推荐第1篇：前期开发部岗位职责
前期开发部岗位职责
1.负责承办公司所开发项目的政府报批、报建手续；
2.负责项目征地、拆迁及配合工程部办理施工现场“三通一平”工作；3.向市建委申办项目投资计划（立项）、开工报告；
4.向市规划局申办用地红线；提出或调整规划设计要点；申请改变用地性质；报审新建、改建、扩建项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计；申请工程开工放线、验线手续的办理，核算配套费；申办《建设用地规划许可证》、《临时建设规划许可证》及《建设工程规划许可证》；申办工程规划验收；
5.向市建委申办施工图审查；办理招投标手续；申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续；
6.向消防支队报审新建、扩建、改建项目的立项，报审建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
7.向人防办申请新建、扩建、改建项目的立项，报审建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
8.向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续；
9.向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续；
10.向交警队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案；
11.向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府主管部门申办的其他报建事项；12.协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（包括设计、建立、勘察、施工等合作单位）；
13.负责联络各有关单位，协助工程部门组织工程竣工验收、办理物业移交手续；
14.负责房屋面积测绘、预售及房屋初始登记手续的办理；
15.负责工程竣工后，协调整体环境、配套工程的完善和验收工作，包括供水、排水、电讯、电视、天然气等工作；
16.负责提出项目具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数等）；配合主设计师对经济技术指标和相关规范要求进行核查；
17.负责向项目设计技术负责人、设计单位解释或支出报建过程中的政府政策及导向；
18.负责（牵头）进行项目报批报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责；
19.负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台；
20.为公司提供新项目调研等方面的政策支持；21.及时向公司领导汇报工作进展，提出合理化建议； 22.积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
推荐第2篇：工程部前期介入岗位职责
工程部前期介入岗位职责
（一）、工程前期介入
1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。
2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。
3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。
4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。
5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；
6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。
（二）、物业维护维修
1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。
2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。
3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。
5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。
6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。
7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象， 发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。
8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。
9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。
10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。
11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。
12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。
13.部门负责人指派的其它工作。
成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 （1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。 ②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。 ③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。 ④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。 ⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。 （2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。 ②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。 （4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 ②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。 ③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。 b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。 c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。 ④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。 b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。 c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。 d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。 ⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。 （5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。 ②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理 （1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。 ②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。 ③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。 ④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。 ⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。 （2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。 ②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。 ③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。 ④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。 ⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。 总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。 物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验， 向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责
（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。 2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。 3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。 4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。
前期介入及整改领班的岗位职责
一、职位概述
1、负责前期施工跟进，提出合理建议。
2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。
3、负责交房期间的交房组织协调工作。
4、负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。
二、业务了解范围及专业技能
1、熟悉工程跟进及整改流程。
2、熟悉房屋验收及交房程序。
3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。
三、工作内容及职责范围
1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。
2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。
3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。
4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。
5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。
6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。
7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。
8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。
9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。
10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL: （8628）85761213 DIRECT FAX: （8628）85761213 EMAIL: CDLSWY@126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话（86028）85761213 传真（86028）85761213
11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。
12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。
推荐第3篇：房地产前期部岗位职责
前期部岗位职责
1、项目获取阶段，提供前期政策方面的支持，为手续获取提供相应依据；
2、全面了解项目，结合政府相关流程及项目开发节奏要求，进行综合评估；
3、明确开发时间节点，以五证一书为总控点，制定总体及分期管理规划，并严格按照审定后的管理规划执行，取得项目的相关前期手续；
4、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况；
5、收集与配套工程相关的政策法规及文件，负责协调各专业配套部门完成各市政管线的咨询方案；
6、负责办理项目红线外市政管线的规划审批及各项配套工程的前期手续；
7、负责综合管网及各项市政配套工程施工图的设计委托；
8、负责组织项目公司就综合管网及各项市政配套工程施工图进行会审。
9、一级开发工作：
（1）负责土地一级开发的文件编制、报批、成本测算、资料的整理及管理工作；
（2）负责协调解决拆迁征地过程中的各类关系；
（3）负责项目立项、规划等报建流程，项目的土地踏勘、测绘管理工作；
（4）负责土地整理等手续的办理及实施；
10、二级开发工作：
（1）负责根据项目部制定的项目开发经营计划，统筹编制项目前期政府报批报建各项工作计划；
（2）负责土地出让协议签订及土地证办理等工作；
（3）负责项目总体规划方案、用地规划许可、修建性详细规划方案、建设工程规划许可证等上报；
（4）负责扩出设计、施工图设计各阶段人防、消防、配套、环评、交通、绿化等报批报建工作；
（5）负责《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的办理工作；
（7）负责进行供电、供水、燃气、供热等市政配套手续的报批报建，并根据工程进展情况，及时配合工程部和相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位，配套工程进场有序且与正常施工合理交叉；
