推荐第1篇：房地产岗位职责开发技术部
开发技术部岗位职责
第一条 〖目的〗
工程技术部是公司的工程技术专业管理部门，通过工程技术标准、管理规范的建立和设计成果的把控以及工程施工督查，有效指导、监管项目工程管理状况，提升工程质量，结合高效的招标与采购活动，建立公司工程技术的核心能力，有效控制投入，确保符合项目开发意图的高品质产品得到实现，并努力提高项目综合效益。
第二条 〖适用范围〗
本职责适用于本公司的开发技术部门。
第三条 〖岗位职责〗
一、部门经理
1、主持召开部门例会，制定部门各项工作计划，负责向上级报告真实情况，并代表技术部发言；
2、根据需要在现场进行技术指导，巡视、监督、检查技术部各项工作；
3、主持本部门员工的考核、培训、管理工作和考核目标落实工作；根据工作需要和专业技术状况，调配下级人员工作；
4、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
5、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向集团领导汇报；
6、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验
收接管的技术工作；
7、编制和审批公司项目施工计划，定期总结分析项目施工任务完成情况，及时解决项目施工活动中遇到的问题；
8、贯彻实施国家技术法规、规范、标准，组织工程项目的报验；
9、负责协调本部门与其他部门之间的工作，配合相关部门完成公司相关技术资质的认证；
10、认真参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报分管领导。
11、组织设计招标,审查设计方的资格,商定设计合同;
12、主持项目开发进度控制计划工作。敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作,做好进度计划的动态管理。
13、定期组织施工现场的周月检质量、安全、文明,进度、文件资料管理等工作,提出整改意见和建议。
14、负责协调质检站等周边关系,协调监理单位、承建商、供应商之间的关系,监督监理安排好各种工序的穿插施工;
15、完成公司领导交办的临时工作。
二、部门员工
1、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
2、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向分管领导汇报；
3、负责对审批的项目规划图、单体效果图，获取土地的有关证件、所有资料原件向档案室的移交工作；
4、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作；
5、协助完成工程部、成本采购部、销售中心、办公室等部门的配合协调工作；
6、当好集团公司领导的参谋助手，积极协助分管领导抓好各项工作的落实，按时向分管领导请示、汇报工作；
7、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；
8、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作；
9、负责组织组织指导各管理处完善管理区域内各图纸资料、维修档案供归档；
10、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析；
11、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作；
12、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系；
13、完成领导安排的临时性工作；
第五条 〖通责〗
1、技术人员应该热爱本职工作，遵守集团公司的各项规章制度；
2、技术人员应该遵守职业道德规范、并以应有的职业谨慎态度执行内部技术业务；
3、技术人员应做到实事求是、客观公正、廉洁奉公、保守秘密；
4、技术人员要具备相应的技术知识、专业知识和业务能力，熟悉公司的经营活动和内部控制。
开发技术部
2011年12月16日
推荐第2篇：开发规划
名词解释：
1.旅游资源：自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发
利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素都可视为旅游资源。
2.旅游吸引物：对旅游者具有某种吸引力，促使其产生旅游动机，并进一步开
展旅游活动的各种事物和现象的总和。
3.旅游产品：旅游者花费了一定的时间、费用和经历所换取的一项经历
4.世界遗产：是指人类共同继承的文化及自然遗产，包括亿万年的地球史上，
人类发展过程中遗留下来的不可再生的人造工程或人与自然的联合工程以及考古遗址地带等，句有很高的历史、艺术和科学价值。
5.旅游调查：
6.抽样调查：是一种非全面调查，它是从全部调查研究对象中，抽选一部分单
位进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。
7.旅游容量：是指在可持续发展前提下，旅游区在某一时段内，其自然环境、
人工环境和社 会环境所能承受的旅游及其相关活动在规模和强度上极限值的最小值。
8.旅游地引力：旅游地发展旅游所具有的吸引力
9.旅游地竞争力：旅游吸引物和服务设施现有的竞争性。
10.旅游地形象：是旅游者（主体）对旅游地（客体）的感知，是对旅游地各种
要素产生的印象总和，包括对旅游地的个体属性和整体形象的认知和评价。是使游客产生一种追求感进而驱动游客前往某一旅游目的地的吸引要素。
11.旅游地品牌：旅游者对旅游区域认知的总和，能给旅游者带来独特的精神享
受，给旅游地带来社会、经济、环境效益的增值。
12.RBD（游憩商业区）:建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、
餐馆、小吃摊挡等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。
13.TBD：指旅游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，即旅游商业区。
14.旅游可持续发展理论：指旅游、资源、人类生存环境三者的统一，以形成一
种旅游业与社会经济、资源、环境良性协调的发展模式。
选择题
1.按资源的等级及管理范围的分类：1世界级旅游资源 2国家级旅游资源 3省
市级中型旅游资源 4县级以下小型旅游资源
2.按旅游资源的功能分类：1观光游览型 2文化知识型 3参与体验型 4购物型
5情感型 6休息度假形
3.按旅游资源的利用现状分类：1一开发利用的旅游资源 2正在开发利用的旅
游资源 3未开发利用的旅游资源
4.世界遗产的类型及标准：1）文化遗产（文物、建筑群、遗址） 2）自然遗产
3）自然文化双重遗产 4）文化景观及其他（由人类有意设计和建筑的景观、有机进化的景观、关联性文化景观
5.旅游调查的种类：1）区域背景 2）产业现状 3）资源赋存 4）市场态势
6.区域调查的内容：1）区位环境 2）自然生态环境（地文、水文、生物、天象
与气候、环境调查）3）经济环境 4）社会文化环境（基本概况、历史沿革、
文化、社会状况）。
7.旅游产业现状调查的内容：1）产业发展环境（PST）调查（政策、社会、技
术环境调查）2）产业规模现状调查 3）产业结果现状调查 4）旅游效益现
状调查。
8.旅游市场态势调查的内容：1）客源市场环境调查（经济、自然、技术、政治、
社会文化等环境） 2）旅游市场需求调查（现实市场需求调查、潜在市场需
求调查） 3）市场竞争态势调查
9.旅游资源调查的方法：1）旅游资源调查方法 2）旅游市场调查方法 3）其他
调查方法
10.旅游资源调查的基本要求：①按照《旅游资源分类、调查与评价》标准规定
的内容和方法进行调查。②保证成果质量，强调整个运作过程的科学性、客
观性、准确性并尽量做到内容简洁和量化。③充分利用与旅游资源有关的各
种资料和研究成果完成统计、填表和编写调查文件等各项工作。④旅游资源
调查分为：“旅游资源祥查”和“旅游资源概查”二个档次，在调查方式和精
度要求上有所不同
11.旅游资源调查的步骤和方法：1室内准备工作 2实地调查/野外调查 3《旅游
资源调查报告》的编写 4成果提交。
12.旅游市场调查方法：1）调查法 2）观察法 3）实验法
13.其他调查方法：1）抽样调查法 2）资料统计分析法 3）遥感调查法
14.旅游资源评价目的：1）通过对旅游资源类型、规模、等级、功能、价值等多
方面的评，为确定旅游发展目标、市场定位、旅游开发导向、主题形象及发
展规模提高参考依据。2）通过对旅游资源的规模、品位的评价、为国家和地
区进行旅游资源分级规划和管理提供系统资料和判断对比标准。3）通过对区
域旅游资源的综合评价，为合理利用资源，保护环境、发挥整体效应提供支
持，为确定不同旅游地的建设顺序准备条件。
15.旅游资源评价内容。旅游资源评价：包括旅游的单项要素评价和旅游资源的
综合评价。单体要素评价：可分为自然旅游资源评价和人文旅游资源评价。
自然旅游资源评价包括：地文景观、水域风光、气象气候和生物景观等旅游
资源的评价。人文旅游资源评价包括：历史古迹与建筑、民俗风情、园林等
旅游资源评价。旅游资源综合评价包括：旅游资源品评值评价、旅游资源开
发评价、旅游容量评价和资源---产品转化适宜性评价。
16.山地旅游资源评价：1）高度（1000—3000米的价值高）2）坡度 3）山体总
体轮廓线曲折和各种形象造型 4）山顶或谷地的面积大小5）山地脉络状况。
17.石景旅游资源评价：1）石景形态 2）石景组合 3）石景变换
18.水体旅游评价：1）水面大小 2）水面形状 3）水态 4）水声 5）水色 6）透
明度 7）水味 8）水质
19.海滨旅游评价：1）气象 2）海象 3）海滩 4）沙滩后腹地
20.湖库旅游评价：1）海拔高度 2）矿度 3）深度 4）湖库与周围山石和谐度 5）
湖库特产知名度 6）湖水透明度
21.瀑布旅游评价：1）落差 2）宽度 3）流量 4）形状 5）声音6）周围景色
22.泉水旅游资源的评价：1）涌水量 2）温度 3）含矿物成分 4）感观指标 5）
污染物与微生物指标 6）泉水形状
23.生物旅游资源的特点：1）是自然旅游资源总体系中最富有生气的组成部分 2）
以自然旅游资源属性为主，但也有部分人文造景因素 3）比其他自然旅游资
源具有更多的旅游功能 4）初人工兴建的动植物园外，一般都难于独立构成
单一景区。5）有适应自然环境
24.评价生物旅游资源应主要考虑以下内容：1）古老、稀少为贵 2）形态 3）色
彩 4）嗅味 5）声音 6）风韵。
25.天象景观评价应考虑：1）景观在旅游区的地位 2）景象出现的季节和频率 3）
同其他资源的组合关系。
26.气候旅游评价的内容：1）四季的划分 2）舒适度 3）小气候
27.名胜古迹旅游评价：1文化艺术价值 2历史考古价值 3科考研究价值 4保持
的完整性。
28.民俗旅游资源评价：1）民俗的本原性 2）民俗的文化性 3）民俗的参与性
29.园林旅游资源评价：1主题和主景2工业水平3规模和容量 4园林与周围
环境的关系。
30.质量评价：1）资源的特色 2）自由的价值功能 3）资源的品位
31.资源的特色评价分析：1)规模度 2)古悠度 3)珍稀度 4)奇特度 5)完整度 6)
审美度7)组合度 8)知名度
32.资源组合和分别状况评价：1) 类型组合 2）地域组合 3）级别配置关系 4）
资源—产品转化模式评价。
33.旅游资源与旅游产品的关系：1）R-P共生模式 2）提升模式 3）伴生模式
