物业房屋维修和返修管理规定
1、公司的物业公司负责组织竣工物业房屋维修和返修的管理评审工作。
2、实用范围：所属项目公司所有开发竣工物业。
3、质量责任评审：
3.1评审小组：由所属各项目公司的物业公司经理任组长，由物业公司、项目公司、施工单位每次各指派1人组成责任审定小组；
3.2评审依据：根据所属项目公司所在地新建商品房屋质量保证书中的保修内容和业主接房关心的重要项目。
3.3维修评审及操作程序：业主报事物业前台通知物业工程部现场查验初评责任单位通知责任单位双方人员（项目公司质量责任：由项目公司、物业共同参加；施工单位质量责任：由施工单位、物业共同参加；业主装饰质量责任：由业主、物业共同参加）共同评定并备案责任单位进行物业维修物业工程部监督落实。 3.4评审原则：
3.4.1业主报事后由物业前台通知物业工程部进行现场查验初评责任单位，再由物业工程部通知责任单位到位，双方人员评审问题产生原因（施工原因、业主装饰原因、项目公司质量责任），确定费用承担单位，填写（竣工物业维修责任审定及整改备案表）（见附件）经双方共同签字确认后，存档备查。
3.4.2若业主报事后物业前台未通知评审小组评审，自行安排维修，所产生的费用由物业公司自理；若施工单位或所属项目公司评审指定人员不到现场评审，由责任方承担费用（注：若评审指定人员有事请假，需由部门经理指派相关专业人员参加评审）。
3.5维修界定及处理原则
3.5.1维修分为小修、中修、大修3个类别。
3.5.1.1小修：每次发生维修费用在500元以下，通过物业工程人员直接可以进行处理和维护的项目。在交房初期，责任单位维修人员在岗时，由责任单位进行维修。在交房半年以后，出现的个案问题，原则上由责任单位组织维修，若责任单位维修不及时，无法满足客户要求，在做好相关告知及沟通后，物业工程人员自行进行处理。发生费用要及时做好相关影像记录及质保金扣款记录，完成签字确认工作。每半月汇总一次，报项目公司预算部审核。
一个月内接到相同报修10次以上，应该及时将其归为中修进行处理。 3.5.1.2中修：每次发生维修费用5000元以下，且必须由专业资源才能进行处理与维护的项目。在完成评审后，物业公司工程人员要随时监督责任单位的维修进展过程，并做好相关的影像记录，列入维修档案，同时上报项目公司总经理备案审批。对于责任单位不能立即到位的特殊情况，由物业公司总经理牵头，项目公司工程部、预算部配合，组织选定专业资源进行维修。同时，物业工程部安排专人进行旁站监督施工，并及时进行验收确认。发生费用时，物业工程部要及时做好相关影像记录，由物业、工程、预算、责任单位签字确认，作为质保金拨付的评审依据。对于无故不配合、不予签字确认的责任单位，通过快递邮件等方式进行告知，并在质保金中双倍扣除费用。情节严重者，可以通过法律途径进行解决，直至质保金全部扣除。同时，工程部要做好相关的统计工作，作为后续资源的评价依据。
一个月内接到相同报修8次以上，应该及时将其归为大修进行处理。 3.5.1.3大修：每次发生维修费用在6000元以上，且必须由专业资源才能进行处理与维护的项目。由物业公司总经理牵头组织工程部、预算部进行方案评审，必要时，可以咨询相关专业机构参与评审。在完成评审后，物业公司工程人员要随时监督责任单位的维修进展过程，并做好相关的影像记录，列入维修档案，同时上报管理总部备案审批。对于责任单位不能立即到位的特殊情况，由物业公司总经理牵头，项目公司工程部、预算部配合，组织选定专业资源进行维修。同时，物业工程部安排专人进行旁站监督施工，并及时进行验收确认。发生费用时，物业工程部要及时做好相关影像记录，由物业、工程、预算、责任单位签字确认，作为质保金拨付的评审依据。对于无故不配合、不予签字确认的责任单位，通过快递邮件进行告知，并在质保金中双倍扣除费用。情节严重者，可以通过法律途径进行解决，直至质保金全部扣除。同时，工程部要做好相关的统计工作，作为后续资源的评价依据。
一个月内在接到相同报修5次以上，应该及时将其列为重大质量事故，并由下属项目公司总经理组织开展专项整改工作，同时管理总部工程管理本部负责跟进与指导。
3.5.2物业公司要做好维修的档案管理及日常跟踪回访工作。确保业主的正常诉求，提高业主的满意度。
3.5.3对于施工资源无故不配合的特殊情况，物业公司要建立应急机制，提前做好相关的准备工作。项目公司相关部门要给予及时的配合，保证维修工作能够及时开展。
3.5.4在维修过程中发生的费用，物业公司要及时做好相关记录，形成影像资料计算依据及确认记录，以便后期的质保金拨付工作能够客观、合理、合法、顺利开展。
3.5.5各参见单位的质保金拨付，由物业公司行使审批权。在质保期前一个月由物业公司总经理组织物业公司、项目公司相关部门、参建单位进行联合检查验收。并依据维修配合情况组织内部评审，确定拨付金额。
3.5.6 各物业公司须将下月计划内已确定的维修金额列入项目资金计划中。对于计划外的资金支付，物业公司拥有1000元的支付权限；项目开发公司拥有10000元的支付权限。如维修金额超出支付权限范围，须及时与上级财务部门主管领导及时沟通协调解决，之后补交相关报文处理。
