商品房预售合同的生效要件
在商品房预售中，一般认为，商品房预售合同的生效要件是以下几个要件：
1、预售方主体资格条件
预售方主体分为两种情况：（1）开发企业自行销售；（2）开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的，房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）对预售商品房主体资格所作的严格限定：（1）预售方必须是经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房开发项目的土地使用权；（2）商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证；
（3）持有建设工程规划许可证；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；
（5）预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》。
2、商品房预售合同双方意思表示真实一致
由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。
3、商品房预售合同内容的合法性
预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。
4、商品房预售合同形式的合法性
商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：\"商品房销售，当事人双方应当签订书面合同\"，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同签订后，\"商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案\"，建设部1994年11月15日发布的《城市商品房预售管理办法》也明确规定：\"商品房预售，房地产开发
经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续\"。
张律师说明：
1预售登记不是商品房预售合同生效的要件。法律依据，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条：
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释
（一）第九条规定，“依据法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”
从法理分析来看：
开发商在没有取得预售许可证的情况下预售商品房，实际上属于企业法人超越经营范围订立合同。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释》
第十条专门就此作出了规定：\"企业法人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但是违反国家特许经营、限制经营或法律、法规禁止经营规定的除外。\"既然我国法律规定了商品房预售应当具备的条件，那么，商品房预售应当属于国家特许经营的范围。因此，开发商在没有取得预售许可证的情况下，与买受人签订的预售合同是无效的。
我们可以把商品房的预售看作是一种需要政府发放许可证的特许经营行为，没有取得预售许可证的情况下预售商品房，就是违法行为，其对外签订的合同因违法而无效。
2从司法解释来看，商品房预售合同生效的要件与一般的买卖合同的相比，只有一个特别要件，其他要件完全一样。即根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
