推荐第1篇：不动产统一登记设计方案
东坡区不动产统一登记方案设计
目录
摘要
一． 设计背景
二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作
4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。
四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记
毕业设计摘要
该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。 一．背景
自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息
进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。 二．目标和原则
不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]
依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案
1.什么是不动产登记系统
不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。 据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。
目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。 2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程
在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：
依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件
A.登记申请书；
B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。
F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。
2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容
A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；
C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。 2.4申请材料的查验
A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；
C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。 3.不动产登记系统的安全管理
1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。
3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。
4.不动产登记的难点
从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。 4.1 政府部门和个人利益的阻力
目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不
动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。
地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。
4.2 登记人员知识结构需要完善更新
不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。
4.3 登记所需技术急需发展完善
统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。
另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统
一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。
5．不动产登记系统办理成果展示。
在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]
图：建立关系前
图：建立关系后
对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检
等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。 四．遇到的问题及解决方法
顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。
有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。
方法：1.创建临时库
选择文件夹后,输入数据源名称,如\"临时数据源\",点击保存
成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名\"临时数据源\",点击\"创建\"按钮
创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择\"导入数据集\",弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)
点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;
使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;
将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口,
使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连,
点击绿色三角符号,即可导入图层.
其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.
这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。
登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in (select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh=\'业务号\') for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。
b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我
都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。
c.登记系统中无法进行业务中止删除。 问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。 这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。 五．结语
该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。
通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。 能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。
参考文献
[1]新浪财经http://www.daodoc.com/
[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.
后记
全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。
推荐第2篇：不动产统一登记制度
我国将建立不动产统一登记制度】
方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。
(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)
推荐第3篇：不动产统一登记难题
不动产统一登记难题
被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。
但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。
滞后6年的统一登记
不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。
近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。
或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。
目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。
有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。
不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转
让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。
比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。
而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。
事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。
物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。
今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。
近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。
胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。
个人住房信息联网是基础？
分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。
以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。
记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。
陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。
记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。
分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，
但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。
对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。
推荐第4篇：不动产统一登记影响解读
不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？
2015年02月27日
来源：新华网
新华社制图新华社制图
原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近
新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题
新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣
1 统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。
要换新证吗，对我们的本本影响几何？
对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？
“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统
一、可以信任的依据，良好秩序才能得
2 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”
消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。
会出现抛售吗，对楼市影响几何？
“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。
3 事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”
中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”
目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？
4 针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
5 众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”
“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。
6 国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”
随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”
推荐第5篇：将建立不动产统一登记
原标题：马凯：将建立不动产统一登记和统一社会信用代码等制度
人民网北京3月10日电（人民网前方报道组）今天上午9时，十二届全国人大一次会议在人民大会堂举行第三次全体会议。全体会议有四项议程，第三项议程为听取国务委员兼国务院秘书长马凯关于国务院机构改革和职能转变方案的说明。
马凯在提及国务院机构职能转变时表示，要加强制度建设和依法行政。建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府，提高政府依法行政水平，需要把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计，加快法治政府建设。据此，《方案》提出：一是加强基础性制度建设。建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。二是加强依法行政。完善依法行政的制度，提高制度质量。健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督制度，让人民监督权力。
宪法和法律是政府工作的根本准则。全面落实依法治国基本方略、推进依法行政，国务院和国务院各部门肩负着重要责任。要带头维护宪法法律权威，善于运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解矛盾、维护稳定。要以政府带头守法、严格执法，引导、教育、督促公民、法人和其他组织依法经营依法办事。
推荐第6篇：全面实施不动产统一登记制度
2016年全面实施不动产统一登记制度
土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那麽，不动产登记的意义是什麽？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？
不动产登记的意义何在？
明确目标方向――确认和保护产权，为市场经济保驾护航。
市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对於保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义。
