七）土地使用税
已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用；土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报；开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
