江津房产沙龙
聚焦房产新政对江津楼市的影响
2014年10月15日
目
录
◆聚焦新政
◆新政解读
◆江津楼市
◆江津区统计局
央行放松首套房认定：还清首套房贷再贷算首套
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。
进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
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三、增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。
中国人民银行银监会
2014年9月29日
央行发文放松房贷五大解读 四大问题尚待解决
9月30日，谣传了一个礼拜的“认房不认贷”终于有了一个明确的结果，央行总行发文：对拥有
2 1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
政策要点：
1、首套房：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由金融机构根据风险情况自主确定.解读：对于刚需购房者来说，7折房贷利率是比松绑限购更加利好的消息，差别化贷款政策正在逐步建立。而目前唯一需要解决的就是地方银行对此文件的态度，从此前各行动作来看，该条执行或面临“门槛问题”。
2、二套房：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
解读：本条是整个政策原文的最关键点，是对于“认房又认贷”标准的否定，对于库存量较大的板块或者区域的去化，是一个利好。但对于一线城市而言，房贷并非一个小数额，如要还清，面临资金压力依旧较大。但毫无疑问，该条解决了此前限贷政策“一刀切”的弊端。
3、三套房及以上：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
解读：历时近四年的限购，就是为了去投资和投机，但是，央行此次发文实际上是对此前限购政策的一个调整，适当鼓励投资，房地产回归市场。
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4、针对房企：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
解读：该条在一定程度上对于泛起市场化融资带来利好。一方面促使市场化融资渠道更加合理合法化，另一方面，REITs的提上日程，同样对于房企而言是一个新模式的开始。
5、针对保障房：对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
解读：依旧将保障房放在首要位置进行提出，鼓励市场化解决保障房问题，并延长贷款期限，对于开发企业而言给予极大政策利好。
四大遗留问题：
1、此次放松首套房贷，对一线城市放松限购会否产生冲击？
2、首套房贷七折利率是否能全面铺开？各大商业银行是否能执行到位？
3、除了目前正限购的城市以外，三套房及以上住房贷款是否明确放开？
4、扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。是否意味着，救市已经开始？
4 江津区建筑、房地产开发业面临的挑战与机遇专题宣讲会纪要
主讲：区城乡建委党组书记、副主任池荣才
时间：2014年10月10日下午3：00 地点：鼎山街道办事处三楼大会议室
参加人员：区内各建筑和房地产开发企业主要负责人
主办单位：重庆市江津区建筑业协会、重庆市江津区房地产开发协会
提要：池书记根据当前我区建筑和房地产开发行业形势发展的需要，为帮助各企业认清当前形势，正确把握政策和市场导向，提振企业发展的精气神，促进房地产市场健康发展，从现状、机遇、挑战、怎么办等几个方面展开宣讲，以生动事例分析我区房地产正在遇到的问题，以鲜活数据展现正在发生的改变，机遇与挑战并存。池书记给大家提出诸多建议，希望各企业主要负责人结合自身企业实际情况，正确把握政策和市场导向，及时调整策略。
一、现状：
1-8月江津房地产投资增幅回落，待售面积首现下（详见区统计局报告）
