物业管理中常发生的典型纠纷案例
一、治安管理中纠纷
1．当业主欲将车辆停放于不许停放车辆的地点时，保安员上前制止，而业主不但不听从，反而破口大骂保安，保安员应该怎么办？
2．某企业老板（事先未知其身份）深夜背了大包东西往厂区外走，保安员上前查证，此人不肯出示证件，只是说：“保安有什么了不起，叫你们某某经理来。”此时，治安员应该怎么办？实行检查时，说保安员翻乱了他的东西，要保安员赔，保安员该怎么办？
3．两个无证人员坐在工业区114栋前的绿化带上，保安员请两人离开，不听。要求其出示证件，两人说是***厂工人，证件放在厂里了。保安让其中一人去拿证件，此人一去不返。保安带着另一人到厂楼下取证，楼上下来一个自称是主管的人（此人身穿背心，脚趿拖鞋）让保安放人，保安要其出示证件，他说证件被锁起来了。保安拒绝放人，让所谓的主管到保安部反映情况。该主管动手打保安，怎么办？
4．本公司某部门负责人，未按公司规定，强行进入某小区，保安不放行，遭其指责，怎么办？
二、住宅小区物业管理纠纷
1． 金地花园204栋403室漏水事件
时间：1999年4月23日
事件经过：公司某工作人员发现金地花园204栋403室用水量突然成倍增加。水表上月底度数1088立方，本月（当日）底度为1757立方，不足一月用水量679立方，初步断定为住户家中严重漏水。该工作人员将情况及时向管理处管理员反映，并要求管理员通知业主（住户）来管理处。同时特别强调不要将真实情况告诉业主（住户）。该管理员电话同时通知了业主和住户（住户为某工厂集体工人），因回避真实情况，业主和住户都很生气，发生了较大的冲突。后经管理处负责人耐心解释，并将真实情况告诉了业主和住户，矛盾得到了化解。住户负责人并来到了管理处。通过双方在现场了解，发现系住户卫生间水箱损坏，漏水时间较长，住户（工人）未向管理处反映。经管理处做工作，住户愿意承担全部漏水造成的经济损失。此前该花园发生过类似的事件，因管理处工作不到位，业主（住户）不愿意承担漏水费用。
原因分析及教训：
1）公司工作人员要求业主或住户来现场处理问题的指导思想是正确的，但害怕业主（住户）不能接受事实真相而试图回避问题则是错误的。
2）管理处管理员通知业主（住户）来现场，语言表达存在一定问题，特别是当业主（住户）强烈要求说明事情的真相时而管理人员一律回避该问题是非常错误的。
3）管理处采取积极补救措施，取得了满意的效果，但造成的负面影响难以挽回。
2． 业主对某月水费由20元增加到40元问题的投诉案例
时间：1999年4月中旬某日上午
事情经过：某业主，女性，30岁左右，高大健美，昂首阔步跨进管理处大门，直奔管理处主任面前，怒发冲冠，虎视眈眈。“我们家用水从未超过20元，这个月怎么高达40元。真不象话，太离谱。如果相关3~5元，还可以理解，可现在翻了一倍，简直乱了套
”句句刺耳，字字伤人。管理处全体工作人员心如刀绞。管理处全体工作人员撇下其它客户，放下手中所有的活儿，面对这位神圣的业主，我们从水表计费日期，抄表时间，费用计算，水表质量问题，住户家庭人口数量及其构成，还有季节的变化等方面，向业主进行耐心的解释，科学的分析，在大量的历史数据资料，政府的有关规定等事实的依据面前，业主不得不节节败退，否定了水表的质量、抄表时间及度数、计费方法和标准等存在的所谓问题。在铁的事实面前，她不得不面对历史上多次出现的高达40元的记录事实。业主最后比较满意的离开了管理处。
结论及原因分析：
该事件是一起处理比较成功的典型，其原因有如下几个方面：
1）管理处能抓住问题的核心，能从问题的各个方面进行分析，能尽量用事实说话。而对可能存在的问题各个击破，最后充分说服业主。
2）分析问题时比较细致，能够展开。如：分析了成人与小孩用水不同，男性与女性用水也有区别，以及季节变化的用水的差别。同时，又能及时回到主要问题方面。
3）处理问题时比较注意业主的心态与情绪，业主怒气冲冲不仅仅因为消费由20元增加到40元这一问题本身，全体工作人员尽量做到低调说话，低调做人。
3． 水表问题一堂课案例
时间：1999年4月中旬某日 地点：金地花园管理处
事由：某日某业主拿着99年
