2007年世界金融危机爆发，全国商品房住宅价格出现了短期回落。随着经济复兴计划的实施，商品房住宅价格尤其是一线城市价格出现了报复性反弹，价格上涨幅度之大、速度之快令人昨舌。2010年4月中旬，国务院下发了[2010]10号文件，意在遏制部分城市房价过快上涨。据国家统计局公布的2010年5月份最新数据：70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比上涨0.4%，商品房住宅价格过快上涨的势头得到了初步遏制。
房地产是特殊的商品，既具有商品的一般属性，又具有自身特有的一些属性。本文从商品房的价格构成、造成价格过快上涨的有效需求性分析以及合理控制房价过快上涨的对策三个方面进行初步探讨。商品房价格的构成情况
根据1992年7月20日国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行印发的《商品房住宅价格管理暂行办法》规定，商品房的住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策制定，并根据楼层、朝向和地段，实行差别价格。
商品房的价格由取得土地的费用、勘察设计及前期工程费用、基础设施配套建设费用、建安工程费用、非营业性公共配套费用、销售费用、管理费用、财务费用、利润以及税费等构成。
1、取得土地的费用
实行招拍挂后，土地取得成本主要由购买土地的地价、购买时应由买方缴纳的契税、交易手续费、土地使用税等。在实际操作中，开发商常常由于受阻，工期滞后，并尚需额外支付大笔补偿费用。现有土地招拍挂制度，统一实行拍卖，实行价高者得，在资产泡沫初期，往往出现“地王”，出现面粉贵过面包的现象。由于地产区域性的特点，土地取得费用占房价的比例根据城市不同、地段不同，一般约为房价的25%-50%。
2、勘察设计及前期工程费用
勘察设计及前期工程费用包括前期立项、可研、勘察、设计、规划、七通一平等费用，国家和地方对相关收费方均有上限规定，属基本固定费用。
3、基础设施配套费用
该项费用包括与大市政配套而需向当地政府或权利部门交纳的基础设施配套费、消防设施配套费、墙改基金、人防工程易地建设费、采暖增容费、燃气增容费、自来水增容费、排污增容费等，根据不同城市，标准不一，而同一城市，地产区位不同，仅个别费用，略有差异。同一城市、同一区段，该费用基本相同，属基本固定费用。
4、建安工程费用
建安工程费用包括地基处理费用、散水内工程费用和室外工程费用，随城市不同、定额水平不同，有差异，但同一城市、相似建设时段、相似建筑用途、相同结构水平、相似装修水平及设备设置的地产，该费用变动不大，属基本固定费用，费用水平的变动，一般同地产所在地建设期的CPI指数和PPI指数变动成正向关系。
5、非营业性公共配套费用
该项费用是指小区规划用地红线范围内建设的、经规划批准的、服务于小区配套的、不能有偿转让的非营业性的公共配套建设费用，一般属基本固定费用。开发商常常将营利性质的公共配套设施建设费用计入，以提高成本，规避土地增值税和企业所得税。
6、销售费用
指用于销售房屋而产生的策划、广告、售楼部建设等各项费用，一般不超过销售房价的3%。
7、管理费用
指为组织和管理房地产开发经营而必需所发生的费用，属基本固定费用，约占开发成本的比例为3-5%。
8、财务费用
财务费用包括为项目建设发生的融资费用和贷款利息。
9、税费
开发企业的税金（不包括土地征用）包括营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、契税等，按预征预交测算，约为房价的12%。
开发企业费用包括办理产权及其登记而发生的交易管理费、登记费、测绘费等，约为房价的2-4%。通过分析，占房地产开发成本比例较重的费用为土地取得费用、税费以及基础设施配套费用，上述费用占到总开发成本的45%以上。
有效需求性分析