（8）负责房屋预售面积预测、预售各项有关手续、《商品房预售许可证》的办理工作；
（7）负责获取项目立项报告有关市区发改委、建委的审批手续；
（8）负责项目竣工房屋实测面积委托与办理；
（9）负责办理项目规划验收及竣工验收手续；
（10）负责办理项目的初始登记手续；
推荐第4篇：前期部工作岗位职责
前期（部门）工作岗位职责
一、前期部门主要工作职责：
1、负责前期调查，提供有关数据资料，并进行分析和测算，为公司领导决策提供依据；
2、负责有关单位、政府职能部门的联系协调；
3、负责前期报建报批，负责办理项目配套、交付使用、房产证、网上销售等多项许可证及手续；
4、负责工程技术档案资料的整理、归档与保管；
5、协调规划设计、施工管理（监理）与验收等。
二、前期岗位工作职责明细（岗位职责说明及工作内容）
1、可行性研究报告（项目申请报告）项目建议书；
局长评审会---主任办公会---投资促进局签订投资协议草案---投资备案证---土地储备中心组价（地价确定、土地评估）---进行摘牌（签订土地出让合同缴纳土地出让金）
2、土地取得，土地登记，办理国有土地使用证；
3、企业开发资质（暂定）申报、延期；
4、办理选址意见书；
5、规划方案（文本）设计专家评审、方案审定、公示；
6、立项审批；
7、项目批复环境评估；
8、建设用地规划许可证；
9、建设工程项目地名报批；
10、初步设计（扩初）审批；
11、建施总平面核准；
12、岩土工程勘察报告审查；
13、人防施工图审查或人防易地建设费缴纳；
14、建设工程规划许可证、建设工程放线通知单；
15、施工图审查；
16、消防审查或备案；
18、招标（监理、施工招标）；
19、白蚁防治，防雷设施检测，墙改基金、散装水泥，城市建设 配套费等缴费事项；
20、办理工程质量监督、办理施工安全监督。
21、办理施工许可证；
22、开工手续：环保手续审批、道路开口、排污、渣土运输，建 设工程规划验线等手续；
23、临时供水、临时供电手续；
24、质量、安全、规划、建设监察、消防、环保等监督检查。向规划部门、质监站分别申请中间验收。
25、办理预售许可
【房管局物业处、房政处、开发处、市场处办理网络管理、测绘及其他相关手续。】
26、市政配套申请、施工（水、电、电信、有线电视、燃气、道路接口、门牌号码）；
27、竣工验收、备案；
28、竣工结算审核；
29、城建档案资料预验收和建档。
推荐第5篇：前期部经理岗位职责
房地产前期部经理岗位职责：
1、根据公司项目总体开发的要求，负责承办公司所开发项目的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作;
2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划(立项)、开工报告，并 做好公司与政府各专业部门的协调工作;
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作;
4、向市建设局申办施工图审直: 办理招投标手续: 申报建筑面积核
查及办理各项规费的缴纳手续;
5、协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料;
6、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建 筑设计方案、初步设计、施工图设计;
7、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续;向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称 的使用、冠名、变更等手续:
9、向交警支队中办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计 方案
10、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交 警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项;
11、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方(设计、监 理勘察、施工等合作单位);
12、负责(牵头) 进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关 协调的领导负责;
13、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟 通平台
14、办理1程开工前的各种手续，保证工程的顺利开T:
15、工程竣工后，会问有关部门及时办理物业移交手续;
16、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇 报工作进展，提出合理化建议:
17、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工 作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序:
18、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
推荐第6篇：物业前期管理
物业前期管理
一、业主入伙与收楼
1、入伙仪式
2、业主入伙与收楼
二、装修管理
1、装修管理
2、装修申请及审批
3、装修手续办理
4、装修监控
三、入伙装修期的档案建立
1、业主入伙档案
2、业主装修档案 业主入伙与收楼 第一节 入伙仪式
根据开发商的意愿是否举办，因为现在大多数楼盘入伙时只做欢快喜庆的现场布置，顺利、平静地办理入住手续而不再举行入伙仪式。
一、入伙仪式的策划
1．制定入伙仪式方案，主要包括以下类项： （1）入伙仪式目的； （2）参加入伙仪式人员； （3）入伙仪式开展的形式； （4）入伙仪式所需物资及成本概算； （5）具体仪式安排步骤及管理办法。 2．审核、确定入伙仪式方案
入伙仪式方案的可行性及具体实施细节尚未与开发商进行协商并确定最终的入伙仪式方案，近期将与开发商进行沟通。如开发商进行仪式，则准备工作如下。
二、入伙仪式策划如下：
1 1．物资采购，包括：
（1）烘托入伙仪式气氛的装饰物资； （2）入伙仪式过程的接待物资； （3）司仪、礼仪小姐及表演队伍的邀请； （4）现场安全防护设施； （5）纪念品、奖品、宣传品。 2．节目排练
编制节目单并按入伙仪式方案确定的节目内容进行现场排练。 3．场地布置
（1）接待物品的摆设； （2）现场的装饰、布置； （3）现场标志、指示牌的设置； （4）现场功能区域及通道的划分；
（5）现场相关岗位（如保安、接待、保洁等）的设置； （6）宣传展示牌（品）的摆设。
三、入伙仪式的组织 1．现场服务
（1）做好来宾接待、服务； （2）做好现场清洁、保洁； （3）客服咨询服务；
（4）来宾、业主停车服务管理。 2．仪式主持
由司仪按节目单安排顺序进行。 3．现场秩序维持
（1）搞好现场人车分流、引导、控制；
（2）按功能区域和现场情况进行专用路线划分（如贵宾、演员、工作人员通道）； （3）准备现场治安及突发事件的处理预案；
（4）摆放和利用现场技防设备、设施（如灭火器、监控器、背景广播等）。 4．仪式后现场清理
2 （1）对现场物资进行整理、清点、核对、入库； （2）对现场闲杂人清场； （3）及时做好现场清扫、保洁。 第二节 业主入伙与收楼
一、入伙现场布置 1．入伙办理大厅布置
（1）入伙办理分为接待引导资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组、资料收集与钥匙保管组、客户问题处理与协调组，其中资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组在入伙大厅按此顺序摆放接待台和标识牌流水服务业主入伙； （2）放置各类入伙物资（如资料、保险柜、钥匙牌、饮水机等）； （3）安排入伙办理现场保洁； （4）其他现场装饰的布置。 2．安全保护措施
（1）设置安保设施（如：贵宾栏、警戒带、路锥筒、应急灯）； （2）划分现场功能区域（如：接待区、手续办理区、休息区等）； （3）充分利用现场技防设备设施协助进行安全防范。 3．现场标识、引导牌设置
各功能区域、道路、配套设施等设置有效的引导标识，做到按图索骥。 4．入住宣传、展示布置 （1）入住办理工作流程图； （2）公布收费标准、依据； （3）公司及楼盘情况介绍； （4）图片宣传； （5）管理标准及承诺；
（6）在楼盘入口等合适位置悬挂入伙祝贺语、横幅； （7）竣工验收证明（复印件、备查）。
二、入伙流程的提前演练
在入伙前一至二天，再一次按照入伙收楼流程进行现场演练一遍，发现问题及时纠正。
三、入伙手续的办理
3 1．业主接待（入伙接待组） （1）负责入伙业主接待、引导； （2）休息区茶水招待。 2．业主资料收集（资格审查组）
（1）业主收楼资格审查，并收取《入伙通知书》原件、《房屋买卖合同》复印件或《房产权证》复印件、业主身份证复印件和《业主情况登记表》（贴上照片）。 （2）属公司购买的还应核查营业执照副本原件，收取营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件；
（3）业主不能亲自前来，委托他人办理时还应收取： 1）业主的授权委托书；
2）验业主的身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若业主为境外人士）； 3）验代理人身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若代理人为境外人士）。 （4）发放入伙资料袋（内含各类入伙资料）。 3．文件签署（签约组）
（1）指导业主签约：《业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《居民精神文明公约》、《委托银行代扣款协议书》。 4．费用收取（收费组） （1）预收一年的管理费； （2）其它代收代缴费用。 5．交验房屋（验房交付钥匙组） （1）验房：
1）户内水、电、气及配套设施的使用是否正常； 2）户内智能化、通讯设施的使用是否正常； 3）户内各类产品的安装是否规范、安全； 4）户内建筑工程是否有遗留问题或项目。 （2）抄取水电表读数。 （3）签署《收楼书》发放钥匙： 1）《收楼书》由业主签署、确认；
2）不存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面确认后发放；
4 3）存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面同意确认后，可暂时留存，整改完成后予以归还。
6．资料收集与钥匙保管（资料收集与钥匙保管组）
1）每天入伙结束后应对各入伙大厅各组的入伙资料进行归集； 2）每天入伙结束后应对钥匙进行清理核对。 7．业主疑难解答（领导协调组）
1）业主所提问题类型主要有法规类、费用标准类、管理服务类、开发规划配套类； 2）一般问题由各组工作人员现场及时解答，疑难问题由管理处经理、客户主管针对以上问题进行研究，做好充分准备应对业主疑难问题进行解答，并对入伙相关问题进行协调处理。
四、遗留问题的处理和跟踪（客户问题处理与协调组） 1．验楼时问题的记录
为保证遗留问题得到及时、快速的整改，验房记录人员应尽量将户内各项问题记录准确、清楚，主要有以下几点： 1）问题类型； 2）问题存在的位置； 3）存在问题的数量。 2．一般问题现场进行处理
一般问题由验房人员现场进行处理，能现场处理的一般问题类型有： 1）简单的产品安装问题； 2）户内卫生、清洁问题； 3）普通产品耗材的更换。 3．严重房屋质量问题的处理方式
由客户问题处理与协调组及时反馈给开发商处理并负责跟踪、落实、协调。 4．处理后的再验收、记录
1）由客户问题处理与协调组通知业主本人到场进行复验，并与验房记录进行对比、核对；
2）业主签字确认整改完成；
3）业主对整改结果提出异议的，重新填写遗留问题《整改项目报告》，由业主签名确
5 认后反馈开发商京工地产处理并进行跟踪协调整改工作的进行。 装修管理 第一节 装修管理
一、制定装修程序流程图
根据《装修指南》及项目现场情况制定流程图，基本过程包括：申请→审批→收费→检查→验收→退费。
二、制定装修管理办法
装修过程的控制办法（如装修巡查、违规装修处理、验收标准及办法、装修施工队伍管理等）。
三、制定装修期设备设施安装方案
根据项目现场实际有针对性地规范相关设备设施的安装方案（如：防盗门窗安装样式、公共区域各种商业设施安装方案、空调室外机及管线安装方案）。
四、制定装修期的相关配合措施 1．装修垃圾的清运； 2．停车场管理； 3．地下室空间的利用； 4．装修材料的卸货区域指定； 第二节 装修申请及审批
一、装修申请
1．提交书面的装修申请
（1）填写《装修申请/验收表》；
（2）须政府消防、环保部门审批的施工项目还应提交政府部门的审批文件。 2．提交装修设计图纸 （1）平面设计图； （2）单元平面图；
（3）装修用料，如天花、隔墙、地面用料； （4）空调安装图；
（5）电器照明设计及用电量图； （6）给排水设计图；
6 （7）燃气管线图。
3．提交装修施工单位的营业执照、资质证书。 （1）加盖公章的《营业执照》复印件；
（2）加盖公章的《施工企业资质证书》复印件。
二、装修审批 1．工程部门审批
（1）审批装修方案图纸及技术资料；
（2）检验政府部门批文等批准文件，收存副本。 2．管理处负责人审批
管理处负责人负责对装修审批内容的审核，审批完结应及时将审批意见（《装修审批通知书》）通知业主。 第三节 装修手续办理
一、办理装修手续
1．签定《装修管理协议》； 2．发放《装修施工许可证》； 3．凭身份证办理施工人员登记； 4．发放施工人员《出入证》。
二、按当地法规规定收取有关装修费用 （1）装修押金；
（2）装修垃圾清运费（非常设项）； （3）施工人员《出入证》工本费及其押金； （4）其他应收款。 第四节 装修监控
一、工程质量监控
1．检查是否按已审批的装修方案进行施工； 2．有无按协议内容施工； 3．施工是否符合施工规范； 4．填写《装修巡视检查记录表》。
二、施工秩序监控
7 1．装修垃圾的清运管理； 2．装修施工时间及施工噪音管理； 3．有无超范围施工监控； 4．是否有损害公共利益监控；
5．电焊等动火作业须到管理处办理《动火许可证》； 6．填写《装修巡视检查记录表》。
三、装修完工验收 1．房屋结构验收
应检查装修工程施工对主体结构的影响，并符合装修协议内容。 2．水、电设施验收
（1）产品安装是否安全、规范；
（2）有无擅自改动系统（如电力、消防等）。 3． 燃气管道验收