1)共生模式：是指资源和产品共生的情况，这种资源要求品位较高、具有较
强的吸引力、不需要经过大规模开发即可由资源转变为某种类型的旅游产品。
2)提升模式：是指旅游资源的品位较低将资源转化为产品需要较大的资金投
入，开发强度较大。
3)伴生模式：是旅游资源与旅游产品的伴生关系，它是指某些功能上属性于
其他的类型的设施或场所，同时具有一定的旅游功能的事物。
34.综合性（定性）评价： “三三六” 评价法 。“三三六” 评价法：“三大价
值”、“三大效益”“六大开发条件”。三大价值：指旅游资源的历史文化价值、
艺术观赏价值、科学考察价值；三大效益：指旅游开发后的经济效益、社会
效益、环境效益；六大开发条件：指旅游资源所在地的地理位置、交通条件、
景象地域组合条件、旅游环境容量、旅游客源市场、投资能力、施工难易程
度；
35.在旅游资源所处的环境方面采用七个项目：①季节性 ②污染状况 ③联系性
④可进入性 ⑤基础结构 ⑥社会经济环境 ⑦旅游市场
36.旅游资源的五级评价法：（1）三个方面：旅游资源的要素价值、旅游资源的
影响力和旅游资源的附加值；（2）八个要素：旅游资源的观赏使用价值、历
史文化科学艺术价值、珍稀奇特程度、规模大小、完整性、知名度、使用范
围及环境安全。
37.旅游资源综合（定量）评价方法：1）层次分析法2）旅游容量评价法
38.旅游容量：是指在可持续发展前提下，旅游区在某一时段内，其自然环境、
人工环境和社会环境所能承受的旅游及其相关活动在规模和强度上极限值的
最小值。
39.旅游容量类型：1）旅游地生态环境容量2）旅游地心理容量3）社会容量4)
设施容量5)容时量
40.旅游资源开发类型：1）对尚未被旅游业所利用的潜在旅游资源进行开发，使
之产生效益；（2）对现实的、正在被利用的旅游资源进行再生性开发，延长
其生命周期，提高综合效益；（3）凭借经济实力和技术条件，人为地创造新的旅游项目。
41.旅游资源的破坏渠道：1.战争的破坏2.自然的破坏3.人为的破坏
42.旅游线路的类型：周游型和逗留型；旅游线路设计原则有：主题鲜明、线路
组织有序、美显丑隐。
43.开发是旅游业发展的先导，是旅游资源价值的充分体现。保护是开发和发展
的前提，从可持续发展的角度看，资源保护归根到底是为了更好的发展 。
选择或简答
1.旅游资源的成因分类：1自然赋存形成的旅游资源 2人类历史形成的旅游资
源 3天然和人工相结合的旅游资源 4人工创造的旅游资源
2.旅游资源、旅游吸引物及旅游产品的相关关系：旅游区（点）作为旅游产品，
是旅游者前往异地旅游的主要吸引物。因此，从旅游者的角度而言，旅游区（点）被视为旅游吸引物，而且是核心旅游吸引物，旅游者消费的是作为核心旅游产品的旅游区（点），而非旅游资源。另外，对于旅游开发及利用者来说，由于旅游区（点）仍有进一步开发和利用的可能，则可被视为旅游资源，是有待进一步开发的旅游资源。
3.旅游资源按景观属性分类：自然旅游资源和人文旅游资源。自然旅游资源（地
文景观类、水域风光类、气候气象类、生物景观类）；人文旅游资源（古迹和建筑类、现代景观类、民俗风情类、文化艺术类、购物饮食类）。
4.旅游资源按资源特征与游客体验分类：
（一）利用者导向型游憩资源（市场推
动型）；
（二）资源基础型游憩资源（资源依托型）；
（三）中间型游憩资源（资源——市场兼顾型）。
5.中国的世界遗产概况：（p16）表1-2
6.世界自然遗产代表：九寨沟、黄龙、武陵源、三江并流、大熊猫栖息地。
7.文化景观遗产代表：庐山国家公园。
8.世界自然与文化双重遗产代表：泰山、黄山、峨眉山与乐山大佛、武夷山。
9.世界文化遗产代表：明清皇宫（北京、沈阳故宫）、颐和园、长城、天坛、平
遥古城、承德避暑山庄与周围寺庙、周口店“北京人”遗址、丽江古城、苏州古典园林、秦始皇陵兵马俑、大足石刻、武当山古建筑群、布达拉宫（大昭寺、罗布林卡）、龙门石窟、明清皇家陵寝、曲阜“三孔”、莫高窟、青城山——都江堰、皖南古村落——西递、宏村，云冈石窟，中国高句丽王城、王陵及贵族墓葬，澳门历史城区，安阳殷墟。
简答：
1.旅游地引力评价：（1）资源的品位（2）区位条件（3）可进入性 （4）区域
经济背景（5）客源状况（6）容量规模（7）整体环境
2.旅游投资条件评价：（1）资金状况（2）政府的优惠政策（3）人的观念与意
识（4）法制环境
3.特尔非法—专家评价法：1.旅游竞争业绩2.旅游核心竞争力3.旅游竞争环境
4.旅游地感知度评价方法：1.大众投票方式2.问卷方式
5.旅游形象与旅游地品牌的关系：两者相互重合的，形象是品牌的心理载体，
建设品牌的过程也是树立形象的过程；但两者又存在区别：1）旅游地品牌的
概念是具体的、统一的和鲜明的，而旅游地形象的概念是抽象的、分散的和笼统的；2）旅游地品牌是通过主动开发创造出来的，而旅游地形象的形成过程是被动的、自然的；3.旅游地品牌通常要借助旅游地名称以外的文字来体现，而旅游地形象通常通过旅游地名称来体现。
6.旅游地品牌的构成要素：基本价值要素（旅游吸引物、旅游产品、旅游企业、
旅游环境、旅游设施、旅游服务人员）和辅助价值要素（旅游地政府、旅游环境、旅游地居民、相关法律和政策。
7.旅游开发效益评估的内容：包括旅游经济效益评估（宏、微观效益）、社会效
益评估、环境效益评估。
1）旅游经济效益评价(宏、微观效益) 微观经济效益评价：a旅游企业的成
本 b旅游企业的收入；c旅游企业的经济效益。
2）宏观经济效益评价：a对国民经济增长的贡献率评价；b对国民经济产业
结构调整的贡献率评价；c旅游产业在国民经济中的乘数效应及其关联作用。
3）社会效益评价：a对旅游目的地基础设施条件的改善；b对就业环境的改
善；c对社会文化的影响。
4）环境效益评估包括以下内容：a旅游环境容量评价；b环境质量的改善效
果评价。
8.旅游资源开发原则：1.独特性原则2.市场导向原则3.开发与保护协调原则
4.游客参与原则5.“三大效益”统一原则
9.旅游开发程序与步骤：（1）开发项目确定（2）开发项目可行性论证（3）开
发模式确定阶段（4）旅游规划编制阶段（总体规划、控制性详规、修建性详规）（5）项目实施与调整阶段（项目的立项、项目的建设与管理）
10.旅游地开发原理主要有旅游地生命周期理论、企业集群理论、环城游憩带理
论。
11.环城游憩带理论：指发生于大城市郊区，主要为城市居民光顾的游憩设施、
场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。
简答/问答：
1.旅游地开发内容：
（一）基础设施建设和完善
（二）旅游吸引设施及旅游区建
设
（三）旅游服务设施的建设
（四）人力资源的开发
（五）旅游市场开发
2.旅游资源开发特点：1.不可移动性2.民族与时代性3.开发的复杂性4.重复
使用性5.人工创造性6.不可再生性
3.旅游规划的基本理论有：旅游经济理论、闲暇游憩理论、旅游资源理论、
旅游可持续发展理论。
4.旅游规划的方法：具有唯理主义、渐进主义、实证主义的特征
5.旅游规划的类型：旅游业发展规划、旅游区规划
6.旅游规划编制的程序：任务确定阶段、前期准备阶段、规划编制阶段、征求
意见与规划评审阶段。
7.旅游规划编制的原则：可持续发展原则、系统原则、社区参与原则。
8.简述旅游发展规划的基本模式与重点。答：
一、模式：1）确定一个发展目标
2）进行两个基本分析 3）设计三个发展板块 4）构建一个保障体系；
二、重点：1）旅游业发展目标的制定（按发展期限划分；按目标的属性不同划分；
按目标的可达性划分）2）地区旅游形象的甄选与塑造（形象客体、形象主体、环境的形象塑造）3）旅游产品开发与旅游各要是的协调发展 3）旅游业发展的保证措施。
9.旅游规划的技术指标与构成 ：
一、旅游服务设施的分项配置指标（1.商业、
饮食业设施的分项配制指标 2.文娱、体育设施的分项配制指标 3.管理与医疗等设施的分项配置指标 4.旅馆与旅游公寓面积指标）
二、旅游环境质量标准（1.人文景观型旅游区的规划设计应达到的环境质量标准 2.自然景观型旅游区和度假型旅游区的规划设计应达到的环境质量标准）。
推荐第3篇：房地产规划
房地产规划跨过重庆石板坡长江大桥，映入眼帘是气势恢弘的重庆国际会展中心。上海城就处在与国际会展中心一路之隔的黄金地段上，作为地标性建筑，上海城一头连接着长江大桥北端重庆最繁华的解放碑，另一头连接着重庆著名商圈——南坪商圈。“建设全国一流的和谐社区，是嘉发地产的目标，也是我的心愿和追求。”浙江德发建设集团总裁、重庆市浙江企业联合会常务副会长王如法在接受华龙网记者采访时说。
据介绍，上海城是重庆市首个复合建筑群落，是集居住、商业零售、办公、酒店、展览、餐饮、娱乐等为一体的多功能城市综合体。住宅小区总规划建筑面积60余万平方米，地面绿化景观面积达5万余平方米，为闹市中心的大型园林生活社区。小区内设有泛会所、游泳池、儿童乐园、器械健身区、运动场、小学、幼儿园、居委会等生活配套设施，使居者衣食住行育乐---所有生活所需，足不出户即可全部满足。
上海城商业规划总建筑面积26余万平方米，有三大主力购物商场、五条特色步行街，是集大型时尚百货、品牌超市、餐饮美食、休闲娱乐及高档商务公寓、高档写字楼、酒店等为一体的超大型综合建筑群。其无可复制的黄金地段和无以伦比的超大规模将成为重庆市的新地标房地产都是以获得收益为目的，将货币资金投入房地产开发，经营活动。都是以直接现金或分期付款购买房产。以租代售，将空置的商品房出售，并于租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商就以租房时的价格买给租房者，租房者在租房内所交的房租，可以抵充部分购房款，当购房者付清所有房款后，便获得该房产的所有房产权：如果购房者在购房期内不购买房产，则做退租处理，先前交纳的房金可以作为房产开发商收取的房租。这都是房地产公司常用的营销手段
重庆市南坪上海城
推荐第4篇：房地产岗位职责
一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
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地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
推荐第6篇：房地产的开发
［摘 要］ 房地产精益营销，应把顾客需求作为房地产企业产品开发的源泉，房地产产品的功能及价格设定、各分销渠道与环节的建设以及完善物业的售后管理系统等方面，应以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。
［关键词］ 精益生产；精益思想；精益营销；房地产市场
一、引言
随着社会主义市场经济的迅猛发展，房地产需求急剧扩大，中国房地产市场得到了飞速的发展，房地产市场正在逐渐地由“卖方市场”向“买方市场”转变，使房地产商面临着残酷而激烈的竞争。同时随着市场的逐渐发展成熟，消费者日趋理性，变得更加成熟和老练，对产品也越来越挑剔，而楼宇的高下都有着明确的评判标准，普通的广告说辞、概念设计已经难以打动消费者的心，冲动购买行为日益减少。这就迫切要求房地产商摆脱旧的思维方式，旧的经营理念，从根本上重新认识房地产营销的本质，建立适应市场要求和顾客需求的新的营销模式。将精益思想引入到房地产营销中，可以为房地产商走出营销困境、决胜市场提供可贵的参考。
二、精益思想起源及其核心内容
精益思想来源于精益生产（lean production）。精益生产是美国麻省理工学院james p·womack和daniel t·jones等50多位专家在其“国际汽车项目”研究中，根据对日本丰田生产方式（toyato production system）www.daodoc.com养相当数量的忠诚客户，以增加重复购买；（3）企业最终的目的还是利润最大化，这样才能实现企业的长期发展。
