广西工学院鹿山学院学年论文
西部工业城市
地产开发经营特点研究
专业班级：工商管理专业房地产经营管理方向08级 课程名称：房地产学年论文 学生 ：马 波20080586 指导老师：黄湘红
职称 ：副教授、高级经济师
中文摘要
目录 中文摘要
随着我国经济改革的进一步加深，各地房地产市场 受国际金融动荡、国内经济政策调整影响，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。西部房地产行业也进入了一个微妙的发展时期。它的问题表现在方方面面。加强解决各方面的问题已经迫在眉尖。
引言.........................................................................................一.西部各城市宏观调控下的房地产经济………………
(一).近几年西部房地产的发展状况……………….(二).2008年-2009年西部房地产业状况……… (三).2008年-2009年西部商品房的销售状况……… (四).2008年-2009年西部经济适用房投资建设状况….
（五）西部土地购置状况………………………………..二．
西
部
房
地
产
市
场
经济………………………………………………….
（一）2009年西部商品房市场价格情况………………………..
（二）2009年西部经济适用房价格变动情况……………………
(三) 2010年西部上半年西部房地产投资状况……………………
（四）2010年下半年西部房地产投资分析与预测…………..
（五）2010年西部房地产前景探讨与经营决策研究………………..
三．西部现环境下的经营措施改善……………………………….
（一）西部政府宏观调控的调整……………………………..
（二）加强西部房地产市场的监控与管理……………………..
（三）加强投资力度上的改善…………………………
西部工业城市房地产开发经营特点研究
摘要：随着我国经济改革的进一步加深，各地房地产市场 受国际金融动荡、国内经济政策调整影响，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。西部房地产行业也进入了一个微妙的发展时期。它的问题表现在方方面面。加强解决各方面的问题已经迫在眉尖。
关键字：国家政策、国际经融危机、高房价、市场竞争。
住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高。低改革开放二十多年来，西部房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，在西部 “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。分析西部房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对西部市房地产未来发展趋势做出了预测，针对存在的问题提出了一些有益的建议。国家对房产的宏观调控、新劳动法的颁布、建材原材料及人工成本压力的剧增、全球性经济危机及不确定因素增加的中国宏观经济使中国的家居产业面临着前所未有的机遇和挑战。
一、西部房地产现状和现状的原因分析
对于西部而言，宏观调控并非弱于其它沿海城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来，“不安宁”是西部房地产的基调，市场在博弈中抉择。
1、价格上涨明显。2009年，西安商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2009年2月9日，西安市房地产研究中心公布了《2008西安房地产市场发展与2009年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，西安楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2009年，西安楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从2009年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及西安稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中
10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于西安11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，西安当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。[不悔论文 Lunwen.Buhui.Net]
2房屋供求失衡。
新增住房供求比继续缩小，从2007年上半年的0.93，2008年上半年的0.9，迅速缩小为2009年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在西部的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——西安。西安正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份西安批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。
二、造成西安房地产现状原因分析
1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门主要表现在： ①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。
②生育的高峰期，对买房安定的需求。
③中国城市化建设的热潮、趋势。
④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。
2 从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势
房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，西安市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在： ①土地成本上涨。房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在西安，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。
②土地资源稀缺。就目前而言，西安的好地已经不多了。
③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并不是高利润行业，总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大，并且大部分是负债经营，即房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下，跌价肯定会使发展商承受不起。
④贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房地产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。
二、2006年西安房地产发展趋势展望
西安住宅均价逾万元 政府再次调控时机已到。随着调控的持续，房地产开发模式将逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2011年房地产投资增速将与2010年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解， 2011年房地产价格将在2010年的基础上趋向缓和的小幅上升。
（一）房地产融资方式呈现多元化趋势
长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。
从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2008年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2009年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。
（二）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加
就全国而言，基于2009年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在西安，基于2009年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。
从短期看，西安房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2009年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 三）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖
随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，西安关内改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对西安房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。
由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。
（四）房地产价格涨幅将趋向缓和
2008年以来，出台的系列调控措施，其政策效果将在今年继续显现，房地产价格仍会上涨。但总体分析，房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断2009年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2009年西安房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。
三、完善西安房地产市场的政策建议
要使房地产既成为西安经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给西安经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。
（一）建设节约型社会，推动节地、节能建筑
1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。
2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。
（二）对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压
住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。
在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。
（三）增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。
在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上西安可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在北京，最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。
在经济适用房供给西安市已经有了一套自己的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，西安经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，为此，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。
（四）加快关内外一体化进程 就西安市房地产业开发的规划来看，加快关内外一体化进程是发展西安房地产也的关键环节，为此，改善交通基础设施和治安，打造以轨道交通为核心的公共交通系统，使城市各个组成部分成为一个有机体，满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势，但从实际情况来看，关内关外的差距还比较大，政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度，尽快实现关内外的一体化，减少对关内居住存在依赖心理的置业者，让更多的中产阶级出关置业。
（五）选择恰当时机开征物业税
对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。
由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2009年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣 参考文献: [1]廖俊平，谭 颖.房产新政下的西安房地产市场[J].房地产市场,2005,(7 [2]饶高营,.影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(03). [3]海平.掰开揉碎“烫手的山芋”[J].数据,2005,(08). [4]杨荣良.建立和培育房地产市场的思考[J].改革,1991,(04). [5]沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议[J].中国房地信息,2005,(07). [6]杨韬,邹高禄.论房价过高的危害[J].决策咨询通讯,2005,(01). [7]曹洪.对房地产价格评价指标的思考[J].价格月刊,2005,(08). [8]景学成.利率、汇率政策牵动房地产价格[J].现代商业银行,2005,(09). [9]徐济东,叶春明.初探上海房地产价格调控[J].上海企业,2005,(08). [10]朱延福等.宏观经济学[M].北京：中国统计出版社，1995年. [11]严华清.西方房地产[M].武汉：武汉大学出版社，1994年. [12]张元端.中国房地产业指南[M].哈尔滨:黑龙江科技出版社，1991年.
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