二、机遇：
1.重庆功能区划分，江津为距主城最近的“城市发展新校区”
重庆功能区主要划分为：都市功能核心区（内环以内）、都市功能拓展区（内环与外环之间）、城市发展新区（外环附近）、生态涵养保护区（渝东南渝东北）。其中江津位列城市发展新区，同时是距主城最近的区域，定位为以工业为主，走产城融合道路，区位优势明显。
5 例如8月30日正式开业的双福国际农贸城，吸纳常住及流动人口近三万人，给片区房地产开发业带来极大利好。
2.深入贯彻落实全市旅游度假区专题会议精神，开发建设四面山旅游度假区
四面山旅游度假区包括四面山镇东部的四面村、林海村银岩片区，规划区建设用地总面积12.4平方公里，首期启动5.35平方公里，其中建设用地4.5平方公里。启动四面山旅游度假区开发建设，是我区深入贯彻落实全市旅游度假区专题会议精神、加快推进全区休闲度假旅游产业发展的重要举措。
3.江津区全力创建国家级经济技术开发区
江津工业园区区位交通优势明显，综合经济实力强劲，园区产业特色鲜明，土地集约节约利用，升级成为国家级经济技术开发区，具有较好的示范和辐射带动作用，符合中央建设长江经济带、丝绸之路经济带等重大发展战略部署和重庆五大功能区域发展战略的要求，争创国家级经济开发区。
4.交通全面升级
a) 都市快轨今年动工，将于2016年通车运营，从大渡口跳蹬到双福、滨江新城，再接西彭成环线(不到几江城区)，届时江津几江大桥也将通车； b) 西彭小湾修一条快速路直达陈家坪； c) 双福修快速路直达大学城。
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三、挑战：
1． 全球经济低迷 2． 用工成本增加
3． 市场经济法则逐步发挥主要调节作用（即优胜劣汰） 4． 不会及时调整策略 5． 优质优价意识未形成 6． 对外宣传对外影响不够
四、怎么办？
1． 正确把握政策 2． 调整好项目定位
3． 结合市场需求，提高楼市品质 4． 调整好适应市场的心里预期
7 1-8月江津房地产投资增幅回落 待售面积首现下降（区统计局）
1-8月，全区房地 产业继续呈现出持续、稳定、较快增长的发展态势，投资和销售面积总量分别达到69.7亿元和112.5万平方米，分别比上年同期增长32.8%和 15.5%；但投资增幅已呈回落态势。而商品房待售面积，首次出现负增长，增速比去年同期下降3.8个百分点。但在全国房地产市场发展减慢的大环境影响 下，我区未来房市的走势存在诸多不确定性因素，投资和销售下半年将成高开低走的一个态势。同时，由于供地相对集中，投资和施工面积的继续扩大，房地产市场 供大于求和房屋有价无市的状况已经逐渐显现，需要引起各级领导和相关部门的重视。
一、全区房地产业发展的基本情况
（一）房地产开发投资快速增长。1-8 月，全区完成房地产开发投资69.7亿元，增长32.8%，比城市发展新区平均增速慢2.6个百分点，但比全市快29.3个百分点。投资总量在城市发展新 区中排第3位；增速在城市发展新区中排第6位。从投资工程用途看，投资最多的是住宅实现投资48.6亿元，增长47.1%；其次是商业营业用房实现投资 11.4亿元，增长61.1%；投资额最少的办公楼实现投资1.4亿元，增长703.8%。
（二）施工面积稳步增长，新开工面积继续下降。1-8 月，全区房屋施工面积达822.1万平方米，同比增长30.8%。本年新开工面积为164.3万平方米，同比下降16.2%。施工面积总量在城市发展新区 中排第3位，增速在城市发展新区中排第4位。从施工工程用途看，施工面积最多的是住宅549.7万平方米，增长34.5%；施工面积最少的办公楼6.3万平方米。
（三）房屋竣工面积持续下降。1-8月，全区商品房竣工面积52.5万平方米，下降44.2%。竣工面积大幅下降 主要是受去年同期对在建项目的清理，将一部分实际已经竣工并交付业主使用，但是一直未办理竣工手续的项目进行了清理。竣工面积总量在城市发展新区中排第5 位；增速在城市发展新区中排第12位。
（四）商品房销售“量增价跌”。1-8月，全区实现商品房销售面积112.5万平方 米，增长15.5%，其中住宅类实现销售面积107.5万平方米，增长50.9%。商品房销售面积总量在城市发展新区中排第3位，