2.以顾客为基础：精益营销强调企业的一切活动都要围绕为顾客创造价值进行，顾客是决定企业发展的重要力量。以顾客需求为导向，以双向沟通为手段，以满足顾客需求为目的，将顾客看成是产品生产过程中的组成部分，以深厚的情感和优质的服务维持与顾客的长期合作关系。完善研发与服务体系，研发人员跳出技术情结，关注顾客需求，确实设计出顾客需要的产品；进行顾客满意度调查，收集服务信息，改进服务，尽可能满足顾客需求，提高顾客满意度。
3.以人为本，尊重员工，建立高效团队。企业的发展本质是员工的发展，营销活动实质是人的营销，只有员工充分地参与到企业的活动中来，并在活动中不断地提升自己的能力与素质，企业才会有长期发展的资本，员工是企业发展的决定因素，因此，精益营销认为应该从根本上尊重员工、发展员工，让员工参与到企业各个层次的活动中来。在营销过程中，建立互补性高效团队，充分授权，提高销售业绩。营造销售团队的文化氛围，建立组织型学习团队，建立沟通与知识共享机制，提高员工协同与合作意识，并最终转化为销售的动力。
4.对营销各要素进行整合。精益营销认为营销过程从产品概念设计阶段已经开始了，一直到售后的服务结束。那么在这个过程中就要求对各个要素进行整合，以集约营销资源，提高市场差异化运作能力，提高营销策划与推行能力。在概念设计阶段，营销的目的是进行市场调研，以使产品准确定位，而在售后阶段除了解决产品给顾客带来的不便外，还更应该注意寻求顾客新的需求。
四、在房地产营销中导入精益营销
精益营销认为房地产营销并不仅仅是指销售，还包括围绕销售所进行的所有经营活动，如市场调研、规划设计、开发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。可以说，营销是贯穿于房地产开发的全过程。其实，在市场经济中，任何一个行业的营销都扮演着十分重要的角色。而对房地产来说，也许营销的重要性就更为突出，这是因为房地产产品具有区别于其他一般商品的特殊性。它建设周期长，使用时间长，尤其是交易价格巨大，人们购买房地产产品，通常是花费几年甚至更长时间的积蓄，它寄托了人们对未来生活的希望、憧憬和追求。所以，顾客在选择房地产商品时往往比较谨慎，凭一时冲动购房的非常少，重复购买率低。当我国的房地产市场从原先的“皇帝女儿不愁嫁”逐渐转变成了“以需定产”的买方市场后，顾客的满意度和忠诚度成了鉴定房地产企业一切行为的惟一标准。一旦房地产产品无法适销对路，企业将会面临巨大的损失。众所周知，产品只有通过交换才能实现其价值。房地产开发商是房地产经营中比重最大的主体，因此，对于房地产开发商而言，在开发的初期就必须引入精益营销的理念，从选址征地到规划设计，从建筑施工到市场推广，都要把营销的理念放在第一位。精益营销理念就是要适应市场的需要，为顾客提供满意的确实需要的房地产商品，从而实现企业长期发展的目标。
房地产企业导入精益营销，应把顾客需求（包括潜在的需求）作为房地产企业开发产品的源头，在房地产产品的功能及价格的设定，各分销促销渠道、环节的建立以及完善物业的售后管理系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。
五、精益营销在房地产营销中的具体运用
那么，如何把精益营销导入房地产营销？即在房地产营销中，如何最大限度地使顾客感到满意？可以考虑从房地产经营整个系统的各个环节着手引入，具体从以下几个方面进行：
（一）市场调研，寻找顾客
精益营销认为，顾客的需要是任何企业设计和开发产品的源头，企业只有站在顾客的立场上去研究、设计及开发产品，以消费者的需求为出发点，才能生产出令顾客满意的产品。当然，来自不同文化背景的人往往由于生活经历、经济状况、受教育程度、家庭结构、个人情趣、参考群体等各不相同，致使每一位顾客具有不同的观念、需求、价格观、审美观；即使同一个人在不同的时期对同一事物的感观也不尽相同。而且，由于房产对消费者来说是一项相当大的投资，其购买行为相当复杂，会受到多方面因素的影响，只有当物业的综合素质真正满足了消费者需求的时候，才会产生购买行为。
因此，对于营销者而言，顾客的需求可能是一个复杂而未知的世界，必须进行深人细致的调查研究，发现消费者的需求，然后确定谁是我们的顾客。目标顾客的选择及顾客细分是满足顾客需求的前提，也为顾客满意度和忠诚度增加提供了保障。
（二）量体裁衣，精心设计
一旦确定了目标市场，那么项目设定、总体规划、建筑设计就必须按照顾客需求，有的放矢地进行，尽可能使顾客满意度和忠诚度上升。
项目设定。深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境、人文特点等，确定消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，再结合土地既有条件，决定项目的定位、建筑功能。
总体规划。建筑的外观形象对购房消费者是最直观的，消费者希望拥有什么样的小区建筑外观?是古典型的还是现代审美型，或是欧陆风情型的？同时，消费者希望以什么样的方式，什么样的节奏来组织各种大小户外空间?如何使道路线形优美清晰、断面良好而不影响消费者的出入方便？如何巧妙地将植被、水体、山石和建筑等有机地组织起来，构成别具特色的景区和景点？希望采用何种安全保障系统?要求有哪些配套设施和服务？对地下室、车库的需求如何?等等，这些都必须全方位www.17chaogu8.wang地深入分析和研究。
建筑设计。消费者想要什么样的户型结构?面积多大最合适？入户平台、阳台护栏、电源插座、窗户窗台、采光通风、光影效果等等如何处理设计？
纵观近年来上海、广州、深圳等地的房地产市场可以发现，大多数风云市场的明星楼盘，如“万科城市花园”、“锦绣园”等，无一不深深地契合了生命的本质、家庭的天伦本质，从而充分满足了消费者的需求和欲望。而那些忽视消费者需求，单凭自己的天马行空或简单模仿，毫无特色的商品，在市场上步履蹒跚就不足为奇了。
（三）开发建设，质量保证，降低成本，让利于民
开发建设过程中，各个细小环节都需要保证质量。从选料到施工再到验收，每一个关口都要把严，严格挤掉商品房成本中的“水份”，加强管理，牢牢把握质量关，这是使顾客满意的保证。在保证质量的基础上，降低费用成本，从而降低房地产价格，以提高顾客满意度。
在房地产营销中，价格犹如玩具魔方，转动便捷，变化多样，对促成交易具有某种魔力。因为房地产交易是一种双向行为，只有在双方有利的条件下才能成交，买方市场，精益营销主张开发商应站在消费者的立场上，在不断提高楼盘的功能质量、环境质量、工程质量的同时，调整产品的价格，树立让利于顾客的理念，制订出使顾客心动的、满意的价格，而降低成本是主要途径。这就需要开发商在用材优质、保证建筑施工标准的前提下，强化管理和成本控制，努力降低建房的成本。一旦成本降低了，价格的优势必然引起顾客满意度的上升。这种降低成本，随行就市的营销策略是市场经济规律所决定的，也是企业实现占领市场，求得生存与发展的手段和途径，并把营销手段带进一个新的水平。
（四）加强售后服务，建立完善的物业管理
曾几何时，住户对物业的售后服务颇有微词：物业管理收费过高；高额的管理收费与所提供的服务质量“货不对路”；管理服务差强人意；小区的治安管理也让居民忧心忡忡。物业管理和售后服务是顾客满意的关键，也是保证房地产企业生存和发展的重要环节，其管理目的是为了尽善尽美地满足人们居住的需要，创造一个安静、舒适、方便、优美的生活环境，使居民安居乐业，同时不断提高本企业的管理经营能力，促进本企业的发展。因此在精益营销中，物业管理不仅仅与物主和顾客的生活息息相关，而且已成为房地产企业发展不可或缺的组成部分。物业管理水平的高低，服务质量的好坏，都直接推动或制约房地产营销的其他环节。对房地产企业而言，要提供尽可能完善的售后服务，使业主满意。
如被称为“广州楼王”的锦城花园，开盘时虽然其均价在8 000元/平方米以上，但仍出现排队抢购的热潮，这与其优质的物业管理是分不开的。锦城花园拥有近万平方米的中心花园，十余个特色纷呈的主题小花园，大面积架空层绿化景观；区内小学，儿童游乐场、商场、游泳池、健身中心、餐厅、大型会所等生活配套一应俱全。为了确保每位住户的财产、人身安全和提供更妥善周全的服务，锦城花园除了聘用高素质的保安队伍外，还配置了专业的小区互联网式保安系统，包括可视对讲系统、楼顶疏散口预警装置、小区外围红外线防盗装置、地下车库自动计时计费防盗系统等，这一切构筑了一个令顾客真正满意的完美居所。
当然，由于物业的档次不同，针对的消费层次不一，使得物业管理提供的服务内容、服务程度各不相同，我们不可能要求平价小区和外销楼盘的物业管理完全一致，但是可以提供的各种服务的质量、效率一样高，令顾客满意的程度一样好。
（五）做好沟通，留住顾客
据调查发现，获得一个新顾客要比维系一个老顾客增加5倍~6倍的成本，每一个抱怨的顾客，就代表了13个同样的抱怨者，13个抱怨者中有9个以后绝不会再上门。一个顾客购买了满意的楼房后，可能会告诉他的15个亲朋好友，会引来5个~8个顾客到楼盘现场，可能会引发1个~3个顾客购买欲望。所以，获得满意的顾客是企业及其产品的最佳推销员，不仅可为企业提出有关产品和服务的好主意，而且还可全面深人地宣传企业及其产品，从而吸引新顾客。
关心顾客、了解顾客是使顾客满意的重要环节，房地产商应做到：
1． 建立顾客档案资料。通过掌握顾客的自然情况、财务状况、消费特点、购物习惯等，了解顾客的需求和期望，有针对性地、有效地、不失时机地使顾客满意。比如定期地向顾客征求意见和联谊，顾客生日时发贺卡等。
2． 化解顾客不满意情绪。建筑质量是否优良，房屋面积的测定标准是否合理，交房是否准时，物业管理水平是否优质等等，都有可能造成顾客的不满情绪。对于顾客的不满意，回避和对抗都是不明智的，应该在提高内在素质的基础上，针对引起顾客不满意的原因，主动出击，为顾客排忧解难，并设法使住户获得真正的满意。
3． 保持与顾客的沟通。根据美国技术协助研究计划机构的研究，只有1/3顾客是因为产品或服务而产生不满，其余的2/3的顾客与企业间的问题都出在沟通不良上。可见，正确地与顾客沟通，是使更多的顾客感到满意的一个重要环节。与顾客沟通的方法可以多种多样，如设立免费电话、顾客访问、成立消费者联谊会，为顾客提供简明易懂的说明手册等等，关键是企业在顾客的沟通过程中，必须虚心倾听，态度端正，言出必行，最大限度地了解和满足顾客的需求。
以上是导入精益营销时，房地产企业应该遵循的几个原则。当然，在具体实施过程中，各企业可根据自身不同情况灵活运用。
六、小结
在房地产营销中导入精益营销，不仅可满足顾客的需要，使房地产企业的产值显著增加，而且可在房地产企业中建立一种机制，使房地产企业的整体素质不断提高，其中包括企业的施工技术、管理技术、员工素质以及部分相应的材料供应商和销售商的素质；使房地产企业能够在房地产的市场需求不断变化的情况下很快适应，并生产出迎合市场需求的优质房地产产品，提供充分满足消费者的各种服务；使企业通过不断研究、探索，开发新的产品，提高新产品的质量，占领更大更有效的市场，提高企业的经济效益和社会效益；使企业的员工通过不断的培训，提高竞争意识和竞争能力，以克服企业现存的困难，迎接未来房地产市场更加激烈的新的挑战。
［参考文献］
［１］程欣.浅析房地产理念的创新［ｊ］.商务营销，2005，（１２）.
［２］姚丽萍.精益化营销的驱动因素分析和对策研究［ｊ］.营销策略，2006，（７）.
［３］王趁龙.论精益化营销［ｊ］.经营与管理，2006，（８）.
［４］张爱玲.精益化营销化策略探讨［ｊ］.山西广播电视大学学报，2006，（１）.
［５］james p．womack, daniel t．jones.the machine that changed the world.1990.
［６］james p．womack, daniel t．jones.lean thinking.1992.
