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水暖和消防设备（设施）
管理手册
一、适用范围：
中央空调系统（水源热泵机组、循环泵、深井潜水泵、新风机等），消防系统（消防水泵、消火栓、喷淋系统、消防排烟系统）和生活给水系统中的所有设备(设施)。
二、目的
确保设备（设施）处于良好的技术状态，保证所辖服务区域的消防，供暖（供冷）和生活给排水等的需要。
二、设备管理程序
1设备的验收
设备的接管与验证（收），由物管部经理组织有关人员与各施工单位办理设备交接验收及资料移交手续。
设备接管时依照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。
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2 设备的建帐和资料管理
建立《设备台帐》，台帐内容包括：设备名称，统一编号，型号，生产厂家，技术资料等。
对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一并建档）。
设备的编号： ( A )----( B )----( C ) A: 设备类别 KT—— 空调 ， GS ——给水 , PS—排水 B: 设备存放位置或服务区域+楼层数 DS 商场 +A 层 C: 名称缩写+顺序号
所有设备的《维修单》、《设备外委维修单》、《设备维修保养记录表》都要集中保存。
所有的资料案卷的复印件，集中存放于物管部并标识清楚。
物管部经理对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。
三、设备运行、维修、保养
1、设备的运行，
将中央空调系统和生活给排水系统中的设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对于不同的设备，制定相应“操作规程”，操作工负责上述设备运行的操作、监控和记录。
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消防系统中的给水泵、喷淋系统，正压送风系统和消防排烟系统的运行，由消防控制中心的人员监控并运行
2、设备的日常巡视
巡视部位：各楼层的空调机、排烟风机和自喷系统试水装置，屋顶的正压送风机等
巡视要求：日常巡视要抓住重点，点面结合，凡有日保养项目的要按日保规程完成保养内容，巡检过程发现问题能当时处理的要及时处理，不能处理的要及时汇报。所有工作均按要求认真填写记录表。
3、设备的维修
日常维修时，做到故障判断准确，维修快捷，随叫随到，按时完成任务，保证维修质量。
消防设备故障的维修时间一般不能超过8小时，否则要向上级领导汇报具体原因和情况
定期维修时，按《设备维修计划》要求，对各类设备进行检查维修。将情况记录于《设备维修记录表》。
暖通主管负责每年12月制定下年度的《设备（设施）维修保养计划》。 发现设备损坏，主管要组织人员进行维修，对于重大维修，公司应派专业工程人员进行指导。
解决不了的故障需要外委维修的，应填写《设备对外委托维修申请单》，经物业部经理审核，报请总经理批准后执行，维修结束，维修人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。
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所有设备维修按单机填写《维修单》，并汇总记录在《设备维修保养记录表》内。重大维修还应记入《设备台帐》。
3、设备的维护保养
暖通人员要依照《设备检查保养计划》的要求进行检查保养，并将结果如实记录。
消防系统设备的维护保养：主要是设备设施外部清洁及附件维护保养，每月一次，并要有完整的记录，分类归档管理
物管部经理负责上述工作的检查监督, 审核《设备检查保养计划》。
四、规章制度
1、交接班制度
值班人员必须提前十分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人员未到，当班人应坚守岗位。
交班时，当班人员应向接班人员讲清设备运行情况及工具情况，并根据交接班项目逐项检查，如有双方不能解决的问题，需向主管报告，共同处理。
交班时，检查出的问题，同交班者负责处理，在接班后发现了问题，由接班人负责处理。
当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，
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待事故处理完后方可进行交接班。
.2、岗位制度
值班人员必须有高度责任心，要准时到岗，仪表整齐标准。严格遵守设备操作规程，认真观察设备运行状况。
值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，勤检查，勤调整。
按计划进行设备保养。发现隐患及时排除，提高设备完好率。
值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表
值班人员须做好本岗的环境卫生，保持机房、设备、管路表面的干净整洁。
上班时间内不得喝酒、打牌，做与工作无关的一切活动。
当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。
3、机房管理制度
非本专业人员不得进入机房。
定期打扫卫生，保持机房设备干净整洁无积尘。
机房内机器设备由运行工负责操作，其他人不得擅自操作
不准将易燃易爆物品带入机房，
当动用电、气焊设备时要符合动火规定，办理“动火许可证”。 由专业人员操作，操作过程中应始终有专人现场看护，并配备灭火器。
机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏，员工应熟悉灭火
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器材的使用方法，遇火情动用后要及时放回或补充。
当火警发生时要及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，关闭所有空调系统，断掉主机及空调水泵的电源。保护好现场并做详细记录。
五、设备的操作规程
（一）、水泵的操作规程
1、开泵前检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；连轴器间隙是否合适
2、检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。
3、开启水泵的进水阀及出水阀，
4、起动电机，观察泵运行是否正确。
5、调节出口阀开度以满足所需工况，应通过调节压出口阀门开度，测量泵的电机电流，使电机在额定电流内运行，否则将造成泵超负荷运行（即大电流运行）至使电机烧坏。
6、检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏应小于3滴/分。
（二）水源热泵的操作规程
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维修工岗位职责：
1、负责维护家具城的中央空调系统及消防机械设备的日常维护、维修和故障检测等工作，保证家具城的空调设备正常运行保证消防机械设备设施处于良好的待机状态；；
2、掌握设备运行的技术状况，发现问题立即上报公司，并及时处理，同时做好相关质量记录的填写工作；
3、较强的服务意识，在为客户维修服务时，做到礼貌、热情，服务周到；维修后注意现场清洁，做到客户满意；
4、具有扎实的专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷；
5、完成公司下达的其他各项任务。
中央空调及辅助设备机房管理制度
一、中央空调操作人员要对工作认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行。
二、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全
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面检查，做好开机前的准备工作。
三、通过对热泵机组、冷（热）媒循环水泵、深井潜水泵、补水泵等相关设备的检查，确认正常后，方可按正常程序开机。
四、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。
五、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理。
六、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。
七、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。
八、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。
九、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
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