8 增速在城市发展新区中排 第4位。从商品房销售区域看，双福和滨江新城已将成为新的主战场，双福实现商品房销售面积50.5万平米，同比增长60.2%，占全区商品房销售面积总量 的44.9%；滨江新城实现商品房销售面积25.6万平米，同比增长112.2%，占全区商品房销售面积总量的22.8%；几江和鼎山主城仅实现销售面积 20.7万平方米，同比下降30.0%。全区商品房销售合同价格为4455元/平方米，下降1.3%。几江和鼎山主城商品房销售合同价格略有上涨，达到 5662元/平方米。
（五）待售面积首现下降。1-8月全区已竣工商品房屋待售面积31.4万平方米，同比下降3.8%。 其中住宅类已竣工商品房屋待售面积4.4万平方米，下降41.9%；非住宅类已竣工商品房屋待售面积27.0万平方米，增长7.8%。从上述数据可以看出 我区目前的待售面积主要以商业营业用房和厂房为主。
二、当前房地产业发展面临的主要问题
由于国家楼市调控政策影响的不断加深，处于三线城市的房地产业必将受到各种因素的不同影响，加之我区去年和今年房地产投资大幅增加，预计我区房地产业的发展将出现供大于求的状况，房屋销售将出现一定困难，销售价格将稳定在现有水平。
（一）房地产项目少。1-8 月全区共有房地产开发项目88个，比去年同期少18个项目。比城市发展新区中的永川少49个、比合川少45个、比涪陵少11个，仅比璧山多16个。其中有 投资额的项目仅有52个，占全区在建项目的61.2%；比城市发展新区中的合川少34个、永川少22个和涪陵少6个。
（二）房地产泡沫或将显现。2013 年初至今全区共出让房地产用地10218亩，是前2年供地面积的总和，按照2.0的容积率计算，那么10218亩土地开发的建筑面积将达到1360万平方 米。根据现行土地出让规定，房地产用地1年办内必须开工，如果2013年出让的土地面积一旦全部都用于房地产开发，今年我区将会有近1000万平方米房屋 新开工，一套房屋100平米计算，将有近来10万套房屋竣工，意味着需全区近三分之一的城镇家庭都要再购置1套房屋，才能将这些房屋消化完。2013年至 今我区办理施工许可证的施工面积约为700万平方米，商品房实际销售面积为285万平方米，这可以算出我区新开工面积相当于销售面积的2.4倍，比重庆市 1.5倍的平均水平高出63%。因此，若江津在不做大城市，千方百计吸引外区县人口入驻江津的情况下，全区楼市将会出现供大于求的泡沫局面。
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三、促进房地产业健康发展的几点建议
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善 民生、维护社会和谐稳定意义重大.为了化解国家政策调控对我区房地产业发展的不利影响，更好地促进我区房地产业持续、稳定、健康发展，进一步发挥其在国民 经济增长和社会发展中的特殊作用，建议如下：
（一）发挥平台优势，强化招商引资。要根据产业发展和城市规划建设的战略布 局，发挥德感、双福、滨江新城等7大平台优势，强化房地产企业的招商引资。在招商引资中，特别要发挥好滨江新城和双福这两个房地产业平台的优势作用，积极 引进影响较大、实力雄厚、规划大气、开发档次较高的龙湖、保利等巨头企业入驻江津，增强江津房市的竞争力和影响力，为促进房地产业健康发展提供宽阔空间。
（二）结合市场需求，提高楼市品质。结 合我区正在创建的旅游大区战略，依托四面山、中山古镇、大圆洞等旅游资源，着力规划建设一批集旅游、休闲、养生为一体的特色旅游高档商品房，同时引导房地 产企业加强自身建设，诚信开发，不断提高建设质量，完善后续物业管理服务，从而有效提升房地产业的产品品质和价值，促进房地产业良性循环。
（三）加强对外宣传，提高对外影响。要及时抓住轨道5号线直通江津以及距离重庆主城最近和房价相对较低等三大优势，切实加大房地产促销力度，要采取走出去的战略，积极参加重庆市组织的各种房交会，不断提高我区房市对外的影响力，吸引主城和周边区县的市民到我区购房定居。（信息来源：江津区统计局）
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