交房要点
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.
实测面积登记表
特别提示：
1.
只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走， 作为证据资料保存。
6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1.检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2.检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一） 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
特别提示：
1.一定要掌握“先验后收”的原则。
2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提示：
1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1.契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
相关法律法规链接：
① 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”
② 《北京市契税管理规定》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市 财政局确定的其他凭证的当天。
③ 《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发137号)的规定：2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
2.公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
相关法律法规链接：
① 《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”
② 《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
③ 关于发展商或发展商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
相关法律法规链接：
① 北京市房地局小区办《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。
5、停车费
对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。
至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
6.产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一） 存在的问题：
1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者
一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）.如何解决面积误差？
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；
（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
特别提示：
1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
（三）关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
特别提示：
1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3.其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
相关法律法规链接：
① 2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》。
② 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
③ 北京市2000年9月26日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。
三、审查销售广告
（一）出现问题
“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
（二）解决办法
1.要注意平时的证据收集。
如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。
2.要随时主张自己的权利。
一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。
相关法律链接：
《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》
四、关于停车位
五、法定退房条件：
在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：
1.购房合同无效：
实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。
2.套型误差导致退房：
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
3.面积误差导致退房：
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。
4.变更规划、设计导致退房：
开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。
5.质量不合格导致退房：
房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
特别提示：
1.由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。
2.出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
3.如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
相关法律链接：
① 《中华人民共和国合同法》
② 《商品房销售管理办法》规定，只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。只要具备上述条件之一，业主就有权利提出退房。
③ 如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉；
六、特别建议：
1.购房签约要细化合同条款。
由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。很多购房者常常在出现问题时才后悔当初签约时太轻易，太多问题没考虑，没有细化条款。
所以签订合同时要考虑各种情况，比如应明确约定公摊面积，要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范，要对各种可能出现的问题都进行约定。
2.可以考虑集体收房。
买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!
另附《福州市房地产管理局关于物业专项维修资金收取工作的公告》，请大家注意不是在交房时交，是在 “业主在办理房屋权属登记手续前应全额缴清专项维修资金。”
榕房物[2004]271号
根据国务院《物业管理条例》的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业（以下简称“住宅物业”）业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。为了做好我市物业专项维修资金的收取工作，保障房屋的正常使用，维护广大业主的合法权益，根据福州市人民政府2004年第34次常务会议的决议及有关政策法规精神，特对我市物业专项维修资金的收取工作公告如下：