2、3月份水费通知单，非常严肃地给管理处某管理人员“上课”。该业主2月份用水55立方，3月份用水2立方，该业主指出2月份用水太少，3月份用水又太多，是不合实际的，虽然2月份因过春节而居住时间不长是一个因素，但不能说明问题，能说明的问题是
2、3月份合计数应该是准确的。业主做了一个假设，如果将2月份度数人为减少，将3月份度数人为增加，总度数不变，但水费却增加很多，因为每月30立方为标内收费1.2元/立方，超过30立方为标外收费18元/立方。该业主就象马克思发现剩余规律一样既兴奋又严峻。
问题分析：
我们对业主反映的问题进行了调查，有关工作人员说事实就是这样，而对业主提出的问题不能有一个较好的说法。业主提出唯一解决的办法是业主每月自己也抄一份水表度数。业主的这个办法的确是一个防范的好办法，但业主对我们的信任分数大降，我们用什么办法来防范，值得每一个人思考。
4． 业主违章装修案例
时间：1998年12月至1999年3月
地点：金地花园210栋604#、704# 事情经过：98年12月，210栋604业主前来管理处反映家中客厅副阳台墙角渗水。当时管理处派人前往察看，发现已装修的木板及地板已发黑。初步断定系埋在墙内通往厨房的水管渗漏所致。经与装修队联系，发现所埋水管位置低于渗漏水室的至高点，于是，判断为704房排污管渗水所致。管理处与704房业主多次联系，业主才同意去704房检查。发现装修时将排污管用瓷片封死。家中总闸用水泥封死。因业主不配合，但反复多次做工作，业主才同意打开总闸进行检查。之后又做多次工作，业主才同意我们进行维修，后问题得到解决。
原因分析及教训：
1）604房渗漏水现象完全系704房违章装修所致。因装修过程中很多隐蔽问题必须在装修过程中予以发现并加以更正。
2）704房业主不愿配合，导致该事件的处理延误时间，给604房业主带来不满，造成了一定的负面影响。
3）在处理该事件过程中，管理处能极其耐心地做业主的工作，特别是能通过法律法规对业主做，最终将问题解决是可取的一面。
5． 水池清洗导致住户水龙头堵塞问题的案例。
时间：1999年4月24日
事件：因天面水池清洗导致住户水龙头堵塞。
投诉者代表：207栋701#702#703# 事件经过：
99年4月24日，公司动力部组织人员对207栋等楼宇天面水池进行了清洗。24日晚，管理处按计数单投诉：厨房无水。主要集中在207栋。25日早8：00管理处派管理人员前往业主家中检查，也未发现水龙头无水，到天面水池检查，也未发现问题。最后发现无水水龙头均有一个共同点，即装有净水器，于是拆开一家净水器检查，发现过滤网塞满泥沙，洗净过滤网，便恢复正常。
原因分析：清洗天面水池，四壁污泥随水排下导致很多家中热水器水龙头，厨房水龙头堵塞而无水，从而导致业主投诉增加。
几点启示：
1）水池清洗是否考虑泥沙下排这一因素？
2）管理人员在实际工作中随时碰到新问题，应开动脑筋，寻找解决办法。
3）业主已应注意自身生活中存在的一些常识问题，避免过分依赖管理处的思想。
海景花园案例
6．车辆进入小区已超过规定免费时间，当治安员要求驾驭者交费，其非旦不交，反而无理取闹，甚至骂人，并将车辆挡在路上，这时后面又有车辆进出。怎么办？
7．因建筑质量问题，楼上渗水到楼下，而楼下的业主不愿配合维修，楼下的业主认为此事应由管理处解决，并且要尽快，你怎样解决？
8．因排污总管堵塞，已使二楼一业主家中被污水浸泡，业主怒气冲冲找来，你怎样处理。因堵塞较严重，虽管理处费了很大力气在疏通，但仍未能在短时间内完成工作，若是由你处理此事，此时你应当怎样做？
9．有业主认为他家阳台外的绿化植物太高太密，影响了采光，而且蚊虫较多，影响了正常生活，要求将部分树木迁移，但从整体绿化效果看，将树木迁移对整体效果有影响，你如何向领导提出一个妥善的解决办法。
10． 有业主带装修人员进入小区，保安员要按规定登记，业主不但不让装修人员登记，而且强行进入，你如何处理？ 11． 公司领导或其他部门员工带领外来人员进入小区参观，但无任何手续，也未向保安员说明情况，强行要进入小区，如何处理？
12． 住户的车辆未按规定停放在车位上，而且随意停放在路边，保安员前去制止时，其称：“我办点事马上就走。”然后离去。如何处理？
13． 有住户开车外出，到道闸处，保安员要其交回出入卡，其称：“我忘记带了。”保安员让其回去拿，住户不愿意再回去，并称有急事，要马上出去。如何处理？