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对於保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。
路线图、时间表如何设计？
紧密倒排时间――3年全面实施不动产统一登记制度。
从2014年开始，用3年左右时间能?蛉?面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能?蛟诵型骋坏牟欢?产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。
2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施不动产统一登记制度时间紧、任务重、影响大，需要统筹谋划，落实到思想上、统一思想，做好顶层设计。按照会议精神，不动产登记总的目标是，按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则，在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的基础上，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。
千头万绪从何入手？
平稳有序统一――围绕“四统一”从法制、机制、信息化三方面着手
为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强组织领导和统筹协调，积极稳妥推进各项工作，国土资源部专门成立不动产统一登记工作领导小组，突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。
按照党中央、国务院的有关要求，目前工作已经取得了一定进展：一是制定方案，沟通情况、做好下一步部门衔接工作??备。二是牵头建立了不动产登记工作部际联席会议制度。三是先期开展《不动产登记条例》有关重点问题的专题研究，初步形成了条例框架和研究成果；同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。四是组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。另外，我们还拟於近期召开研讨会，就建立不动产统一登记制度的相关重要问题进行研究。
推荐第7篇：我国构建不动产统一登记制度
我国构建不动产统一登记制度
2013-04-01 | 作者： 吕苑鹃 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】
3月28日，国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化，并明确了部门分工和时间表。《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。
《通知》指出，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，各地区、各部门要统一思想，精心组织，认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大，任务艰巨，需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进，通过坚持不懈的努力，用3至5年时间完成各项任务，加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项，《通知》明确提出，2013年完成29项任务，2014年完成28项任务，2015年完成11项任务，2017年完成4项任务。
《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等，中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。
《通知》明确，减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目)，列明国务院投资主管部门保留审批的，涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责，2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录，修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。
《通知》要求，整合建立统一规范的公共资源交易平台，有关部门在职责范围内加强监督管理。发展改革委会同财政部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前提出方案，由中央编办对方案统筹协调、提出意见。《通知》还提出，2013年4月底前完成国家海洋局“三定”规定。
推荐第8篇：不动产统一登记难在哪里
不动产统一登记难在哪里
不动产统一登记这样一种类似户口制度的、普查性的推行，仅仅还处于理想阶段。如何有效推动每一个人去进行登记，保障弱势群体的利益，才是最大的难点。
文／本刊记者徐卓航
3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，要建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。如此一来，更有利于解决房地产行业一房多卖、重复抵押、保障房不公平分配、住房的家底不清等现象。
统一登记解顽疾
早在2007年，颁布实施的《物权法》就明确了“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一直悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。
而此次，国务院将进行机构改革并建立房产统一登记制度。由于以公民身份证号码和组织机构代码为基础，这将让各种不明财产无处遁形。除了反腐，它还有利于保护公民的合法财产，有利于房地产调控政策的实施。
嘉兴婚纱摄影 JX.LOVEXIPU.COMBCXY
房产统一登记制度建立起来后，公民的物权有了记录，那些说不清道不明的非法侵占他人财产案件将会减少。对公民个人而言，其财产除受法律保护之外，还切切实实地有了备案，即使自己的产权证丢失，也不怕引起财产纠纷。另外，全国建立房产登记制度之后，国家的二套房限购限贷、二手房征税等执行起来就没有那么麻烦。业主是否属于二套房，是否归于限购限贷之列不会因为跨省跨地区之后就变得无法查询。房地产调控的效果和日后进一步政策的推行效率，无疑都会大大提高。
推行难点何在
当然，不动产统一登记制度的推行也面临着不少难点。据分析，推行不动产统一登记首先在于统一相关法律规定，操作起来有一定难度。由于涉及目前的物权法、土地法、城市房地产管理法、草原法、森林法等十多部法律法规，这就需要大规模重新修订相关法律法规，统一协调安排。
更关键的是，这一制度涉及多个部门，不仅房屋与土地在不同部门登记——国有建设用地使用权在土地管理部门登记，而房屋则在房产管理部门登记；耕地、草原、林地、海域使用权等同样也分散在不同部门。另外，有的部门是垂直管理，有的是地方管理，比较复杂，涉及行政体制改革、机构改革、职能转变等方面。这就又牵涉到诸多的利益分割和相关推行调整。再者，一旦推行不动产统一登记制度后，多
个户口或多套房产就很难隐藏，这也是制度制订和推行的一个阻力。
对于普通的购房者和业主而言，统一登记制度对于交易保障、财产保障都有诸多益处，但也会影响到房产税征收、交易限制等问题。而反观目前房地产市场的一些乱象，这样一种类似普查、户口制度的推行，对于各个问题的“根治”还处于理想阶段，如何有效推动每一个人去进行登记，保障弱势群体的利益，才是最大的难点。
推荐第9篇：湖南省不动产统一登记常见问题解答
不动产统一登记 常见问题解答
2016年5月
目 录
一 基本知识 ...............................................................................1 1.什么是不动产? ..................................1 2.什么是不动产登记? ..............................1 3.为什么要进行不动产登记? ........................1 4.什么是不动产统一登记? ..........................1 5.为什么要实行不动产统一登记？ ...................2 6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么? ............3 7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责? ..............................................3 8.不动产登记管辖的原则是什么？ ...................4 9.哪些不动产权利需要登记? ........................5 10.不动产登记类型有哪些？ .........................6 11.不动产登记是不是强制登记? ......................6 12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？ .6 13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？ .......7 14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？ .......7 二 机构职责 ...............................................................................8 15.不动产登记机构怎么设置？ .......................8 16.设区的市不动产登记机构如何设立？ ...............8 17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？ .........9 18.市县不动产登记人员怎么划转？ ..................10 19.如何理顺登记与审批、监管的关系？ ..............10 20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？ ..11 21.不动产登记窗口如何选址？ ......................12 22.乡镇不动产登记窗口怎么建？ ....................12 23.不动产登记窗口设哪些岗位? .....................13
I
24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？ ..............13 三 登记业务 .............................................................................14 25.不动产登记的法律依据主要有哪些？ ..............14 26.不动产登记应当遵循什么原则？ ..................14 27.不动产登记的程序有哪些？ ......................15 28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？ ..............................................16 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？ ..............16 30.不动产登记机构要查验哪些内容？ ................17 31.哪些情形可以实地查看？ ........................17 32.不动产登记前哪些情况需要公告？ ................18 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 18 34.哪些情形不动产登记机构应不予登记? .............19 35.不动产登记簿主要记载什么事项？ ................19 36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？ ..............................................20 37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？ ......21 38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？ ..........22 39.不动产权证书、登记证明如何管理？ ..............22 40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？ ............................................23 41.不动产登记需要缴纳哪些税费？ ..................23 42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？ ......24 43.变更登记与转移登记有什么区别？ ................24 44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？ ....26 45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？ ....26 46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？ ..........27 47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？ ....27 48.什么是查封登记，查封登记如何办理？ ............28
II
49.哪些人可以查询不动产登记信息？ ................29 50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？ ............................................30 51.小产权房是否可以颁发不动产权证？ ..............30 52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？ ......31 53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？ ..............................................31 54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？ ......................................31 55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？ ..........32 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？ ........................................32 57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？ ..32 58.继承房屋必须要登记吗？ ........................33 59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？ 33 60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？ ......................................34 61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？ ......................................34 四 信息管理 .............................................................................35 62.我省不动产登记信息系统如何部署？ ..............35 63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？ ............35 64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？ ..37 65.不动产登记信息怎样实现互通共享？ ..............38 66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？ 39 67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？ ........................................39 68.不动产统一登记需准备哪些数据？ ................40
