物权法关于不动产统一登记的制度设计
[摘要] 由于我国现行不动产登记制度存在的缺陷，制约了不动产物权正常秩序的形成和发展，建立不动产统一登记制度是解决目前不动产登记中存在的种种缺陷，充分实现登记作为不动产物权公示功能的现实选择。《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。
[关键词] 物权法 不动产 统一登记 制度设计
The System Design About the Real Estate Uniform Registration in The Property Law
Abstract：The defects that the registration system of real estate had restricted the normal order of the formation and development that the real estate real right register.Building the system of the real estate uniform registration are the realistic choice that solve the defects of the registration system of real estate and fully realized the function that the publication of real right.The Property Law had designed the system of the real estate uniform registration in the future by the main line that building the system of the real estate uniform registration.
key words：The Property Law ; Real Estate ; Uniform Registration ; System Design
由于任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。为达成这一目的，现代民法建立了公示制度，将物权设立、移转、
[1]变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，这是实现对物权保护
的基本手段。不动产登记制度是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提，物权法中的所有权制度、用益物权制度和担保物权制度，都与不动产登记相关联。没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》出台前，我国的不动产登记制度中存在的问题和缺陷，影响了对不动产物权的有效保护，也制约了统
一、规范的登记制度的建立。《物权法》的出台，对我国长期以来比较混乱的不动产登记制度进行了重新架构和制度设计，确立了我国不动产登记制度的基本框架，为进一步规范我国的不动产登记制度和将来制定统一的不动产登记法奠定了基础。
一、我国现行不动产登记制度的缺陷分析
（一）法律规范不统一
《物权法》出台前，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统
一、登记机关的不统
一、登记程序的不统
一、登记效力的不统
一、登记
[2]权属证书的不统一的状况，既影响了法律的权威性和严肃性，也制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。
（二）登记机关不集中
我国现行的不动产登记制度是与行政主管部门的设置和职权结合在一起的，实行“归口管理、分别登记”的原则。长期以来将不动产登记作为行政管理职能对待，不同的登记事项分属于不同的职能部门，致使登记机关各
[3]自为政，多头登记。事实上，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，而不在于对不动产
进行行政管理，分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷。这既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，很难给交易的当事人提供全面的信息，徒增当事人不必要的交易成本。而且还会造成房、
[4]地分别抵押和房产重复抵押的现象，妨碍了不动产市场的顺利发展。
（三）登记程序不统一
由于不同的登记机关各自办理不同的登记事项，其所依据的法律法规又各不相同，不同的登记规范对登记程序的规定不尽一致，导致登记机关各自为政、各行其是，从自身便利的需要出发制定相应的登记规则，给当事人的物权保护造成了一定影响。
（四）登记制度不健全
不动产登记的种类是由登记目的所决定的，各登记类型在功能上应相互补充、相互依托，共同构成科学完整的不动产登记体系。我国现行法律法规中关于不动产登记的类型还很不全面，缺少预告登记和异议登记等重要内容，登记种类的不健全在一定程度上会影响登记的效力和功能的发挥。
二、建立不动产统一登记制度的必要性探析
（一）是弱化行政职能而强化其公示功能的需要
登记制度在我国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩。长期以来，我国的登记机关与行政机关的设置与职能合一，将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了行政机关将登记过多地作为一种权力的象征和谋利的工具，忽视了登记作为物权公示方法而对权利人物权的保护功能，对权利人权利的保护极为不利，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。事实上，登记虽然具有政府管理经济的职能，但它首先是一种物权设立和变动的公示方法，登记的职责并不需要与各个政府机关的管理职责相对应，通过设立独立的登记机构和建立统一的登记制度，可以有效地弱化登记的行政色彩而独显其物权公示的功能。
（二）是方便当事人办理登记和便利查阅的需要
由于不动产范围广泛，分散登记势必给当事人办理房、地、设备等组合事项登记制造麻烦，增加成本。加之不同登记机关信息沟通不畅，有关交易当事人难以准确及时地查阅登记事项，不仅容易造成纠纷，同时也给不法分子实施欺诈创造了条件。建立统一登记制度将解决这一问题的最好途径。
（三）是维护交易安全和规范交易秩序的需要
在登记制度严重分散的情况下，由于登记机关信息不能有效沟通和全面披露，在当事人信息获取不充分的情况下，少数不法分子便会利用登记制度的弊端将房产和地产分别抵押，甚至分别转让，使当事人物权的实现受阻。也会有当事人将企业财产整体抵押后又将部分财产重复担保，致使担保权人在实现担保权时蒙受损失。统一登记制度建立后，通过登记机构的整合和登记信息的集中披露，就可以为建立有序的交易秩序奠定良好的基础。
（四）是提高交易效率的需要