推荐第7篇：旅游开发规划
名解
1、旅游市场定位：旅游市场定位是在供需关系分析的基础上，对未来客源市场的空间分布和构成结构进行的科学判断，
为市场营销和产品设计提供科学依据。P128
2、旅游区总体规划：是指在一个区域综合体（多为一个法定范围）内的旅游系统的发展目标和整体性部署过程。P174
3、环城游憩带理论：发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于
城郊的外来旅游者经常光顾的国家级或省级旅游目的地。P84
4、反向旅游：旅游目的地的景观与游客原住地景观、已经感知过的景观之间的“极端差异”称作“反向”,把“追求
景观差异极大化”的旅游行为称作“反向旅游”。P117
5、旅游项目策划：旅游项目是目的地为创造旅游体验环境而开发建设的旅游吸引物、设施和服务或其综合体，有广义
和狭义之分。狭义的旅游项目仅包括直接面向游客的吸引物，也就是通常意义上的旅游区；广义上的旅游项目除了吸引物之外，还包括旅游设施、旅游服务等。P199
6、旅游目的地：一定地理空间上的旅游资源同旅游专用设施、旅游基础设施以及相关的其他条件有机地结合起来，就
成为旅游者停留和活动的目的地，即旅游地。P10
7、旅游产品：旅游产品是旅游业者通过开发、利用旅游资源提供给旅游者的旅游吸引物与服务的组合，即旅游目的地
向游客提供一次旅游活动所需要的各种服务的总和。P9
8、旅游形象设计：旅游形象指的是旅游目的地，包括其旅游活动、旅游产品及服务等在人们心目中形成的总体印象。
P206
简答
遗址遗迹、建筑与设施、旅游商品、人文活动。
2、旅游产品四种类型：观光旅游产品、度假旅游产品、专项旅游产品、生态旅游产品。
3、旅游需求的认识：（1）旅游需求是一个高层次的精神需求
（2）旅游需求的对象是旅游产品
（3）旅游需求的原动力是人们对自然、文化和对美的追求与渴望
4、旅游消费分类：
（1）从满足人们旅游需求的不同层次出发，分为生存资料、享受资料和发展资料。
（2）从旅游者所购买的旅游消费资料的不同用途出发，分为吃、住、行、游、购、娱。
（3）从旅游消费对旅游活动的重要性出发，分为基本旅游消费和非基本旅游消费。
5、影响旅游消费的因素：
（1）旅游者的收入水平。收入水平决定着消费水平，也决定着需要的层次，从而决定了旅游消费的变化。
（2）旅游者的构成。不同年龄、性别、职业、文化、风俗、兴趣等都影响着旅游消费构成。
（3）旅游产品结构。生产决定消费，旅游产品的构成、价格及质量直接影响旅游消费结构。
（4）旅游者的心理因素。
（5）其他因素。如旅游者的来源构成等。
6、旅游开发
（1）内容：旅游景点建设、旅游区交通基础设施建设、旅游接待、
服务设施建设和旅游市场的开拓。
（2）目的和任务：经济效益、社会效益和生态效益。
（3）四个关键环节：引人、留人、留钱、留心。
7、旅游规划中涉及的基本问题：
（1）旅游资源的考察、调查、分类及评价
（2）旅游市场的调查、分析与预测
（3）旅游开发的指导思想、发展目标与主要对策
1、我国境内旅游资源划分八大类：地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、
（4）旅游产品的设计、开发与经营
（5）旅游活动及旅游业的空间组织及功能分区
（6）旅游设施建设的重点项目策划及布局安排
（7）旅游开发效益及其灵敏度分析和风险应对方略。
8、系统科学论 P15
旅游系统包括旅游主体子系统、旅游客体子系统、旅游媒介子系统和旅游环境子系统。
（1）旅游主体子系统由旅游目的地游客构成，包括游客的数量、结构、需求等。
（2）旅游客体子系统是旅游者购买的产品，也是旅游目的地建设的核心内容。旅游客体不仅包括旅游目的地旅游资源，还包括在目的地所进行的一系列旅游活动。
（3）旅游媒介子系统是为游客由居住地到目的地往返，以及在目的地各种旅游活动提供的相关服务的综合体系。包括基础设施（给排水、供电、供热等）、住宿餐饮、交通运输、景区解说等。
9、区位理论与空间布局论P17
旅游区位论涉及5个方面概念，即地理区位、资源区位、经济区位、市场区位和交通区位。
10、可持续发展理论P24
（1）可持续发展关注的核心问题是PRED（人口、资源、环境与发展）
（2）旅游可持续发展的实质就是在旅游与旅游资源和生态环境和谐统一的条件下进行旅游资源开发，开展旅游活动。(这就要求旅游者的增长量、旅游业的发展规模以及旅游开发要与环境承载量、资源保护相协调，形成动态的良性循环)。由此可见，旅游资源的可持续利用是旅游业可持续发展的重要标志。
（3）运用法律手段管理旅游资源，与其他手段相比具有高度的权威性、特定的强制性、相对的稳定性、确切的规范性，是使旅游业保持持续发展的重要手段。
（4）旅游可持续发展的三重含义：①满足需要②环境限制③平等
（5）旅游可持续发展的目标：让人们更加理解旅游能给环境和经济带来的好处；在发展中维持公平；提高旅游地居民的生活水平；为游客提供高质量的旅游感受；保持上诉几个目标所依赖的环境质量。
（6）我国旅游业的可持续发展面临严峻挑战
①旅游的可持续发展思想还未成为旅游业的管理者和投资者的共识，在旅游发展的宏观上未能达到有效的平衡和持续发展。
②规划和建设存在严重问题，如景区建造规划不尽合理，旅游区客流量超载等。
11、旅游资源的特征P35
（1）旅游资源的多样性
（2）旅游资源的地域性
（3）旅游资源的同质性和旅游功能的可替代性
12、旅游资源的类型P37
（1）按照性状划分，分类对象是①稳定的、客观存在的实体旅游资源；②不稳定的、客观存在的事物和现象”
（2）按照主题划分，一般可分为观光型、休闲型、度假型、体验型、文化型、民俗型、购物型旅游资源等。
（3）按照开发程度划分，分为未开发型旅游资源、已开发型旅游资源。
（4）按照规模和范围划分，分为①目的型旅游资源（规模大、范围广的旅游资源）
②片区型旅游资源（小片区域范围的旅游资源）
③点状旅游资源（单独存在的旅游资源
13、旅游资源调查的内容P48
（1）旅游资背景状况调查
（2）旅游资源赋存状况调查:①旅游资源类型调查②旅游资源规模调查③旅游资源分布调查 ④旅游资源等级调查
（3）旅游资源开发状况调查:①旅游业态调查②旅游资源点开发调查
（4）旅游资源周边状况调查 （4）旅游资源的变化性 （5）旅游资源的等级性
14、旅游资源的实地调查P54
（1）调查准备阶段:①人员准备 ②任务准备 ③装备准备
（2）实地调查阶段
①现场调查:a、确定调查区内的调查小区和调查线路b、选定调查对象c、填写《旅游资源单体调查表》 ②组织座谈会③调查组头脑风暴会
（3）调查总结阶段:①《旅游资源调查报告》的编写②数据资料统计分析③图形、影像资料存档
15旅游资源评价的方法P62
（1）资源价值与开发价值相区别
（2）本地资源与外界资源相比较 （3）定性分析与定量分析相结合 （4）一般方法与特殊方法相补充
16、旅游产品的类型P74特征项目内容
（1）按照功能划分①基础层次：陈列式观光旅游自然资源、风景名胜与人文历史遗迹
②提高层次：表演式展示民俗风情与游乐
③发展层次：参与式娱乐与相关活动亲身体验与游戏娱乐
（2）按照性质划分 ①观光旅游产品 ②度假旅游产品③专项旅游产品
17、旅游需求的时空分布规律P115
（1）距离衰减规律 （2）引力模式 （3）旅游刘空间分异 （4）反向旅游
18、旅游需求的新趋势P123
（1）需求理念的成熟化（2）需求过程的深度化（3）需求对象的系统化（4）需求类型的个性化（5）参与性与体验性
19、旅游目的地管理模式P143
（1）国外旅游目的地管理模式
①澳大利亚生态旅游目的地管理模式a、完善的旅游立法体系 b、政府主导 c、全民参与
②瑞士旅游目的地管理模式a、完善的经费保障机制 b、居民参与得到实惠 c、强烈的环保理念
③加拿大旅游目的地管理模式
④法国和希腊旅游目的地管理模式____以市场竞争机制为基础
（2）国内旅游目的地管理模式
①政府隶属模式②景区开发公司模式③景区管委会模式④旅游经济特区模式⑤政府行政模式
20、旅游市场营销的发展趋势P156
（1）由资源和产品营销转向品牌营销（6）由单向营销转向双向互动体验营销
（2）由旅游景区营销转向旅游目的地整体营销（7）由大众营销转向个性化营销
（3）由单一媒体营销转向多元化营销（8）由传统营销转向网络营销
（4）由对抗竞争转向旅游景区联合营销（9）由粗放式营销转向精细化营销
（5）由以旅游产品为中心转向以旅游消费者为中心（10）由国内营销为主转向国外营销
21、旅游规划的类型P174
（1）常见的旅游规划类型：区域旅游产业发展规划、旅游区总体规划、旅游区详细规划、旅游区或旅游项目策划、旅
游区概念性规划。
（2）相关联的其他类型：区域旅游发展战略规划、城市设计、专项规划或策划、近期行动计划、五年规划中的旅游产
业规划、景观设计、专题咨询报告、年度工作计划、实施计划。
22、区域旅游发展规划P174
发展的要素结构与空间布局，安排旅游业发展优先项目，促进旅游业持续、健康、稳定发展。
23、旅游区规划P174
旅游区规划按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。
24、规划编制阶段P177旅游发展规划的主要任务是明确旅游业在国民经济和社会发展中的地位与作用，提出旅游业发展目标，优化旅游业
（1）规划区主题确定
（2）确立规划分期及各分期目标
（3）提出旅游产品及设施的开发思路和空间布局
（4）确立重点旅游开发项目，确定投资规模，进行经济、社会和环境评价
（5）形成规划区的旅游发展战略，提出规划实施的措施、方案和步骤，包括政策支持、经营管理体制、宣传促销、融资方式、教育培训等
（6）撰写规划文本、说明和附件的草案
25、区域旅游发展规划的基本内容：
（1）综合评价旅游业发展的资源条件和基础条件
（2）全面分析市场需求、科学测定市场规模，合理确定旅游业发展目标
（3）确定旅游业发展的指导思想、规划依据和发展战略
（4）明确旅游区域与旅游产品重点开发的时间序列与土地利用的空间布局
（5）综合平衡旅游产业要素、结构的功能组合，统筹安排资源开发与设施建设的关系
（6）确定环境保护的原则，提出科学保护利用人文景观、自然景观的措施
（7）根据旅游业的投入与产出关系和市场开发力度，确定旅游业的发展规模和速度
（8）提出实施规划的步骤、措施和方法
26、区域旅游发展规划的成果要求：P193
（1）成果以文字为主，辅以必要的图纸
（2）规划成果包括规划文本、规划图表及附件。文字须简明扼要
（3）旅游发展规划图表包括区位分析图、旅游资源分析图、旅游客源市场分析图、旅游业发展目标图表、旅游产业发展区划图等
（4）附件包括规划说明、基础资料、调查资料和研究论证报告
（5）图纸包括旅游区现状图、旅游区总体规划图、景点及旅游资源分布图、道路交通网络规划图、保护区级别规划图、分期建设规划图、各类基础设施规划布局图和旅游设施规划布局图。
（6）对于较大的旅游区，图纸比例一般为1/5000~1/10000
对于较小的旅游区，图纸比例一般为1/2000~1/5000
27、旅游项目策划的技术路线P199
（1）基础分析：旅游项目策划要在旅游资源、旅游市场、竞争态势等分析的基础上进行的
（2）旅游项目主题创意
（3）具体项目策划
28、旅游形象设计P206
（1）旅游形象策划的基础分析方法
①地脉、文脉分析：是进行形象策划和市场促销的前提和条件
②旅游者感知分析：对旅游者感知的调查与分析是旅游形象策划的重要依据
③旅游形象竞争性分析：是对其他与规划区旅游资源类似地区的旅游形象进行调查，确定规划区旅游形象的竞争优势，以实施差别定位、错位发展。
（2）旅游形象定位的方法
①旅游形象定位的三要素a、主体个性b、传达方式c、受众认知
②旅游形象定位的基本原则
a、主题标志化原则b、设计生态化原则c、功能多样化原则d、活动参与化原则e、定位动态化原则③旅游形象定位的策略a、领先定位策略b、比拟定位策略c、逆向定位策略d、空隙定位策略
④旅游形象定位的方法 a、资源支撑法b、利益指引法c、综合描述法d、交叉定位法
⑤旅游口号设计方法
以旅游地所处的自然、社会环境为背景、以其赋存的景观资源为基础，将旅游地最具有吸引力优势的特征加以高度抽象并提炼成朗朗上口、便于记忆的话语。
29、旅游区总体规划P234
（1）旅游区总体规划的任务：分析旅游区客源市场、确定旅游区的主题形象，划定旅游区的用地范围及空间布局，安排旅游区基础设施建设的内容，提出开发措施。
（2）旅游区总体规划的内容：
①对旅游区客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测
②界定旅游区范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价
③确定旅游区的性质和主题形象
④确定规划旅游区的功能分区和土地利用，预测规划期内的旅游容量
⑤规划旅游区的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划旅游区内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式
⑥规划旅游区的景观系统和绿地系统的总体布局
⑦规划旅游区其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局
⑧规划旅游区的防灾系统和安全系统的总体布局
⑨研究并确定旅游区资源的保护范围和保护措施
⑩规划旅游区的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施
⑾提出旅游区近期建设规划，进行重点项目策划
⑿提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意见
⒀对旅游区开发建设进行总体投资分析
（3）旅游区总体规划成果要求P235
30、旅游区控制性详细规划P235
31、旅游区修建性详细规划P236
32、旅游环境保护问题P247
（1）规划指导思想与环境影响现状评价①规划指导思想②环境影响现状评价