III
五 权籍调查与纠纷调处 .............................41 69.什么是定着物？ ................................41 70.什么是不动产单元？ ............................41 71.如何设定不动产单元？ ..........................41 72.什么是不动产权籍一体化调查？ ..................42 73.不动产权籍调查的基本程序是什么？ ..............42 74.不动产权籍调查具体内容是哪些？ ................42 75.不动产测量的内容包括哪些？ ....................43 76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？ ............................43 77.不动产权籍调查成果如何审核确认？ ..............44 78.权籍调查成果的审查方法是什么？ ................44 79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？ ..........45 80.不动产权属纠纷如何处置？ ......................45
IV
一 基本知识
1.什么是不动产? 答：《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。 2.什么是不动产登记? 答：《暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。 3.为什么要进行不动产登记? 答：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
4.什么是不动产统一登记? 答：整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义经济体制、建设现代市场体系的必然要求。2013年《国
1 务院机构改革和职能转变方案》明确，“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担”。即不动产统一登记就是将分散在住房与城乡建设部门的房屋登记、林业部门的林地登记、农业部门的草原登记、国土资源部门的土地登记等不动产登记职责整合由一个部门承担。 5.为什么要实行不动产统一登记？
答：一是实行统一登记是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。实施不动产统一登记后，可以减少甚至杜绝分散登记导致的各种权属界线不清、权利归属不明、重登漏登等问题，提高登记的准确性和权威性，以定纷止争，更好维护当事人的不动产物权，夯实社会主义市场经济的产权基础。
二是实行统一登记有利于提高政府治理效率和水平。分散登记时各部门都配备一套专门人员、机构、场所以及设施设备等，浪费大量人力物力财力，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，整合不动产登记职责，可以促进政府职能转变，大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。
三是实行统一登记可以更好方便企业和群众，减轻当事人负担。分散登记时，土地到国土资源部门办理《国有土地
2 使用证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》，房屋到住建部门办理《房屋所有权证》，承包地到农业部门办理《土地承包经营权证》，栽种的树木到林业部门办理《林权证》。登记管理部门多，须办理的证书多，增加人民群众办证各项成本。建立和实施统一登记制度，在统一的不动产登记机构窗口办理不动产登记，并领取统一的不动产权证书，减少办证环节，节约办证成本，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么? 答：《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》（湘办发〔2015〕43号）(以下简称43号文)明确了总体目标是：2015 年底，完成各级政府不动产登记职责整合工作；2016 年底，初步建立不动产统一登记制度，基本实现不动产统一登记发证；2017 年底，不动产登记信息管理基础平台投入运行；2020 年底，形成政事政企事企分开、管理规范、运行有序、便民高效的不动产统一登记体制机制。
7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责? 答：不动产登记机构是专司不动产登记职责的政府行政
3 部门。《暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。行政内设机构和不动产登记中心不是法律意义上的不动产登记机构，国土资源部门对外承担法律责任，不动产登记中心是受国土资源部门委托办理不动产登记事务工作。
省委省政府43号文明确“各市州、县市区国土资源部门为本地区的不动产登记机构，负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导、监督”。截至2015年12月底，我省不动产登记职责整合全面完成，省编办在湘编办〔2015〕14 号中明确了湖南省国土资源厅指导监督全省土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记等不动产登记工作，各市县政府也明确了国土资源局为本级不动产登记机构。
8.不动产登记管辖的原则是什么？
答：不动产登记实行属地登记管理原则，是由不动产不能移动的本质属性所决定的。当登记管辖权冲突时，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商，协商不成的由共同的上级人民政府不动产主管部门指定管辖。
4
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。” 9.哪些不动产权利需要登记? 答：《暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”
5 10.不动产登记类型有哪些？
答：《暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。 11.不动产登记是不是强制登记? 答：《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。 12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？
答：《暂行条例》第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。因此，实施不动产统一登记后，已经依法发放的《集体土地所有权证》、《国有土地使用权证》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《林权证》、《草原使用证》，以及《土地他项权利证
6 明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。
13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？
答：从分散登记到统一登记，要确保登记工作不断、秩序不乱，平稳有序。对不动产登记机构“三定”方案已经明确，但资料没有移交，机构设置和人员划转没有到位，不具备颁发新证组织条件的地方，或者是资料已经移交，机构设置和人员划转都到位，具备组织条件但不具技术条件的地方，经充分沟通协商一致，继续按照原有职责分工发放各类旧版证书，加盖原有印章，确保平稳有序。对登记人员、场地、登记资料、技术准备已经到位的，由政府统一发布公告，不动产登记发新证停旧证。
14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？
答：具备颁发新版证书条件后，地方人民政府应发布公告，向社会公告正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书的时间，登记机构、登记权利类型、登记区域范围，各窗口受理点地址、受理范围、咨询投诉电话。
7
二 机构职责
15.不动产登记机构怎么设置？
答：根据《暂行条例》第六条规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。市县国土资源局作为本级不动产登记机构，不加挂“XX不动产登记局”牌子,其内设科股依据职责调整，合理设置不动产登记管理等科股。
同时，市县国土资源局下设不动产登记中心，受局委托承担不动产登记事务工作，其所发不动产权证书、登记证明均应加盖“XX国土资源局不动产登记专用章”。目前省编办已批复14个市州不动产登记中心为副处级事业单位。县级不动产登记中心规格原则上按副科级申报。 16.设区的市不动产登记机构如何设立？
答：对设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属各区的不动产登记的，所属各区无需再单独设立不动产登记机构。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所
8 属各区的不动产登记。”具体可以有两种方式：一是由市本级不动产登记机构办理，区不再具体办理不动产登记业务；二是区国土资源分局以市国土资源局的名义具体办理辖区内的不动产登记。
对于设区市未明确由本级不动产登记机构统一办理的，区国土资源主管部门依据三定方案，对具备独立的法人资格，对外能独立承担相应的法律责任的，可作为不动产登记机构办理辖区范围的不动产登记业务。
17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？
答：按照政事分开、事企分开的分类推进改革要求，不动产登记中心承担不动产登记公益性服务工作，其单位性质一般为全额拨款事业单位。一方面不动产登记中心作为政府公共服务提供方，不以盈利为目的；另一方面，按照国务院和省政府为进一步减轻企业和群众负担，降低部分行政事业性收费的要求，如登记机构为差额拨款或自收自支，易引起登记人员队伍不稳定，服务质量下降等问题。目前我省部分登记机构因登记业务量少、登记收费减免等影响，难以保障自收自支编制职工基本待遇，需逐步将登记中心自收自支编制调配置换为全额拨款编制，纳入财政统管，并做好专业技术岗位的设置，以稳定登记队伍、提高登记效率、保障登记质量。
9 18.市县不动产登记人员怎么划转？
答：《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》规定：“不动产登记机构确定后，按照人随事走、编随人走的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，具体数量由地方人民政府确定”。
19.如何理顺登记与审批、监管的关系？
答：《暂行条例》规定了不动产登记权利类型、登记类型以及从申请、受理、查验、调查、公告、登簿到颁证的完整的登记业务流程。不动产统一登记只整合登记职责，对不动产物权的设立、变更、转让和灭失需要行政审批或许可的，仍由各职能部门承担审批、许可职责，不动产登记机构根据当事人的申请以及相关部门出具的审批或许可文件，依法审核登记。
如：在办理商品房房屋所有权登记时，国有建设用地出让审批、建设工程规划许可、竣工验收、预售商品房许可等行政职责仍然由相关部门承担，不动产登记机构则依据申请人申请，查验其取得建设用地使用权和房屋所有权相关的行政审批、许可文件，以及当事人签订的不动产交易合同等权利来源资料，按照申请、受理、审核、登簿、颁证的完整流程办理登记。
10 20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？
答：实施统一登记后，原有不动产登记资料应依据《物权法》第十六条、《不动产登记暂行条例》第十三条、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定等法律法规规定移交到不动产登记机构管理。
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。
《暂行条例》第十三条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构”。
《实施细则》第九十四条规定：“不动产登记资料包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，具体包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所”。
11 21.不动产登记窗口如何选址？
答：按照《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，结合本地区现有条件和业务规模，以便民利民为原则，统筹选择合适场地建设不动产登记窗口。县级城区原则上设置一个登记办事窗口，设区的市可根据实际需要分设办事窗口。如：浏阳市在国土局、市政务服务中心分设两个窗口；澧县在政务中心设立窗口；芷江在国土局大厅设立窗口。 22.乡镇不动产登记窗口怎么建？
答：按照《湖南省国土资源厅 湖南省机构编制委员会办公室 关于整合市县不动产登记职责的实施意见》（湘国土资发〔2015〕32号）“整合乡镇土地、房屋、林地登记相关事务性工作，将登记服务窗口逐步延伸到乡镇，切实方便人民群众办事”的要求，根据实际条件在乡镇布设登记窗口，确保2017年实现所有建制镇设置办事窗口，2020年覆盖所有乡镇。各乡镇登记窗口依据授权范围开展指定业务的受理、打印发放证书等工作，登记审核仍由不动产登记中心承担。在有关条件不具备的情况下，要建立县乡不动产登记工作关系，为广大农村提供不动产登记便利。
12 23.不动产登记窗口设哪些岗位? 答：依据《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，按照不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证的完整程序，科学设置岗位职责、细化业务流程，确保登记工作“一站式”完成。窗口岗位一般包括大厅值班岗、咨询岗、受理岗、审核岗、登簿岗、缮证岗、发证岗、查询岗、缴费岗，为方便企业办理大宗业务、老弱病残等群体办理业务设置绿色通道，各类窗口岗位可以根据具体情况归并或者按业务类型分设。 24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？
答：为方便群众办事，各相关单位和部门可根据实际设置权籍调查、信息录入、数据对接、制图配图、交易服务、税务征缴、司法协助、公证、银行等配套业务窗口。
13
三 登记业务
25.不动产登记的法律依据主要有哪些？
答：依法登记是不动产登记的基本要求，《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记的法律法规和规章依据。
