保洁成本分析
近年来，物业管理的专业化分工趋势愈加明显，专业的清洁公司应运而生，而清洁、保洁成本更成为物业管理项目成本控制的重要方面。
---编者按
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清洁、保洁项目的成本预测分析
加强成本控制，首先要抓好成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价根据不同项目的性质、特点对清洁、保洁项目的成本目标进行预测分析。
一、人工、机械工具、物料及其他费用预测分析
1、人工成本预测：
现阶段清洁行业人工费用单价从700元至3000元不等。根据不同岗位、不同项目类型、项目大小、人员的综合素质等进行分类，一个项目的基层操作人员工资约700至950元不等，这是按员工的实际操作技能和岗位重要性划分的，如操作技能好的，放置在大堂等重要岗位，其工资水平自然比较高。领班工资从950至1500元不等，主要根据领班的能力和管理的人员数量为依据，当前领班一般管理的人员从8人至30人不等，正常的幅度是每个领班管理15人比较合适。项目主管的工资评定也依据其能力和管理的人员数量，工资从1500至3000元不等，一个项目主管管理50人左右的项目比较合理。人工成本除了人员工资外还有员工的保险、福利、职工教育经费及奖金费用等，这部分费用占项目费用的比例极大，从50%～80%不等。
2、机械工具、物料及其他费用预测
机械、工具及物料占清洁、保洁项目总费用的比重较大，一般可以占到项目总费用的10%-20%，应作为重点予以准确把握。特别在项目初期一次性投入的机械、工具上的控制，要分别对机械折旧、机械维护保养、工具及物料等费用进行逐项分析，核定材料的供应地点、购买价、运输方式、维护保养等，分析预算中规定的材料规格与实际采用的材料规格的不同。
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成本控制分析的一般原则有：
1、
节约原则
节约就是项目施工使用人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出现偏差，以优化项目管理方案，从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。而清洁行业属于劳动密集型行业，在人力方面的节约显得尤为重要，做到这一点最好的办法是加强培训的力度，提高基层人员及管理人员的素质，合理安排人员工作岗位和工作强度。树立“以人为本”的管理理念，提高整体工作效率，节约人力，减少人员编制，从而降低成本。在“物”的方面，则要做到“合理、充分”，以一家1000人的保洁公司为例：一个好的操作方法如果能够使一个员工每个月省下20元，那么每个月整个公司的物料成本就节约了20000元，而对于每个员工来说，他们要做的就是省下10个塑料袋、一条毛巾、一个扫把或一个桶这样零碎的东西。在这个方面，培训员工怎样合理和充分地利用好物料是非常重要的。
2、
全面控制原则
项目全员控制。因为清洁、保洁是一个劳动密集型行业，技术含量低，利润也比较低，如果认为成本控制仅是预、结算及财务方面的事，那就片面了。成本控制涉及项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此如何充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念尤为重要。只有激励机制的有效实施才能真正令员工“活”起来，现阶段行业的特性决定了在做到相对公平的情况下，激励机制越简单，越容易执行，效果就会越明显。
项目全过程成本控制。项目成本的发生涉及项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，如在施工准备阶段制定最佳的施工方案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，减少施工成本支出，并确保项目质量，减少返工费。还要及时追加合同价款、办理项目结算，使项目成本自始至终处于有效控制之下。
目标控制原则。目标管理是管理活动的基本技术和方法，它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、班组甚至个人。目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门（人）的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。
动态控制原则。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离。若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。实施成本控制过程应遵循“例外”管理方法。所谓“例外”是指在工程项目建设活动中那些不经常出现的问题，但这类关键性问题对成本目标的顺利完成影响重大，也必须予以高度重视。