统一登记制度建立后，在为交易当事人办理登记提供便利的同时对于实现物尽其用、提高效率也具有极其重要的作用。如房屋产权登记不再因为房、地、税等多个机关的分别办理而增加当事人的成本，不再因此而耗费更多的精力，可以最大限度地提高效率，方便当事人。
三、《物权法》关于不动产统一登记的制度设计
（一）确立了不动产统一登记的管理体制
《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，在此基础上设计了我国未来不动产统一登记制度的初步框架。
1.为制定统一的不动产登记法奠定了基础
我国目前尚没有一部统一的不动产登记法，现行分散的法律规范，给当事人进行登记、查阅和交易设置了人为障碍，提高了不动产交易成本，影响了正常的不动产交易秩序。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，以改变现行登记管理体制，对不同的不动产，适用统一的登记法。因不动产登记制度自身的复杂性决定了《物权法》难以对未来的登记内容进行全面系统的规范，但《物权法》的现有规定必定对现行登记制度中的缺陷予以正视并加以改进，其所设计的统一登记制度的框架必将对目前混乱的登记制度是一次全新的变革，为今后制定统一的不动产登记法确立了科学的法律依据。因此，在《物权法》出台后，通过制定与之相适应的统一的不动产登记法，可以有效地保证《物权法》规定的统一不动产登记制度的贯彻和实施，使我国完整的不动产统一登记制度体系将真正趋于成型和完善。
2.统一了登记机关
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。《物权法》为消除目前这种因“政出多门”、“各自为政”的不正常现象而造成的办事效率低下、交易成本提高的不利因素，明确规定了不动产登记统一由不动产所在地登记机构办理，即设立独立专门的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务。《物权法》虽然尚没有明确规定具体的登记机构，但对于下一步登记机关的统一设置提出了明确的思路，提供了基本的法律依据。
3.统一了登记程序
《物权法》坚持以人为本的立法精神，从便民利民为民的理念出发，对不动产登记的管辖、申请、审查等方面确立了科学合理、方便规范的统一登记程序。关于不动产登记的管辖规定由不动产所在地的登记机构办理；关于不动产登记的申请实行以当事人申请为主的方式；关于不动产登记的审查规定了登记机构应当履行的基本职责。这些程序规定，对当事人办理登记事项和查阅提供了统一而又便捷的程序，为最大限度地方便当事人创造了条件。
（二）健全和完善了不动产统一登记的纠错、防错机制
《物权法》出台前，法律法规对不动产的登记类型有一些相关的规定，但都不够全面。为适应我国不动产交易的需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，防止因登记种类不全而给当事人的权利造成损害，《物权法》根据现实需要科学地创立了一些新的登记制度，弥补了因登记种类不全而造成的被动。
1.规定了更正登记制度
更正登记是指，当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行的登记。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”这一制度主要是针对不正确登记给当事人造成损害的补救制度。不动产物权变动进行登记时，不可避免地会出现登记错误、遗漏的情形，为了能够及时地消除因此而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对登记簿记载的内容进行更正，这将在一定程度上防止因此而给当事人造成的损害。
2.规定了异议登记制度
异议登记指利害关系人对不动产登记簿上记载的有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利，也是针对不正确登记的补救制度。人的理性是有限的，由人设计和操作的登记程序难免会出现错误。为了防止登记中出现的错误，维护登记的公信力，《物权法》建立相应的纠错机制，允许权利人、利害关系人申请更正登记，在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，《物权法》赋予利害关系人申请异议登记的权利。《物权法》第19条规定，“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。”异议登记是一种相对便捷、高效的临时性保护措施。旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产权利状态的异议，排除第三人对真正权利人物权的侵害，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性地对真正权利人提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系
3.规定了预告登记制度
为防止不动产交易中的出卖人“一物两卖”，保护买受人的合理期待权利，《物权法》在借鉴国外立法并结合现有住房贷款按揭制度的基础上，创设了预告登记制度。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记主要是为保全将来发生的某项不动产物权为目的而进行地登记。这一制度的建立在保障当事人权利、维护不动产物权关系稳定和交易安全方面将发挥重要作用。
（三）明确了登记机关及当事人的法律责任
《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《物权法》关于登记机关错误登记的赔偿责任，这是一个以往的法律法规没有明确的制度安排。登记机关对于登记的申请，除须审查登记形式要件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，登记机关予以赔偿。同样，因当事人的过错导致登记错误而造成他人损害的，当事人也要承担相应的法律责任。这一规定可以有效提升登记机关和当事人的责任意识，树立登记的权威性和严肃性，提高登记的准确性，也更加有利于维护不动产权利人的
合法权益和交易安全。
总之，《物权法》关于我国不动产登记制度的规定虽然不尽详细，仍属原则性、框架性规定，但其关于建立不动产统一登记的制度设计和有关不动产登记所涉及的关键问题的明确，必将对建立更加科学合理的不动产登记制度、规范不动产登记活动秩序，充分实现不动产登记的法律价值和社会公平、公正，起到极大地推动作用。
[参考文献]
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[4] 浅论不动产物权登记制度的现状及完善[EB/OL].重庆法院网.http://cqfy.chinacourt.org/public/detail.php?id=17936.
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