2007年颁布实施的《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。为统一登记依据，国务院根据《物权法》第十条的授权，颁布了《不动产登记暂行条例》。至于相关法律中与不动产统一登记不一致的问题，全国人大法工委在回复国务院法制办时明确：当前不动产登记工作要按照《暂行条例》的规定统一实施；原各类规范土地、房屋、林地、草原登记的法律法规与《物权法》、《暂行条例》不一致的，按照新法优于旧法、特殊法优于一般法的原则，以《物权法》、《暂行条例》为准。 26.不动产登记应当遵循什么原则？
答：《暂行条例》第四条第二款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”。
（一）严格管理原则。一是要保证登记结果的准确性；
14 二是不得随便改变登记结果。
（二）稳定连续原则。一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，原已发放的不动产权证书证明不因实施统一登记影响权力行使；二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性；三是未办理首次登记的，不得办理变更、转移等登记事项。
（三）方便群众原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记；二是明确了有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度。 27.不动产登记的程序有哪些？
答：依申请办理不动产登记的，按照申请、受理、审核（初审、实地查看或调查、公告、审定）、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权证书或者登记证明。
依嘱托办理不动产登记的，依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件，按照嘱托、登记机构接受嘱托、审核、登簿的程序办理。
依职权办理不动产登记的，登记机构依据不动产灭失等原因、登记错误等材料，按照启动、审核、登簿的程序办理。
15 登记机构完成登记后，依据法律、行政法规或者实施细则需通知权利人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。依据法律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。
28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？
答：《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。” 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？
答：《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。《暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材
16 料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《实施细则》第四章不动产权利登记和第五章其他登记作了具体规定。 30.不动产登记机构要查验哪些内容？
答：不动产登记机构依据《物权法》、《暂行条例》等规定需查验以下内容：
（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。31.哪些情形可以实地查看？
答：有以下情形的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其
17 他情形。
32.不动产登记前哪些情况需要公告？
答：《实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记；
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权更正登记；
（四）依职权注销登记；
（五）法律、行政法规规定的其他情形，但以上情况涉及国家秘密的除外。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。” 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 答：《暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日，为了更好地服务群众，提高
18 工作效率，可以根据登记业务类型缩短办事时限。 34.哪些情形不动产登记机构应不予登记? 答：《暂行条例》第二十二条规定不予登记的主要情形。不动产登记机构对登记申请有下列情形之一的，应当不予登记，并书面通知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地或房屋用途的；未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；查封登记解除前申请办理登记等。
（二）存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地等不动产，应该在依法解决争议之后进行登记。
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
35.不动产登记簿主要记载什么事项？
答：《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归
19 属和内容的根据。”不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。
一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。
二是不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。权利主体指土地使用权人、所有权人、抵押人、抵押权人等；类型是指集体土地所有权、建设用地使用权等不动产权利类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。
三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。
36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？
答：《物权法》第十七条规定了不动产登记簿与不动产权证书、登记证明的关系。一方面不动产权属证书是权利人
20 享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护，能及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，并作为重要的不动产权属来源资料，能有效便捷地开展有关交易和不动产登记，保护和实现自己的不动产合法权益。另一方面不动产权证书、登记证明的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。权利人能够及时发现记载的准确不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。
37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？
答：《暂行条例》第二十一条规定:“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。《不动产权证书》用于记载一种或者互相兼容的一组权利，在登记集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等不动产权利时颁发。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，在办理不动产抵押权、地役权或预告登记、异议登记时颁发。另外，查封登记、注销登记不需要颁发证书和证明。
21 38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？
答：证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限。该使用期限不是指房屋所有权、森林林木所有权的期限，所有权不存在使用期限的问题。
土地的使用期限是土地使用权的重要内容，《不动产权证书》应该记载土地使用权的使用期限，以方便权利人在土地使用权到期时及时办理续期，保障合法权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《农村土地承包法》等相关的法律法规规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。 39.不动产权证书、登记证明如何管理？
答：根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），湖南省国土资源厅、湖南省财政厅印发了《关于做好不动产权证书、不动产登记证明印制、发行、使用管理工作的通知》（湘国土资发〔2016〕16号），通知要求，不动产权证书、登记证明印制的样式以及印制标准由国土资源部统一规定；省国土资源厅负责证书、证明的印制、发行和监管组织工作，确定承印企业；省不动产登记中心具体负责全省证书、证明的采购、配号、抽检、
22 发行、统计监管等工作；市县负责证书证明的采购、使用和管理管理。
40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？
答：《暂行条例》第三十一条规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
41.不动产登记需要缴纳哪些税费？
答：不动产登记缴纳的费用主要包括办理登记时的不动产登记费、因取得或转移不动产需缴纳的税费，以及为调查清楚不动产权属状况的权籍调查费和保障交易安全的交易服务费。
根据《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”在国家和省具体收费政策出台前，各市县发改、财政应按照
23 便民利民、减轻群众负担的原则，在现行土地、房屋、林权登记收费标准范围内，确定过渡期具体收费办法。
对于占用、转移不动产的还需缴纳契税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加等税费。
对于有关机构提供的不动产权籍调查、转移服务等按有关规定由委托人支付地籍测量费、房屋测量费、林权勘测费、土地交易服务费、房屋转让手续费等。
42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？
答：不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿。首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创。在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋所有权初始登记、房屋抵押权设立登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设立登记的内涵理解不一致，因此《暂行条例》将不动产权利第一次登记统一归纳规定为首次登记。
43.变更登记与转移登记有什么区别？
答：在《暂行条例》出台前，土地登记、土地承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记的变更登记包含了转移登记，是广义变更登记，而房屋登记中的变更登记不包括转
24 移登记，是狭义变更登记。为更好地与《物权法》进行衔接，区分变更和转让，同时满足转移登记和变更登记经常发生的时间需要，在《暂行条例》中明确了变更登记和转移登记。其具体内涵为：
变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
25 44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？
答：注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。
45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？
答：预告登记，是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记主要适用于商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的等。
《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高
26 人民法院关于适用若干问题的解释
（一）》（法释〔2016〕5号）第四条 “未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”因此，预告登记具有使妨害或者损害所担保的请求权的处分归于无效的保全效力；具有排斥后序登记权利的顺位效力，对于第三人具有警示效力。
46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？
答：更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。 47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？
答：异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以
27 申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
48.什么是查封登记，查封登记如何办理？
答：查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。
查封登记包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。查封登记为依嘱托登记，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：人民法院
28 工作人员的工作证；协助执行通知书；其他必要材料。 49.哪些人可以查询不动产登记信息？
答：《暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。不动产登记资料的公开查询，是为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。查询主体分为民事主体的权利人、利害关系人和公务查询主体。
权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制。权利人是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。利害关系人在我国法律中没有明确的规定，一般认为，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。公务查询主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机关在执行公务时所
29 进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。
50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？
答：《物权法》法律层级高于《政府信息公开条例》。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”因此可以将《政府信息公开条例》第十三条与《物权法》关于适格申请主体的规定结合，申请人能够证明所要查询的不动产登记信息是为了满足自身生产、生活、科研等方面特殊需要的，则认定存在利害关系；申请人无法提供的，不动产登记机构可以依据《物权法》第十八条的规定，不予提供相关不动产登记信息。 51.小产权房是否可以颁发不动产权证？
答：建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，不受法律保护。因此小产权房申请登记的，登记机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。
