中山 2014 年 9 月房地产市场报告
土地逐步回暖 成交量价齐升
市场走势 内容摘要：
宏观经济：虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。 中山动态：9 月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。
市场讯息：9 月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。 截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，2010 年11 月至 2014 年 9 月商品住宅月均消化套数 4679，存量消化周期为 15.4 个月。
市场运行：2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为 100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。
一、市场综述
一级市场：
2014 年 9 月中山市土地供应 14 宗，环比增加 2 宗，面积为 23.63 万㎡，环比下降 10.01%。工业用地 1 宗，供应面积 0.38 万㎡，占土地供应的 1.61％；商住用地 7 宗，供应面积 21.62 万㎡，占土地供应的 91.48％；商业业用地 2 宗，供应面积 1.13 万㎡，占土地供应的 4.8％；住宅业用地 4 宗，供应面积 0.5 万㎡，占土地供应的 2.1％； 2014 年 9 月中山土地成交 10 宗，环比增加 8 宗，成交面积 22.12 万㎡，环比上升 425.82%。其中商住用地2 宗，成交面积 3.17 万㎡，占土地成交的 14.31%；商业用地 2 宗，成交面积 0.79 万㎡，占土地成交的 3.59%；工业用地 6 宗，成交面积 18.16 万㎡，占土地成交的 82.1%。
二级市场：
2014 年 9 月中山市新增供应量为 12722 套，环比上升 139.72%，面积为 134.09 万㎡，环比上升 122.75%。
主要集中于 100-120 ㎡（4436 套）、80－90 ㎡（2753 套）、90-100 ㎡（1875 套）、60-80 ㎡（1389 套）。
商品住宅新增供应量主要来自为坦洲（2741 套）、火炬（1317 套）、东凤（1080 套）。坦洲主力供应项目为誉峯名门花园（806 套）、火炬主力供应项目为雅景花园（533 套）、东凤主力供应项目为世宝广场 1 期（400套）。
2014 年 9 月份中山市商品住宅的总供应量为 76568 套，环比上升 12.35%。主要供应面积段为 100-120 ㎡（19716 套）、120-144 ㎡（15954 套）、80-90 ㎡（9702 套）。主要供应镇区为坦洲（9988 套）、火炬（7286套）、石岐（6999 套）。
截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，环比上升 12.62%。存量较大面积段为 100-120 ㎡（18284 套）、120-144 ㎡（15102 套）、80-90 ㎡（8882 套）。存量较大的镇区为坦洲（9147 套）、火炬（6919套）、石岐（6730 套）。坦洲主力存量供应项目为锦绣国际花城（2282 套）、火炬主力存量供应项目为雅景花园（1409 套）、石岐主力存量供应项目为锦珹花园（752 套）。
2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841 套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。
2014 年 9 月，中山商品房成交面积为 72.19 万平米，环比上升 14.16％，同比下降 8.16%；成交金额为 43.49亿元，环比上升 19.03％，同比下降 3.33%；成交均价为 6025 元/平米，环比上升 4.27％，同比上升 5.26%。
2014 年，中山商品房累积成交面积为 566.61 万平米，同比下降 13.13%；累积成交金额为 343.09 亿元，同
比下降 12.43%；成交均价为 6055 元/平米，同比上升 0.81%。
二、市场资讯
1.宏观经济
八月，全国房地产开发投资的增速比前七月出现回落，商品房销售面积继续缩减。1 到 8 月份，全国房地产开发投资 58975 亿元，其中，住宅投资 40159 亿元，占房地产开发投资的比重为 68.1%。
虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积 64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。
2.政策及动态
2.1 中央政府
月 1 日数据显示，2014 年 8 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10771 元/平方米，环比上月下跌 0.59%，连续第 4 个月下跌，跌幅收窄 0.22 个百分点。此外，从涨跌城市个数看，74 个城市环比下跌，26 个城市环比上涨。
据中国房评报道独家获悉，央行已经在全国 60 多个城市进行房地产市场摸底调查，并要求填报与地方楼市情况的数据表格，而北京市已经收到开始填报。对此，知情人士对中国房评报道表示，央行此举可能是在放松信贷前进行的楼市摸底，政府层面的大规模救市将接踵而来。
九、十月份为传统的楼市旺季，往年在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳，多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。
住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透了上述信息。
夏季达沃斯于 9 月 10 日-12 日在中国天津举行。论坛期间，国际货币基金组织副总裁朱民接受采访时谈及中国房地产，他表示，房地产业在中国经济现在的阶段调整是必然的，问题在于有没有新的行业和产业来替代房地产成为未来的领头行业，“因为房地产实在太重要了。” 中国房地产投资占了全国投资的 20%左右，投资增长占了 25%左右，并且联动全国 160 多个行业，这是很重要的龙头产业。
月 6 日，《西宁晚报》发布消息称：西宁市购房不再进行资格审查。这意味着该市执行 3 年半的商品房限购令正式取消，西宁成为中国中西部最后一个取消限购的城市。
月 10 日，住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透露了上述信息。