（2）旅游环境保护与环境保护培育规划
①生态保护区保护②自然景观保护区保护③史迹保护区保护④风景恢复区保护
⑤风景游览区保护⑥旅游发展控制区保护⑦风景保护等级划分与保护
（3）旅游环境保护措施
①旅游环境保护项目及其范围规划②旅游环境保护教育与管理③合理布局各类用地
④旅游环境修复和维护措施规划⑤维护自然生态系统的平衡规划⑥治理“旅游公害”规划
33、景观塑造问题P253
34、滨海旅游产品开发P92
35、乡村旅游产品开发P95
36、历史城镇旅游产品开发P98
37、节庆旅游产品开发P101
推荐第8篇：产品开发岗位职责
技术总监职务描述为http://整理发布，类型为岗位管理，本站还有更多关于岗位管理，人力资源管理培训岗位管理的资料。正文：岗位名称技术总监岗位编号 所在部门岗位定员
直接上级总经理工资等级二级
直接下级技术开发部、品管部薪酬类型
所辖人员岗位分析日期2002年2月
本职：负责组织和领导公司的产品开发、技术改良建立公司质量管理体系并组织实施确保公司产品开发满足市场需求并保证公司产品达到目标质量水平
职责与工作任务：
权力：
公司重大人事、财务、业务决策建议权
公司发展战略、技术开发战略和质量管理战略建议权
权限内技术开发方案的审批权重大技术开发方案的审核权
权限内公司质量管理标准的审批权重大质量事件的裁决建议权
新产品开发可行性研究的审核权和新产品开发成果的组织评审权
权限内的财务审批权
对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权考核评价权
对所属下级的工作的监督、检查权
对所属下级的工作争议有裁决权
产品开发主管的岗位职责为http://整理发布，类型为岗位管理，本站还有更多关于岗位管理，人力资源管理培训岗位管理的资料。正文：产品开发技术员 职位名称产品开发技术员职位代码所属部门
职系职等职级直属上级产品开发工程师
薪金标准填写日期核准人
职位概要:
协助产品开发工程师完成产品研制、开发的日常事务工作
工作内容:
%协助产品开发工程师完成产品研发项目；
%按进度完成工作计划及时记录各种工作要素编制齐全的产品文件；
%严格遵循新产品开发流程保质保量完成试样；
%会同产品工艺工程师完成试生产处理试生产中的设计问题；
%指导样品的制作并对性能指标进行验证；
%协助质量、市场部门解决客户技术问题协助销售部搞好客户服务
任职资格:
教育背景:
◆理工类专业本科以上学历
经验:
◆2年以上相关行业工作经验
技能技巧:
◆熟悉公司的工艺工序、工作原理；
◆具有良好的英语阅读能力；
◆掌握AutoCAD、Office等相关计算机软件；
◆熟悉工程设计软件者为优
态度:
◆工作认真积极有较强的责任心；
◆能吃苦耐劳主动性强具有良好的沟通技巧和团队合作精神 工作条件:
工作场所:办公室以及生产场所
环境状况:基本舒适
危险性:基本无危险无职业病危险
直接下属间接下属
晋升方向轮转岗位
推荐第9篇：市场开发岗位职责
1在市场策划部的领导下，进行市场开发工作。 2 积极参与市场调研和预测，共同制订市场营销计划，确定经营目标。 3 有责任跟踪市场形势的变化和客户需求的变动。 4 拓展市场业务，开发营销项目，构建营销渠道的种类和能力。 5负责市场战略规划的起草的制定工作。 6有责任协同综合管理部提高整个营销队伍的营销理念。 7参加广告宣传计划的制定工作。 8参与编辑市场信息报告和市场动态。 9有责任收集市场发展信息。
推荐第10篇：开发总监岗位职责
1.负责公司软件部门的行政管理和技术管理。2.负责制订和执行软件开发部门的工作计划。3.负责制定软件开发部门的长期发展战略。4.精通产品开发流程,控制公司所有产品的开发流程。5.协调研发部门和市场部门之间的工作接口。6.对产品开发进行严格的项目管理控制。
第11篇：开发管理员岗位职责
1.协调开发小组的内外部沟通工作。2.编写联机帮助、用户使用手册、用户维护手册等用户文构。3.对各个模块和整个软件进行版本管理，保存和维护所有阶段成果。4.对各开发人员的阶段文档进行形式检查,保证软件开发的配置完整，质量可靠。5.跟踪软件项目开发进度，并进行监督、提示和总结报告。6.负责产品开发文档管理和开发资源整理。7.负责部分测试工作及测试文档的编写。
第12篇：市场开发岗位职责
市场开发岗位工作内容与要求
1.及时、准确、全面搜集整理应用乙酸叔丁酯批量生产的用途，定期提供批量生产应用一览表信息。
2.按照批量生产用途，全面准确及时低查寻不同生产状态的用户，并逐一电话对接确认，及时与终端业务员对接；实地调查，定期整理用户查询、电话对接、实地调查等表格的信息。
3.根据产品特性、专利资料、行业信息等资料，准确、真实、全面及时地查询乙酸叔丁酯新用途以及在新领域的应用。及时查寻对应用户，电话对接，实地调查等工作。定期提供新用途、新应用领域以及新用户一览表信息。
4.及时协助其他业务员做好产品售后服务工作。
5.编写当期用途、用户开发计划，并实施。
6.配合与服从营销部过程控制工作。
7.配合其他岗位做好相关事务。
8.制定当期学习计划，全方位提升自己工作能力。
10.完成领导交待的其他工作。
第13篇：开发总经理岗位职责
开发总经理岗位职责
1、根据集团公司总体发展规划，负责制定公司长期（一般为三年）规划和年度、季度、月度房地产开发计划和利润目标，并组织实施保证各项计划和利润目标的实现。
2、负责建立和健全公司管理机构、规章制度、岗位职责、激励机制、工作流程，协调公司各职能部门的工作，负责对各部门负责人的工作考核，保证公司管理科学、合理、快捷、有效。
3、严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本和项目开发成本。
4、全面负责房地产项目可行性分析论证、风险评伏、政府报批、
5、招投标、施工管理、成本控制、竣工验收及营销等工作。
6、组织安排与政府部门合作单们及客户等各方面关系的公关工作，维护与提升公司形象和声誉。
7、对开发项目的设计、工程、成本、营销负直接领导责任，负责各部门的日常管理工作。
8、负责房地产项目规划、设计工作、开发方案，组织有部门、志家审核规划设计等方案
9、负责项目勘察、设计委托及管理工作
10、审批图纸会审记录、施工组织设计、签证等关键性工作等工作把关。
11、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招标工作。
12、工程项目成本、质量、进度工作的全程管理、监督、监控。
13、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调。
14、全面把握工程验收并组织与物业交接工作。任职资格要求：
1、建筑、工程等相关专业大专以上学历；
2、3年以上房地产公司高级管理工作经验
3、有主持3个以上房地产开发项目全程运作的成功案例，熟练掌握房地产项目的前期、选 址、规划、用地、施工、营销推广 、物业管理等流程；
4、具备较为丰富的社会资源和行业资源；
5、具备廉洁、诚实、勤勉、负责等优良品质.
6、精通现代企业管理，具有优秀的组织决策能力、市场洞察分析能力、行业认知能力、商务谈判能力、财务筹划能力、团队领导能力、沟通协调能力。
第14篇：房地产前期规划
●市场定位与产品设计定位：
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议
● 市场推广策划：
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼 项目案名建议找房地产资料,到中国地产商
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
● 项目销售策划（项目销售阶段）：
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
第15篇：房地产销售规划
房地产销售规划
目录
一、划分市场内的客户类别，确定策略目标1
1、房地产开发公司是绝对占领 3
2、各种工程公司是公司绝对控制 3
3、其他工程公司是一些具有边缘资质的工程公司 3
二、深入实际调查，建立客户档案 4
第一、档案信息必须全面详细。4
第二、档案内容必须真实。4
第三、对已建立的档案要进行动态管理。5
三、目标内部分解，指标责任到人 5
四、定位竞争对手，制定攻守方略 6
（一）、重点突破，靶向瞄准。6
（二）、系统分析，知已知彼。6
五、细化人员管理，夯实市场基础 7
（一）、任务管理 7
（二）、价格管理 7
（三）、信用管理 8
（四）、跨客户群营销管理 8
六、完善激励措施，鼓足销售后劲 9
（一）、营销人员的激励 10
（二）、超额完成任务营销人员的激励 11
七、我们公司内部相应的体制建立，机制的完善 12
（一）、部门分工进一步明确细化。12
（二）、工作计划性要进一步加强。12
（三）、相应的职能部门应该建立或者其他部门的工作职能要转变。
12
客户行业分析是一个公司整体营销战略规划的一个有机组成部份；也是销售规划在执行中的具体体现。可以说，市场区域划分和客户分割的操作成败在很大程度上决定着公司的整体营销业绩。我们今年的营销区域划定在地区。根据个人的实践经验我认为，可以采取以下七个步骤来开展区域市场客户的营销工作。
一、划分区域市场内的客户类别，确定策略目标
首先，确定范围，定位类型，客户营销策略具体化。
通常来讲，市场与销售的开拓，总是存在一个逐步扩展的过程，很少有哪一家公司一开始就齐头并进地开发全国范围的市场。这就要求不同规模、实力的企业，不同产品结构的企业，必须确定大小不同的目标区域市场的空间范围．在具体确定了区域范围后，必须对区域市场进行分类定位，划分出不同的客户类型，如我把我们公司的客户分为房地产公司、土建工程公司、市政园林工程公司、消防智能化工程公司、其他工程公司。不同类型的客户，推行不同的营销策略：
1、房地产开发公司是绝对占领（现指在我们营销区域内有或者将有开发项目的公司）的客户，对这类公司必须确保投入，将营销触角应解除到市级房地产公司和临时的项目开发公司层面进行深度营销，牢固地占领终端网络对区域市场进行精耕细作；
2、各种工程公司是公司绝对控制（土建工程公司、市政园林工程公司、消防智能化工程公司）的客户，对这类公司应该重点投入，但因这部分客户太多太杂，每个客户的关系网络不尽相同，同时需求各异。对此我们应采取经销商（代理商）与终端相结合的渠道策略（30%投入花在经销商身上70%投入花在终端上），有重点、针对性地与竞争对手开展竞争；
3、其他工程公司是一些具有边缘资质的工程公司，因为他们从事的是建筑工程中边缘项目，工程的总份额决定了这类公司的大小和规模以及影响力对都较小。这类公司没有必要太大投入人财物力，采取终端营销和重点大客户的营销模式即可。
其次，进行客户细分，确定每个类别客户的具体业务拓展目标。在确定了类别后，再综合考虑资质等级、行政区划、人口数量、消费水平、交通条件、客户分布、政策投入等相关因素，将该客户进一步细分为目标客户、潜在客户、机会客户、签约客户、忠实客户等五个等级。并具体确定每个等级客户的市场开发和产品推广进度、目标任务（含销售数量和销售金额）、目标市场占有率等。
二、深入实际调查，建立客户档案
虽然确定了本类别内的目标客户的名称，但此时我们可能对它还一无所知或知有不尽，这就要求我们的业务人员必须进一步开展深入实际的调查工作，详细、真实地了解它们的相关情况。通常的做法是建立目标客户档案。客户建档工作有三点值得注意：
第一、档案信息必须全面详细。客户档案所反应的客户信息，是我们对该客户确定一对一的具体销售政策的重要依据。因此，档案的建立，除了客户名称、地址、联系人、电话这些最基本的信息之外，还应包括它的资质等级、经营特色、行业地位和影响力、资金实力、商业信誉、与本公司的合作意向等这些更为深层次的因素。
第二、档案内容必须真实。这就要求业务人员的调查工作必须深入实际，那些为了应付检查而闭门造车胡编乱造客户档案的做法是最要不得的。
第三、对已建立的档案要进行动态管理。建立客户档案并不是一项一劳永逸的工作，在开拓市场之初填完一张表后就让它在文件柜里睡大觉，这样的档案对我们的营销工作毫无帮助。我们的业务人员需要通过高频率拜访，及时获悉客户各方面的变更和变动，将对应的档案信息内容更新，做到与市场实际与客户实际相吻合。
三、目标内部分解，指标责任到人
每一个类别的客户群，才是一个公司最基层的营销团队。虽然这个团队可能只有为数极
少的2-3个人，但我们仍有必要将销售目标和任务落实到这个客户群的每一个业务人员身上，而不是仅仅摊派到营销小组，更不是只停留在部门。从公司到营销中心，从营销中心到我们软件平台销售部，从我们部门到营销小组，从营销小组到个人，这才是一条营销目标内部分解的完整路线。
指标责任到人，一方面可以确保目标计划实现的可能性，因为它将长远目标和整体目标细分为近期目标和局部目标后，化远为近化大为小，更能让业务人员看到完成任务的希望，更能鼓舞士气。另一方面还可以真实地评估每一个业务人员的销售业绩。因为某一个营销小组没有完成销售目标任务，并不等于小组内部所有的业务人员没有完成任务。考核到人，有利于激励先进鞭策落后，有利于发现和培养新的业务骨干，有利于防止客户群营销团队过早老化。
为了促进每个业务员尽可能多地完成销售任务，可以以月、季、年为赛期，以单个客户群甚至以全部客户群为赛区，开展业务人员销售竞赛活动，让业务员在学比赶超的愉快氛围中轻松完成任务。
四、定位竞争对手，制定攻守方略
（一）、重点突破，靶向瞄准。
在我们现在划定的区域市场上与同行竞争时，没有必要把所有同行都当作竞争对手。同行并不一定就是“冤家”。因为大家虽然是同行，但彼此的产品结构可能迥然不同，渠道策略可能大有差异，目标客户也许完全不一样。以“机枪扫射”的方式向所有的同行发起进攻只会空耗自己的实力。明智的做法是通过仔细比较双方的产品结构、渠道策略、目标客户的等多重因素后，选择1-2个对立的同行作为我们的竞争对手，再集中火力摧毁之。
（二）、系统分析，知已知彼。