30 52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？
答：《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。 53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？
答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？
答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
31 55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？
答：《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。” 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？
答：不动产登记机构办理不动产登记业务一般需要制定不动产登记申请表、受理凭证、补正材料接收凭证、不予登记决定书、退回申请材料凭证、更正登记通知书、换发通知书、首次登记公告、注销公告、作废公告、实地查看记录表、不动产登记资料查询申请表、查询受理凭证、查询机构证明等格式文书。国土资源部已经下发了不动产登记申请审批表（试行）等格式文书，各地可参照使用，其样式可在此基础上结合实际需要适当调整制定。
57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？
答: 《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，签订房屋交易合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。
32 但是，房屋交易合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效产生的是债权债务关系，不等于房屋所有权（物权）变动，而只有办理了不动产登记，才产生物权变动的效力。 58.继承房屋必须要登记吗？
答：房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效力。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。
但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。
59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？
答：根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，在同一使用权宗地内，属于同一权利人的全部同类定着物可组成一个定着物单元，因此可按一个不动产单元发放一本不动产权属证书。对于多个使用权宗地应按宗地分别建立不动产登记簿，发放不动产权属证书。
33 60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？
答：依照《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）和《实施细则》的规定办理建设用地使用权变更登记，保证该房屋在一个宗地内。再办理建设用地使用权/房屋所有权登记。
61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？
答：按照《物权法》第一百七十九条和一百八十条所规定权利和抵押财产范围，以及《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，即一个抵押物是可以同时抵押的。因此多家银行（具有独立法人资格）可以作为抵押权人出现，即在不动产登记簿“抵押权人”项记载抵押合同中的全部抵押权人，并在附记栏里标注同一顺位的抵押权人及贷款的相互比例。
34
四 信息管理
62.我省不动产登记信息系统如何部署？
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），我省不动产登记信息系统是在现有国土电子政务基础平台上搭建，与现有国土资源电子政务系统统一用户、统一工作流、统一表单，是电子政务的一个子流程。
省级不动产登记平台实现全省不动产登记数据实时接入国家级平台，并提供省辖范围的登记信息共享、查询与分析服务。
在市级集中部署市县不动产统一登记信息系统，充分利用市级数据中心各类资源，运行市本级不动产登记业务和集中部署的所辖县不动产登记业务。市级登记窗口在本级登记信息系统中办理本市市级所辖登记全流程业务；县级登记窗口作为终端用户办理本县所辖登记全流程业务。 63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？
答：依据《国土资源部办公厅关于不动产登记信息安全工作的通知》（国土资厅发〔2015〕38号），我省在资料移交、数据整合、系统运行、维护管理、应用服务等方面做了工作
35 部署。不动产信息安全系统建设具体包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等内容，以保障不动产登记信息系统的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。信息安全纳入信息系统建设的全周期，“同步规划、同步建设、同步运行”。
按照中华人民共和国国家标准《计算机信息系统安全保护等级划分准则》（GB 17859-1999），国土资源内网局域网络应达到第三级——安全标记保护级。
1、物理安全。建立安全的平台运行的物理环境，提供访问控制、防火、防水和防潮机制、精密空调温湿度控制、UPS不间断电源供应等一系列物理安全措施，保障不动产登记信息管理基础平台运行的稳定、持久运行。
2、网络安全。建立安全的网络环境，包括内网、国土资源业务网、互联网等网络安全。
3、主机安全。通过身份鉴别和访问控制两个方面各类技术，保障运行不动产登记信息系统的服务器的安全。
4、数据安全。建立以数据完整性、数据保密性、备份恢复等内容为核心数据安全策略，保障不动产登记数据库及其衍生或相关数据的安全。
5、应用安全。建立以身份鉴别、访问控制、安全审计、剩余信息保护、通信完整性、抗抵赖、软件容错、资源控制等内容为核心的应用安全策略，保障不动产登记信息系统的
36 应用安全。
6、安全制度。建立以岗位设置、人员配备、授权和审批、审核与审查等内容为主的安全制度，保障不动产登记信息系统的有效运维。
64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？
答：不动产登记电子档案备份和异地保存应符合下列规定：
（一）电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果均应进行备份；
（二） 可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式；
（三）应至少每天1次做好增量数据和材料备份；
（四）应至少每周1次定时做好完全备份，并应根据自身条件，应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求，还应；
（五）应建立异地容灾体系，应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20千米，在地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于800千米；
（六）备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准
37 确等；
（七）数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准《电子信息系统机房设计规范》（GB50174）的规定。65.不动产登记信息怎样实现互通共享？
答：《暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条规定不动产登记信息主要实现四个层面的共享：一是国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；二是不动产登记信息与住建、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享；三是国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通互享；四是权利人、利害关系人查询复制和有关国家机关查询复制。
现阶段，各地应从实际出发，逐步、分阶段实现不动产登记信息的实时互通共享。主要原因是：一是各类不动产因历史原因基础数据不够完善、准确，需要花大量的时间进行数据清理。二是原来各部门使用的测量方法和登记平台不尽相同，互不兼容，登记信息的共享在实际操作上存在困难。三是因基础数据不完善或技术差异产生错误数据给当事人造成损害的，相关部门赔偿责任难以界定。四是不同的部门所处的网络环境不同，在确保信息绝对安全的前提下，对不同网络环境的信息实时共享难以实现。
38 66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），为加强不动产登记资料管理，提高不动产登记、查询工作效率，可根据实际情况对历史不动产登记资料进行数字化，各类资料应按原有编目和归档方式保管，不进行纸质资料整合。 67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）以及附件《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），统一登记前分散的土地、房屋等登记数据需要整合。不动产登记数据整合是通过将现有的分散存放、格式不
一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》(试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。
由于各地各类不动产登记数据地理空间参考、分类标准、数据类型等不一致，存在一定错漏。为保障不动产统一登记的顺利开展，可按照“整建结合”的工作思路有序开展不动产登记数据库建设，首先要以地籍数据为基础，建立基础地理信息和土地权利宗地数据库，其次再开展房屋、森林林木
39 等定着物登记信息整合，或在日常登记业务中以宗地为基础，通过抽取、转换、补录、整合等方法对土地、房产、森林林木等各类不动产登记信息整理，确保不动产登记信息的正确、有效可查和利用。
68.不动产统一登记需准备哪些数据？
答：根据《不动产登记数据库标准（试行）》等文件要求，一是需要准备原有土地、房屋、林权登记信息（不动产登记簿），做到历史登记信息的完整可查，用于登记信息与申请一致性核查；二是准备基础地理信息数据，如正射影像图、数字线划图、地形图等，用于不动产登记空间参考；三是准备行政区、地籍区、地籍子区、土地所有权宗地以及土地使用权宗地，保证土地基础信息完整性和现势性，用于房屋、林权登记信息关联落宗，保障房地、林地的一体登记。
40 五 权籍调查与纠纷调处
69.什么是定着物？
答：定着物是指固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。 70.什么是不动产单元？
答：不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元具有“权属界线封闭”“独立使用价值”两个特征，是确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。 71.如何设定不动产单元？
答：不动产单元的设定原则是：
（一）集体土地所有权宗地应设定不动产单元；
（二）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元；
（三）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。
41 72.什么是不动产权籍一体化调查？
答：不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。
73.不动产权籍调查的基本程序是什么？
答：不动产权籍调查的基本程序是：准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档。权属调查是权籍调查的核心，应在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作。对于存在不动产权属争议的，应依法解决后，再开展权籍调查。 74.不动产权籍调查具体内容是哪些？
答：以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物等不动产单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。
（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适
42 宜载畜量、草原质量等内容。
（二）房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。
（三）森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。
75.不动产测量的内容包括哪些？
答：不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地图和分户房产图的的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？
答：不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不
43 动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。
77.不动产权籍调查成果如何审核确认？
答：不动产权籍调查成果由不动产登记机构或授权机构进行审核把关。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。审核确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。
78.权籍调查成果的审查方法是什么？
答：不动产权籍调查成果的审查主要采用室内外复核的方法。
（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。
（2）应将调查机构提供的宗地图、海籍图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置等矛盾。
（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。
（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完
44 善，直至成果合格为止。
79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？
答：根据省委省政府工作实施方案要求，不动产统一登记后采用国家2000坐标系。为推动该项工作，一是省厅与国家衔接，加快国家2000坐标系使用；二是要制定2000坐标系使用工作安排和各类数据坐标转换的技术方案，并向有关单位发放统一的转换参数；三是启动全省各类测绘、土地、矿产等国土资源数据坐标转换和系统更新工作。 80.不动产权属纠纷如何处置？
答：按照《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府关于印发的通知》（湘办发〔2015〕43号）文件要求，对实施不动产统一登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责，对实施不动产统一登记后因登记产生的新的权属纠纷，由不动产登记机构牵头负责，其他相关部门配合进行调处。因不动产审批产生的权属纠纷，以及不动产市场交易、农村土地承包经营权合同纠纷由相应的主管部门牵头负责，其他相关部门配合进行调处。国家和省将研究制定不动产权属纠纷调处的办法，在办法出台前，各地可以结合实际先行制定不动产权属纠纷调处暂行办法。
45
推荐第10篇：不动产统一登记房价会跌
不动产统一登记房价会跌?
