关于投资修建武汉徐东商业圈室内游泳馆的可行性分析报告
前言
以该项目所在地段商圈特征作为思考点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
一、计划概要
该游泳馆是一所正在创建旨在向会员提供以游泳为主，体育健身为辅的游泳健身俱乐部，与单纯的游泳馆不同的是，此游泳馆主要经营以室内恒温游泳馆为主，同时配以器械室，乒乓球台和瑜伽室。室内恒温游泳馆，冬天也可以游，水温常年保持在28度左右，不游泳的时候还可以去器械室，打乒乓球或练瑜伽，有热水淋浴。游泳俱乐部将积极推动单位和家庭的参与，并向那些有兴趣提高体育技艺的人士提供专家指导和训练性课程。同时，在2010年亚运会在我国完满举办成功后，越来越多的人喜欢上了体育，爱上了锻炼身体。如果能开启这所游泳馆将拥有着相当大的盈利能力。
二、项目环境分析
由于鸿源国际大厦、中立名居商务楼、东沙大厦、龙源大厦、世纪广场等项目在徐东的一字排开，徐东地区近年来也成为了写字楼的新宠，而且这一区域集中了数量众多的商住楼，便利的交通环境再一次显现出开发写字楼的优势。在第三产业方面徐东路有徐东平价、沃尔玛、销品茂、麦德龙等等，是武汉市民购物的好去处。就武昌区来看，最新武汉室内游泳馆共有5个，分别是：武汉阳光在线小区内，七一七所斜对面的阳关在线小区游泳馆、武昌洪山广场旁的洪山体育馆英东体育馆、武昌洪山区水果湖高中的游泳馆、武昌洪山礼堂对面水果湖小学旁的刘黎敏游泳馆、武昌区街道口珞狮南路151号3楼的四季游泳馆。不难看出，徐东商业圈修建一个室内游泳馆还是非常具有市场前景的。
三、项目基本情况
游泳俱乐部的投资建设，位于徐东商业圈，以恒温游泳馆为主，占地面积500平方米，馆内设有一个50m*25m的标准游泳池，开设的项目有游泳、体育运动健身等。 根据现有场地规划，将扩建瑜伽馆、乒乓球室、器械室、休息室、淋浴室。 预计扩建费用 xx 万人民币，扩建后的游泳馆更能体现出资源的优化配制和和谐统一。
四、项目可行项研究
（一）项目提出的背景
该游泳俱乐部以游泳收入为主，占地面积 500平方米。馆内设有一个 50m×25m 的标准游泳池。开设的项目有游泳、乒乓球、瑜伽等项目，后由于设备问题和资金问题未能使用而。当前亚运会结束后，国家普及社会以健身为主，徐东地区整体缺乏游泳馆，在改扩建后的游泳馆可以容纳 xx 人以上，能缓解局部的游泳爱好者和居民的夏季避暑需要。撰写报告之前，我们进行了大量调查： （1）徐东地区特性市场的调查；（2）选择有代表性的大型游泳场馆进行调查；（3）采用网上调查，电话问询，答卷问询，直接访问等方式进行调查，这为我们提供了很多的第一手资料。
（二）可行性研究工作概况和结论
从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的 生活层面迈进，一些集休闲和娱乐为一体的多功能成套器材开始搬入家中。可见，体育市场潜力巨大。
五、市场分析
（一）经济环境分析
武汉市正在进行“全国文明城市”的创建工作，而休闲场所的规划和设计能显出这个城市的文明建设和整体形象。拟建的游泳馆系属于徐东区的一部分，城市布局较规范，长期居住的业主将近九万人之多，截至 2011 年初 周边房价已经到达 10000 元人民币/平方米以上；加上周边的大型商户，具有相当可观的消费能力，经过长期的调研，此地已经成为成熟的商业区域。
我市随着生活水平日益升高，体育健身在日常生活中更显的不可或缺。同时随着全民健身运动的推行，现在人们的生活水平不断提高，闲暇时间也渐渐增多，对生活品质的追求也越来越受到人民的重视，强身建体也成了大家的必修课。游泳作为世界的第一大水上项目更显得其趣味性强，锻炼强度适中，越来越受到人民的亲睐。因此扩展游泳馆不断完善游泳建设，不仅能满足市民的生活需要，更具有良好的市场前景。
（二）目标市场分析与分析
游泳俱乐部建成后，将是徐东地区第一家以游泳为主的健身俱乐部，弥补了徐东地区没有专业的游泳健身俱乐部的空缺,为周围的居民和消费者得健身提供 了极大便利之处。由于周围方圆 15 公里范围内没有游泳馆，这就更显得游泳俱 乐部的重要性。
1、消费群体