（1）有无擅自改动系统（含走向、位置、隐蔽程度等）； （2）是否已经燃气主管单位验收合格。 4．智能化、通信系统验收 （1）产品安装是否安全、规范； （2）有无擅自改动系统 5．房屋建筑外观验收
按《装修施工协议》内容进行验收，重点在防盗网安装是否规范，外门窗是否改动。
四、违章处理结果跟踪
对装修施工过程中和完工验收中出现的违章开出《装修验收整改通知书》并跟踪处理，确认整改完备后填写装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。
五、装修押金退返
如验收合格凭装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）在规定日期内予以退还。 第四章 入伙装修期的档案建立 第一节 业主入伙档案
一、业主入伙资料，主要包括： 1．《入伙通知书》；
8 2．房产证或购房合同复印件；
3．业主身份证复印件和代办人份证复印件及授权委托书；
4．营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件（业主属法人单位）；
6．《业主（临时）公约》； 7．《收楼书》存根； 8．《整改项目报告》。
二、业主家庭情况资料，主要包括：
1．业主档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 2．随住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 3．暂住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 4．业户车辆情况资料（《车辆情况登记表》）； 5．办理停车手续资料（《车位有偿使用协议书》）。 第二节 业主装修档案
一、装修申请审批资料，主要包括： 1．《装修申请/验收表》； 2．《装修审批通知书》； 3．装修图纸及审批资料；
4．装修施工单位营业执照及资质证书复印件；
二、装修管理档案，主要包括： 1．《装修管理协议》；
2．装修施工人员档案（《施工出入证办证登记表》）； 3．装修巡查记录（《装修巡视检查记录表》）；
4．《违反装修规定整改通知书》及《装修验收整改通知书》； 5．装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。
以上业主入伙档案及业主装修档案合并为业主档案，按档案管理规程由兼职档案员进行管理。
附件一：以下为入伙装修期间所使用的文件及表格
9 1.入伙通知书 2.收楼须知
3.入伙预交费用一览表
（1） 业主/住户情况登记表(个人) （2） 业主/住户情况登记表（单位） 4.收楼手续流程条 5.收楼证明书 6.业主公约
7.委托银行代收费协议书 8.业户手册 9.装修指南 10.住宅质量保证书 11.住宅使用说明书 12.收楼书 13.整改项目报告
14.其它入伙代办手续签约表格 15.装修申请/验收表 16.装修审批通知书 17.房屋装修管理规定 18.装修管理协议
19.施工出入证办证登记表 20.单元施工许可证 21.出入证 22.动火许可证
23.违反装修规定整改通知书 24.装修验收整改通知书 25.装修巡视检查记录表
推荐第7篇：前期项目部工作人员岗位职责
前期项目部工作人员岗位职责
（一） 前期项目部部长：
1.前期项目的主持管理者，直接对集团领导负责，具体负责项目前期的组织协调和实施，组织履行项目前期管理的各项工作职责。
2.提出项目班子组成人员的建议报集团审核，对组成人员工作进行分工调配和检查监督。
3.组织编制项目工程管理总体实施方案，项目建设总进度计划，资金使用及需求计划，并按经批准的方案和计划组织实施。
4.积极协调外部关系，为前期项目部创造一个良好的工作环境，做好各阶段工作中合同谈判和合同会签工作，代表集团行使相应职权。
5.组织工程前期小组提出设计委托任务书；根据设计委托合同, 督促工程前期组跟踪和监控初步设计和施工图设计的进度质量; 督促设计部门根据有关部门的审查意见进行施工图修改设计。
6.参与项目设计方案、初步设计、施工图设计和技术经济文件的内审，负责组织项目部施工图招投标前的内审工作。
7.组织协调各工程组开展工程验收，包含工程质量、土地、规划、消防、民防、市政、园林、环保、计委和档案等专业（项）工程验收。
8.完成公司领导、项目经理交办的其它工作。
（二） 前期项目部人员职责：
1．办理项目部建设项目各项前期手续的报批和报审工作的成员组，负责办理选址意见书、用地预审、立项、环评、方案审查和用地规划许可证，办理勘察成果审查，办理用地预审、用地红线，办理消防、民防、施工图审核、市政园林审查，办理建设工程规划许可证，办理工程建设报建表，办理燃气、供电、电信、排污和有线电视等市政管线的设计委托及相关前期手续等，含负责报概内审工作。
2．负责组织项目部建设项目前期的测量、勘察设计的招标和管理工作，包括组织设计招投标、设计委托、签订设计合同、优化设计方案以及前期设计修改等。
3．负责项目部征地拆迁及拆迁工程的招标与管理工作，参与预
征地块的场地管理及移交工作。
4．配合项目部处理建设项目施工过程中有关前期的手续、设计等变更事宜，协助项目部办理竣工验收相关手续及后期工作。
5．负责对政府、业主和主管部门协调工作，负责向项目部相关
人员及时通报项目前期工作进展情况。
6．负责本部门相关文件、批文的编目及原件整理、归档、移交
工作。
7．完成集团领导、项目经理交办的其它工作。
推荐第8篇：房地产前期部工作制度岗位职责
前期部工作制度
按照公司总体安排，我部门根据前期报建工作要求特定如下管理制度：
一、前期报建工作要求
1、前期报建工作人员应熟悉房地产开发报建全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、清楚开发项目的占地和建筑面积、容积率和绿化率等规划指标，了解项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况等。
3、搜集政府有关工程建设等法律法规及相关政策，以项目规划为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，提前完成项目前期报建工作的计划，应定期上报工作进度计划和完成情况，实现与工程建设的统
一、协调、同步。
4、统筹兼顾、纵观全局，做好本部门与公司其他各部门的工作协调。
5、加强沟通，与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。协调好建设单位与设计、勘察、施工、监理、检测等单位之间的工作关系，圆满完成报建工作任务，保证项目工程顺利实施。
6、报建工作进行中，涉及费用支出的，依据建设工程管理相关法律法规或主管部门规定填写“费用申请单”，由财务部、副总经理、总经理签字同意后，交财务部领取缴纳、然后按财务制度报销。
7、阶段性报建工作结束后，要及时总结、及时整理资料、及时归档、及时报告公司领导。
8、对报建办结一经获得的资料，要将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作
二、前期报建工作职责
1、办理从项目立项开始到申请《国有土地使用权证书》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件的全部手续工作。
2、办理环保、电力、消防、人防、以及与项目相配套的供水、排水、燃气、供热、广电、通讯等相关手续。
3、协助工程部组织工程竣工单项、综合验收工作，协助销售部办理《房屋产权证》。
4、完成领导交办的其它工作。
三、前期报建工作内容
1、项目可行性研究阶段：
（1）搜集土地供需信息，做好土地招拍挂工作，配合有资质单位编制《项目可行性研究报告》。
（2）联系规划测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。
（3）办理《建设用地选址意见书》。
（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《建设项目环境影响批复》。
2、项目前期阶段：
（1）缴纳土地出让金、土地契税，获得《土地使用权出
让合同》、《交纳土地出让金证明》。
（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知 。
（3）办理《国有土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图和《土地证书》。
（4）联系水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位确定能源配套接口。
（5）委托设计单位编制规划设计方案，填报《规划设计方案申报表》，联系政府部门组织召开城市规划会议，审定《修详规方案》办理规划设计手续。
（6）办理项目立项核准批复手续。
（7）联系水、电、燃气、热力、市政等专业单位、规划设计方案，交纳相关费用。
（8）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。
（9）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。
（10）办理设计合同、勘察合同备案。
（11）出具项目详细规划《总平图》、核定项目总体规划设计。
（12）缴纳城市配套费。
（13）办理《建设工程规划许可证》。
（14）联系设计单位出具《初步设计文件》在规划设计部门的主持下组织专家论证审核，办理项目规划《初步设计批复》。
（15）联系设计单位进行施工图纸设计，送施工图审查机构进行图纸审查、备案，办理《施工图审查合格书》。
3、工程招标阶段：
（1）在取得《施工图审查意见书》后，办理项目《报建表》。
（2）建设单位进行招标人资格审查、办理《住房项目申报书》， 建设单位交纳墙改费。
（3）建设单位委托招标代理公司填报招标信息、发布招标公告、确定招标报名时间。
（4）监理、施工单位办理进甘入庆备案手续。
（5）监理、施工投标企业报名。
（6）开标、评标确定中标施工、监理企业。
（7）公示3个工作日后缴纳工程交易费、办理中标告知书。
（8）核定、缴纳意外伤害保险，联系所有参建单位准备资料，办理安全、质量备案手续。
（9）带上《安全条件备案表》和《工程质量监督书》办理中标通知书。
（10）建设单位与中标施工、监理企业签订施工监理合同，进行合同备案。
（11）签订《商混供应合同》缴纳散装水泥费、写《承诺函》缴纳农民工工资保证金、。
（12）办理《建设施工许可证》，申请开工。
4、工程施工准备阶段：
（1）申请规划部门到施工场地进行规划防线。
（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工阶段：
（1) 配合做好政府主管单位的各项工程监督和检查工作。
（2）申请安全、质量监督部门，协调组织桩基、基础、主体等各阶段的单项竣工验收工作。
（3）组织协调能源、水、电、燃气、广电通信、市政等单位验收，签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段：
（1）协调做好建设单位与勘察、设计、检测、监理、施工等单位关系，办理竣工备案手续。
（2）协调各单位办理工程档案验收手续，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
（3）申请住建，规划，安全、质量监督，人防，消防，气象，地震等部门进行工程综合验收，办理《建设工程竣工备案表》。
（4）在房管局办理《房屋产权证》。
（5）协调相关单位在竣工验收后及时做好资料交接工作。
四、要不断完善项目工程报建工作流程，明确落实前期 部工作人员各自岗位职责全面完成本部门的各项工作任务。
前期部工作人员岗位职责
前期部经理岗位职责
1、及时掌握房地产市场发展情况以及与房地产行业有关的政策法规，为公司房地产发展提供市场信息及发展规划。
2、根据公司发展计划制订相关的工作计划和方案。并且制定部门年、季度、月工作计划，合理有效进行全年工作安排。
3、与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。
4、在工程前期过程中，协调好承揽公司项目或业务的施工单位与公司有关部门之间的工作关系，做好与工程部交接的工作，保证工程项目顺利施工。
5、统筹兼顾、总揽全局，负责做好本部门与公司其他各部门的工作协调。
6、负责领导交办事项的落实与实施。
7、对职员进行经常性沟通，做到上传下达，把公司的决策和精神及时准确地向部门员工传达。
8、遵守公司各项规章制度，以身作则，严格要求部门员工，起到模范带头作用。
4、
前期部专员岗位职责
1、根据公司计划和部门计划进行工作,并负责进行计划跟踪。
2、与政府、媒介和行业相关机构办事人员保持良好、
稳定的关系。
3、灵活、主动地完成报建工作职责范围内和经理交办的其它工作任务。
4、负责向部们经理汇报工作中遇到的问题及各事项办理的结果，并随时接受新的工作指令和安排。
5、完成项目工程各个阶段的手续办理和竣工备案的具体事项。
6、努力钻研业务技术，深入学习各项房地产法规和政策，不断提高业务水平，努力提高工作质量。
7、经常深入现场，了解工程施工中的新材料、新技术、新工艺，对建筑工程的相关知识进行掌握。
8、注意保管所有报建中的相关资料，做好建档工作。
9、廉洁奉公，遵纪守法，树立良好的形象。
10、及时有序地完成领导交办的其它工作。
前期部内勤岗位职责
1、负责本部门周总结和计划的编制、上报工作。
2、负责本部门应报建文件的起草、打印、收集、整理等文书工作。
3、按档案管理要求，管理档案，科学分类排序、系统编目编号、使之达到规范标准。
4、负责每天从报纸、网络等媒体收集、整理与房地产开发相关的信息报道及政府文件并建立登记簿并传阅每一个部门员工。
5、做好公司文件传阅，将文件内容及精神及时传达到
部门每个员工。
6、协助部门其它员工做好对外的相关工作。
7、完成领导交办的其它工作。
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物业前期管理委托合同
第一章总则
第一条本合同当事人:
委托方 （以下简称甲方）：松原市城市保障性住房管理中心 受托方 （以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 兴原小区17号楼1-2单元内72套住宅 委托于乙方实行物业管理，特订立此合同。
第二条 物业基本情况：
物业名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物业类型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
西 ＿＿＿＿＿＿＿ 北＿＿＿＿＿＿
占地面积： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；