3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。对此，SOHO中国董事长潘石屹昨日在微博上就评论称这是个好政策，并大胆预测，如果今年实施房价马上会跌。
有分析指出，此次提出的“不动产统一登记”，是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。
据市国土房管局透露，目前广州已搭建了全市统一的房屋管理系统，实现了登记业务操作平台和对外信息利用的统一。同时启用了房地产证密码防护系统、申请人人像采集系统、指纹加密服务和身份证识别器，防止不法分子盗用他人房地产证转让房屋。
业内人士分析，相对于限购等短效机制而言，不动产统一登记制度是系列长效机制的房地产调控出台的必要基础，也是实行房产税和官员财产公开的基础政策，意义重大。
中国政法大学副校长马怀德接受本报记者采访时表示，该登记制度，从不动产的识别、认定、管理和交易上都会发挥较大作用，也会对反腐败产生很大作用。“统一登记制度建立健全了，法律明确规定公务人员财产申报并且要公示。如果有这两个前提，对类似‘房姐’、‘房叔’肯定会产生巨大的震慑力。”
广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，不动产统一登记实现后，全国各地的闲置住房和闲置土地都有望通过信息联网查询到，可能会引发部分持有多套房产的人员抛售住房，由于市场供应增加，导致房价有可能往下波动。(记者赖伟行、李颖)
摘自成都房产信息
第11篇：青岛正式启动不动产统一登记
青岛正式启动不动产统一登记
2014年07月23日 07:13
来源：青岛早报
上半年各方热议的不动产登记工作在我市有了新进展。昨日，记者从市国土资源和房屋管理局获悉，经市政府同意，日前我市不动产登记工作联席会议制度正式建立，这标志着我市不动产统一登记工作正式启动。联席会议由市国土资源房管局、市编委办、市法制办、市财政局、市农委、市林业局、市海洋与渔业局、市地税局等8个部门组成，市国土资源房管局为联席会议牵头单位。
国土部要求：
3年内全面建立不动产统一登记制度
按照《国务院机构改革和职能转变方案》和《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》的要求，国家建立不动产统一登记机构，将土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记的职责整合，由国土资源部指导监督全国不动产登记工作，会同相关部门做好不动产统一登记的有关工作，实现登记机构、登记依据、登记簿证、信息平台“四统一”。国土资源部副部长徐德明在1月底召开的2014年全国国土资源工作会上透露，今年我国将出台《不动产统一登记条例》，建立不动产统一登记信息平台，加快组建不动产登记局开展不动产统一登记。按照国土资源部的时间表，自今年起，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。届时，不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，将可实现。
目前，我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记，房屋在房产管理部门的登记；草原、滩涂在农业部的登记；林业资源在林业局的登记。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，建立不动产登记信息管理基础平台，这有助于建立全国统一的征信体系。
青岛部署：
8部门联手建立不动产登记制度
根据上级关于开展不动产统一登记工作的部署，为推动工作的开展，经市政府同意，日前我市不动产登记工作联席会议制度正式建立，这标志着我市不动产统一登记工作正式启动。
联席会议由市国土资源房管局、市编委办、市法制办、市财政局、市农委、市林业局、市海洋与渔业局、市地税局等8个部门组成，市国土资源房管局为联席会议牵头单位。主要职能包括在市政府领导下，贯彻落实国家、省有关不动产登记方面方针政策和法律法规；协调解决我市不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；研究提出我市不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；协调我市不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；协调不动产登记的制度体系、技术规范、信息平台建设等重要问题；研究我市不动产登记实施细则；统筹协调对各区市不动产统一登记工作的监督指导；完成市政府交办的其他事项。
下一步，联席会议将根据工作需要定期或不定期召开会议，研究确定我市不动产统一登记的任务，协调解决工作中遇到的问题，推进我市不动产统一登记工作的顺利开展。
青岛现状：
个人住房信息系统已具备联网条件
记者在采访中也了解到，我市在不动产登记方面走在全省前列。我市早在2001年就成立了国土资源和房屋管理局，产权登记实行“房地合一”，即将咖啡色的房屋所有权证和黄色的土地使用权证“两证合一”，变成了红色的“房地产权证”，老百姓领到手，等于同时确认了两项产权。2012年，按照住建部的部署，我市已经建成了覆盖七区五市的个人住房信息系统，当年已具备了和全国其他大中城市的联网条件。不过这仅仅是限于房地这两类不动产的登记，而草原、林地、海域等方面的不动产登记还是较为分散，此次我市不动产登记工作联席会议制度的建立，将进一步完善不动产统一登记制度。
第12篇：我国将建不动产统一登记制
我国将建不动产统一登记制
【背景】
十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。专家认为，整合不动产登记职责是政府职能转变的又一实招，建立不动产统一登记制度对于征税和反腐都有重要意义。
【新闻】
请看《中国日报》的报道：
The government has announced plans to consolidate various real estate registration offices into one body, establishing a single information-sharing platform.
政府宣布计划称，将把多个不动产登记处合并为一个，建立一个统一的信息共享平台。
【讲解】
real estate registration offices是不动产登记处；information-sharing platform是信息共享平台。 改革是为了更好地保护人民的财产权（property rights），并为房产税征收（realty tax levy）奠定基础。
该计划在周三举行的国务院常务会议（executive meeting）上公布，由国土资源部负责指导监督（supervise）全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
这项举措将结束现有方案（existing scenario）存在的低效（inefficiencies）情况，因为目前各种不动产（real estate）是由不同的政府部门负责登记的。
会议还提出，要建立不动产登记信息管理基础平台（basic platform），实现不动产审批（real estate approval）、交易（transactions）和登记信息（registration information）在有关部门间依法依规互通共享（share），消除“信息孤岛”（isolated information islands）。
当前，这种举措已经在农村地区实施，首要的难题就是划清（delimitation）所有权。由于此前的集体所有制（collective ownership），造成产权不明，缺乏透明度（lack of clarity）。当然，城市地区也需要明确（clarify）不动产所有权（real estate ownership）问题。
国务院表示，整合不动产登记职责使个人和机构获取财产所有权（property ownership）相关信息更加容易，也有助于遏制犯罪（criminality）及腐败（corruption）问题。
第13篇：为什么要实行不动产统一登记
一、为什么要实行不动产统一登记？
答：一是更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序；二是提高政府治理效率和水平，将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记的职责整合；三是方便企业、群众，减轻当事人负担，在统一不动产登记依据的基础上，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节。
二、不动产统一登记工作的“四统一”是什么？ 答：不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。
三、为什么要统一核发《不动产权证书》和《不动产登记证明》？
答：根据国务院《不动产登记暂行条例》规定，落实关于统一登记簿册的要求，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》。
四、启用《不动产权证书》和《不动产登记证明》后，原有房地产权证是否需要强制换发成《不动产权证书》？
答：原已依法颁发的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书与证明继
- 1 答：不动产权利凭证包括《不动产权证书》和《不动产登记证明》。
九、不动产权登记包括哪些种类？
答：根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产权登记包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
十、哪些情况下核发《不动产权证书》，哪些情况下核发不动产登记证明？
答：证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的核发《不动产登记证明》；查封登记不颁发证书或证明；此外的其他登记事项核发《不动产权证书》。
十一、申请人在申请办理不动产登记时应尽什么义务？ 申请人应当提交相关申请材料，并对申请材料的真实性负责。当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
十二、伪造、变造不动产权证书或买卖、使用伪造、变造的不动产权证书的法律责任是什么？
答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违
- 3 有土地租赁、授权经营等；集体土地填写家庭承包、其他方式承包、批准拨用、入股、联营等。土地所有权不填写。房屋按照商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、自建房等房屋性质填写。构筑物按照构筑物类型填写。森林、林木按照林种填写。海域、海岛填写审批、出让等。
十七、不动产权证书的附记内容？
答：记载设定抵押权、地役权、查封等权利限制或提示事项以及其他需要登记的事项。
十八、不动产登记证书盖什么章？
答：“广州市国土资源和规划委员会不动产登记专用章”及编号章、“广州市国土资源和规划委员会不动产登记图证骑缝专用章”及编号章。
十九、不动产登记的类型有哪些？
答：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
二
十、《不动产权证书》和《不动产登记证明》的印制工作由谁负责？
答：《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。证书和证明的样式以及印刷标准由国土资源部统一规定。各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）负责本辖区《不动产权证书》和《不动产登记证明》印刷、发行的组织工作。
- 5 -
第14篇：不动产统一登记信息管理平台解决方案
不动产登记信息管理平台解决方案
我国现有的不动产登记职责分布在多个部门，许多城市实行房、地分开登记，国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记；此外，耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门，登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展，市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，原有做法已经不适应经济社会发展的需要。
2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，通过提供“一站式”服务，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。启动不动产统一登记制度改革，建立不动产统一登记工作协调制度，推动土地登记历史资料整理与信息化，建设不动产统一登记信息平台将是首批进行不动产统一登记试点地区正在面临的重要任务。
不动产登记信息管理平台 不动产登记信息管理平台主要解决各部门的数据交换、信息整合、数据共享和实时互通。按照国家部署要求，该平台通过数据交换接口、数据抄送等方式，首先实现不动产部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门现有土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息的历史数据共享，然后通过统一的登记窗口和信息平台，受理新增不动产登记涉及的各类登记事项，进而实现各业务的实时互通互查。面向公众，不动产登记信息管理平台提供不动产登记查询服务系统，方便社会依法查询。 ?
实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。 ?
利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产数据的查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及不动产登记数据各个方面的信息。 ?
采用“房地合一”模式，实现不动产的统一登记。 ?
推动不动产登记信息公示，向公众开放可以用于搜索、查询的不动产登记数据信息。 ?