主要消费群体集中在徐东商业圈范围内，以周围的社区居民为主。
2、竞争对手分析
游泳俱乐部位于徐东商业圈中心位置，从地理位置的辐射范围来看，跟其他 的健身俱乐部的项目形成一个互补的形式，同时方圆 15 公里以内没有专门的游 泳馆，这就为游泳俱乐部提供了更大的机会。
3、价格分析
由于地域和市场原因，我们暂时的定价为成人 XX 元/人，儿童 XX 元/人， 另着重推出会员卡、计次卡、月卡、年卡等。
六、项目实施计划
（一）特色企业文化建设
1、企业文化建设
众所周知，企业文化是一个企业的灵魂所在，企业文化相得益彰的磨合和共同作用下，将最终形成一种不可战胜的精神和力量，我们可以证明，我们有能力并且也只有我们自己，才能最终探索出一条民族企业自由发展、强大、振兴之路。
在游泳俱乐部的运营过程中，我们在企业文化建设中将立足于建立属于自己 的文化之路为首要目标。在企业价值观、企业目标、吉祥物、企业经营理念等方 面我们将根据本公司的现状以及公司的目标深入研究并制定完善。我们作为一 个组织，企业常常不得不制定出许多规章制度来保证生产的正常运行，这当然是完全必要的。但是即使有了千万条规章制度，也很难规范每个职工的行为，而企业文化是用一种无形的文化上的约束力量，形成为一种行为规范，制约员工的行为，以次来弥补规章制度的不足。它使信念在职工的心理深层形成为一种定势，构造处一种响应机制，只要外部诱导信号发生，即可以得到积极的响应，并迅速转化为预期的行为。这就形成了有效的“软约束”，它可以减弱硬约束对职工心理的冲撞，缓解自治心理与被治理现实形成的冲突，削弱由其引起的一种心理抵抗力，从而使企业上下左右达成统
一、和谐和默契。
2、服务标化建设
建立特色的企业文化 标示，其目的是为了给企业带来乐观想上的工作 环境，即把企业职工个人的目标引导到企业所确定的目标上来。在激烈的市场竞争中，企业如果没有一个自上而下的统一的目标，很难参与市场角逐，更难在竞争中求得生存与发展。在一般的管理概念中，为了实现企业 的既定目标，需要制定一系列的策略来引导员工规范其服务方式和服务理念，为顾客创造满意的服务。
（二）经营项目设置
前台：冰点水吧、烟酒专售、业务办理及咨询、VIP 专属顾 问办公室、泳具租售等
洗浴及更衣室
器械健身室
乒乓球室
瑜伽室 游泳池
运动健身教练员指导室
棋牌室
开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持 续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动者的运动兴奋性，并烘托运动 氛围，并不连续的支持付费点歌项目。
（三）组织结构设置和劳动定员
机构设置共30人：
董事长，负责企业董事会的日常事务处理，及公司重大决策的参与与决策者。
总经理，总体负责公司的运营与开发市场等。
另设置，市场营销部、销售部、客户服务部、行政人事部、安全保卫部、教 学运营部、财务部。各部分明确分工，各行其责，各部门职责将在前期的筹备工 作中完成分工。人员定额初步限制在 30 人左右其中高级管理员 2 人，中级管理员 7 人，职员 21 人，其中教练 6 人。
本项目中高层管理人员均由我公司派出，教练、VIP 顾问主管由公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将进行岗位培训，以保证公司经营管理质量。将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是教练、VIP 顾问将定期接受培训。
（四）市场营销与销售推广
1、市场
（1）预销售
预销售阶段的目的是为在游泳馆开业前建立起约 500 人的预期会员基 数，在这个时期，人们对游泳和健身的兴趣是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。
（2）开业活动