市场如战场，只有做到了解自己了解竞争对手，方能百战不殆。要做到知已知彼，营销人员必须对自己、对竞争对手进行系统的分析。具体分析时，我们可以利用SWOT分析法，从产品功效、生产工艺、技术含量、包装档次、价格定位、品牌形象、渠道策略、销售政策、宣传支持等几个方面入手；看看自己在哪些方面占有绝对的优势，在哪些方面又处于相对的劣势；竞争对手对自己最大的威胁是什么，自己战胜竞争对手的控制市场的机会又有多大。只有以己之长攻人之短，避己之短守人之长，发挥自身的竞争优势，找准攻击对方的突破口，才能在竞争中处于不败之地。
五、细化人员管理，夯实市场基础
对营销人员要激励，更要管理。过度的激励容易让营销人员牵着鼻子走，唯有细化的管理才能确保区域市场长治久安。这种管理的细化通常体现在对员工的任务、信用和跨客户群的管理上。
（一）、任务管理
在第三步中，我们已经将销售目标在公司内部做了分解。但只做到这一步还不够，因为这还不是销售目标任务的市场分解。只有将年度和月度销售任务落实到每个业务员对应的、具体完成销售的客户身上，任务才算落到了实处。由此可见，区域销售目标外部分解的完整路线应该在内部分解的基础上更进一步，即从公司到区域，从区域到分区，分区到个人，从个人到客户。
（二）、价格管理
对客户而言，我们的价格的稳定性比价格高低更具吸引力。有一些公司的业务人员，为了表明对大小客户（这里所谓的大小仅仅是从客户自身的规模大小而非从本公司产品在客户销售中所占的比重大小角度而言）的不同重视程度或支持力度，通常是按客户的规模而不是客户的类型来确定供货价格，结果在价格管理上先自乱阵脚。为了维护价格的稳定性，首先要做到让相同类型的客户群享受相同的价格政策，如所有房地产群的客户享受一种相同价格，所
有土建工程群的客户享受另一种相同价格。
（三）、信用管理
如果忽视了对营销人员在业务活动中的信誉等级的考核，最终可能会导致业务人员完成了销售任务却扰乱了市场，甚至一夜之间卷铺盖走人给公司造成巨额的呆死账款。因此，对每一个营销人员的销售动态，都要随时掌握，特别是必须控制数据库德累计试用额度及协同办公系统的累计试用时间。具体可建立营销人员管理卡，采取信用等级评估、设定饱和试用时间、控制服务款结算周期等办法来加强对营销人员的信用管理。
（四）、跨客户群营销管理
跨客户群营销最容易使各个客户群之间价格体系造到破坏，也最容易使营销人员对产品的日后销售工作失去信心。要想及时发现跨客户群营销现象，业务员只要做到勤于拜访客户经常查看我们产品的销售流向就可以了；但要想有效防止跨客户群营销现象，我认为必须走标本兼治的道路。
治标的做法主要有以下几种：
1、事先明确跨客户群营销责任。公司与业务人员之间签订责任状、公司与代理商之间签订严密的销售合同，三方事先达成书面协议，为处罚恶意的跨客户群营销分子提供法律依据。如有跨行业的客户出现由公司指定营销人员，指定按先到先得、主项为先的原则。
2、与营销人员联手抵制。将当签单的销售额或销量累计到被侵入客户群的营销人员的业绩中，作为有效任务之一。同时，从当次签单客户已完成的销售额或销量中，扣除相应部份。
而治本的关键在于建立公司和员工一体化的战略联盟合作关系，双方结成利益共同体，把产品的销售都当成自己的事来做，才可能实现真正意义上的市场控制，彻底解决跨客户群营销问题。当然这还得依托整体营销理念转变和营销水平的提高。
六、完善激励措施，鼓足销售后劲
区域划分、客户分类、实地调查、目标分解、对手定位、人员管理等各项基础工作完成后，每个业务人员和他所具体负责的客户也都分别打拼出了自己的销售业绩，下一步就到了该翻开功劳簿论功行赏的时候了。
（一）、营销人员的激励
关于自身业务人员的考核激励，虽然不同公司有不同的考核办法。但通过研究比较，我又发现这些办法无一例外地有着如下几个共性：
1、总体原则都是“数字论英雄，业绩定成败”。因为市场不相信眼泪和汗水，也不相信苦劳和疲劳，只相信功劳。所有的功劳都要拿具体的数字和业绩来说话。所谓工资定等级，奖金靠业绩；收入有多少，全凭真本事。
2、都有比较全面的考核指标和比较详细的奖罚细则。不是以偏概全，也不是靠拍脑袋办事没有奖罚执行的具体标准。以考核指标的全面性为例，以利润、任务、费用、应收账款、我们提供的服务不同、客户群不同、日常工作等为基本的考核项目。
3、考核措施都是稳中有变。客户的营销工作从一个阶段发展到另一个阶段后，对应的考核管理办法也会与时俱进，日渐完善。
4、纵比和横比相结合。因为每个业务人员和每个客户群的基础都是不相同的，基础好的客户群业务员可能不劳而获坐享其成；基础差的客户群业务员可能要拼死拼活才勉强达到一定标准。如果一概而论地采取业绩绝对值的考核方式将有失公平。纵比就是将业务人员这一考核周期的业绩与他上一考核周期的业绩相比较，如某一业务员的业绩增长率=（当月实际签单量-上月实际签单量）÷上月实际签单量；横比就是将业务人员的个人业绩与区域营销团队的整体业绩相比较，如某一业务员的业绩份额=个人签单量÷区域整体签单量。而这些纵向和横向的相对比值才是团队成员排名的最终业绩数据。
（二）、超额完成任务营销人员的激励
除了已完成任务业务人员需要激励外，超额完成任务营销人员同样需要激励：任务完成好的营销人员会向公司要更多更大的政策支持；任务完成欠佳的营销人员也会要求公司调整任务指标。关于超额完成任务营销人员激励我认为有两点要特别注意：
1、对超额完成任务营销人员同样需要全面综合考评。有人对业务人员抱着“有奶便是娘”的单纯态度，只考核业务人员的绝对签单量，这是不科学的。我们应该全盘地考核营销人员的一系列指标：如任务完成率（目标客户的调查率、潜在客户的接触率、机会客户的沟通次数以及签约客户量等等情况）、销量增长率（当月与去年同期相比或当月与上月相比）、利润率（必须扣除成本、促销、返利等支持政策性投入）、价格管理、跨客户群营销、回款周期长短，等等。
2、不要一时头脑发热为了让营销人员重视本公司的产品而增加虚假性的激励承诺；也不要轻易改变对营销人员已有的激励措施降低激励力度，或截留公司的奖励政策为己所用。贪一时的小利只会使你永久地失去人才，失去客户，失去市场。内外兼顾公平合理的考核激励措施，将为下一个营销周期的营销工作打下基础，鼓足后劲。
七、我们公司内部相应的体制建立，机制的完善
公司开展营销工作以后相应的运营体制就应该建立起来，各种保障机制也应该为此进一步完善
（一）、部门分工进一步明确细化。现在的公司各个部门之间的工作分工不是很明晰，工作内容也有交叉和重叠的现象，比如协同办公平台登陆界面的需求分析会就不应该营销部门所应该独立开展，产品的PPT介绍也不应该只有小程一个人完成。人员培训和市场调查业不是我们一个部门的事情。这样下去我们部门的工作效率怎么能不低下，我们的产品进入市场的进度将会数次推后。我们公司现在也只是在创始阶段，管理上比较好控制，人员也较少积极性也比较高。所以弊端我们往往就会忽视。但是当公司日益发展壮大之后将会产生一项工作分配下来各个部门互相推诿，有了工作失误找不到责任人的现象，这将大大降低公司的凝聚力和竞争力。
（二）、工作计划性要进一步加强。公司中层以上例会要制度化，会上各个部门上周的工作要汇总，下周的工作要安排，如有各个部门配合的工作也好在会上就通气，以便下周部门之间协调安排。
（三）、相应的职能部门应该建立或者其他部门的工作职能要转变。营销工作开展以后，有些工作要其他部门完成。一个公司的营销成败不仅仅取决于营销部门，是要各个部门来配合的。我觉得把我们公司现在提供的是一种服务更为贴切，也更便于我们营销工作的开展。在我们和客户建立良好合作意向以后，客户将进入试用阶段和实施阶段，而我们软件平台销售部的人员将大面积和多个客户接触，不可能有精力去和客户交流使用时的种种问题，否则我们将被个别客户缠住，我们的工作效率亦会大大降低。一个软件的成功应用和一种服务的圆满完成实施阶段是很关键的一环。有多少软件公司输在了实施环节？作为销售部我们在试用期和实施阶段将担负客户与公司的桥梁作用，以及商务环节的工作。客户的培训和软件实施，各种后期问题的处理应该由公司的其他部门完成。这部分工作我觉得应该早做部门、人员及制度上的储备。
走到了这一步，营销工作也可以算得上功德圆满了。
第16篇：房地产项目开发计划
房地产项目开发计划3篇
（414字）
房地产项目开发计划主要阶段,土地获取阶段,规划设计阶段,开工开盘,工程建设,竣工入住,售后及移交等.各阶段的详细分工计划，详情见附件表格。办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图） 项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
第17篇：合资开发房地产合同
合资开发房地产合同
中方公司和外方公司作为合营双方，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和中国其他有关法律、法规、本着平等互利的原则，通过友好协商，在中华人民共和国省
第二章合营双方
第2.1条本合同的双方为
中方：公司（以下简称“甲方”）
地址：
法定代表人：
外方：公司（以下简称“乙方”）
地址：
法定代表人：
第三章成立合资经营公司
第3.1条甲乙双方根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和中国的其他有关法律法规，同意在中国境内以中外合资经营方式建立有限责任公司，合营公司名称为。
合营公司的法定地址：
第3.2条 合营公司的一切活动，必须遵守中华人民共和国的法律、法规和有关条例的规定。其合法经营权受中华人民共和国法律、法规的保护。
第3.3条 合营公司的组织形式为有限责任公司。甲乙双方以各自认缴的出资额对合营公司承担责任，双方按其出资额在注册资本中的比例分享利润和分担风险和亏损，但合营双方有特殊约定的，遵从特殊约定。
第四章宗旨、经营范围和规模
第4.1条 宗旨：本着经济合作和优势互补的原则，采用先进经营模式和科学管理方法，使投资双方获得满意的经济效益。
第4.2条 合营公司的经营范围是：。
第4.3条 经合营公司董事会同意，合营公司可以调整经营范围。
第4.4条 项目概况
甲乙双方成立合营公司，并以合营公司名义共同开发以下项目：
1、项目；
2、项目。
上述项目的具体情况详见附件。一切有关本合资合同及上述项目的资料都被视为机密资料。除非甲方或乙方应相应法律、法规的要求披露上述信息，否则，双方在未经对方同意的情况下，均须严守秘密，不得泄露上述任何资料。
第五章投资总额与注册资本
第5.1条合营公司的投资总额为人民币万元（小写：￥ ）。
第5.2条合营公司的注册资本为人民币万元整（小写：￥ ）。合营双方的出资额和出资比例如下： 甲方认缴的出资额为人民币万元整（小写：￥ ），占%；
乙方认缴的出资额为人民币万元整（小写：￥），占。
双方将以下列方式出资：
甲方：；
乙方：（以外币出资，按缴付当日中国人民银行公布的牌价汇率折算）。
第5.3条出资期限
自合营公司取得工商部门颁发的营业执照之日起个月内，甲方将全部出资额即人民币万元整（小写：￥），通过电汇或转帐方式汇入合营公司指定帐户，同时乙方将全部出资额即（小写：￥），（或等值外币），通过电汇或转帐方式汇入合营公司指定帐户。
第5.4条追加投资
合营公司若因经营需要，在甲乙双方完成注册资本认缴及甲方负责的土地费用和乙方的投资款全部到位后，须进一步追加投资时，可以以合营公司名义向境内外金融机构融资。若合营公司无法获得金融机构融资款项的，则甲乙双方应当按照1：1的比例以股东贷款方式追加投资。
第5.5条股权转让
合营一方转让其于合营公司全部或部分股权时，另一方在同等条件下有优先购买权。合营另一方在取得拟转让一方有书面通知之日起的个工作日为该优先权先使的期限，合营另一方如果明确表示放弃优先购买权的，则转让一方可向第三转让其全部或部分股权，但向第三者转让股权的条件，下得比向合营另一方转让的条件优惠。
第5.6条保证
甲乙双方应保证所放缴的出资是自有资金。
合营公司任何一方不得以合营公司名义取得的贷款、租赁的设备或者其他财产以及合营者以外的他人财产，作为自己的注册资本。
合营公司在经营期间，如须向金融或非金融机构进行融资，应经合营公司董事会同意，由合营双方根据其在合营公司的股权比例提供担保，以合营公司的名义进行融资。
合营公司在经营期间，若因宣传、营销等经营需要，合营公司可用甲方或乙方的商标及品牌作推广之用。
甲乙双方保证任何一方最终持股方保持不变，除非得到对方书面同意。
第六章合营双方责任
第6.1条自本合同签订之日起日内，共同成立合营公司筹备联络小组，负责合营公司设立等有关事宜，该联络小组在合营公司营业执照颁发后即终止工作，相关工作转由合营公司负责处理。
第6.2条合营双方责任：
6.2.1 甲方责任
（1）作为合营公司的中方投资者办理为设立合营公司向中国政府有关主管部门申请批准等手续；
（2）按照双方约定按时缴纳注册资本；
（3）负责项目的动迁、拆迁工作；若上述项目在设计建设工作过程中，合营公司受到第三方的投诉、索赔或诉讼，如因设计、建筑质量、工程工期延期问题而引起的，由合营公司负责处理，并承担因此而发生的费用，如拆迁合同引发的投诉、索赔或诉讼，由甲方负责处理并承担由此而发生的费用；
（4）负责办理项目农用地转建设用地手续，土地出让等相关手续及落实项目土地拆迁工作，使合营公司在取得营业执照后的项目的开发权及以合营公司为权利人的
（5）负责承担项目土地使用权有关的费用（包括：土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿、安置补助费、土地出让金、收购项目用地上现有房屋的费用，居民补偿费用，旧屋拆除及材料清理费用，但不包括双方约定的回迁面积对应的费用）；
（6）派出管理人员，与乙方共同管理合营公司、协调经营业务。
6.2.2 乙方责任：
（1）派出联络人员，配合甲方办理合营公司设立有关事宜；
（2）甲方向中国政府有关主管部门办理审批手续过程中如需乙方协助，乙方应当予以积极配合；
（3）按照双方按时缴纳注册资本；
（4）负责在合营公司取得营业执照后个月内，向合营公司提供人民币万元整（小写：￥ ）的投资款；