提供多样的辅助硬件设备接口，如条码枪、身份证读取器、扫描仪等。
系统架构设计 不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统（图1）。
图1 不动产登记信息管理平台架构 （1）基础保障体系
基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。
（2）数据交换
各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给不动产登记信息管理平台调用；不动产登记信息管理平台通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。
（3）数据管理系统
数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、登记审批信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。
（4）登记信息管理系统
登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。 （5）登记信息公示系统
登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。
数据交换整合方案 依据不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。
（1）空间数据
针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性（图2）。
图2 发布的服务列表 （2）登记数据
不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与相关不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，这样不动产登记局的系统才能够实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。
业务类型分类设计 不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的（图3）。
（1）不动产的物权体系如下：
土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权。
依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权（耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记）、宅基地使用权、建设用地使用权（国有、集体）、地役权、海域使用权、矿业权（采矿权、探矿权）。
（2）土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权。 担保物权：一般担保物权、最高担保物权。
图3 不动产登记业务组成 不动产登记信息管理系统设计
建立不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及不动产登记数据各个方面的信息。
围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统
一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要因地制宜，分步实施。
（1）图文一体化管理
图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。即选中一个案卷，通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了（图4）。
图4 图属联动查询 （2）案卷查询统计
不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询功能，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，如不动产权属证书查询，要满足可按登记类型、权利人姓名、权属证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能。如，在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。系统支持将结果导出为excel文件报表，并生成对应的分析报告文档。图5为地籍综合查询设计页面。
图5 地籍综合查询设计页面 （3）登记历史回溯 每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情（图6）。
图6 登记历史回溯 （4）动态监管
不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。
其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性；登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。
不动产登记信息公示系统设计 建立统
一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验,不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域、采探矿等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益（图7）。
不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。 ?
读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。 ?
提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。 ?
可以对公示的不动产登记信息进行查询。 ?
可以对登记有关业务信息进行统计。 ?
按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。
图7 不动产登记信息公示系统设计示例
第15篇：不动产登记
18省启动不动产统一登记工作 条例有望月底出台
时间：2014-06-26 09:53:31来源：网易
随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。
18省份启动不动产统一登记工作
山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。
据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。
其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。
不动产登记条例有望月底出台
今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。
按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。
如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。
分析称或有助于征税和反腐败
在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，不动产统一登记有助于摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据，也为未来房产税的开征提供一个必要条件。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军此前在接受中新网记者采访时表示， “房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于预防和发现腐败活动、斩断利益输送有一定作用。(记者 李金磊)
第16篇：不动产登记
不动产登记，为何动不起来
今年3月1日， 《不动产登记暂行条例》 （简称《条例》）正式实施， 一个多月来，
全国还有超过84%和96%的地市和县没有完成 不动产登记职责整合。
近日国土部与中央编办联合下发
《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》， 要求各地确保年内完成各级不动产登记 职责和机构整合。
《条例》已满月，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。所谓的不动产登记，俨然变成了不动产不登记，令人五味杂陈。96%的县没有动起来，显然原因复杂，比如《条例》从施行到落地，难免需要时间；再比如由于职责和机构整合尚未到位，缺乏实施主体也使得登记难以推进。
除此之外， 是否与相关部门缺乏热情和动力有关？
比如为官不为， 导致政令不通。
在3月15日的国务院常务会议上， 国务院总理李克强怒称：
“部长们参加的国务院常务会议已经讨论通过的一些政策，现在却还‘卡’在那儿， 难道让几个处长来‘把关’， 这不在程序上完全颠倒了吗？” 与政策相比，
《条例》无疑更重要， 也具有强制力， 却推行不畅，
是不是也与处长“把关”有关？
不管这种情况存不存在， 都应该正视“上面九级风浪， 下面纹丝不动”的状况。
《条例》没有动起来， 或因受到阻力。
尽管《条例》并不具备反腐功能， 但一旦施行
一些官员灰色财产或将暴露， 特别是对那些坐拥数套、
十多套乃至数十套住房的官员来说， 他们不仅不愿意推动《条例》动起来， 甚或暗自设置障碍。 其实，
《条例》对反腐并非毫无作用，
正如参与《条例》制定的清华大学法学院副教授程啸所称，《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台， 确保国家、省、市、
县四级信息共享， 这对于打“老虎”来说， 确实有一定帮助，
只要经过一个平台就可查询特定个人名下的全部不动产。
不怕慢，就怕站。那些尚未行动起来的地方，应该快马加鞭。按照国土部、中央编办日前联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》的要求，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合工作。如果连职责和机构整合都不愿意做，不动产登记恐怕遥遥无期。由于不动产实行属地登记，市县两级是不动产登记工作的关键，即便各地整合了统一登记的职责和机构，也需要有使命感和紧迫意识，不能拖，更不能凝滞不动。
当然，除了各地行动起来，中央也需形成制度安排。据国土部不动产登记局负责人此前表示，《不动产登记暂行条例实施细则》即将完成征求意见，修改完善后将尽快颁布实施。也许有了实施细则，各地就更容易动起来。
《条例》可谓命运多舛，尚未出生已是争议四起，好不容易出台后，仍然备受质疑。早前有学者预计，《条例》实施绝不会是一块好啃的骨头。与其说一语成谶，毋宁说这是基于现实的清醒认知，《条例》既已出台，就应该不折不扣落实，哪怕阻力再大，哪怕再有复杂状况，也不能却步。为了确保《条例》推行更顺畅一些，理应在出台实施细则的同时，强化问责机制。
第17篇：浅谈统一不动产登记机关的设置
浅谈统一不动产登记机关的设置
大家都知道我们国家没有统一的不动产登记机关，而这样混乱的登记制度自然产生了许多问题。孙宪忠老师在其著作《争议与思考—物权立法笔记》中提到一个很简单的案例，深刻暴露了我国没有统一登记机关的弊端。按例讲到一个港商以一块地皮作为抵押到银行贷款开发房地产，并在土地管理部门做了登记。后来建筑快封顶的时候，港商没钱了，他又以房屋为抵押到另外一家银行贷款，并到城市房地产管理部门做了登记。后来港商卷钱跑了。由于房屋地上建筑物与土地使用权不可分，实际上这个港商是用一个东西到两家银行作抵押，那这块地及其地上建筑到底属于哪家银行呢？
