关于烂尾楼瀛丹大厦的调查报告
第一部分 前 言
一、调查背景
2010年3月29日《重庆商报》刊登了位于重庆市渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”项目司法拍卖的公告。
标的所在地块坐落于重庆市渝北区，该区域内有着突出的经济、地理位置、交通等优势。但与此同时，标的存在着超规划建筑、大量欠费、法律纠纷、烂尾楼形象等一系列问题。
二、调查目的
为了客观、准确、全面地评估此项目，为公司是否参加竞拍此项目提供专业、可靠的投资决策依据，特展开此次项目调查。
三、调查对象
重庆市渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”
四、调查时间
2010年4月10日-2010年4月15日
五、调查人员及分工
总负责人：吴廷泽（丰泰公司董事长）；工程组：刘强；法律组：杨仕利（周祥协助）；营销组：刘进霞、刘红丽、付礼梅、王丽君 ；财务组：刘世兵；办公室：周祥、赵婷
六、调查内容
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本项目在法律、工程、资金、营销等方面的现状、问题，以及潜在风险。
七、调查方式
调查主要以现场调查、走访、专家咨询、网络搜索等方式。
第二部分 调查结果
一、法律方面
（一）现状
1、标的物范围、大小及交付时间。
拍卖标的为“瀛丹大厦”项目（在建工程）非住宅、住宅及所占用土地使用权，为整体拍卖。公告显示拍卖标的物面积为65257.68平米。竞拍成功后的一个月内支付余款。
2、可以享受“四久工程”优惠政策。
属于“四久工程”，可以享受“四久工程”的相关支持政策：对于违规部分或按现在相关规定无法办理的相关手续，四久工程办予以支持办理；不过，很少减免行政事业性费用，原欠缴的费用须补缴，违规超建部分的费用亦属应缴之列。
（二）存在（可能存在）的问题
1、标的物范围、大小及交付时间。 （1）整体拍卖与部分已抵押出去的法律冲突
重庆市第五中级人民法院于2007年3月将“瀛丹大厦”前楼第二层1542.69平米以“以资抵债”方式抵偿给况守文。如高院在整体
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处置中已将其另除则对购买方有利，今后无经济纠纷。因本次是将其整体处置，对方是可以依法获得保护的；如高院已经协调况守文，将其评估价格中的（本次评估房产单价4070元，627.87万元）清偿给对方，对方在无异议的前提下则对我方有利；如对方不服则可通过提出《执行异议》保护其合法权利，哪怕是通过最高人民法院，该案最终能获得法律保护。该项法律冲突对我方形成最大不利。
（2）重庆高院(2009渝高法委鉴定字第16号)《鉴定委托书》指出项目建筑总面积为66270平米，重庆联合产权交易所公告面积为65257.68平米，比法院委托评估的面积66270平米少1012.32平米。 （3）最重大的难题是标的实物的交付时间难以确定，且付款时间过紧。
2、“四久工程”优惠政策存在较大不确定性。
是否享受优惠政策以及享受哪些优惠目前没有具体政策依据，享受政策须“一事一议”（每个项目须单独确定优惠政策）。一般在竞拍成功后，此项工作才具体启动，公司承担一定风险。
（三）建议
1、由法院书面承诺具体交付标物的时间，并表明标的物的范围。
2、通过协调能否由法院调整支付价款支付的时间：即中标后首付20%、办理完产权过户手续后再支付20%、交付标的物的当天全额支付完毕所有价款。
二、工程方面
（一）现状
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1、该项目于2010年4月13日施工全部停止。
2、从监理公司得知该项目建筑总面积约为6.1万m2,与竞拍公布的面积约6.5万m2不符。
3、监理和设计单位在施工全过程介入，对加层说法为有施工图设计和审查意见，且有相关资料备查，对加层后认为结构安全，无质量异议。除后楼
24、25层外，施工过程中质监均介入进行了质量监督。质监未介入质量监督的楼层主要原因在于业主未取得规划和施工行政许可。监理介绍该项目结构设计含钢筋用量比常规房屋大，结构安全，无质量异议。