开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随 时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、健美操表演、与相关商家进行交叉促销。借奥运的契机免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆的会员。
2、销售
（1）促销点和会员资格试用
开业前将在园区内人流密集的地区放置促销点，人们只需填写表格，即可 获得免费的临时会员卡。公司的销售人员将收集这些表格，并与每个填表 人联系，约定时间邀请他们来参观游泳馆，办理相关手续并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示游泳馆的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过试用临时会员卡，他们将意识到游泳馆的价值和益处，并决定作为正式会员加入，并作为长期宣传人，介绍他人入会有奖励等方式增加会员。 （2）交叉促销
大企业是本行业最具潜力的市场，只要企业意识到了健康的员工为企业带来的益处。销售部部将于企业联系，推出关联公司员工收费标准、现场体能测试、讲座和其他与健康有关的活动。不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业量身定做企业活动，能让企业踊跃参与。
（3）健康检查
公司将定期举办活动为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳给身体健康带来的益处。
（4）内部活动与宣传
经常举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。向所有会员发出邀请，并可以携带亲友一同前来游泳馆享受免费食品、健康饮料并获得礼物。以达到圈子效应，能吸纳更多的会员参加。随着公司的发展，越来越多的小区兴建的同时，要抓紧商机，组建营 销网络，抓紧广告牌的投放量。并将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和广告商的联系。将利用印刷广告和固定广告牌进行宣传。
七、财务预算
（一） 项目投资效益估算
整个原先项目投资尚有＿万元未收回，在 1 期改造项目投入大约需要投入＿万元资金，建设时期为 3 个月。运营期间费用为＿万元，预计 3 年左右内收回投资并实现盈利。
投资利润率=（＿+＿）/2016-（
）= 静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份—1+上年累积净现金流量的绝对值/当年净现金流量=＿年
（二） 项目资金回笼速效
根据国家统计局发布的 10 年全国家庭支出状况与发展趋势来看，体育消费在居民的消费指出中约占 8-11%，暂取离散偏低值 9%。让我们来算仅芦沟桥附近的居民体育消费做较为保守的估算：
新游泳馆服务于附近10 万（小范围）人口；
人均体育活动消费 9%；
其中有 4%的人愿意花费 20 元作为游泳健身（统计局数据）； 取全国人均工资 2800 元/月；
（2800×10×9%×4%）×20=2016 万元
（三）结论
从以上两节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，静态投资回收期 3.76 年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。
八、保险和法律事务
游泳俱乐部的保险是通过中国平安保险公司购买的。资产保险将保险固定资 产和私人资产的实际市场价值，商业意外保险保证赔偿由于意外事故而关门造成 的固定现金流入损失。
为了防止意外事故而造成会员伤残所引起的法律诉讼，我们还购买了一般责 任保险。当然，中心管理人同会采取有关预防措施，如提供适当指导，给予必要 的警告，同会员签署无责任条款合同等。游泳俱乐部还将为 9 位主管人员购买意 外死亡和伤残保险。
中心的法律事务将由浩泽律师事务所负责处理，该事务所有丰富的经验和良 好的信誉。 游泳俱乐部是在武汉市注册的股份公司，公司及其管理人员没有任何法律纠 纷。游泳俱乐部已得到了在武昌区建筑、经营的商业营业执照。