月 11 日，北京万科“OC(Omni-Channel)闭环战略”发布会召开，宣布签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”。 对于此次万科携手链家，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受采访时将其解读为“万科思维的转变”，并表示，无论是之前与淘宝的合作，还是此次与链家的签约，对万科来说都是渠道的创新，同时也是应对“白银时代”的举措。毛大庆还预言，“未来房地产行业营销将变得非常立体，有可能变成渠道大战”。
月 12 日上午，沈阳市房产局发布解除住房限购的通知，由此，沈阳市从 9 月 12 日起将全面取消限购。取消限购的通知中表示，“从即日起，本市户籍居民在我市购买住房（含商品住房，二手住房）不再提供住房情况查询记录，非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明”。
月 15 日，湖北省住房和城乡建设中心正式发文称，该省将通过市场分类调控、首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持、改变供应方式以及金融政策等 6 项措施出手救市。 通知明确规定首套房贷利率最低可打七折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款；使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。
月 16 日，国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，会议确定新型城镇化建设从省、市、县、镇不同层级、东中西不同区域共 62 个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城镇化主要是发展中小城市，尤其是人口规模较大的小城镇。
月 21 日下午 5 时南京出台的《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，透露了这一令市场高度关注的信息。《通知》表述，“为充分发挥市场在资源配臵中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。”宣告了限购令的退出。
月 21 日，央行发布的《2014 年 3 季度城镇储户问卷调查报告》显示，尽管各地房价已有所松动，但未来3 个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。数据显示，对下季度房价，19.2%的居民预期“上涨”；51.6%的居民预期“基本不变”，15.8%的居民预期“下降”；13.4%的居民“看不准”。未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.2%，较上季度下降 0.2 个百分点。
月 22 日，江西省地税局日前出台税收优惠政策，个人购买 90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按 1%的税率征收契税，购买 90平方米以上且属于家庭唯一住房的普通住宅，按法定税率减半计征契税。
月 23 日下午，有消息称武汉市将取消限购，并流传出武汉市房管局关于取消限购的红头文件。据记者求证得知，武汉市房管局确于当天 17 时会议中发布这一消息，其官方网站也于 9 月 23 日 21 时许，发布消息证实这一通知，并于 9 月 24 日立即执行。至此，全国仅剩北京等 6 城市未取消限购。
月 24 日，北京试点合作型保障房，第一批试点项目从公租房项目中遴选确定，四个项目位于丰台区高立庄、石景山区五里坨和南宫、通州区土桥，近5000 套房源，以
一、二居室小户型为主。此类保障房的单套建筑面积控制在 60平米以下。相关人士称，今年试点的合作型保障房优先面向已获得经适房、限价房备案资格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合条件的无房家庭公开分配，分配程序按照现行保障房公开摇号程序实施。
石家庄住房保障和房产管理局 9 月 25 日正式发文表示，经石家庄市政府批准，自 2014 年 9 月 26 日起，凡在该市市区域购买住房（含新建住房和二手住房）的，不再实行限购，在办理合同备案和登记交易手续时不再收取住房查询证明。
月 27 日，珠海市住房和城乡规划建设局官网公布消息称，将对原有的限购、限价政策作出调整，宣布调整房地产市场调控“双限令”，这也意味着珠海成为广东省继佛山之后，第二个对房地产调控“松绑”的城市。
第一财经日报消息，三亚准备放开限购的消息是在 9 月 28 日传出的，不到十天时间，三亚市关于放开限购的说法突然“变脸”。10 月 8 日下午，三亚市住建局相关负责人对记者表示：“目前，三亚仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策。”
2.2 中山动态
月 1 日，中山市人民政府网站发布公告，向社会各界公开征求关于我市积分制管理的修订意见，意见征集截止时间到 9 月 3 日。具体修改细项主要集中以下四方面：入户过渡期子女不再享受同等义务教育；新增无违反计划生育奖励 100 分；房产奖励分增加了一倍；对政策外子女入学门槛再提高。
月 2 日，据民政局透露，对闲臵土地依法处臵后由政府收回、规划用途符合要求的，可以优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
月 10 日，中山市外事侨务局近日表示，部分空臵房屋（含侨房）将采取开放式管理，符合要求的房屋将由企业或个人公开领养。
月 15 日，三角镇和西区今年作为农村土地确权试点镇区，明年开始中山市将全市全面铺开，灵活地采用确股、确地相结合的确权方式。
月 19 日，中山市规划局日前对《中山市建设项目停车配建指标（2014）》进行了第二次草案的公示，本次公示的草案与第一次公示的相比，主要调整内容有：
1、将全市划分为 3 个停车分区，根据不同的分区设臵不同指标；
2、增加了大型建设项目配套公交场站和公共自行车租赁点要求；
3、设臵混合功能建筑物可停车共享折减小汽车、摩托车、非机动车泊位原则；
4、充分考虑装卸货车、旅游大巴、出租车、校车、无障碍车辆的停放需求。
月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。
新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。
月 24 日，据南都记者致电四大银行中山分行获悉，首套房认定标准未改变，仍然“认房不认贷”。否认放松首套房认定标准的网络传言。
月 25 日，中山市制定企业诚信管理办法，开发招投标项目施工现场诚信管理系统，用脸谱对比来考查核心岗位人员是否到岗，用诚信标签对企业进行分类，“制度+科技”打造刚性监督。
2.3 市场讯息
月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8 月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。
