《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）
各区、市、县发展改革局（物价局）、房地产行政主管部门：
现将《大连市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时反馈给我们。 大连市发展和改革委员会 大连市国土资源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日
大连市物业服务收费管理实施细则
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》，制定本实施细则。
第二条
本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作；其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。
第五条
经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。
（一）经工商行政管理部门登记注册。
（二）经物业管理行政主管部门资质确认。
（三）取得税务登记证书并依法纳税。
第六条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条
根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。
第八条
住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为： 特级：根据物业服务成本及相关情况核定；
一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）； 二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）； 三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）； 四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。 上述标准不含电梯运行维护费
第九条
具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。 第十条
物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：
（一）物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告；
（二）工商营业执照副本及复印件；
（三）税务登记证书副本及复印件；
（四）物业服务资质证书副本及复印件；
（五）（前期）物业服务合同的原件及复印件；
（六）前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件；
（七）物业服务内容及标准；
（八）物业服务费用成本核算资料；
（九）其它有关资料。
第十一条
具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。
第十二条
住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。
成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。
第十三条
对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。
第十四条
物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。 第十五条
业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十六条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：
（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域内的清洁卫生费用；
（四）物业服务区域内的绿化养护费用；
（五）物业服务区域内的秩序维护费用；
（六）物业服务企业的办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十七条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 第十八条
建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位置予以公示。
第十九条
物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十条
经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收；如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。
第二十一条
新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。
第二十二条
经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费标准。 第二十三条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十四条
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第二十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条
物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。
第二十七条
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十八条
物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十九条
物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金年度预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金年度预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第三十条
物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上年度物业服务收费收支情况到发证机关验证。
第三十一条
凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费的；
（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（五）其他违反价格政策法规的行为。
第三十二条
本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。
第三十三条
本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。 大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（特级） 项目
服务标准及基本条件
备注
基本配套条件
1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。
2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。
3、各项管理制度完善。
4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。
5、整体环境优美舒适。绿化率达到35%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观及建筑小品。（高层和商住大厦除外）
6、有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。
7、配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。
房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。
2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到98%以上。
3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设置统一有序。
4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位置统一有序。
5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。
6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。
7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。
8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率达到98%以上。
9、房屋档案资料齐全，管理完善。
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。
2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到98%以上。
4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。
5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率在98%以上。
6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。
8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。
9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、设有中央监控、红外线报**控，实行24小时安全监控并记录及时。
7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。
8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。
2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。
4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。
绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。
3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。
4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、设有中央监控、红外线报**控，实施24小时安全监控并记录及时。
7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。
8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。
2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。
绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。
3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。
4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。
5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。
6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。
7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上。
8、建立完善的档案管理制度。
9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。 大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（二级） 项目
服务标准及基本条件
备注 基本 配套
条件
1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。
2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。
3、各项管理制度完善。
4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。
5、整体环境较好。绿化率达到25%以上（包括水面、景观）
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。
2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。
4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。 绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局基本合理，草坪、花草树木生长良好，适时修剪、养护，并随时补摘、补种，无杂草、杂物。
3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
4、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
综合管理服务
1、制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
5、每年至少征求一次业主对物业服务的意见。
6、建立档案管理制度。
7、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
8、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。
大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（四级） 项目
服务标准及基本条件
备注
基本配套条件
1、小区有专业物业服务机构，人员配置基本合理。
2、建立各项管理制度。
房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。
2、小区房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。
3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。
4、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。
5、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。
6、房屋档案资料齐全，管理完善。
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。
2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。
4、小区内道路平整畅通。
5、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备基本完好率不低于95%。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显标识和防范措施。
7、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持畅通，无堵塞外溢。
8、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通。
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、按有关规定对住宅区重点部位进行巡查。
3、引导进出小区的车辆有序通行、停放。
4、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。 公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。
2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、公共区域门、窗等进行保洁，保持干净整洁。
3、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
4、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
5、开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。 绿化养护管理
1、草坪、花草树木生长较好，适时修剪、养护。
2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
3、定期喷洒药物，预防病虫害。
综合管理服务
1、制定物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
5、建立档案管理制度。
6、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
7、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。