1、1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发建设单位应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定，按其建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。若开发建设单位在销售房屋时已在房屋销售合同里约定由业主交纳专项维修资金的，业主应按房屋销售合同的约定交纳专项维修资金，开发建设单位应将代收的专项维修资金全部存入福州市物业专项维修资金专户；代收的专项维修资金总额不足建设总投资额2%的部分，应由开发建设单位按规定金额补足。
2、2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，业主应按购房款2%的比例交纳专项维修资金。开发建设单位在销售房屋前应在福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户中设立该住宅物业专项维修资金分户。开发建设单位在销售房屋时，应与业主签订有关专项维修资金缴交约定，明确由业主按购房款2%的比例交纳专项维修资金至该住宅物业专项维修资金帐户。业主在办理房屋权属登记手续前应全额缴清专项维修资金。福州市房地产交易登记中心在审核业主专项维修资金交款凭证后办理房屋权属登记手续。
3、专项维修资金实行统一缴存、专户存储、政府监管、业主决策、专款专用的原则。中国农业银行福州国货支行为福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户代管银行，中国农业银行在福州市区的107个营业网点均可办理物业专项维修资金开户及缴存手续。
4、咨询物业专项维修资金政策或遇到专项维修资金有关问题时，可以向福州市物业专项维修资金管理办公室（筹）咨询或投诉。
咨询及投诉电话：0591-87512844 87505625（传真） 地址：福州市通湖路180号杨桥大厦
特此公告。
再附《有关公共维修基金和契税的知识》 关于公共维修基金的缴纳问题
开发商无权代收公共维修基金和契税，为什么却普遍热衷于此，甚至将代收公共维修基金和契税两项费用，与交房入住强行捆绑？除了开发商所称“为了提高办事效率”的原因外？是否还有别的利益驱动？这究竟是帮助购房者少跑冤枉路还是给购房者挖下了陷阱？
根据《楼王》的抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修基金或契税款而无法办理产权证引起。
《楼王》杂志通过北京富力城强行代收公共维修基金与契税案例中为您详细剖析。
王宏与富力城的收房战争
王宏是北京富力城的一名普通业主。但是他也可能是北京富力城房地产公司最头疼的一位业主。在他与北京富力城房地产公司长达半年多的交房纠纷中，经过法院的调解，富力城公司不得不作出让步，同意在没有通过开发商缴纳公共维修基金和契税的前提下，按合同向王宏交房。
王宏向《楼王》杂志回忆说，2004年3月8日，他在富力城买了一所60平米左右的房子，规定的交房时间为2004年10月30号。
但是，当2004年10月30日王宏按照合同约定要求办理收房手续的时候，开发商办理交房的工作人员却告诉他，拿钥匙之前必须通过开发商缴纳公共维修基金和契税，以便于开发商好给业主办理产权证。
这一要求看似并无不妥，但是王宏多了一个心眼。因为他查阅过相关规定，开发商是无权代表相关部门收取公共维修基金的。而且当初在签定购房合同时，合同条款中也没有约定由开发商代收这些费用。
王宏当即对此提出了异议，并拒绝向开发商缴纳这两笔费用。他这样做的代价是开发商以没有缴纳公共维修基金和契税，不具备收房资格为由，拒绝给王宏办理交房手续。
2004年12月，在两个月多次反复交涉未果的情况下，王宏向北京富力城房地产公司寄出律师函并到法院起诉富力城。
2005年3月15日，消费者权益保护日，法院首次开庭审理此案。
2005年4月18日，在法院的调解下，双方达成和解，法庭下达调解书，调解书要求4月19日这一天收房，开发商答应跟各个部门都打好招呼，不会因为王宏没有通过开发商缴纳公共维修基金和契税，而为其收房再制造新的障碍。
但是4月19日，王宏在办理收房手续的时候，又遇到了新的问题。开发商提出，要想入住，必须先支付一年物业管理费；但是王宏认为物业管理收费明细不清；而且他发现入住条款中关于地下停车位的租金约定为空白，可能给自己带来风险；以及社区广告权益等四项问题双方未能谈拢，交房再次搁浅。
2005年4月26日，王宏向法院申请强制执行。
2005年5月，在双方各自让步妥协的情况下，第三次交收房顺利。这时，已经距合同约定的交房时间，晚了整整半年。
公共维修基金奶酪
王宏告诉《楼王》记者，之所以跟富力成开发商达成和解，一是因为旷日持久的法律官司，已经让他疲惫不堪，二是他的主要目的(自行向相关部门缴纳公共维修基金和契税)已经达到，所以选择见好就收。
为什么王宏不愿意通过开发商缴纳公共维修基金和契税，而要不辞辛苦地自己跑腿交钱呢？
查阅过众多法律文件的王宏俨然已经成为了购房专家，一语道破：“开发商无权代收公共维修基金和契税，购房者如果通过开发商缴纳这两笔税费，虽然省了很多跑腿的工夫，但是却给自己带来了很大的风险。”
王宏分析说，因为开发商代收公共维修基金和契税，自然是将这笔钱放在自己的帐户，等到积攒一定数量业主之后，统一去交给相关部门，在开发商保管这些钱的时间内，开发商是有机会自行支配这些钱的使用的。一旦开发商需要资金周转时，很有可能先将这笔资金挪用，而如果开发商如果出现资金链断裂，还不上这笔钱，那么业主的产权证等手续都可能办不下来了。
根据《楼王》的抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修基金而无法办理产权证。
在王宏的指点下，《楼王》记者查阅到有关缴纳公共维修基金与契税的规定。
根据我国相关法律法规及部门规章的规定，公共维修基金和契税应当由下列机构进行收取：
公共维修基金
收取机构：由当地国土资源局小区办公室代为收取，统一划拨到市国土资源局指定公共维修基金账户，其他任何单位无权代为收取。购房人可以委托开发商代为缴纳公共维修基金，也可以自己缴纳(开发商将代收此费用与交房强行捆绑，显然不在此类)。
交纳时间：购房人在办理立契过户手续时足额缴纳(即办理房屋所有权证书之前)，数额为房价款的2%。
契税
收取机构：物业所在地的税务机关或者其委 托的机构，其他机构无权代为收取。数额为总房款的1.5%。
交纳时间：购房人在办理立契过户手续时缴 纳(即办理房屋所有权证书之前)
因此，开发商在交付房屋时，如果业主自愿委托开发商代为缴纳公共维修基金，而且开发商又没有拒绝的情况下，开发商可以代为收取这些费用统一转交给相关部门。如果没有征得购房者同意，开发商无权向购房人收取公共维修基金和契税。
黑 幕
为什么没有权利代为收取，富力城开发商却热衷于替人跑腿，甚至不惜强行捆绑代为收取公共维修基金呢？
说到底，还是一个钱字。
根据业内资深专家的估算，富力城二期的业主大约有2000户上下。由于王宏所购住宅60平米房，并非主力户型，主力户型的总价基本在50万以上。以平均每户房屋总价为50万计算，所交公共维修基金为1万元，契税为0.75万元，两项合计1.75万元。2000户合计为3500万元。根据富力城的户型和价格分析，平均计算起来，2000户业主所缴纳的两项税费只比这多，不比这少。
专家分析说，开发商之所以普遍热衷于代收公共维修基金和契税，就是看中这笔资金。一般来说，这笔钱开发商可以保留在自己账号中半年以上时间。也就是说，开发商得到了一笔3500万元的半年无息贷款作为流动资金。如果向银行贷款3500万元，不但要提供相应担保，还需要像银行支付超过百万的贷款利息。对于购房者而言，开发商如果挪用这些款项后能及时补足，不影响办理产权证，那就只不过是被人占了一道小便宜，影响还不算大。一旦开发商挪用资金后不能及时补足，则轻则拖延办理产权证的时间，重则很有可能因无法办理产权证而不能取得住房的合法手续与保障。
专家分析说，北京富力城的开发商为广州第一大地产开发企业，实力雄厚。挪用公共维修基金和契税款的可能性并不大，即使挪用，挪用也应该有能力及时归还。但是，从业主们规避办理产权证的风险角度来看，强制捆绑代收公共维修基金和契税，确实从一定程度上给业主带来了潜在的风险。
根据《楼王》在业内做的一个小范围调查显示，与富力城一样，在交房过程中，强行捆绑代收公共维修基金和契税的开发商不在少数。但是并非每一家开发商都有富力城一样的资金实力，加之随着国家对房地产行业金融政策的收紧，开发商融资渠道不断变窄，为数不菲的公共维修基金和契税则显得更加吸引诱人。而正是因为融资渠道的不断变窄，开发商挪用后无力归还的可能性越来越大，这无疑加大了购房者办理产权的风险。
《楼王》杂志提醒购房者，在购房过程中，如遇开发商强行代收公共维修基金和契税，一定要提高警惕，据理力争，千万不要图省事，以给日后办理产权证埋下隐患。