建筑面积： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯、小区道路、化粪池、自行车棚、停车场等。 物业管理区域四至东南
第六条公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理。
第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条交通与车辆停放秩序的管理。
第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 第十一条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十二条组织开展文化娱乐活动。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理服务费；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十六条其他委托事项
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ;
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为 ＿＿＿年。自 ＿＿年 ＿月＿日起至 ＿＿年 ＿月日止。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1.审定乙方拟定的物业管理制度；
2.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
3.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
4.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如出现质量问题，在质保期内甲方协调建设单位处理解决。
5.在合同生效之日起＿＿内向乙方提供＿＿＿＿平方米物业管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿＿＿项执行：
(1) 无偿使用；
(2) 按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿＿元租用，其租金收用于＿＿＿＿。
6.协乙方助做好物管理工作和宣传教育、文化活动；
第十九条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3.不得将本物业和管理责任转让给第三方；
4.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
5.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
6.每＿＿＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
7.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
8.本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全
部档案资料；
第五章 物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。
1.房屋外观: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.设备运行: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及设施、设备的维修、养护： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共环境:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.绿化:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7.保安:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ＿＿＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ＿＿＿＿元向业主或物业使用人收取。
2.管理服务费标准的调整，按 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿调整。
第二十三条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准应得到相关部门的批复。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
第三十条 乙方应对本小区物业管理负全责，如因管理不当造成负面影响的，甲方有权终止本合同。
第三十一条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿＿元违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 争议的解决
第三十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。
第九章附则
第三十三条 本合同一式份，甲、乙双方各执份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
负责人：负责人：
年
月日
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物业管理前期介入包括哪几个阶段及内容
一阶段：根据客户群的定位，确定物业管理模式和物业服务的基本内容；确定总体服务质量标准和收费；确定物业管理总体框架方案。
二阶段：就物业的结构布局、设施设备的设置、选型物业用房、社区活动场所以及环境配套设施、公共配套建筑、设施场地的设置等提出改进建议或意见。
三阶段：与建设施工单位商榷，配合设备安装、熟悉隐蔽工程、管线的铺设情况收集相关资料。 四阶段：完成物业管理方案及实施进度，拟定公共管理制度，拟定各项收费标准和收费办法，人员培训，现场咨询，资料归档等。 五阶段：主要是参与竣工验收。
早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。 如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工 程的前期介入管理等。
8．常规物业管理服务综述
在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。 如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。
早期介入的内容 (一)可行性研究阶段 1．内容
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 2．方法和要点
(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。 【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：
(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。
(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。
(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。
(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。 实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。 (二)规划设计阶段 1．内容 (1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； (3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见； (4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 2．方法和要点
(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。
(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。 (4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：
(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。
(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。
(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。
(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。 (三)建设阶段 1．内容
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。 (2)配合设备安装，确保安装质量。
(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
2．方法和要点
(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。
(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：
(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。 (2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。
(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。
(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。
(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。 (6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。
(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。
(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。 (四)销售阶段 1．内容
(1)完成物业管理方案及实施进度表； (2)拟定物业管理的公共管理制度； (3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；
(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2．方法和要点
(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。
【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：
(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；
(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；
(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；
(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。 (五)竣工验收阶段
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。 1．内容 这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 2．方法和要点
物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
第11篇：房地产前期部经理岗位职责（材料）
房地产前期部经理岗位职责
1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作；
2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作；
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作；
4、向市建设局申办施工图审查；办理招投标手续；申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续；
5、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料；
6、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
7、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续；
8、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续；
9、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案；
10、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项；
11、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）；
12、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责；
13、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台；
14、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工；
15、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续；