（5）在以甲乙双方的名义或合营公司名义取得项目土地上使用证一个月内，乙方向合营公司提供人民币万元整（小写：￥ ）的投资款；
（6）合营公司成立后，双方同意以合营公司名义由乙方另行再垫付人民币万元整（小写：￥）作为项目（二期）的部分拆迁费用，以取得该二期项目的土地开发权，甲方保证乙方作为本项目的唯一合作伙伴，在合营公司取得该项目的土地使用权前，甲方以项目的股权作抵押或在乙方同意的前提下提供其他方式的担保，如合营公司最终未能在乙方垫付款项后个月内取得二期项目的土地使用权，甲方应归还乙方已垫付的全部资金；
（8）协助办理合资公司委托在国际市场上采购设备和原材料等有关事宜；
（9）派出管理人员，与甲方共同管理合营公司、协调业务。
6.2.3监管机制
双方一致同意对乙方根据本合同第5.3条和第6.2.2条第（4）项的规定投入的元人民币的资金（即元人民币的注册资本和元人民币的投资款）建立监管机制，甲乙双方或合营公司仅可以在具备以下条件之一后方可运用上述资金中的相应金额，否则均不得擅自运用；
（1）合营公司用于项目除本合同条6.2.1第（5）项以外的日常管理及开发费用，但可运用的金额最多不得超过乙方投资的注册资金总额，即人民币万元整（小￥ ）。
（2）以甲乙双方共同名义或合营公司名义取得项目土地使用证后，合营公司可以运用上述元人民币的资金； 本条款提及的监管机制，甲乙双方同意按以下方式处理：
（1）合营公司除设立基本账户外，另外设立一个监管账户；
（2）乙方投入的元资金（即元人民币的注册资本和元人民币的投资款）先存放于上述监管账户内；
（3）监管账户的私章由乙方保管。
第七章设备、原材料购买、建设施工及物业管理
第7.1条合营公司在批准的经营范围内，所需原材料，燃料等物资，按照公平、合理的原则，在条件相同的情况下，优先在中国境内购买。经董事会决议确须在国际市场购买的，造型、采购、质量、价格由董事会会议确定。
第7.2条合营公司从国外购买的设备，原辅材料等，须按《中华人民共和国商品检验条例》的规定，必须通过中国商检机构检验，符合规定才能进口。
第7.3条 建设施工
由董事会确定招标方案，除得到董事会同意外，各工程的中标准则是以最低回标价及招标文件确定的相关条件两方面来确定建设施工承包商。合营甲、乙方同意地符合投标单位条件的前提下给予甲、乙方或甲、乙方的关联公司都有权行使优先承包权时，双方应当本着平等互利的原则，进行友好协商。 该项目聘用之设计单位、勘察单位、监理单位、测量单位、销售代理单位、公关宣传单位（包括工作内容、开支及报酬等），应经董事会认定并通过。
第7.4条物业管理
甲乙双方同意给予甲乙双方各占50%权益的合资物业管理公司，就承接________项目物业管理工作在同等条件下的优先权。
第八章 董事会
第8.1条董事会由名董事组成，其中甲方委派名，乙方
委派名，董事会由甲方委派，副董事长名由乙方委派。董事和正、副董事长任期年，经委派方继续委派可以连任。甲、乙双方如更换董事，应于日以前以书面形式通知合营公司，其继任者的任期为前任者未任完的日期。 第8.2条董事会的职责及召开
（1）董事会是合营公司的最高权力机构，决定合营公司的一切重大事宜。
（2）董事长是合营公司的法定代表人，董事长因故不能履行职责时，可由董事长书面委托副董事长代理，或副董事长不能代理的，董事长可以书面委托其他董事代理。
（3）董事会会议每年至少召开次，由董事长召集并主持会议，经三分之二以上董事提议，可召开临时会议。
（4）董事会会议应当有三分之二以上董事出席方能举行。经出席董事会会议的三分之二以上董事通过，董事会决议方能生效。
（5）或董事因故不能亲自出席董事会会议，可以委托其中一名董事代为出席，该被委托董事拥有代为投标及表决的权利，且具有与未出席董事亲自投票及表决同等的法律效力。
（6）对于下列重大事项，须经出席董事会会议的董事一致通过才可做出决议：
1、合营公司章程的修改；
2、合营公司注册资本的增加；
3、合营公司的中止、解散、延长；
4、合营公司的合并、分立；
5、合营公司对外提供担保；
6、法律法规规定的其他重大事项。
（7）经所有董事共同签署做成的书面决议与召开董事会会议做出决议具有同等效力。
第九章经营管理机构
第9.1条合营公司实行董事会领导下的总裁负责制，下设若干经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作，经营管理机构设总裁人（由甲方推荐），副总裁人（由甲方推荐名，乙方推荐名），总裁和副总裁由董事会聘请。总裁的具体权限由董事会决定。
第9.2条 总裁的职责是执行董事会会议的各项决议，组织领导合营公司的日常经营管理工作。合营公司的一切重要事务由董事长和副董事长共同签字同意后方可执行（合营公司重要事务的范围由董事会决定），重大问题应报董事会同意后决定。
第9.3条经营管理机构可设若干部门经理，其任、免由总裁提请董事会通过，部门经理分别负责公司各部门的工作，办理总裁和副总裁交办的事项，并按分管的工作范围对总裁和副总裁负责。
第十章劳动管理、工会组成
第10.1条 合营公司员工工资标准、奖励及福利待遇，参照当地同性质、同行业水平执行。有关招聘、辞退、劳动保护、保险、劳动纪律等，依照中国有关法律和劳动部门有关规定办理。甲已双方推荐的总裁和副总裁及高级技术、管理人员的聘请和工资待遇、社会保险、福利、差旅费标准等，由董事会讨论决定。
第10.2条合营公司职工有权按照《中华人民共和国工会法》和《中国工会章程》的规定，建立基层工会组织，开展工会活动，企业应当为工会提供必要的活动条件。
第十一章税务、财务及利润分配
第11.1条合营公司按照中国的有关法律和条例规定缴纳各项税金。
第11.2条合营公司职工按照《中华人民共和国个人所得税法》缴纳个人所得部。外籍员工依法纳税后，其合法收入可汇往国外。
第11.3条合营公司按照《中华人民共和国合资经营企业法》的规定提取储备基金、企业发展基金和职工福利奖励基金，每年提取的比例，由董事会根据企业经营情况讨论决定。
第11.4条合营公司的一切重大开支单据须经董事长和副董事长共同签署方为有效。重大开支的限额由董事会决定。合营公司收付作证使用税务部门制定的发票、海外和港澳地区的发票，必须有中国口岸报关单据或中国海关税单方为有效。
第11.5条合营公司的财务审计聘请在中国注册有会计师审查、稽核。如乙方认为需要聘请其他国家的审计师对年度财务进度审查，甲方应予以同意，其所需要的一切费用由乙方负担。
第11.6条利润分配
项目的实现销售，并保证项目所需要资金的前提下，按如下顺序分配：
1、双方一致同意甲方先行收取人民币万元整（小写：￥）。
2、双方一致同意乙方预先收取项目利润的%作为项目管理费。
3、合营公司利润按规定交纳所得税后，扣除储备基金、企业发展基金、职工福利和奖励基金后所得的净利润，双方再按各自在项目中的股权比例分配。
乙方取得的利润及项目管理费之和为该项目利润的%，在项目最终决算后，多退少补。
项目在实现销售，并保证项目所需资金的前提下，在扣除所得税、储备基金、职工福利和奖励基金后所得的净利润，双方再按各%的比例分配。
第11.7条合营公司的一切外汇事宜，按《中华人民共和国外汇管理暂行条例》和有关管理办法办理。
第11.8条乙方从合营公司分得的利润，按《中华人民共和国外汇管理暂行条例》，由合营公司通过银行汇给外方指定银行的外方帐户。
第十二章合营期限、解散、清算
第12.1条合营公司的合营期限为年，合营公司营业执照签发之日为合营公司的成立日期。
第12.2条合营期限届满前个月内，经双方协商可申请延长合同期限，由合营公司董事会通过后，报原审批机关批准。
第12.3条若未按本合同条12.2条款延长合营期限，则本合同应于合营期限届满之日起终止；
但是若发生下列情况之一的，经合营双方商议并由董事会决议可以做出合营公司解散的决定，提前解除本合同：
（1）合营公司发生严重亏损，无力继续经营。
（2）发生自然灾害，战争等不可抗力造成合营公司严重损失，无法继续经营。
第12.4条若发生下列情况之一的，合营他方有权以书面方式通知另一方在合营期限届满前提前解除本合同，合营公司解散。
（1）合营一方违反本合同规定转让其在合营公司股权份额，并在合营他方发出书面之日起个月内仍未能予以纠正的；
（2）合营一方破产、解散或被责令关闭，无法继续履行本合同的；
（3）法律规定的其他可以单方解除合同事由发生时。
第12.5条合营期限届满或本合同提前解除，则合营公司应当依据法律规定进行清算，合营公司清偿债务后的剩余资产，由全合营双方按其于合营公司所拥有实际股权分配，但若在清算时，甲方已经按本合同11.6条的规定先行收
取项目人民币万元整（小写：￥ ），则合营双方应当对相应项目的剩余资产按1：1的比例进行分配，但本合同14.3条的规定除外。合营公司解散时的清算程序事项按中国有关法律和规定办理和执行。合营公司解散后，本合同即告终止。
第十三章保险
合营公司的各项保险均在中国的保险公司投保，投保险别、保险价值、保期等按照中国的保险公司的现行规定办理。
第十四章违约责任
第14.1条合营任何一方未按本合同5.2、5.3条规定依期提交出资时，从逾期之是算起，每逾期一日，违约一方应缴付其当期出资额的万分之的违约金给守约的他方，除累计缴付应交的违约金外，守约他方有权按本合同第14.2条规定终止合同，并要求违约方赔偿损失。
第14.2条合营任何一方未按合营合同第6.2条的规定如期缴付或缴清其出资款及完成相应土地合同义务的，即构成违约。守约方应当催告违约方在个月内缴付或缴清出资。逾期仍未缴付或者缴清的，视同违约方放弃在合营合同中的一切权利，自动退出合营项目，守约方可以依法要求违约方赔偿因未缴付或者未缴清当期出资而造成的经济损失。由于双方共同过失，根据实际情况由双方分别承担各自应负的违约责任。
第14.3条或甲方未能完成本合同第6.2.1条第（4）项的约定，则乙方有权单方面提前解除本合同并解散合营公司，同时乙方有权收回全部注册资本、投资款以及合营公司提供的股东贷款（如有），但须扣除乙方按照其在合营公司中的股权比例应当承担的合营公司除土地使用权相关费用以外的运营成本。
第十五章不可抗力
合同的任何一方如遭遇地震、台风、洪水、水灾或者战争等其他不可预测事件等不可抗力而不能履行合同的，发事方应立即以传真、电邮或其他书面方式通知另一方，并在随后的15天内向对方提供事件的详情，并由合法机关签发有效证明文件，以解释无法执行合同的理由，双方再根据事件对合同影响的性质，经过协商最后确定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。
第十六章争议的解决
合营双方就本合同的解释或履行发生争议时，应当进行友好协商，若协商不成，应提交华南国际经济贸易仲裁委员会，并根据中国国际贸易仲裁委员会的仲裁规则进行仲裁。仲裁的裁决是终局的，对合营双方具有约束力。
第十七章适用法律
本合同的订立、生效、解释、履行、变更、解除和争议的裁决等有关事宜均以中华人民共和国法律、法规为依据。
第十八章合同生效有其他
第18.1条本合同经甲乙双方正式签署之日起生效，其修改时同。
第18.2条本合同自甲乙双方签署即为具有法律效力文件。合营双方必须严格遵守，任何一方不得擅自终止。
第18.3条本合同未尽事宜，经合营双方协商可以修改补充，并报原审批机构批准，经修改补充后的条款，具有同等的法律效力，作为合同的有效附件。
第18.4条本合同附件作为合同不可分割的一部分，与合同正文具有同等法律效力。
第18.5条合营双方发出通知的方法，如用电邮、电传和传真通知时，凡涉及双方权利、义务的，应随之以书面信件通知。合同中第2.1条所列合营双方的地上即为合营双方的收件地址，或合营一方向合营另一方发出书面通知更改的地址为收件地址。
第18.6条本合同以中文文本为有效文本，正本肆份，合营甲乙双方各执壹份，另贰份由合营公司保存，副本若干份，报有关部门备案。
第18.7条本合同于____年__月_日由合营双方的法案代表人（或授权代表）在___签署。
甲方（盖章）：
法定代表人：
日期：年月日
乙方（盖章）
法定代表人（或授权代表）：
日期 ：年月日
第18篇：房地产前期开发流程
房地产前期开发流程
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1．所需资料
a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）
b．与地块出让单位签署的用地协议
2．办理程序
a．备齐资料
b．到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批
1．编制及所需资料
a．开发单位营业执照
b．开发资质证书
c 用地计划审核意见
d．建筑设计方案（总平面图等）
e．其他相关资料
2．报批程序与报批资料
a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》
b．准备《关于项目建议书报批申请报告》
c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办
1．所需资料
a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地范围）4份
c．土地权属证（复印件1份）
d．联建协议书（复印件1份）
e．选址论证
f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
2．申办程序
a．准备数份项目建议书批复及数份地形图
b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办
1．所需资料
a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
e．申请报告（红头文件）
f．其他需说明的图纸或文件
2．申办程序
a．备齐上述所有资料
b．送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1．所需资料