商品房的开发成本与房价的关系是开发商确定销售底价的依据，是企业企望得到的最低销售价格。对商品房价格波动起决定作用的是市场的供求关系。商品房住宅市场供求机制是住房市场运行体制的核心，住房市场供求关系的变化，导致房价的涨落。由于房地产具有区域性、不动产和不可复制性，住宅市场又具有供求关系的明显不对称性。
住宅需求中，对价格起决定作用的是其有效需求，有效需求及其资金是引起价格变动的关键动力。当前商品房市场的有效需求可分为投资性需求、投机性需求和自购消费的刚性需求。
1、投资性需求
改革开放以来，由于分配体制的变化，产生了一批富豪级的群体，更培育了庞大的、具有中产阶级特征的消费群体。由于投资理财渠道单一匮乏，而房地产兼有消费保值增值的功能，投资置业推波助澜，导致房价节节攀升，具有二套住房的中产阶级比例逐年提高，在中小城市尤为明显。投资性需求谋求的是较长期的收益，置业后的市场表现为二级市场出租或空置。
投资性需求与投机性需求的区别是投资的相对长期性和稳定性：与刚性需求的区别是资金的相对雄厚性。从投资性需求的人员结构看主要是地产所在地收入相对稳定的公务员阶层、垄断企业员工、私营企业白领和其他相对高收入者。据网络调查，能够在一线、二线城市投资置业的，除一二线城市本身的高收入者外，主要是其他各地的私营企业主以及各地部分属高收入阶层的公务员等。
2、投机性需求
投机性需求是借助自身资本实力优势、哄抬楼价、吸引跟风，博取短线超额利润的投资行为，在市场的表现行为为集中团购热门楼盘、炒楼花、期房转让等。由于投机性需求是一种短期炒作行为，以时间换空间，短时间内推高房价，助长楼市泡沫，是宏观调控控制和打击的行为。
投机性需求从资金来源来看，又分为境内热钱和境外热钱。
3、刚性需求
刚性需求是指直接用于个人消费和使用的有效需求。
由于我国人口基数大，婚龄人口众多，生活习惯千差万别，刚性需求相对旺盛。刚性需求是保障房地产市场健康发展的源动力。刚性需求具有个体性投资、户型面积要求较小以及自身资本实力相对较弱往往需要借助金融机构贷款等的特点。
合理控制商品房价格过快上涨的对策
保证住宅市场健康稳定的发展，控制房价过快上涨，必须坚持科学发展观，以可持续发展、绿色经济为主线，采取必要的、稳定的、长期的措施，确保房地产业成为社会发展的稳定器、助推器。
1、引导消费，改变城乡居民现有的片面追求自有住房的过度消费观念，改革现有保障房的供给体制，尤其要大力推进和增加廉租房供给，培育和建立健全由政府指导的良性循环的廉租房市场，并逐步扩大供
给范围和对象，对低收入阶层实行补贴制，其余实行市场化，满足社会人员流动的需求，降低投资性需求冲动，保障人民安居乐业。
2、改革现有土地招拍挂供给体制，加大保障性住房土地供给，区分商业性开发和保障性开发。对于商业性开发实行现有的招拍挂制度，实行纯粹的市场化管理，对保障性开发土地可实行固定土地成本的、以房屋售价为标的的低价中标招拍挂制度，鼓励开发企业更多的进入保障房领域。
3、建立一支精通房地产业务和成本核算的税务征管队伍，重点加强对开发企业的营业税、土地增值税和企业所得税的征收监管力度，充分发挥已有税种的调节功能，是保证宏观调控政策目标实现的最重要和最直接的措施。在实践中，要采取有力措施，切实做到法律面前人人平等，切实做到有法可依、有法必依、执法必严．违法必究，定期向社会公布开发企业的纳税情况，接受社会监督，使之长期化、制度化。
4、扩大投资渠道，打破行业壁垒，引导民间投资资本顺利进入实体经济。
5、加快和推进收入分配体制的配套改革，实行公务员财产申报和公开制，切实增加城乡居民的收入，扩大有效需求边际。
6、加强金融监管力度，打击投机性炒作房地产的行为，防止热钱过快过猛流入地产领域，扰乱市场正常秩序。
7、警惕资产泡沫，尤其是中小城市的资产泡沫。
8、选择恰当的时机，采取减税和降低各项收费的措施，大力发展第三产业，培育绿色地产产业链，降低地方政府对土地财政的依赖度，降低开发成本。