16、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议；
17、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对开发部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序；
18、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
第12篇：KTV前期准备及管理
KTV运营工作计划
一；市场分析；
就大理市场调查，大理KTV，酒吧，娱乐产业保守统计大约100家左右，中小型及酒店附属产业KTV占市场的70%，大型KTV及专属KTV占市场的20%，其他小型占10%。 1；市场前景；
就本地区经济发展，人均收入提升的情况下，一定的空间发展及持续发展，市场潜力大有空间，夜生活及夜娱乐，消费心理，未来娱乐的发展方向，KTV将逐步成为主流消费娱乐场所。 2；市场分析；
就大理市场分析，竞争相对于集中在大中型KTV娱乐场所，而大理市场消费人群情况调查，人均消费50-300元左右，消费统计集中于中型KTV场所。 3；市场定位；
定位人群锁定于；学生，上班族。 二；运营计划；
1；地理位置选择；（位置好坏选择是未来成功的关键。）
2；装修的层次；（装修的格局，档次直接影响消费者的第一感光印象及消费者间交谈及下次消费的基础.）
3；硬件的档次；（KTV的硬件档次好坏，音响效果，直接影响消费者的消费欲望及下次消费的重点。）
1 4；服务；（竞争年代，竞争基础就是服务的素质，质量） 三；运营前工作安排； 1；部门的规划，组成；
2；人力资源的招聘，补充。（各类岗位的人力补充）
3；人员的培训（公司制度，岗位制度，硬件，酒品，销售技巧） 4；公司制度完善（各岗位制度，奖惩制度，作息制度） 5；岗位安排；
以40个房间为目标。满足综合运营需要； 以ABCD区域划分；以人员责任制.ABCD区域1名销售经理，（处理日常工作及顾客反映问题） 总台；收银员1名，开单1名。 出品部人员为2名， KTV系统主程序员1名。
1-10号为A区；房间为10间，每3房间1名服务员。
人员安排；A区领班1名，服务员为3人，机动人员1人。程序员1名。总人员为6人；
2 11到20为B区；房间为10间，每3房间1名服务员。
人员安排；B区领班1名，服务员3人，机动1人，程序员1名。总人员为6人。
21-30为C区；房间为10间，每3房间1名服务员。
人员安排；C区领班1名，服务员3人，机动1人，程序员1名。总人员为6人。
31-40为D区；房间为10间，每4房间1名服务员。
人员安排；D区领班1名，服务员2名，机动2名，总人员5人。 为满足房间爆满情况；做以下安排；
每2个区域一名销售主管，（在爆满情况下帮忙及处理及上报出现问题）
顾客先安排到ABC区，D区人员可机动（协助ABC区域） 爆满情况各区域正常运作。
以上做个初步的人员计划，因不熟悉公司操作及行业规则，在公司主旨及行业熟悉的情况下在做详细安排； 四；销售策略；
1定位：市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使其迅速启动市场。
2品质：品质就是市场生命。对XX（酒品）应有完善的质量保证体系。
3 3品牌：要形成一定知名度，美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4包装：包装作为给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5服务：策划中要注意服务方式、服务质量的改善和提高。 6价格策略。这里只强调几个普遍性原则：对长期客户给予适当数量折扣，鼓励加入会员。
7渠道拓展。目前渠道状况如何，对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商的积极性或制定适当的奖励政策。 8；以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为其准确定位，突出其特色，采取差异化营销策略。（公车广告，户外广告，电视广告）
以上是本人就行业调查及市场分析及人事调整的初步方案，只要本人就行业知识熟悉后将做详细的计划。
第13篇：前期物业介入管理方案
前期物业介入管理方案
由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：
一、人员配备：管理处设经理1名、电工（电梯操作工）1名、维修（收费）人员1名、保安2名。
二、管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法（建设部令（2002）第110号）进行管理。
三、前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。
备注：
1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。
2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。
物业管理有限公司
年月日
第14篇：物业前期管理的必要性
物业前期管理的必要性
(一)减少使用中的后遗症
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所管项目进行有效的管理。然而在物业管理的过程中，一些项目前期存在的问题一直困拢着物业管理人员，如项目质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理人员，而往往在于项目的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些日后长期难以得到解决的问题尽可能在建筑过程中尽量限制在最小范围之内，物业的前期管理应同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理人员代表业主从管理者的角度，对所管项目后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在项目竣工之前，逐项妥善解决，减少日后管理工作的难题。
(二)物业前期管理是对所管项目的全面了解
物业管理是服务行业，然而要服务得好，使业主满意，就必须对所管项目进行全面的了解。如果物业管理人员在楼盘交付使用时才介入管理，就无法了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等工程的情况，必须在项目的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于维修及保养的地方提出改进意见，并做好日后维修及保养的重点记录。只有这样，物业管理人员才能更好地为业主服务。
(三)物业前期管理是为后期管理做好准备
对项目管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商拟草有关文件制度，及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些都应在项目前期管理阶段安排就绪，楼盘一旦正式交付验收，物业管理人员便能有序地对该项目进行管理。
（四）增强业主信心促进楼盘销售
业主购房时会从使用者的角度对物业管理进行评价物业管理人员在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的形象，对于开发商来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。
范小平：15504079484
2011/9/9
第15篇：前期物业服务管理规约
森柯·自然印象业主临时管理规约
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益， 保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序， 创造良好的环境， 根据国务院 《 物业管理条例 》 和 《 重庆市物业管理条例 》 以及相关法律法规的规定制订本临时管理规约 。
第二条 建设单位在物业销售 前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明 。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时， 对本临时管理规约予以书面承诺， 表示认可本临时管理规约的内容 。 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准 。
第三条 本临时管理规约对全体业主及物业使用 人均有约束力 。 物业使用人违反本临时管理规约的规定， 相关业主应当承担连带责任 。
物业的所有权发生变更时， 原业主对本临时管理规约书面承诺的效力及于新的物业继受人 。
第四条 本临时管理规约的解释适用 中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策 。 本临时管理规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效， 但不影响本临时管理规约其他部分的效力 。
第二章 物业管理区域概况
第五条 本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：
物业名称：森柯٠自然印象
坐落位置：重庆市江北区鲤鱼池158号
总建筑面积：26269.20平方米
总户数：
容积率：
绿化面积：
第六条 除法律、行政法规规定和物业买卖合同约定的共有部分外，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位， 包括该幢建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分， 通道、楼梯、大堂等公共通行部分， 消防、公共照明等附属设施， 避难层、设备层或设备间等结构部分 。 （包括但不限于柱、梁、楼板、户外墙面等）
2、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备， 包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施、避雷装置等 。
3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备， 包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等 。
4、其他不属于业主专有部分， 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 。
建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外 。
第七条 建设单位的基本情况如下
名称： 法定代表人： 注册地： 注册资本： 邮编： 联系电话：
第八条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有：
建设单位行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业 。
第九条本物业管理区域内的物业管理用房位于 ，建筑面积平方米， 该物业管理用房由建设单位按照规 定配置， 属全体业主所有， 由物业服务企业在物业服务合同期限内与业主委员会共同无偿使用 。
第三章 物业的使用
第十条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利， 但不得妨碍建筑物的正常使用， 不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。
第十一条 业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则， 妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系 。
第十二条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋 。 需要改变房屋用途的， 业主应当在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其他业主或物业服务企业能证明具有利害关系的， 应当征得同意） 同意后， 报有关行政主管部门批准， 并告知物业服务企业 。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后， 按照规定办理有关手续 。 利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益
归业主共有， 业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途 。
第十三条 业主需要装饰装修房屋的， 应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议 。 应交纳装修保证金标准为 2000元/户，按5元/平方缴纳除渣费 ，并为每个装修工人办理出入证，（不得经任何理由拒办拒缴相关手续和费用） 装修完毕验收合格后 3 个月内退还装修保证金 。 业主应按照装饰装修管理服务协议， 遵守装修注意事项， 不得从事装饰装修中的禁止行为 。 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时， 专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施 。 经业主委员会或物业服务企业通知后， 在合理期限内未修缮或者采取防范措施的， 业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或采取防范措施， 其费用由专有部分所有人承担 。 物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，有权采取相应措施和方案制止其行为，也可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理 。
第十四条 因装饰装修房屋影响共用部位、共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的， 业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任 。
