第一章 物业公司简介
一、公司简介
公司组织架构
公司地址：
公司电话：
总值班：
第二章 物业服务基础理论
第一节物业服务概论
一、物业服务：
1、物业及其分类：
1）、物业：从物业服务的角度来说，物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。
2）、物业的分类
根据使用功能的不同，可分为以下4类：
①.居住物业（包括别墅、高层、小高层、多层、酒店式公寓等如我公司所托管的东郊美树苑、长阳花园等）
②.商业物业（包括写字楼、商场等如我公司托管的江阴永康五金城、和平辖区、恒丰大酒店等）
③.工业物业（包括科研基地、厂房等如我公司托管的艾志机械）
④.其它用途的物业（包括道路、桥梁、军用场地等）
二、我国物业服务的兴起
我国的物业服务是伴随着建立社会主义市场经济体制，深入住房制度改革与房地产经营管理体制改革，提高人们的生活质量而兴起的，它是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理。
①.1981年3月10日，全国第一家专业物业公司——深圳市物业服务公司成立。
②.1994年4月建设部颁布的33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》明确指出“住宅区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业服务公司统一实施专业化管理”，为物业服务的推行提供了法规依据。
在我国，物业服务经历了一个引进试点，总结经验，逐步推开的发展过程。八十年代，深圳率先借鉴香港地区和国外先进的管理经验，走出了一条适合深圳发展的物业服务之路。如今，这条路越走越宽广，从南到北，从东到西，在中国大地上蓬蓬勃勃地发展起来。不仅成为一种与房地产开发相媲美的新兴行业，而且极大地推进了我国房地产经营管理体制的改革。
三、物业服务的性质
物业服务的性质主要是“服务性”的，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。
四、物业服务的宗旨
物业服务总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。
五、物业服务的范围
服务是物业服务公司的出发点与归宿。物业服务涉及的领域很广泛，其基本内容按服务的性质、提供的方式可分为:常规性公共服务，针对性专项服务，委托性的特约服务，多种经营
业务四大类。
1、常规性公共服务
常规性公共服务是指为全体业主和租户提供经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业服务的始终。住宅小区公共服务主要有8项:(1)房屋的修缮与管理；(2)房屋的设备、设施的维修与管理；(3)环境卫生管理；（4）绿化管理；(5)治安管理；（5）消防管理；(7)车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。
2、针对性的专项服务
针对性的专项服务是指物业服务公司为改善和提高住用人的工作、生活条件，而面向广大住户，为满足其中一些住户、群众和单位的一定需要所提供的各项服务工作。专项服务是公司开展多种经营的主渠道。
3、委托性的特约服务
委托性的特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。通常指在物业服务委托合同中未要求，公司在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求。物业服务公司应在可能的情况下尽量满足其需求、提供特约服务。
4、物业服务的多种经营业务
我国的物业服务还处于发展阶段，企业管理尚未形成一定的规模。因此，有的管理处收取的管理费还存在入不敷出的现象。这样，公司就不得不采取一业为主多种经营的方式，以多种经营的收入来弥补管理费的短缺。
从另一方面看，随着物业服务在全国的全面推行，公司良好形象的树立，社会效益的产生，也将进一步推动物业服务的多种经营，因此多种经营又成为公司的重要业务之一。当然，企业的多种经营业务应与物业服务有关，而且必须从属于主业——物业服务。
目前公司开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理租、住房交换、住房改建、房屋更新、园林绿化、开发装潢、设备安装和经营建材等。
六、物业服务的特点
物业服务是一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。
1、物业服务的社会化
物业服务的社会化是指物业服务将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。每位业主只需面对公司一家，就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”；而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业服务部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、心理效益的统一和综合改善。
2、物业服务的专业化
物业服务是由专业的管理企业——物业服务公司实施对物业的统一管理。公司将有关物业的各专业管理都纳入公司的范畴之内，公司通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工逐渐趋于专业化，公司将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营下属子公司。例如，电梯维保、维修承包给电梯维保分公司；园林绿化可以承包给园林工程分公司；此外公司还将成立保洁分公司等。这些专门组织的成立，表明公司的经营已经从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高企业管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进企业管理向现代化的管理方式转换。
3、物业服务的企业化
物业服务单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。公司作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。