a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地2份
c．总平面图（3份）
d．建设用地规划许可证及批文
e．申请报告（红头文件）
f．其他需说明的图纸或文件
2．申办程序
a．备齐上述所有资料及1500元支票
b．送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1．所需资料
a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）
b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件
c．项目建议书批文原件及复印件
d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件
g．《住宅项目配套建设审核申请表》
h．《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理
1．所需资料
a．报建工程项目IC卡
b．上海市建设工程设计招标项目登记表
c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）
d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）
e．工程设计任务书
f．建设用地规划许可证
g．工程项目选址意见批文
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1．所需资料
a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b．会议通知书
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．提前三天分送各评委
c．到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书
九﹑建设工程规划设计要求申办
1．所需资料
a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份
b．计划批准文件 1份
c．土地使用权属证件 1份
d．房屋权属证 1份
e．危房鉴定报告
f．地形图（划示用地范围）2份
办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理
十﹑工程项目设计方案深化﹑修改
根据规划局批文要求修改设计方案
十一﹑设计方案审定会召开
1．所需资料
a．设计方案文本 12份
b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份
c．请柬
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门
c．召开方案审定会
十二﹑设计方案送审报批
1．所需资料
a．选址意见书
b．规划设计要求通知单
c．地形图（划示用地范围）
d．设计方案 2份
e．地名批文
f．项目建议书批文
办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理
十三﹑可行性研究报告编制与报批
1．所需资料
a．用地计划审核意见书
b．项目建议书批文
c．用地计划许可证及批文
d．区府土文件
e．营业执照
f．开发资质证书
g．住宅项目配套条件审核申请表
h．资本金出资承诺书
i．设计方案文本
j．其他相关文件
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）
c．送计委报批
十四﹑扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计
十五﹑扩初会召开
1．所需资料
a．扩初设计文本若干份
b．请柬
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门
c．召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复
1．所需资料
a扩初会议纪要
b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见
c．送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
1．所需资料
a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）
b．项目建议书或可行性报告研究报告批文
c．地形图和管线图（划示用地范围）
d．总平面图若干份
e．建设用地规划许可证及批文
f．其他相关资料
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．送住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
1．所需资料
a．上海市建设工程勘察招投项目登记表
b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）
c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）
d．设计中标通知书
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到市勘察招标办办理
十
九、建设用地批准书申办
1．所需资料
a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）
b．土地出让协议
c．其他相关文件
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到区土地局签署协议
c．付款，领取用地批准书
二
十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计
二十一、住宅项目开发计划办理
1．所需资料
a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）
b．项目配套建设条件审核意见通知书
c．建设项目立项批准文件
d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书
e．申请单位现有空置房情况
f．住宅建设配套费交纳情况
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到区住宅局办理
二十
二、建设项目转正
1．所需资料
a．项目转正申请报告（红头文件）
b．可行性研究与扩初批复
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．送计委办理
二十三A、建筑工程项目规划许可证办理
1．所需资料
a．总平面图 10份
b．建筑图 7套
c．结构图（基础）2套
d．给排水图3套
e．建设项目计划批准文件及项目转正单
f．土地使用权或用地批准书
g．应拆房屋权属证明
h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份
i．分层面积表
j．建．筑工程预算书
k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
c．将意见汇总送至区规划局 二十三B、施工招标办理
1．所需资料
a．市招标办授权管理通知
b．招标项目登记表
c．项目建设有关批复
d．总平面图
e．报建表
f．住宅项目新开工计划
g．住宅项目配套条件审核
h．设计中标通知书
i．法人证明或对其代理人的委托书
j．委托机构招标协议
k．代理机构资质
l．资金落实情况证明
m．监理单位资质
n．监理合同
o．建设单位资质
p．建设单位申请材料
q．公开招标发布信息
r．公开招标报名登记表
s．公开招标入围条件
t．投标单位资质审核
u．招标文件报批表
v．招标文件
w．工程量清单
x．招标文件答疑会会议纪要
y．标底
A1．开标情况汇总表
B1．询标记录
C1．评标方法
D1．评标资料
E1．决标情况汇总表
F1．中标通知书
G1．外地施工企业任务量单
H1．中标单位投标资料
I1．未中标单位投标资料
J1．施工合同
K1．设计监理项目流转表
L1．建设项目IC卡
2．办理程序
a．申请授权
b．发布招标信息
c．接受施工单位报名
d．初选入围施工单位，发标书
e．招标文件答疑会
f．开标
g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张
h．办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选
（略比施工招标简单，此处从略）
二十
五、施工许可证办理
1．所需资料
a．申请表
b．建设规划许可证
c．资金入账凭证
d．三通一平的有关证明
e．施工合同副本，廉洁协议
f．监理合同，住宅项目监理登记证
g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料
h．项目施工许可证（施工单位）
i．勘察、设计中标通知书
j．设计监理流转表
k．住宅项目建设开工计划
2．办理程序
a．将图纸分送设计监理、质监站审核
b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改
c．备齐所有资料
d．送市建官处办理
二十
六、商品房计划申请
1．所需资料
a．开发单位资质证书
b．营业执照
c．规划许可证
d．建设用地批准书
e．固定资产填报表
f．项目转正单
2．办理程序
a．备齐资料
b．送计委办理
二十
七、工程开工
1．所需资料
a．施工图纸
b．建设工程规划许可证
c．建设工程施工许可证
2．办理程序
a．发放图纸
b．技术交底
c．工程开工
第19篇：房地产合伙开发协议书
房地产合伙开发协议书
甲方：身份证号码：乙方：王茗生身份证号码：
丙方：身份证号码：丁方：刘明光身份证号码：
甲方、乙方、丙方就吸纳丁方作为共同开发“保利星阁”商住楼的合伙人事宜，在平等自愿的基础上，本着互惠互利、共同发展的原则，经协商一致，签订本协议条款，以期共同遵守执行。
第一条 共同开发项目概况
1、项目名称：“保利星阁”商住楼；
2、项目地址：都匀市斗篷山路（原龙山大道）红旗新村旁；
3、项目地块组成：本项目由1和2两块土地组成，其中1地块面积为㎡；2地块面积为㎡。同时在本协议签订前，1地块属于甲方、乙方、丙方所有，2地块属于乙方和丁方单独所有；
由于本项目系在上述两块土地上共同规划的，为了方便阐述和分清各方的责、权、利，故在1地块上形成的建设规模简称为星阁1，在2地块上形成的建设规模简称为星阁2。备注：建设规模以可建的面积为准，并以书面方式明确。
4、项目建设规模
总建筑面积为44356.6㎡，规划总层数为-1F+3F+22F, 其中：地下室面积 1
2076.6㎡，商业面积（即一～三层）6217.6㎡，住宅面积（即四层～二十五层）36062.40㎡。
上述指标目前已经都匀市城乡规划委员会通过，批准文号：匀规委议（2011）1号，尚须获得政府正式批准文件和办理土地出让金补交手续。
特别提示：本项目原批准层数为12层，建筑面积为㎡。
第二条合伙方式、股份比例
1、本项目以都匀保利房地产开发有限责任公司的名义进行开发。
2、丙方向本项目投资人民币壹仟万元整，成为项目星阁1的股东，各方在项目星阁1的股份比例分别为：
1）甲方持有股份%；
2）乙方持有股份%；
3）丙方持有股份%；
4）丁方持有股份%；
甲方、乙方、丙方、丁方按照上述股份比例，对项目星阁1产生的利润进行分配和承担风险。
本协议签订后，即展开项目清算，清算后并以书面方式载明甲方、乙方、丙方、丁方的实际投入资本金。在项目达到盈亏平衡后，经各方协商一致，在不影响项目的情况下，各方可先收回各自的资本金；
3、因项目星阁2系乙方和丁方单独所有，即乙方和丁方享有其产生的利润和承担风险。
第三条项目开发方式
1、本项目由乙方和丁方为主体组建项目部，负责项目的前期策划、拆迁安置、规划设计、施工、销售等一系列贯穿项目开发的工作。
甲方、丙方对项目行使监督权，监督权的实施具体由各方协商。
当项目出现重大事宜时，各方应以保证项目顺利进行的前提下，在第一时间作出决定。
2、项目的运作方式首选为：以丙方投入的人民币壹仟万元作为项目的运作资金，实施短平快的运作形式。若该资金不足，在各方协商一致后，可寻求银行贷款。若无法取得银行贷款，再由各方按照股份比例投入资金，所投入的资金分别为各方的资本金。
当出现需要各方再投入资金时，若某一方不能按要求投入应投入的资金时，各方应在公平合理和保证项目顺利进行的前提，友好协商达成一致结果，必要时，再签订相关补充协议。
第四条其他约定
1、本协议签订后，在7日内与都匀保利房地产开发有限责任公司签订有关协议。
2、本协议签订后，在日内设立项目银行专户，丙方在设立后日内，将人民币壹仟万元打入专户内。
3、本协议签订后，各方应齐心协力使项目尽快实施和正常运转，当重大事宜出现意见不一致时，遵循少数服从多数的原则。
4、当项目完成后，出现未销售的不动产，各方可按照股份比例进行分配该不动产。
5、本协议未经事宜，由各方友好协商，并签订相关书面文书。
6、本协议在签订后，若不能获得政府批准建设25层的文件，丁方有权选择解除本协议，并收回投入的资本金人民币壹仟万元整。
7、本协议一式四份，各方各持一份，具有同等法律效力，自签订后生效，协议项下条款履行完毕后失效。
甲方：乙方：
丙方：丁方：
地点：
日期：年月日
第20篇：房地产项目开发流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大
幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