第十五条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾， 不得擅自 占用共用 部位和公共场所， 业主应严格遵守装修施工时间：
法定节假日、周
六、周日全天不得施工
周一至周五 上午：8：30 时至12：00 时
下午：14：00 时至18：00 时 其他时间不得施工， 以免噪音扰民 。
第十六条 业主安装空调， 应当按照房屋设计预留的位置安装， 没有预留位置的，应当按物业服务企业事先指定的位置安装， 并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施 。
第十七条 业主及物业使用 人使用 电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全， 儿童应在大人陪同下乘坐电梯； 运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任 。
第十八条 本物业区域的停车场（ 库） 仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定 。 物业管理区域内的机动车停车场（库）， 应当首先满足业主的使用需要 。 建设单位依法取得车位、车库权属登记后， 可以向业主出售车位、车库 。 拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时， 每户 业主只能购买一个车位或车库 。 车位、车库有空余的， 可以临时出租给业主以外的单位、个人， 但是， 每次租期不得超过1年 。
第十九条 业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规， 不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全 。
本小区不得饲养以下动物：
大型动物、有危险的动物。
第二十条 业主、使用人使用物业， 应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益 。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一） 占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：开挖地下室、楼顶加层等）；
（二）破坏或者擅自 改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自 变动房屋承重结构、主体结构；
（四） 损坏或者擅自 占用、改建物业共用部分；
（五） 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六） 将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（ 厅）、书房的上方；
（七）存放、铺设超负荷物品；
（八） 发出超过规定标准的噪音；
（九） 存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（十）违反法律法规以及管理规约， 改变房屋用途， 将住宅改变为经营性用房；
（十一）乱丢垃圾， 高空抛物；
（十二） 损毁树木、园林；
（十三） 法律法规和管理规约禁止的其他行为 。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报， 物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻、制止； 劝阻、制止无效的， 物业服务企业可以采取以下措施：
1、禁止施工人员进入小区；2、禁止施工材料进入小区； 3、禁止施工工具进入小区；
4、收取适当的恢复保证金；
5、
物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门， 有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合 。 因上述行为导致权利受到侵害的， 受害人可依法向人民法院提起民事诉讼 。
第四章 物业的维护
第二十一条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任 。 在保修期内， 存在的质量问题建设单位应及时修复， 建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复 。 修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担 。 建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系 。
第二十二条 保修期满后， 业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁 。
业主因维修养护物业专有部分的需要， 必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合 。
第二十三条 因维修物业或者公共利益， 业主确需临时占用、挖掘道路、场地的， 应当征得利害关系业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状 。
第二十四条 本区域物业存在安全隐患， 危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护； 责任人不履行维修养护义务的， 相关业主可以提请物业服务企业进行维修养护， 费用由责任人承担 。
第二十五条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时， 有关业主应当给予配合 。 业主阻扰维修养护的进行， 造成物业损坏及财产损失的， 应当负责修复并承担赔偿责任 。
第二十六条 物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主， 相关业主应当配合和支持 。
紧急情况下， 无法通知相关业主的， 为公共利益的需要， 物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修， 并应于事后及时通知相关业主 。
第二十七条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担， 维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该
幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任， 由全体业主承担， 维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊 。
《前期物业服务合同 》 约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护， 其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付， 物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支.第二十八条本物业管理区域业主交纳专项维修资金的收取、使用、管理， 按国家规定执行 。 因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业服务企业的责任 。
本物业管理区域内发生物业专项维修资金政策法规规定的危及公共安全的紧急情况， 需动用物业专项维修资金的， 由物业服务企业或业主委员会经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府） 出具证明后， 直接向区、县（ 自治县） 房地产行政主管部门或业主大会书面申请预先拨付专项维修资金进行抢修 。 维修费用经所在物业管理区域内公示后， 从相关业主物业专项维修资金分户账中列支 。
第二十九条 物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时， 专项维修资金不予退还， 原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有 。
第五章 物业的管理
第三十条 在业主大会成立之前， 业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：
（一） 制定业主临时管理规约；
（二） 选聘物业服务企业， 签订前期物业服务合同；
（三） 制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 。
第三十一条 本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理， 环境卫生管理，绿化管理， 公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等等 。
第三十二条 为保证有效的管理， 全体业主同意在管理服务工作中采取以下措施：
（一）根据本临时管理规约制定必要的规章制度， 并以有效形式督促业主和使用人遵守；
（二）采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本临时管理规约及公众管理制度的行为；
（三） 在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
（四）对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务；
（五）
（六）
（七）
第三十三条 全体业主同意， 以下条件下造成的损失， 可免除物业服务企业的责任：
1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；
3、因不可抗力导致的中断服务；
4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失 。
第三十四条 本物业管理区域的物业服务收费 元/平方·月的标准缴纳 ，其中包含电梯费 元/平方·月、水电公 元/平方·月。 业主向物业服务企业交纳物业服务费后， 物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务 。
第三十五条 共用的专项设备运行的能源消耗及损耗， 有约定的， 按约定执行，没有约定或不明确的， 应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用 。
第三十六条 业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的全额服务费用。 物业的服务费按月交纳， 各业主应在每月10日履行交费义务 。业主接房时一次性交纳半年物业服务费 。
第六章 业主的共同利益
第三十七条 建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等， 非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用， 变更构造和颜色或设置广告物； 物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施， 业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途 。 但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理要求， 无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的除外 。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施进行经营的， 应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后， 按照有关规定办理有关手续， 经营所得收益归业主共有，经营所得收益原则用于补充专项维修资金 。
第三十九条 关于停车场的约定：
1、本物业管理区域内以下停车场地由建设单位所有。
2、已售车位业主有权按 500 元／个 · 月 的标准向建设单位交纳停车费，优先使用上述停车场地 。 物业服务企业从停车场收益中按照车 60 元／个 · 月的标准提取停车管理服务费 。
3、业主自行购置车位的， 应按 60 元／个 · 月的标准向物业服务企业交纳停车场清洁维护使用服务费 。
第四十条 特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。
第四十一条 因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时， 经业主大会决议，可以拆除或重建 。
第四十二条 建筑物及其附属设施的拆除、改建、重建等重大事项， 应当经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 。 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项， 有约定的， 按照约定； 没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 。
第四十三条 个别业主违反本临时管理规约， 侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前， 可由建设单位或授权物业服务企业向相关业主主张权利 。
第七章 违约责任
第四十四条 业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定， 未能按时足额地交纳物业服务费，按每日5‰的标准收取滞纳金。物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼 。
第四十五条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业服务企业制止，也可依据本临时管理规约自行向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼， 请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响 。