因此，公司必须依照物业服务市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业服务市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。这样就能使公司从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
4、物业服务的经营型
公司的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。企业的目的是赢利。物业通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业服务有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管理维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。
物业服务是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是和随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是和建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业服务一出现，就越来越显示出强大的生命力。
七、物业服务与房地产管理的区别
适应社会主义市场经济的、具有中国特色的社会化、专业化、企业化、经营型的物业服务，从观念上、模式上及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于传统的房地产管理，主要表现在：
1、管理的统一化
2、服务的综合化
3、管理单位的企业化
4、物业服务合同化
5、小区管理民主化
八、物业服务的重要性、意义和作用
1、物业服务的重要性：
（1） 推行物业服务可以提高城市管理水平
（2） 有利于政府职能的转换
（3） 减轻城市政府的财政补贴
（4） 方便居民生活
（5） 促进第三产业发展
2、物业服务的意义
物业服务是一种很重要的服务行为。近几年来随着房地产市场发展迅速，竞争日益激烈。购买房地产也和购买其他耐用消费品一样，不仅仅注重房地产的价格和质量，还十分注重其售后服务，也就是物业服务。实践表明，提供良好的物业服务服务，不仅有利于树立开发商的形象，加快其房地产产品的销售，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益；不仅可以发挥物业的整体功能，使用起来方便，更重要的还可以实现物业的保值和增值。
物业服务作为房地产的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式，对房地产市场有着培育和完善的作用。由于物业服务直接经营管理的物业资产很大，因此，物业服务工作的好坏，不仅直接影响着房地产的开发、销售，而且还影响着社会、经济、环境各方面的效益和城市管理、城市形象。
（1）从效益方面认识物业服务的意义
A、社会效益B、环境效益C、经济效益
（2）从房地产的管理方面认识物业服务的意义
物业服务在房地产管理中是非常重要的。人们经常说，三分建设，七分管理，充分说明了物业服务的重要性。物业服务有利于发挥投资效益，使得投入于物业社会财富得到保值，增值。已如前所述。有物业服务工作者总结了物业服务对投资效益的作用，这就是：
充分的投资加上管理的空白，是无效的投资；
充分的投资加上管理的薄弱，是低效的投资；
投资的充分加上管理的充分，是高效的投资；
投资的薄弱加上管理的充分，是有效的投资。
（3）从住宅小区的现实需求方面认识物业服务的意义
A、住宅小区功能的多元化
B、住宅小区房屋结构和设备的贯通性
C、住宅小区房屋产权的多元化
D、住宅消费和家务劳动的社会化
E、房屋的维修、保养和经营
九、物业服务公司
1、什么是物业服务公司（2007年10月1日实施的《物权法》将物业管理改为物业服务） 物业服务公司，是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，之前称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。
（1）专业性
物业服务公司以自己的经营管理能力和专业技术资格，对自己的或受托代管的各种物业，及其附属设施和周围环境进行妥善科学的管理，为物业业主、租户和居民提供舒适的环境。其专业性主要体现在：
A、业务内容的专业性。物业服务公司的经营范围非常广泛，但它客观上只从事与物业有关的管理和服务工作。
B、组织机构的专业性。物业服务公司围绕自己的专门业务设置科学健全的内部机构，各司其职，各负其责，在分工协作是基础上实施物业经营与管理。
C、人员配备的专业性：物业服务涉及各种相关专业，如水电、机械、电梯、空调、消防、保安、绿化、清洁、财务等等，必须配备有关专业的人才，以保证管理质量和服务效果。
D、工具配备的专业性。适用的工具是开展物业服务业务的物质保证。
（2）商业性
我国物业服务公司的商业性，从本质上讲，是由商品经济决定的。这种商业性体现在，公司经营管理所需资源的取得，所提供的服务必须遵循等价交换的原则，企业以自己活动的收入补偿支出，取得盈利，没有无偿的取得和付出。
（3）服务性
物业服务公司的活动具有明显的服务性。它与物业业主或使用人之间的关系，是在商品经济条件下的服务者与被服务者、委托人与被委托人之间的关系。在现阶段，物业服务公司的服务活动具有特殊性质，即物业服务公司在向业主提供服务的同时，也承担了部分政府对城市管理的职能，是现代化城市建设和管理的重要组成部分。
（4）法人资格
物业服务公司经由政府授权部门审查批准、登记后方可从事经营管理活动，其符合中国法律规定的企业法人的一般特性；有独立的组织、独立财产所有权和管理权，能以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。
2、物业服务公司的设置
（1）物业服务公司的组建形式
物业服务公司的组建形式，一般有以下几种：
A、由房地产开发企业派生出来的子公司；
B、由房地产管理部门所属的房管所、站转化而来的物业服务公司；
C、由大、中型企业组建的；
D、社会上自发成立的；
E、由街道办事处组建的，这类物业公司占少量。
