房地产项目开发流程
1：总体：
获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？
2：获得土地的几种方式：
A：竟拍B：项目转让C：项目合作
问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳? 3：确定土地的性质：
问题3：老厂矿用地如何变性？
4：项目规划报建：
A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。
B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。 C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。
D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。
注：以上A\\B项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。
5：项目工程建设：
A：前期三通一平（为施工做准备）。
B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。
C：办理质量监督手续（质监站）。
D：办理施工许可证（市建委）。
E：工程施工全过程。---------------
F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；
竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。
6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。
c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。
B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。
C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。
D：排水：排污接口（公共事业局）。
6：销售：（问题4：具体的流程细节？）
A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。
B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。
C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。
D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？
7：交付：
A：面积实测（房管局面积测定科）。
B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。
C：交付钥匙入住。
D：可提供代办房产证等服务。（办房产证的细节？）