第四十六条 业主违反本临时管理规约关于业主的共同利益的规定， 怠于履行应尽义务的， 导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任， 全体业主可授权物业服务企业予以处理， 必要时可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼 。
第四十七条 建设单位未能履行本临时管理规约第九条、第二十一条规定的， 业主可向房地产行政主管部门投诉， 还可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼， 请求赔偿经济损失 。
第八章 附 则
第四十八条 本临时管理规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施， 物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的， 属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外 。
第四十九条 建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏， 用于张贴各项管理规章制度以及根据本临时管理规约应告知全体业主的通知及布告 。 除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通告外，在公告栏上张贴通告连续 （时间） 后， 即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告 。
第五十条 业主转让或出租物业时， 应提前 （ 时间）书面通知物业服务企业，并要求物业买受人签署本临时管理规约承诺书或在租赁合同中规定承租人应遵守本临时管理规约 。
第五十一条 本临时管理规约由建设单位解释 。 本物业管理区域的业主大会依法成立后， 可根据业主大会议事规则制定业主管理规约，临时管理规约作废 。
第五十二条 本临时管理规约正本一式四份， 建设单位、物业服务企业、物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府） 各执一份，具有同等法律效力， 如发生争议， 以备案为准 。 本临时管理规约副本若干份， 每个签署承诺书的业主和物业服务企业各执一份 。
第五十三条 本临时管理规约应自 物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（ 乡镇人民政府） 备案之日起生效 。
重庆市森柯地产集团有限公司
年 月 日
承诺书
致：重庆市森柯地产集团有限公司
本人 / 本公司为
森柯·自然印象 小区 / 大厦 层室（ 号停车位） （以下简称该物业） 的买受人， 为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人／本公司同意并声明如下：
一、确认已详细阅读（建设单位） 制定本小区的前期物业管理合同及 “× × × 业主临时管理规约 ” （ 以下简称 “ 业主临时管理规约 ” ）；
二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；
三、本人／本公司同意承担违反前期物业管理合同及业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业管理合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任；
四、本人／本公司同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书， 在建设单位／ 物业服务企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效 。
承诺人（签章）：
签署日期： 年 月 日
第16篇：物业管理公司前期介入的工作岗位职责
物业管理公司前期介入的工作岗位职责
项目的论证阶段，就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见建议。
1将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
2．确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，
制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。
3．对新建物业内智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据我们实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。
4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。建设阶段的介入在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。
销售阶段的介入
1在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。
2．销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对内的物业管理内容和模式有统一的理解。
3在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。
4为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。
第17篇：物业前期介入管理的形式
物业前期介入管理的形式
物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。我们物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入，利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议，使规划设计更符合业主和使用人的要求，既可赢得购房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。
物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，我们的物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出本小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使本省市区的规划设计更符合使用和管理的要求。
一、前期介入
物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。 《 物业管理条例 》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而我们物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现
问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。
二、前期介入的两个重要作用
1、完善规划设计，节省投资成本。
设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。而我们物业前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。2、提高建造质量，提升维修管理。
工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而我们物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。
此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，我们物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。
三、前期介入的三种形式
1、早期以顾问形式。
规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需
要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要我们物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。2、中期以监理形式。
当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。
3、晚期以管家形式。
物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
四、前期介入的三个需要关注的问题
1、关注工程建设问题。
（ 1 ）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，我们物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒建
筑商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。
（ 2 ）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。
（ 3 ）给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。
（ 4 ）土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。
（ 5 ）公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。
2、关注保洁绿化问题。
（ 1 ）保洁方面：应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，我们物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。
（ 2 ）绿化方面：应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否
适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。
3、关注安全防护问题。在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。
目前，物业管理前期介入，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，我们物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在开发商的支持下，开发商和物业管理公司的共同努力下，前期介入工作作为物业管理的不可分割的部分，将对本小区日后的管理和发展起到不可估量的作用．
得到房开公司对我们物业公司的信任，我们高起点．高层次的管理投入清雅花园小区．
鸿福物业公司
第18篇：沈阳市前期物业管理招投标管理规定
沈阳市前期物业管理招投标管理规定
2005-11-17 14:26:56
沈阳市前期物业管理招投标管理规定
第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。 各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。
第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个
的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。
住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。
第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；
（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；
（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。
第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。
第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；
（二）物业管理用房的配备情况；
（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
（五）评标标准和评标方法；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；
（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（八） 物业服务合同的签订说明；
（九） 其他事项的说明。
第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件。
区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。
第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式；
（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
（一）投标函及投标人的基本情况；
（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。
物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。
市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培
训。
第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。
第十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。第十七条 其他各类物业项目的招投标活动，可参照本规定执行。第十八条本规定自2005年 9月 1日起施行。
第19篇：西安市前期物业管理招投标管理暂行规定
西安市前期物业管理招投标管理暂行规定
第一章总则
