高校周转房管理存在的难题探析
来源:高校后勤研究 作者:刘 波 时间:2012-05-18
一、高校周转房的产生
（一） 主要来源
国务院1998 年 23 号文件 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 中规定：公有住房出售时，要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不能出售。国家教委在教发[1998]23 号文件中规定了 《关于进一步深化学校住房制度故革，加快解决教职工住房问题的若干意见》，规定：“高等学校必须保留必要数量的公有住房作为公寓进行管理，其数量一般不低于学校规划住房总量的 15%。学校今后在校园内建殴住房，应主要建设适用于在职青年教师居住廉价租用房，实行公寓化管理，一律不得向个人出售。这次学校改造的筒子楼和危旧住房，近期主要供住房有困难的青年教师租用，待其工作一段时间、具备购房能力后，另购经济适用住房。之后，连同余留的公寓，一律作为学校的长久周转用房，主要供学校每年新增年轻教师、新聘人员和引进人员租用。”各高校因规模不同，执行政策的灵活程度不同，都产生了数量不等的周转房。
（二） 其他来源
截止 2003 年 12 月 31 日，各高校公有住房的出售工作皆告一段落，此后，没有政策依据可以再向教职工出售住房。但在实际管理中，随着高校间人员的流动，一部分已购买房改房的教职工调离原来单位，在高校内部住房交易市场没有建立并完善的情况下，调动职工已购住房按规定腾退回学校。此类住房再次向职工出售不符合政策规定，只能以周转房的形式暂时提供给教职工过度使用。
周转房是国家住房制度改革的过程中出现的，是保障没有购房人员和房改时刚刚新入校的职工居住的过渡性用房，周转房制度是房改制度的组成部分。从学校事业的发展角度，客观上存在着租赁住房的需求，周转房必然长期存住。在特定历史时期，周转房在吸引高层次人才来校工作、稳定青年教师队伍、缓解学校住房困难方面发挥了积极作用。随着经济社会的发展和房改工作的深入推进，尽管高校针对周转房制定了具体管理办法，但在具体操作中还是存在很多问题，周转房的租金标准、租赁期限、入住人员、基本维修等情况都比较复杂，实际管理中也没有较有效的切入点，管理停留在维持稳定的状态，目前周转房管理已成为高校住房管理中的难点。
二、管理中存在的难点分析
近日住房和城乡建设部、民政部、财政部联合发出通知，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题做出有关规定。高校是社会的一部分，高校的周转房管理存在着与社会廉租房管理相类似的问题，目前管理中存住的问题包括：管理的科学化水平太低，租赁期限无限延长，转租转借情况严重，维修养护资金没有保障。
（一） 科学化管理的水平较低
根据房改政策，绝大部分住房都出售给教职工，住房管理的范围似乎减少了，于是高校逐步淡化住房管理职能，取消房产处的设置，对周转房采取粗放式管理方式，管理人员素质参差不齐，管理手段落后，仍停留在传统的人工管理阶段。办公设备陈旧，难以实现自动化，没有专业化的住房信息系统管理软件，没有体现管理的智能化和数字化，科学化管理水平太低。
（二） 租赁期限无限延长
尽管教职工在入住周转房之初，都根据管理规定与学校签订了“校内周转房租赁协议”，但租赁协议的履约情况较差，能按期腾退周转房的住户不多，执行的难度比较大。周转房的承租人员可分为二类：房改新职工，未购房的房改老职工或遗属，后勤工人。以上三类人群租住的周转房没有腾退的可能，这是周转房不周转的主要原冈。
（三） 基本维修养护资金没有保障
大部分的周转房均为上世纪 90 年代前修建，已进入集中的维修养护时期。但周转房没有向职工出售，无法设立专项维修基金，维修经费只能依靠学校拨款，大批周转房的维修给学校带来了较人的资金压力，住户认为他们已经向学校交纳了房租，原本对由福利租金向成本租金过度就存有抵触情绪，现在更有理由认为，维修事宜应由学校承担。再加上住房的物业管理远没有实现，房管部门和物业公司之间还存在职能不清的问题，周转房的维修已成为实际管理中非常棘手的难题。
（四） 转租、转借情况严重
随着经济社会的发展，人们生活水平逐步提高，教职工对住房的要求也不断提高，特别是面临结婚生子、赡养老人等现实问题，或职称晋升后，改善住房的愿望尤其强烈，但高校的现有住房普遍为上世纪 90 年代前修建，建筑面积普遍偏小，房屋质量较差，难以满足教职工改善居住条件的要求。部分教职工利用参加配偶单位建房、购买商品房等方式改善了住房，于是便拥有了两套以上的住房。
