乌山板块综合改造工程
国有土地上房屋拆迁计划和拆迁方案
根据市委市政府对乌山板块改造工程实施工作的部署和要求，决定对乌山板块金山路以西，南二环线以南转角地块共83户进行模拟拆迁。慈溪市建设投资集团有限公司在完成调查摸底等工作的基础上，结合本地块的实际情况，秉着依法拆迁和公开、公平、公正的原则，制定本实施方案。
一、房屋拆迁安置和补偿依据
参照景观大道综合改造工程实施的国有土地上房屋拆迁安置补偿的方案作为依据。
二、拆迁范围及拆迁对象
（一）拆迁范围
本拆迁项目是乌山板块整体改造的一部分，具体范围为：东至金山路，南至景观大道拆迁红线，西至景观大道拆迁红线，北至南二环线。
（二）拆迁对象
本方案适用于模拟改造区块，共涉及国有土地上房屋83户拆迁总建筑面积约1.4万平方米。
三、拆迁计划和工作时间安排
（一）4月5日前召开拆迁户座谈会。
（二）4月15日前完成房屋评估及面积丈量。
（三）4月30日前完成权属认定并公布结果，及房屋评估报告结果公示。
（四）若以上工作顺利按时完成，则5月20日前完成模拟签约。被拆迁户根据拆迁单位的通知日期签订模拟拆迁协议（届时请随带身份证、房屋权属所有证、国有土地使用权证及其他有效证件）签约后三天内公示补偿安置情况.
（五）签订模拟拆迁协议截止日期为2011年5月20日，如该项目被拆迁户到时全部签约后，模拟拆迁协议正式生效。并按协议约定时间进行房屋搬迁腾空，腾空后领取拆迁安置补偿费。如在该项目截止时间已到期，被拆迁户仍未全部签约，则其余被拆迁户已签订的协议无效。
四、住宅房屋拆迁补偿与安置
（一）拆迁安置办法：拆迁国有土地上的住宅，被拆迁人可以选择货币补偿也可以选择产权调换。
（二）产权调换的可安置面积以被拆迁住宅用房建筑面积为基数（以下简称“安置面积基数”）再扩大不超过建筑面积10平方米，实际安置时以接近该面积的套型作为安置用房。
产权调换住宅安置用房为景观大道I地块（东至金山路，南至乌山后江，西至金山路，北至南二环路）即将建造的住宅。具体安置办法另行规定。
（三）拆迁房屋补偿价格的确定：实行货币补偿或产权调换的被拆迁房屋和用于产权调换的安置用房的价格根据市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法。
（四）采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。
（五）拆迁国有土地上的住宅，被拆迁人依法享有土地使用权，其土地使用面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地，拆迁人按照有关规定对被拆迁人予以经济补偿。
（六）斜面结构屋的补偿结算
被拆迁的斜面结构屋（不分是否计层）只补偿不安置，不能作为被拆迁房屋的主体面积计入可安置面积。安置房屋的斜面结构屋（不分是否计层）只结算不计入实际安置面积。
补偿结算。国有土地上的斜面结构屋（不分是否计层）按斜面结构屋的下一层的房屋评估单价的40%乘以经依法确认的斜面结构房屋建筑面积实施补偿。
其他费用补偿。住宅房屋斜面结构屋的搬家补贴费、临时过渡费按主体房屋计发标准的40%计发。
（七）搬家补助费
被拆迁住房建筑面积60平方米以下的，按800元/户.次结算；60（含60）平方米到90平方米的，按900元/户.次结算；90（含90）平方米以上的，按1000元/户.次结算，拆迁人应支付被拆迁人二次搬家补助费。
（八）临时过渡补助费
拆迁人应按照被拆住房建筑面积、地段等因素支付被拆迁人临时过渡费。
实行调产安置的私有住房被拆迁人，应自行解决周转用房。安置住房已约定期限交付的，拆迁人应支付按协议约定的交付期限再加上6个月的临时过渡补贴费。因拆迁人的责任，延期交付安置住房的，自逾期之月起，拆迁人按照原临时过渡补贴费用标准的两倍支付给被拆迁人。
实行货币安置的私有住房，拆迁人应一次性发给被拆迁人12个月临时过渡补贴费。
二类地段临时过渡补助费标准（本项目拆迁范围内）:60平方米以下部分按每平方米14元补偿；60（含60）平方米到90平方米部分按每平方米10元补偿；90（含90）平方米到150平方米部分按每平方米9元补偿；150（含150）平方米到250平方米部分按每平方米8元补偿；250（含250）平方米部分以上部分按每平方米6元补偿。
（九）拆迁成套住宅用房实行货币补偿或产权调换的，可按被拆迁成套住宅用房市场评估金额（不包括配套杂物间、车库、装修及附属物补偿金额）的12%再计发成套住房拆迁补贴。
（十）被拆迁人选择货币补偿安置的，其货币补偿金额应增加18%（不包括配套杂物间、车库、装修及附属物补偿金额），若其拆迁补偿资金的增加金额低于1600元/平方米，则按1600元/平方米计发。
（十一）被拆迁人选择房屋产权调换安置的。
对安置到中高层或高层配电梯住宅的被拆迁人，其安置面积基数可增加7平方米，该增加部分面积不结算差价，但计入房屋产权登记面积。
（十二）利用自有合法住房从事生产经营活动的补贴。 对利用自有合法住房从事生产经营活动，在拆迁公告发布之日前已持有工商营业执照，并连续纳税半年以上的被拆迁房屋给予适当补贴，补贴标准为非住宅一次性经济补贴费标准的80%。
五、非住宅房屋拆迁补偿和安置
（一）拆迁非住宅用房，被拆迁人可以选择货币补偿也可以选择产权调换安置。
（二）拆迁商业用房，产权调换安置用房地点＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿商业用房作为安置房。具体条件设置另行确定。
