中山三乡房地产市场研究报告
http://2008-4-8新闻来源:转载新闻录入:房产打折网
（1）、城市经济概况
三乡镇位于中山市南部。它原是一个“五分山地两分田、半分水面分半村”形似聚宝盆的地方，毗邻珠海，105国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会，人口21.7万人，其中常住人口3.7万，外来人口12万多，港澳台海外同胞6万多。
三乡镇2006年地方生产总值达44亿元；工农业总产值103.1亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其中私人存款44.41亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元，保持连续多年全镇实际利用外资、出口值、工缴费额度收入都名列全市各镇区的前3名，全镇人均GDP近8000美元。
三乡镇2006年GDP与邻近镇区比较，领先南部位居中山市南部第一位，这反映出三乡的经济水平在中山南部处于一个重要的经济区域。近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，较比2006年坦洲镇城乡居民存款的30.5个亿，是其的1.93倍，居民存款余额大幅度领先南部各镇，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大，较之三乡的
商业落后形态，中高档次的商业市场存在较大的商机和未来发展前景。
纵观三乡镇的经济发展，至2007年，多项重要经济指标虽然仍然持续增长，但出现了经济增长放缓的特点，反映了近年来三乡镇区经济有过热的的迹象。
（2）、城市规划建设
《三乡镇总体规划（2002－2010）获得审批通过》，将三乡定位为“珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心”。在这个规划“龙头”的引领下，三乡将城镇规划与建设的重点放在了中心区和平蒲工业区的建设上。为此，三乡专门成立了两区建设协调小组，以加快两区的建设。目前，中心区新规划的景观大道、综合办公大楼、文化中心、商贸中心和会展中心等重点建设项目已相继进入建设阶段；平蒲工业区也已建成了三条主要干道。
（3）、三乡镇交通情况
105国道贯穿全镇，现有
一、二级标准公路密度达65公里/百平方公里。镇内设有3个汽车站、班车直通香港、深圳等14个省市。未来有三大市域干道公路过境，西部沿海高速公路、广珠西线高速公路直接通达，港珠澳大桥、广珠城际轨道交通外围接驳，穗、深、港、澳、珠等机场均处在90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地。
（4）、三乡镇房地产业数据分析
土地供应
据中山市土地交易市场的土地成交数据显示，三乡2004年－2007年共计成交土地近40宗，总成交面积为51.23万平方米，总金额4.4亿元人民币。三乡镇04年土地成交量8.72万㎡；05年成交量达到19.7万㎡。06年土地成交量22.1万㎡；07年土地成交量6357㎡。 土地成交单价
从近三年的土地成交单价来看，05年比04年上涨49.4%，达到819元/㎡； 06年比05年上涨20.04%，达到986元/㎡，07年拍得的一块地，地价比06年上涨107％，达到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均价1521元/㎡还要超出34％。土地价格的上涨意味着开发商开发成本的上涨，所以三乡镇房价难以出现大的降幅。 商品房产品特征
三乡镇普通住宅的户均面积以中小户型为主，面积在75－110㎡，最小的二房为67㎡，明显是针对珠海、澳门人量身定做的。以自住为主的三房的户型面积区间在100－129㎡，在市场中占有的比例接近30％，由此看出，以中小户型为主的产品主导三乡市场。三乡镇别墅产品，分为联排和独立别墅，较受市场青睐的户均面积在220－280㎡之间。
三乡镇住宅销售情况
2004年以来，三乡镇每年销售面积保持在35～40万平方米的销售面积，成交面积大，从供应量来看，三乡房地产逾过高速增长，且出现了平缓发展的迹象。
2007年价格整体呈上升趋势，最高均价达到了4500元/㎡，比06年上涨1000多元/㎡，进入2008年，三乡中高档次产品的价位在3900－4500元/㎡；第二阶梯产品价格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。
（5）、三乡镇房地产市场SWOT分析
优势(Strength)
区位优势明显。被中山市定位为珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心；
价格优势。目前三乡房价将近四千元每平方米，比起珠海与香港澳门还有很大升值空间；
近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大；
城市文化底蕴深厚，一个世纪来，三乡涌现过不少文化名流；三乡镇旅游资源丰富，泉林旅游山庄是中山市最具人气的旅游景点，2006年泉林山庄接待游客100多万人次，自然景观资源丰富，有利于房地产、旅游业的发展；
社会综合治安环境良好，提供了宜居的前提条件。
劣势(Weakne)
城市功能不建全，商务、生活配套较还未达到城市化发展水平；作为便民服务的镇公交系统远远不够完善，许多近年兴建起来的工业区不通公交，出行不便最明显的一个绊脚石便是制约着人们消费水平与购买力。
机会(Opportunity)
三乡市政建设相对齐备，软硬环境俱佳，且房价不贵，是三乡房地产业发展的最佳时期，也是对外推广的最佳时机；
从长远的角度来说，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇的房地产业将会迎来新的发展时期和机会，未来将有更多的港澳珠人士移居置业到三乡，购买房产进行投资及度假的趋势逐步明显。
威胁(Threat)
周边镇区（特别是坦洲）不断的发展城市建设和完善城市功能，对三乡的房地产市场形成一定的竞争威胁；
2007年新政带来的影响，一定程度上抑制了市场投资和投机行为，加深了市场的观望，后市走势仍不明朗，加大了市场不可预测性风险。
（6）、三乡镇房地产市场发展的总结与建议
《中山市城市总体规划（2004-2020）》纲要，提出提升三乡为中山南部的城市副中心职能，再加上三乡路网的良好规划，三乡毋庸置疑地成为南部的焦点所在，是近年房地产开发活跃的一个因素所在。三乡镇房地产经过多年的发展，快速发展之后加之受9.27新政影响，已提前进入平缓发展期。但从长远的角度来看，随着广东西部沿海高速公路、城桂公路二期的开通，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇未来房地
产市场的发展仍然乐观，发展潜力巨大，最近华发股份10.83亿元拿下中山三乡44万平方米地块，可以从一定程度上看到三乡未来楼市发展的势头。三乡镇的房地产业在调整期后将面临新的发展机遇和挑战。
三乡房地产市场度过快速发展期，已步入平缓期。开发商必须加大加快对外推广步伐和品牌建设来减轻销售压力和提高产品知名度；必须建立有效的房地产市场防风险机制，走整体推广之路是三乡房地产商面对现实利益的最佳选择方案之一，虽然每个楼盘存在差异化，但是作为整体推广，以进一步拓展珠海、澳门的市场，能够给开发商带来更多的机会。
