沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析
2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。
2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。
二手房生意的火爆，着实让沈阳的房产中介获得了不少的实惠。2009年以来，房屋中介生意逐渐看好。进入4月，交易更加火爆。随着“25条房产新政”的深入落实和有效时限的作用，二手房市场也经过了观望期，出现了供销两旺的局面。1-5月份，全市存量房转让2.9万套，转让面积200.4万平方米，转让金额58.46亿元，同比分别增长41.39%、46.18%、71.19%。
2009年沈阳房地产投资增长率将达到15%，计划完成1150亿元，1季度房地产开发建设将确保完成投资65亿元，为2009年开个牛气冲天的好头。为进一步拉动房地产投资，沈阳将全力抓好“四大环节”：拆迁、供地、施工、交易。这恰恰牢牢把握了当前形势下房地产市场的四大关键性节点——在拆迁方面，计划全年拆迁4万户，拆迁面积250万平方米；在土地供应方面，通过调整制定更加切合实际的土地出让价格评审体系，坚持配套先行，努力满足“熟地”供应的市场需求等。预计2009年沈阳房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降8-9个个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1：0.958左右，这是一个非常好的供需比平衡状态。虽然由于资金等方面的原因或出于对市场消化能力的疑虑，会有些房地产开发企业延缓开工时间，拖长成品上市节奏，但这并不会从根本上动摇沈阳商品住宅市场基本的供需关系。2009年沈阳商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上年度接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上年度持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。根据沈阳“十一五”规划，从2006年到2010年，沈阳新增住房总量为6000万平方米，2006至2008沈阳已经供应新增住房3436万平方米左右，这也就是说，在今、明两年沈阳住房缺口大约为2500万平方米。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。这也就另一角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。
2010年沈阳市房价盘整将是基调，房价稳定在目前水平之上的同时可能小幅上升。目前房屋供应量充足，与消化量基本维持对等关系。从供应结构看，供应方与需求方均以中小户型为主，房价也占到了一个相对较高的水准上，如果房价过高，会逐渐偏离沈阳以自住、包括改善型需求为主的刚性购买力，而商品如果脱离了实际消费能力，势必失去市场。从投资需求来看，目前国家出台的一系列政策，会使未来投机需求有所减少，但这并不排除个别性价比高的物业仍然受到投资者的追捧，但即便个别楼盘会有上升的趋势，整体楼市的上升幅度也不会很大。2009年，沈阳房地产销售额684.4亿元；2010年全市房地产开发投资预计增长20%，增加中低价位和限价商品房的供应。沈阳市十四届人大三次会议审议了《沈阳市2009年国民经济和社会发展计划执行情况及2010年国民经济和社会发展计划（草案）》。根据《计划（草案）》，2009年商品房销售面积1532.9万平方
米，增长4.6%；销售额684.4亿元，增长13.2%。存量住宅成交面积641万平方米，增长68.3%。个人消费贷款面积1533万平方米，增长121.1%；贷款金额370亿元，增长127.1%。预计沈阳市民生工程投入226.6亿元，增长13.2%。沈阳市财政投入18亿元，落实义务教育阶段教师津补贴政策。发放粮食综合直补、农机具购置补贴等政策性补贴7.4亿元。2010年，工业要实现新发展。沈阳市高新技术产品增加值增长20%。县域加快推进工业化、产业化、城镇化进程，产业集群产值增长20%以上。完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，也是2010年的计划内容。推进世茂五里河等一批地产项目。同时提出，2010年推进地铁1号线及东延长线、2号线及北延长线建设，开展地铁4号线项目前期工作；改造城市桥梁和市政道路，缓解交通拥堵问题。
本研究咨询报告由中国行业咨询网领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、沈阳市统计局、沈阳市国土资源局、沈阳市房产管理局、沈阳市房地产经纪协会、沈阳住宅与房地产业协会、沈阳房地产信息中心、中国行业咨询网、国内外相关刊物杂志的基础信息以及沈阳房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合公司对沈阳房地产相关企业的实地调查，对沈阳房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了沈阳房地产行业的前景与风险。报告揭示了沈阳房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
沈阳市经济建设热点问题调研活动
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析
调研人：
道桥系09112班刘聪