4、施工许可证等前期建设手续合法，显示建筑面积为48734 m2，但为2003年办理，在建设过程中未办理延期手续。
5、后楼19层至25层住宅为加层，未经规划批准，但有规划批复意见（主要为按相关规定处罚），且未办理施工许可增加面积。
6、消防工程设计不能满足现行规范要求，据监理讲已由消防安装单位进行了变更，并通过了消防部门认可，消防安装单位承诺负责消防验收，但现未进场。
7、公建面积停车库未达到规划条例要求面积。
8、债权和欠费高达1261.58万元。其中，尚欠监理费170多万元；估计尚欠设计费100多万元；还欠部份应交费（包括配套费、人防费、质监费、招标业务费、劳动定额测定费、综合服务费等）约266.58万元；超规划部分（约1.7万平米）应补交土地出让金725万元。
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9、土建工程包干价为818元/m2，不含给水、电、消防、电梯、门窗、维护结构的金属栏杆等安装工程。现土建工程前楼完成约90%，后楼完成约80%，安装工程未进场施工（业主各项分包合同已签订正准备陆续进场安装），估计要达到交房要求还需投入工程费约800-1000元/m2才能完成，约须投入5220-7788万元人民币。
（二）存在（可能存在）的问题
1.如何取得该项目合法的产权证？包括如下问题：
① 规划行政许可；
② 质监对工程质量的监督认可；
③ 竣工验收备案前，由于欠费，设计、监理单位对相关资料应履行的认可；
④ 由于欠费，业主和施工单位对相关资料的认可和移交； ⑤ 消防工程施工及验收。
2.复原为办公用房改变用途规划是否认可？
3.全部或部分拆除重建时，需按危房改造考虑才能享受政府的优惠政策，相关部门是否认可，规划是否同意按现状或以上容积率批准？
（三）建议
公司是否参加竞拍，从工程方面建议按以下几种假设考虑：
1、按现状续建完善；
2、对前楼7-32层通过设计复原为办公用房；
3、对前住宅部分拆除重建；
4、整体拆除重建（可考虑超高层）。
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三、市场方面
（一）优势
1、区域内交通便捷，大环境条件较好，周边车流量大；
2、周边新建与新开楼盘（住宅或写字楼）少；
3、周边写字楼租金高，多在60—70元/㎡之间；新楼盘价位亦高，距“瀛丹大厦”不远处的新楼盘“长安锦绣城”售价预计在9000—10000元/㎡。从建委了解到，本项目若按现在设计建设，目前住宅期房出售预计均价在8000-10000元/m2，办公用房约在10000元/m2。
4、周边小户型二手房售价及租金较高。周边大多数为5年以上的建筑，最为抢手的户型要数35—70㎡内的小户型，一般售价在6000—7900元/㎡之间，小两室租金价位在1200元/月左右，小一室租金在800元/月左右。
（二）劣势
1、土地使用年限仅剩35年。
2、在人们心中形成了烂尾楼印象。
3、前楼每层楼为10户,其户型不小,如要将其再改为小户型,一层楼十几户,每户采光、通风效果不理想;如按原户型销售,其户型设计过大,同时稍显过时，跟不上形式，销售起来会有很大的困难。
4、大面积二手房售价及租金较低。周边大多数为5年以上的建筑，100㎡以上的户型大多为以前的设计，出售的价位在4200—5300元/㎡之间，租金在1400元/月左右。
（三）存在（可能存在）的问题
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如何修补产品“硬伤”：使用年限短、户型设计过时、单套面积过大、通风采光差？
（四）建议
1、改变过时的户型设计；
2、将大户型改为小户型。
四、财务方面
略。详见附件。
第三部分 结束语
经过以上分析，对烂尾楼瀛丹大厦有了初步认识，既看到了该项目地段好且稀缺、楼盘预售价高等巨大优势，同时又发现无法确认具体进场时间，土地使用年限短、户型过时，须支付的价款金额大且时间紧，取得合法产权还需办理较多手续等问题或潜在风险，建议公司结合自身实力和项目特点，在是否参与竞拍的问题上审慎决策，不放掉一个机会，又避免落入一个“陷阱”。
附注：四个组的调研报告附后。
项目办公室
二0一0年四月十五日
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