高校校园内存在着较大的住房需求，如：学生考研一族的租房需求，陪孩子上附中、附小、幼儿园的住房需求，毕业后仍钟情于校园生活的大学生漂一族的住房需求，供给和需求两个要素的存在，使得高校内住房租赁市场的存在成为必然，周转房的转租转借情况普遍存在。
以上问题是高校周转房管理中存在的突出难点，是住房管理中投入精力多，又没有实际效果的方面，这严重影响着日常的住房管理，也干扰了学校正常的教学生活秩序。
三、解决的思路
（一） 坚持住房货币化改革的方向，拓宽渠道增加住房的有效供给。
以周转房解决高校教师住房问题存在着制度设计上的缺陷，高校的特点是每年都要引进高层次人才、选留新职工，而离退休教职工的住房又不能再收回，住房供给没有变化，需求却不断增加，供需矛盾一直存住。从高校事业发展长远大计考虑，新进人员的住宿问题不是一个临时性问题，而是需要长久居住，周转房一经分配给这些教师使用，只要他们的住房没有得到改善之前，这些住房就不会腾退。因此，要从根本上解决问题，必须广开住房供给的渠道，在扩大房源供给上下功夫。一方面，坚持住房货币化改革的方向不动摇，兑现住房补贴，发展住房金融，扩大住房公积金贷款的范围、金额及方向，解决教职工购买商品房资金紧张的问题：另一方面，扩大住房供给，学校主动与房地产开发商谈判，通过采取校企联建、集体购买、集体按揭、学校自建等形式，增加住房的有效供给，加快校内住房交易市场建设，促进已售房改房的快速流动。
（二） 提高对住房管理工作的重视程度，提高管理的科学化水平。
加强周转房的管理力量。房改以后住宅的后勤服务转变成物业管理体制，管理任务不是减轻而是加重了。教职工安居才能乐业，乐业才能敬业，敬业才能创新，要为教职工创造安定舒适的居住环境，必须提高对住房管理工作的认识，要从组织上给以重视，建立健全管理机构：加强住房管理工作的力量，根据工作量足量配备管理人员、办公设备和管理经费，指定专人从事周转房管理：提高管理人员素质，加强对房改政策的理解和变通，采用现代化管理软件管理住房信息，提高管理的科学化水平。
理清周转房的管理职能。高校住房管理要走住房分配社会化，购房商品化，日常管理物业化的路子，对周转房要推行物业化管理。高校后勤社会化改革后，基本上都成立了物业公司 （后勤集团），模拟企业化管理方式运作。随着房改制度的深入推进，可以将住房的日常管理，如：基本维修、卫生清洁、绿化美化、保安服务等服务内容，交由物业公司进行标准化的物业管理，这也是高校后勤社会化故革首要解决的问题。
（三） 因人制宜，有针对性的采取措施促使住房周转。
教职工认为学校没有兑现住房补贴，是欠了教职工住房的账，周转房很大程度上是作为福利补偿而存在，因此，认为租房不退理所当然。如果学校能兑现住房补贴，这部分职工没有理由、也不愿意再租房不退，而且，货币化补贴可以在教职工购买商品房时弥补部分首付房款，能解决职工购房的燃眉之急。学校应筹集资金分步骤兑现住房补贴，鼓励青年教师利用社会渠道解决住房问题，促使教职工有能力早日交回周转房，盘活周转房的存量，发挥流转功能，提高使用效率。
遗属租房是周转房管理中的一个难题。高校制定的周转房管理办法规定：职工本人及配偶均去世后，所租周转房应交回学校，但实际中操作难度很大。其子女的说法是，父辈们为学校服务了一辈子，连套住房也没有；学校也为难，按管理规定这些住房必须收回，但强制收回合理不合情。笔者认为，对于这些住房，还是应该坚持周转房的管理规定，职工本人及配偶均去世后应坚持收回，可以在办理抚恤金、处理遗留事务时一并考虑。若能腾退周转房，可以给以房租优惠；若仍强制占房不退，可以诉诸法律渠道。
后勤职工及集体职工是学校的弱势群体，对租住的周转房有着事实上的占有关系。这部分人群是房改之初就明确了的周转房的入住对象，他们占有住房的事实是房改的遗留问题。可以采取住房置换、发放住房补贴的方式，逐步将住房收回学校。
（四） 加强管理办法的执行力度，采用经济杠杆保证周转房退出机制的畅通。
实践证明：可通过加大经济调控的力度，提高周转房的周转效率。周转房周而不转的原因复杂，其中实行福利租金是主要原因，福利租金低于市场租金，承租者通过转租就可从中谋利。只有消除租金的福利性，与市场租金接轨或略高于市场租金，才能有效促进周转。可以根据实际情况，实行累进制的租金标准，随着租赁期限的延长，不断提高租金标准，利用价格杠杆驱动住户租赁期满后自行退房，使得转租行为无利可图。当然，对确实需要照顾安置的教职工，在其按规定缴纳租金后，可以发放租房补贴。
周转房管理是住房制度改革中的一个重要环节，高校周转房管理中出现的问题是住房制度改革的不完善造成的，一方面需要不断完善制度，避免制度设计造成的问题，另一方面要坚持以人为本的原则，适应形势的发展，从实际情况出发灵活研究解决问题。