借鉴西方发达国家和我国台湾的立法经验，不动产登记机关的统一已是大势所趋。孙宪忠也在其著作中讲到，从理论上讲，统一的不动产登记目标真正实现，成为解决这些问题的有效手段。我国已在《物权法》中明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”而具体的政法机关设置却没有统一的说法。目前，国内学术界和实务界就不动产登记机构的设置问题主要有如下三种主张：①
一是认为应当由基层人民法院负责不动产登记，这主要是借鉴德国、瑞士等国家的做法。
二是认为应当由专门的行政机关负责不动产登记，这主要是借鉴澳大利亚、我国的台湾地区、香港特别行政区的做法。
三是认为应当由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记，以排除行政干预，确保登记的独立性和效率。
由基层人民法院负责不动产登记，结束了登记机关各自为政，呈分散状态的局面。但另一方面它也存在致命的缺陷，那就是当出现不动产纠纷，起诉到法院，法院必须审查登记的真实性。但如若出现登记错误，法院作为审判机关兼登记机关，自己很难在外人面前揭自己的伤疤，这不难让人想到他是否会掩盖自己的错误，这样审判的公正性实在很难让人信服。而由专门的行政机关负责不动产登记，又有可能出现行政机关过多干预积极的情况而备受学者质疑。
如果由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记，即排除行政干预，又确保登记的独立性和效率。但另一个问题出现在我们面前，由于没有必要的领导与监督，又缺乏与其他有关部门的沟通联系，这也无法从根本上
解决错误登记，矛盾登记等问题；也无法明确其权利与义务，对于错误登记的后果负有怎样的责任和义务，都尚待明确。有些学者认为这种权利与义务的不平衡也是造成登记纠纷重要原因之一。
以上每种解决途径都有各自的优缺点，但相比较而言，在行政机关设立专门不动产登记机关较为合理，易于实现。
现行的不动产登记机关大都在上级行政部门领导下开展工作，在部门内部整合相对容易，并有助于整合优化行政资源。当然，对于大多数学者所担心的，在行政机关设立专门的不动产登记机关，可能会有政府过多干预经济的情况发生，但这种缺陷可以在制度建设中解决。
我们知道没有任何监管的不动产登记是不可行的，所以政府对不动产登记必要的行政监督还是很有必要的。统一的不动产登记机关可以下设于行政部门，与行政部门的关系可以是指导与被指导、监督与被监督的关系，而与上级不动产登记机关才是领导与被领导关系。下级登记机关在上级登记机关领导下展开工作，并对上级登记机关负责。不动产登记机关日常的行政事务与行政机关统一进行，并由所在的行政机关统一协调不动产登记机关与其他土地管理部门、房产管理部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理
部门和公证部门等机关的工作。这样，各部门之间既有分工，又有联系，其行政效率大大提高。
而在登记事务上，下级不动产登记机关在上级不动产登记机关领导下统一进行，登记系统内部也要有自己独立的权责分工。登记机关不再仅仅享有收费的权利，出现问题时，上级登记机关要追究下级登记机关的责任，在必要时给予指导，并及时纠正。登记机关作为统一的、独立的、权威的不动产登记机关只向上级登记机关负责，其登记事务不受任何个人或影响。
不动产登记机关既是独立统一的登记机关，又必要的指导、监督与领导，又避免了过多的行政干预。这样的设计又解决了学者门所关注的统一的独立的不动产登记机关权责不明的问题，这也弥补了由基层人民法院和具有服务功能的事业单位负责不动产登记的缺点。
而这也在另一方面暴露出一个问题，不动产登记机关既受行政机关指导监督，又受上级不动产登记机关领导，是否会出现两个部门之间责任相互推诿，两不管，或者两部门同时监管统的过严管的过死的现象发生呢？两部门间监管的范围和权责都尚待明确。
我通过对我国不动产登记制度的了解，并对我国不动产
登记制度中存在的问题及其解决的办法略述愚见，学生知道这种观点尚需斟酌与完善，还望各位有识之士不吝赐教！
参考文献：孙宪忠《正义与思考——物权立法笔记》中国人民大学出版社2006年第233—236页
吕伯涛《适用物权法重大疑难问题研究》人民法院出版社
《民法物权》
第18篇：对不动产统一登记制度的思考
对不动产统一登记制度的思考
[ 曲宇辉 ]——(2007-8-15)
物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考
[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]
《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规 1
范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
(三)登记办法
作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。
三、重新审视不动产统一登记的呼声
这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。
1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证；需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。
2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。
3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。
4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。
5、租赁。向房产行政主管部门登记。
6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。
对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。
“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。
曲宇辉
[1]胡康生《物权法的基本原则及其主要内容》
第19篇：17省已启动不动产统一登记
17省已启动不动产统一登记
17省已启动不动产统一登记
全国省级不动产统一登记前期工作已全面铺开。同时，不动产立法工作也在推动。
前天，浙江省国土资源厅地籍管理处处长陈幸德接受记者采访时表示，关于不动产统一登记，浙江将采取“省市同步推进”，目前国土资源厅已向省政府递交“报告”。
湖南省国土资源厅10日透露，湖南决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展试点，日前已下发通知要求各试点县市抓紧研究制订具体试点工作方案。
一个月前，国土资源部部长姜大明主持召开第12次部长办公会议。会议明确，力争6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。
浙江省市同步推进
“国家层面职能部门已经明确，但省市层面还没有明确下来。”陈幸德认为，首要是省、市职能整合，“职能没整合，你不知道由哪部门负责。”浙江会根据即将颁布的《不动产登记条例(送审稿)》(下称《条例》)，再制定具体的执行条例。
宁波市国土资源局调控与监管处处长赵恩铭接受记者采访时表示，6月底《条例》出来后，速度会快一些。
赵恩铭称，宁波市国土资源局人员已在相关各部门进行调研，对各职能部门管辖的权力进行梳理，主要了解哪些职能该归口哪些部门。
“我们正在起草职能整合与机构建设方案，并将提交市政府，由市政府牵头各部门进行职能、资源整合，预计还需要一段时间。”
各地“蓄势待发”
有业内人士指出，不动产统一登记制度正在加速推进，是为了落实2007年出台的《物权法》，并非主要为了降房价和反腐。
湖南将不动产统一登记纳入该省经济体制改革重点，明确由省国土厅牵头负责不动产统一登记工作，要求对市县不动产统一登记工作进行研究和部署;尽快建立不动产统一登记联席会议制度;开展相关专题调研工作，重点研究登记现状、体制机制，同时提出政策建议。
此外，湖南省还要求选择部分市县先行试点，做好不动产统一登记的系列基础工作。
《江苏省新型城镇化与城乡发展一体化规划(2014~2020年)》提出，江苏将建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现信息联网。
对此，江苏省国土资源厅有关负责人表示，江苏省通过《关于整合不动产登记职责的通知》，批准在省国土资源厅设立不动产登记局。
记者从山东省国土资源厅获悉，负责该省不动产登记工作的不动产登记处现在还未成立，不动产登记工作可能年内在济南和青岛两地率先实施。
今年3月，山东省机构编制委员会通知将分散在国土资源厅、住房城乡建设厅、农业厅、海洋与渔业厅、林业厅、畜牧兽医局的土地、房屋、林地、海洋、草原等不动产登记职责整合到国土资源厅。4月，山东省编委明确整合方案，在国土资源厅机关设立不动产登记处。
山东当地媒体近日引述山东省国土资源厅相关负责人的话称，根据国土资源部的部署，省会城市、计划单列市不动产统一登记要在今年年底前进入操作阶段，其他城市这一时间延后到2015年底前。
17个省已开始行动
截至4月中旬，全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。
关于建立和实施不动产统一登记制度，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人表示，2014年建立统一登记的基础性制度;2015年推进
统一登记制度的实施过渡;2016年全面实施统一登记制度;2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
与此同时，不动产立法工作在国家层面推动。
（原标题：17省已启动不动产统一登记 不动产立法工作在国家层面推动）
1 / 1
第20篇：推行不动产统一登记是一场硬仗
推行不动产统一登记是一场硬仗
3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。
尽管2007年颁布实施的《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。如今，我国明确将建立不动产统一登记制度，显然是一大喜讯。
虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。因此，应早日建立国家统一的不动产登记制度。
在笔者看来，不管通过什么路径推行不动产统一登记，注定是一场硬仗。其一，推行不动产统一登记首先在于统一相关法律规定，操作起来有一定难度。据悉，不动产统一登记涉及目前的物权法、土地法、城市房地产管理法、草原法、森林法等十多部法律法规。也就是说，不是制定一部不动产统一登记制度就了事，而是要重新修订相关法律法规，统一协调安排，这是一个“浩大的工程”。
其二，这一场硬仗涉及多个部门，不仅房屋与土地在不同部门登记——国有建设用地使用权在土地管理部门登记，而房屋则在房产管理部门登记；耕地、草原、林地、海域使用权等同样也分散在不同部门。另外，有的部门是垂直管理，有的是地方管理，比较复杂，涉及行政体制改革、机构改革、职能转变等方面。
有学者曾透露，土地和房屋登记分开进行时，两个系统各自积累了30万的员工，再加上森林、滩涂、海域等部门，涉及的人员更多，推行不动产统一登记，多个部门积累的大量人员如何安排，是一个大问题。
其三，一旦推行不动产统一登记制度后，多个户口或多套房产就很难隐藏，这是不动产统一登记制度制订和推行的一个阻力。
推行不动产统一登记注定是一场硬仗，阻力既来自于制度修订，也来自于技术层面；阻力既来自于部门利益，也来自于个人利益。不管这场硬仗如何艰难，如何富有挑战性，我们都有必要下定决心去打赢。因为，这是《物权法》赋予我们的责任，也是保障公民合法财产权、建设廉洁政府的必由之路。