第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条本市行政区区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本规定。
第三条市房屋行政管理部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第四条长安区、临潼区、阎良区及市辖县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第五条物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
第六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第七条政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第八条新建商品物业按照建管分离的原则，建设单位在商品房销售（预售）之前完成，已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的，商品房预售项目审批部门不予核发《商品房预售许可证》。
第九条任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式干涉物业管理招标投标活动。
第二章招标
第十条本规定所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位。
第十一条物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人可以直接组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 招标人直接组织招标的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力；具有招标工作经验的人员和相应的专业力量。
第十二条招标人应根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件一般应包括以下内容：
（一）、招标人或其委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;
（二）、招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立情况等。
（三）、物业管理服务内容及标准。
（四）、对投标人及投标书的要求，含投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人的基本情况、份数等）。
（五）、投标报价要求、评标方法和标准。
（六）、物业服务合同的签订说明（包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件）。
（七）、招标实施方案（包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等）。
（八）、投标书密封要求和送达的截至时间、地点及方式。
（九）、悔标的责任。
（十）、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。
招标文件可载明投标保证金，对未中标人编制投标文件的经济补偿，中标后履约保证金等内容。
第十三条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
下列物业管理项目应当公开招标：
（一）规划总建筑面积10万（含10万）平方米以上的多层项目；
（二）规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的高层项目；
（三）规划总建筑面积7万（含7万）平方米以上的多层、高层混合项目。下列物业管理项目可以邀请招标：
（一）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上10万平方米以下的多层项目；
（二）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的高层项目；
（三）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。
招标方式一经确定，中途不得变更。
第十四条招标人采取公开招标方式的，应当按照有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应包括以下内容：
（一）、招标人的名称、地址、联系方式。
（二）、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况。
（三）、投标资格条件，报名的地点、期限。
（四）、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采用邀请招标方式的，应报请所在地物业管理行政主管部门批准后，招标人应向3个以上（含本数）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十五条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在地物业行政主管部门备案。
备案时招标人应提供以下资料：
（一）、招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及总平面图等复印件。
（二）、招标公告或者投标邀请书。
（三）、招标文件。
（四）、重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同。
（五）、招标人直接组织的，应提交招标小组和工作秩序等资料；招标委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同。
（六）、法律法规规定的其他资料。
备案机关对备案材料内容不完整的，有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十六条采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。
实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件应当包括资格预审申请书，申请人须知以及需要投标人提供的技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等证明，物业行政主管部门出具的资质核对证明材料。
第十七条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。
资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选5个以上资格预审合格的投标人。
第十八条招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，不得少于20日。
第十九条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场。
第二十一条招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的具体情况。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第二十二条招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十三条通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）、预售新建商品房项目的，应当在取得《商品预售许可证》之前完成。
（二）、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日内完成。
（三）、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。
（四）、重新选聘物业服务企业的物业管理项目，在物业服务合同届满或解除前完成。
第三章投标
第二十四条本规定所称的投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。第二十五条投标人应当按照文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出，不得附有招标人不能接受的条件。投标文件包括以下内容：
（一）、投标函。
（二）、投标报价，包括物业服务费收支预算方案。
（三）、物业管理方案，包括物业服务理念与目标、物业管理服务机构运作方法及管理制度目录，物业管理服务人员配备，物业管理服务分项标准与承诺。
（四）、对招标文件所列其他内容的陈述。
（五）、招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后应向投标人出具签收收据，并按要求加以妥善保管。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。
第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二十八条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得与招标人串通投标，不得排挤其他投标人的公平竟争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益、业主利益或者他人的合法权益。
第四章开标、评标和中标
第二十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的统一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行。
开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十一条开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守评标规则，评标委员会应当认真公正、诚实、廉洁地履行职责。
第三十二条物业管理评标专家有招标人在开标前3日从所在地物业管理行政主管部门建立的评标专家库中采取随机抽取的方式确定，评标委员会应推选一名评标委员会负责人，具体负责组织评标工作，在评标必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
第三十三条建设单位依法通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应当由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于总数的2/3。
依照国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。
第三十四条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分，现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十五条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3个有序的合格的中标候选人。
第三十六条依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会已否决不合格的投标，或确定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。第三十七条招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十八条招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的应当承担法律责任。
第三十九条招标人应当自确定中标人之日起15日内向所在地物业管理行政主管部门备案。
备案资料应包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。
第四十条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
合同签订之日起15日内应当向物业所在地物业管理行政主管部门备案。
第四十一条招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按本规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。
第五章附则
第四十二条 本规定中的住宅物业的建设单位，未通过招投标方式选聘物业管理企业的或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，按《西安市物业管理条例》第八十五条规定予以处罚。
招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处罚。
第四十三条招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应的法律责任。
第四十四条本规定自2010年12月1日起施行。
第20篇：01、项目管理前期策划(版)
丽贝亚公司 文件编号 文件页数 文件状态 XG-002 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 第1 次编订 项目管理实施策划 项目管理实施策划 8.3 物资采购流程 技术提供清单→采购询价→商务经营分析→招标采购→技术提量→物资采购。
九、安全管理策划 9.1 安全生产管理措施 安全负责人编制安全生产实施措施，确定检查方式。 9.2 安全管理运行表单（目录） 安全负责人识别该工程需要建立的安全管理运行表单目录。 9.3 现场安全重点工作 安全负责人识别该工程现场安全的重点工作。
十、职业健康安全及环境策划 不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。 10.1 职业健康安全管理点 10.2 识别危险源、识别风险等级 10.3 识别污染，保护环境计划 十
一、信息管理计划 不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。 11.1 项目管理的信息需求种类 11.2 信息管理流程 11.3 信息来源和传播途径 11.4 信息管理人员的工作职责 十
二、沟通管理 12.1 完善例会制度 12.2 建立沟通渠道 编制 项改办 审核 工管中心 批准 管理者代表