（三）拆迁工业、仓储、办公及其他非住宅用房，原则上实施货币补偿。
（四）被拆迁非住宅用房的评估金额一般由房地产评估机构按市场比较法进行评估。如缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可采用成本法进行估计，收益性物业还可以采用收益法进行评估。
（五）被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿金额应增加18%。
（六）被拆迁人选择产权调换的，拆迁人与被拆迁人应根据被拆迁房屋和安置用房的评估金额结算差价。
（七）一次性经济补助：因拆迁非住宅用房造成被拆迁人停产、停业以及生产、经营设备设施搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋用途、地段、经营状况等因素，支付一次性经济补贴费。中心城区90平方公里内，拆迁人应按照下列标准支付非住宅用房一次性经济补贴费。
1、商业用房：按商业用房市场评估价格的10%计算；
2、工业用房为每平方米400元；
3、办公和其他非住宅用房为每平方米350元；
列入拆迁时已停业闲置实际未作非住宅用房使用或改作住宅用房使用的，不给予非住宅用房一次性经济补贴费。
非住宅房屋斜面结构屋的一次性补贴费按主体房屋计发标准的40%计发。
（八）设施设备及装修附属物的补偿费：对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、中央空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装修附属物，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。补偿后的设施设备归拆迁人所有。
（九）低容积土地费补偿；拆迁国有土地上的非住宅用房，被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积，其超过部分的土地按规定给予经济补偿。
（十）国有土地上的房屋所有人要求改变房屋用途的基本条件。
1、94年9月30日前已改变房屋用途、持有合法有效营业执照，并以改变后的用途延续使用且连续纳税半年以上的。
2、94年9月30日以后经规划部门同意后改变房屋用途、持有合法有效营业执照，并以改变后的用途延续使用且连续纳税半年以上。
3、房屋部分改变用途的，原则上以结构自然间为单位划分用途，并应根据不同用途的建筑面积分摊被拆迁房屋所占用地面积。
六、几种特殊情况的拆迁安置补偿规定
（一）被拆迁住宅用房所有权人，其被拆迁住房建筑面积低于人均30平方米（有按规定分户析产、交易过户等行为的，应按分户析产、交易过户前的房屋建筑面积来计算其人均面积）的，可适当增加拆迁补偿资金，具体公式为；拆迁补偿资金增加额=（家庭户人口×30平方米/人-被拆迁房屋建筑面积）×400元/平方米。本条适用于享受低限保障的家庭。
（二）安置住房面积未达到人均建筑面积18平方米的，可按人均18平方米安置，但被拆迁人或其家庭人员在拆迁范围外另有住房的、分户析产或交易过户或改变房屋用途前住房面积达到人均建筑面积18平方米的，不再增至人均建筑面积18平方米。
（三）被拆迁房屋产权有纠纷、产权人下落不明或暂时无法确定产权人的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
七、奖金的支付规定
（一）产权确认与房屋评估配合奖。被拆迁人在签约准备期内完成被拆迁房屋产权确认和房屋评估且在拆迁人（拆迁单位）通知规定的时间内签订协议的，给予每户2000元的产权确认与房屋评估配合奖。
（二）提前搬迁奖。被拆迁人在拆迁人（拆迁单位）通知规定的时间内签订协议的，计发25天的提前搬迁奖。拆迁住宅用房和商业用房的，提前搬迁奖以被拆房屋的建筑面积为基数，按每天每平方米8元的标准进行计算，拆迁其他非住宅的，其提前搬迁奖金按被拆非住宅用房的建筑面积累进计算，被拆迁房屋建筑面积在3000平方米以下部分的标准为每天每平方米6元，被拆迁房屋建筑面积在3000平方米以上部分的标准为每天每平方米4元
超过拆迁人（拆迁单位）通知规定的时间签订协议的，以上述标准按天扣发提前搬迁奖，直至扣完。
（三）集中签约奖。每个拆迁项目可组织1-2次的集中签约，集中签约户必须达到被拆迁总户数的1/3以上，第一次集中签约时间设在签约准备期结束的第一周。参加集中签约的被拆迁户每户计发2000元的集中签约奖。第二次集中签约是否设定及设定的时间根据拆迁进展情况由拆迁实施单位确定。
（四）奖金的兑现。产权确认与房屋评估配合奖、提前搬迁奖和集中签约奖在被拆迁房屋腾空并经验收交房后兑现。签订协议后给予住宅和商业用房7天、其他非住宅15天的搬迁期，搬迁期满后未腾空被拆房屋并交房的，扣发产权确认与房屋评估配合奖和集中签约奖，同时以原计算标准按天扣发提前搬迁奖直至扣完。
八、其他有关事项的说明
（一）被拆房屋建筑面积和土地面积应以房屋所有权证、土地使用权证或其他有效证件证明的记载面积依据，如有异议，可向权属部门提出复核申请。
（二）房屋货币补偿金、重置价格、装修补偿费、附属设施等的确定均以评估机构出具的评估报告为准。如有异议，可向评估机构提出复核申请。
（三）对未批已建和少批多建的房屋由横河镇人民政府进行认定处理。
（四）被拆迁人在搬迁过程中不得私自拆去已有补偿的所有设施及房屋旧料，违者按价赔偿。
九、本方案自公布之日起实施
慈溪市建设投资集团有限公司
二○一一年四月九日
